ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Spoluvlastnický podíl 1/2 RD č.p. 435 s příslušenstvím a pozemky p.č.st. 946 a p.č. 225/27, LV č Katastrální údaje: Kraj Plzeňský, okres Rokycany, obec Mýto, k.ú. Mýto v Čechách Adresa nemovité věci: Těškovská 435, Mýto Vlastníci stavby: pan Libor Dörfler, Těškovská 435, Mýto, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Jaroslava Dörflerová, Těškovská 435, Mýto, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: pan Libor Dörfler, Těškovská 435, Mýto, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 paní Jaroslava Dörflerová, Těškovská 435, Mýto, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, č.j. 167 EX 6715//14-31 Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, Praha ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Pavel Rada K Lomu 1055, Starý Plzenec IČ: telefon: pavelrada@volny.cz Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: spolumajitelky paní Jaroslavy Dörflerové Počet stran: 32 stran Počet příloh: 20 Počet vyhotovení: 2 Ve Starém Plzenci, dne Pavel Rada

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem podepsaného znalce je stanovit obvyklou cenu 1/2 uvedené nemovitosti zapsané na LV č Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, číslo listu vlastnictví 1134, pro obec Mýto, katastrální území Mýto v Čechách, okres Rokycany, kraj Plzeňský ze dne informace a údaje sdělené vlastníky nemovitosti, místně příslušným stavebním úřadem a katastrálním pracovištěm - snímky mapy zájmového katastrálního území - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - fotodokumentace - podklady a informace zjištěné z vlastní databáze prodejů obdobných nemovitostí a z realitního trhu Místopis Uvedená nemovitost se nachází na řadové parcele poblíž centra obce Mýto, která má 1512 obyvatel. Rodinný dům je vzdálen necelých 500 m od centra obce a je napojen na veškeré inženýrské sítě - voda, plyn, kanalizace a rozvod elektro. Okolí nemovitosti tvoří převážně rodinné domy. Komunikační systém - přístupová komunikace je zpevněná živičným povrchem s dobrou možností parkování vozidel. Dopravní spojení je zajištěno vlakovou i autobusovou dopravou s dostatečnou četností. Mýto leží cca 10 km severovýchodně od Rokycan a cca 35 km od krajského města Plzeň, kde sídlí orgány krajské správy a je zároveň významným průmyslovým centrem plzeňského regionu. Plzeň je rovněž důležitým dopravním uzlem. Okolo Mýta prochází dálnice D 5 Praha - Rozvadov (státní hranice SRN) a železniční koridor Praha - Plzeň. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 225/38 Obec Mýto Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří rodinný dům s jednou bytovou jednotkou a dvojgaráží, pozemky a venkovní úpravy. RD je součástí pozemku, který je veden v KN pod p.č.st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 142 m 2. Okolní zahrada p.č. 225/27 o výměře 488 m 2 tvoří - 2 -

3 jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace p.č. 225/38 ve vlastnictví obce Mýto. Dům je běžně udržován a nebyly shledány závady bránící řádnému užívání. Nemovitost je napojena na rozvod elektro s přípojkou zemním kabelem, kanalizace je napojena do kanalizačního sběrače, vodovod je napojen stávající přípojkou z PE 1, plyn je přiveden stávající přípojkou s měřením. Venkovní úpravy (příslušenství) - oplocení s ocelovými vraty a vrátky, zpevněné plochy, altán a přípojky na veřejné sítě. Využitelnost k danému účelu - rodinný dům slouží dle podmínek kolaudace a zařazení v katastru nemovitostí - k rodinnému bydlení. Ekologické podmínky - objekt RD mimo běžných odpadů a kouřových zplodin vzniklých vytápěním nemá další vliv na ekologii. Celkový tvar pozemků - pravidelný obdélník z menší části zastavěný. Možnost dalšího rozšíření - vzhledem k prostorovým možnostem pozemku, charakteru okolní zástavby je toto možné. Ochranná pásma - bez omezení. Omezení vlastnických práv - zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské a exekuční příkaz k prodeji. Objekt je dále dotčen změnou právního vztahu V-506/2015. Z dostupných zdrojů nebyla zjištěna věcná břemena, výměnky, nájemné či pachtovné. Silné stránky Dobrá poloha nedaleko krajského města Plzeň, pozemek s dobrou přístupností z veřejné komunikace, klidná poloha, dobré dopravní spojení, dostupnost veškerých sítí, garáž v objektu, venkovní altán, udržovaná zahrada. Slabé stránky Obvodový plášť z tvárnic neodpovídá současným trendům energetické náročnosti budov. Zástavní práva a exekuce. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik spojených s právním stavem nemovitosti.. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez těchto rizik. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní a exekutorské, exekuční příkaz k prodeji. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez ostatních rizik

