ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4163

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4163 o obvyklé (tržní) ceně rodinného domu číslo popisné 147 v Morkůvkách okres Břeclav Objednavatel : Účel ocenění : Zhotovitel : Exekutorský úřad Brno - město Bratislavská Brno (Č. j. 056 EX 841/08-65) Stanovení obvyklé (tržní) ceny rodinného domu číslo popisné 147 na pozemku parcelní číslo st. 186 a jeho příslušenství, pozemku parcelní číslo st. 186, vše zapsané na listě vlastnictví číslo 668 k. ú. Morkůvky, ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Miroslav Munclinger soudní znalec a odhadce nemovitostí Pionýrská 1149/14, Hustopeče u Brna IČO: tel.: , fax.: , mobil: , znalci@telecom.cz V Hustopečích, dne 1. května Vyhotovení číslo 1 1

2 1. Účel a předmět znaleckého posudku Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem číslo 37/67 Sb. O znalcích a tlumočnících a zákonem číslo č. 151/97 Sb. v aktuálním znění O oceňování majetku. Současně vychází metodika z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o znalecký posudek o ceně obvyklé (tržní) rodinného domu číslo popisné 147 na pozemku parcelní číslo st. 186, pozemku parcelní číslo st. 186, vše zapsané na listě vlastnictví číslo 668 k. ú. Morkůvky, jejich příslušenství, ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. 2. Výsledné hodnocení Cílem předloženého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé (tržní) ceny výše specifikovaných nemovitostí ke dni 26. dubna Na základě provedeného posudku s použitím uvedených metod pro stanovení ceny obvyklé (tržní) k uvedenému datu je navržena cena obvyklá nemovitostí ve výši ,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských.... Podpis 2

3 3. Analýza znaleckého posudku Pro stanovení odhadu obvyklé ceny se vychází z obecně užívaných metod, tj. metody věcné a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Silné stránky nemovitosti: Stavba je na vlastních pozemcích. Další klady nezjištěny. Slabé stránky nemovitosti: Stavba ve zhoršeném stavu. Absence garáže v domě. Malý rozsah areálu domu. Stísněné umístění. Nevhodná konfigurace terénu. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Souhrnná charakteristika objektu Objekt je ve zhoršeném stavu. Přístup a příjezd je po pozemku parcelní číslo 29/4 (ostatní komunikace ostatní plocha). Vlastníkem pozemku je Obec Morkůvky. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Zástavní právo smluvní. Na oceňované nemovitosti nevázne věcné břemeno. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena po zvážení všech výše uvedených skutečností a vychází z uvedených metodik. 3

4 4. Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název Reprodukční cena [Kč] Věcná cena [Kč] Výnosová cena [Kč] Porovnávací cena [Kč] Obvyklá (tržní) cena [Kč] Rodinný dům , ,- nestanovena viz celek viz celek Pozemek , ,- nestanovena viz celek viz celek Celkem , ,- nestanovena , ,- Reprodukční cena Věcná cena Výnosová cena Porovnávací cena ,- Kč Slovy: Dvamilionystočtyřicetčtyřitisícešestsetdvacetsedmkorunčeských ,- Kč Slovy: Sedmsetdvacetdevěttisícšestsetšedesátdevětkorunčeských. Nestanovena ,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských. Cena obvyklá (tržní) činí ,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských. 4

5 5. Popis oceňovaného majetku včetně ocenění IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : Dle LV č ze dne je majitelem oceňovaného majetku: Pan Bedřich Hainka, Horní Bojanovice 147, Klobouky u Brna r. č /0866 k 1/1 Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Morkůvky Kód obce : Název obce : Morkůvky Počet obyvatel obce : 462 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ 0644 Název okresu : Břeclav, kraj : Jihomoravský (Jihovýchod) Název státu : Česká republika Poloha v obci : okolí centra do 500 m Časové koeficienty : ÚRS Poloha v obci : Oceňovaná nemovitost je umístěna na okraji centra obce, v prostoru zástavby rodinných domů. Umístění je v souladu s územním plánem, který byl schválen v roce Příjezd je po místní komunikaci s neoficiálním názvem Kopec, která navazuje na silnici Morkůvky Brumovice. Jde o pravou odbočku v uvedeném směru. Podklady : Usnesení Exekutorského úřadu Brno město, č. j EX 8414/08-65, ze dne výpis z KN LV č. 668, vyhotovený dne Katastrální úřadem Hustopeče (dálkový přístup) kopie katastrální mapy, zaslaná objednatelem Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. zákon O oceňování majetku č. 151/97 Sb. v aktuální znění informace o příjezdovém pozemku (z internetu) mapa rizika výskytu radonového záření v Jm kraji od ČGÚ Praha mapa záplavového území pro Q 100 (z internetu) ústní informace pracovníků Obecního úřadu Morkůvky realitní inzerce konzultace se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi a stavebními firmami databáze okresního znaleckého výboru databáze vlastní další podklady, uváděné průběžně. Místní šetření : Provedeno osobně dne 17.a 26. dubna 2012 bez přítomnosti majitele. Písemně byl majitel včas vyrozuměn (2 x doporučeně). 5

6 Příslušenství : Součástí oceňované stavby je oplocení (ve špatném stavu), jímka a přípojky. Věcná hodnota příslušenství není stanovena. Příslušenství je však zohledněno při stanovení ceny obvyklé v rámci stavby. Stavební úpravy : Viz popis stavby. Vhodnost využití : Bydlení. Ekonomická charakteristika : Nemovitost slouží výhradně bydlení. Restituční nároky a věcná břemena a jiné závazky : Restituční nároky na nemovitosti nejsou uplatňovány. Rovněž nejsou evidována věcná břemena. V C části LV č. 668 je evidováno nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a právo zástavní. Předmět podnikatelské činnosti : Stavba nevhodná k podnikání. Ekologické zatížení : Obec je v území s nízkým rizikem výskytu radonového záření. Hranice středního rizika je nedaleko. Další negativní vlivy nejsou známy. Popis lokality : Morkůvky jsou obcí, která má asi 460 obyvatel. Přibližně 35 domů užívají chalupáři. Obec je umístěna mimo hlavní dopravní tahy. Občanská vybavenost je základní. Je zde Obecní úřad, ubytovací kapacity, sezónní hospoda, kulturní a sportovní zařízení. Mateřská školka, základní škola, obchody a lékaři jsou v Kloboukách (4 km). Nejbližší nemocnice je v Hustopečích (15 km) a v okresním městě Břeclav (35 km). Technická vybavenosti dobrá (mj. zemní plyn, vodovod, kanalizace dešťová). Obec je dostupná autobusem, nejbližší vlaková stanice je v Brumovicích (4 km), vše v rámci IDS JmK. Nájezd na dálnici D2 je v Hustopečích. Nejbližší hraniční přechod na Slovensko a do Rakouska je za Břeclaví. Správním úřadem III. stupně je MěstÚ