4 OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 RD č.p Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům s pozemky OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 RD č.p. 435 Jde o samostatný, podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím. V domě je jedna bytová jednotka a dvě garáže pro osobní vozidlo. Popis konstrukcí: základy betonové izolované; svislé konstrukce zděné z plynosilikátových tvárnic v tl. do 45 cm; stropy železobetonové; klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu; vnitřní omítky vápenné štukové, venkovní břízolitové; obklady vnější neprovedeny, vnitřní - keramický obklad WC, kuchyně a koupelny; schody železobetonové montované; dveře hladké - plné a prosklené; okna dřevěná zdvojená i plastová; povrchy podlah - PVC, dlažby a koberce; ústřední vytápění; elektroinstalace světelná a zásuvková - dvou i třífázová; bleskosvod neinstalován; rozvod teplé i studené vody, ohřev zajištěn zásobníkovým ohřívačem; vnitřní kanalizace z plastových a litinových trub; rozveden zemní plyn; vybavení kuchyní - sporák, standardní kuch. linka; hygienické vybavení - vana, umyvadlo; bez výtahu; ostatní vybavení - není. V minulých letech byla na budově prováděna běžná údržba a výměna dožilých konstrukcí, což se projevilo na celkovém standardním opotřebení konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. PP 12,70*11,25 = 142,88 1. NP 12,70*11,25+1,8*6,4 = 154,40 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. PP 142,88 m 2 2,60 m 1. NP 154,40 m 2 2,80 m - 4 -

5 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. PP (12,70*11,25)*(2,60) = 371,48 m 3 1. NP (12,70*11,25+1,8*6,4)*(2,80) = 432,31 m 3 zastřešení (12,70*11,25)*(1,20/2) = 85,73 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. PP PP 371,48 m 3 1. NP NP 432,31 m 3 zastřešení Z 85,73 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 889,52 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo plynosilikát. tvárnice bez zateplení S Stropy standardní s rovným podhledem S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina osinkocementové šablony P Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové omítky S Vnější obklady nejsou C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody železobetonové montované s běžným S 100 povrchem 12. Dveře náplňové S Okna plastová i dřevěná okna S Podlahy obytných místností PVC a koberce S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná zásuvková 230 V i 400 V S Bleskosvod chybí C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně standardní linka se sporákem S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní neprovedeno C

6 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5, ,00 5,40 2. Zdivo S 23, ,00 23,40 3. Stropy S 9, ,00 9,10 4. Střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytina P 3, ,46 1,52 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,12 Koeficient vybavení K 4 : 0,9312 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,57 1, Zdivo S 23,40 100,00 1,00 23,40 25, ,57 4, Stropy S 9,10 100,00 1,00 9,10 9, ,57 1, Střecha S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,64 1, Krytina P 3,30 100,00 0,46 1,52 1, ,67 1, Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 1,00 0,80 0, ,00 0, Vnitřní omítky S 6,10 100,00 1,00 6,10 6, ,00 2, Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3, ,78 1, Vnitřní obklady S 2,20 100,00 1,00 2,20 2, ,67 2, Schody S 2,30 100,00 1,00 2,30 2, ,50 0, Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 1, Okna S 5,10 40,00 1,00 2,04 2, ,00 1, Okna S 5,10 60,00 1,00 3,06 3, ,00 0,1974

7 14. Podlahy obytných místností S 2,10 100,00 1,00 2,10 2, ,67 1, Podlahy ostatních místností S 1,30 100,00 1,00 1,30 1, ,00 0, Vytápění S 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,67 4, Elektroinstalace S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,27 3, Rozvod vody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,29 2, Zdroj teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1, ,67 1, Instalace plynu S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,29 0, Kanalizace S 2,70 100,00 1,00 2,70 2, ,78 1, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 1,00 0,50 0, ,67 0, Vnitřní vybavení S 4,30 100,00 1,00 4,30 4, ,00 3, Záchod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,67 0,2773 Opotřebení: 41,9 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9312 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 195,01 Plná cena: 889,52 m 3 * 4 195,01 Kč/m 3 = ,30 Kč Koeficient opotřebení: (1-41,9 % /100) * 0,581 RD č.p výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,82 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 RD č.p zjištěná cena = ,91 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Indexová metoda Pozemky mají dobrou polohu poblíž centrální části Mýta. Poloha v lokalitě rodinných domů se zpevněnými komunikacemi. Provedeno napojení na veškeré inženýrské sítě, okolí i pozemek jsou téměř rovné. Dobrá dostupnost centra - cca 300 m, blízké okolí s menším dopravním provozem. Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 1 000,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okraj centr. části * 1,00 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod * 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: obytné domy * 1,30 E územní připravenost, infrastruktura: střední * 0,75 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou * 1,00 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 585,00 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 585,00-7 -

8 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří zahrada v jednotném funkčním celku 225/ Výměra stavebních pozemků 630 m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] 630 m 2 * 585,00 Kč/m 2 = ,00 = ,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek spoluvlastnický podíl 1/2 * 0,50 = ,00 Výsledná cena = ,- Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům s pozemky Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 189,00 m 2 Obestavěný prostor: 889,00 m 3 Zastavěná plocha: 154,00 m 2 Plocha pozemku: 630,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci 1. PP 112,2 m 2 - uhelna 11,7 m 2 - kotelna 11,7 m 2 - sušárna 15,2 m 2 - sklep 27,1 m 2 - garáže 46,5 m 2 1. NP - 108,3m 2 - chodba 11,8 m 2 - WC 2,3 m 2 - koupelna 8,4 m 2 - kuchyně 17,6 m 2 - obývací pokoj 26,5 m 2 - dětský pokoj 20,6 m 2 - ložnice 12.6 m 2 - zádveří 8,5 m 2-8 -

9 Srovnatelné nemovité věci Název: RD Mýto č. 1 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,01 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,02 K5 Celkový stav 1,03 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,96 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: RD Mýto č. 2 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,01 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks - 9 -

10 Název: RD Kařez č. 3 Lokalita: Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,06 K4 Provedení a vybavení 1,03 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,00 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Kč/ks Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/ks Maximální jednotková porovnávací cena Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Kč/ks Porovnávací hodnota před korekcí ceny Spoluvlastnický podíl 1/2 * 0,50 = ,50 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 RD č.p ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Rodinný dům s pozemky ,50 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč nestanovena Kč Kč

11 Obvyklá cena Kč slovy: Jedenmilion Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Ceny obdobných RD se v dané lokalitě pohybují v rozmezí ,- až ,- Kč. Výsledná cena v rámci rozpětí se odvíjí v závislosti na hlavních ovlivňujících faktorech - poloze, přístupnosti, výměře pozemků, vybavenosti IS, kvalitativní úrovni použitých stavebních materiálů a vybavení zařizovacími předměty, kvalitě stavebních prací, velikosti srovnávaných RD atd. Do uvedeného rozpětí nejsou zahrnovány RD (velmi malé a nesrovnatelně velké), RD s výrazně nadhodnocenými cenami a které nejsou srovnatelné. Jako zdroj informací byly použity informace z prodejů obdobných nemovitostí v dané lokalitě a čase, údaje z vlastní databáze prodejů a údaje z inzerce obdobných nemovitostí. Nemovitost je vzhledem k poloze v zajímavé lokalitě s dokončenou komunikací a vybavením IS hodnocena jako dobrá. Tyto okolnosti vytvářejí z oceňované nemovitosti zajímavou investici pro zájemce o rodinné bydlení v zajímavé lokalitě obdobných RD ve středně velké obci s přiměřenou infrastrukturou, železniční zastávkou a dálničním sjezdem. Poptávka po nemovitostech tohoto typu, tj. rodinných domech v okolí Plzně, je v současnosti nižší než nabídka. Nemovitost je i tak obchodovatelná a uvedené ovlivňující skutečnosti byly zohledněny při stanovení obvyklé ceny. Podobné nemovitosti se na této cenové úrovni a v dané lokalitě běžně obchodují. Při tvorbě ceny bylo přihlédnuto k zástavním právům specifikovaným na příslušném listu vlastnictví. Vzhledem k situaci, že bylo možné zjistit pouze pohledávky evidované v KN, nebyla jejich celková částka odečtena od konečné ceny. Výsledná cena byla úměrně snížena o negativní vlivy vznikající při prodeji pouze spoluvlastnického podílu 1/2 nemovitosti. Ve Starém Plzenci Pavel Rada K Lomu Starý Plzenec telefon: pavelrada@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne pod č.j. Spr. 1687/98 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Porovnávaný objekt č. 1 Mýto 1 Porovnávaný objekt č. 2 - Mýto 1 Porovnávaný objekt č. 3. Kařez 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Informace z katastru nemovitostí - LV č ze dne Informace z katastru nemovitostí - pozemek p.č. 225/27 ze dne Informace z katastru nemovitostí - pozemek p.č.st. 946 ze dne Informace z katastru nemovitostí - budova č.p. 435 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Mapa oblasti Mýto 1 Mapa oblasti Rokycany - Mýto 1 Fotodokumentace nemovitosti

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -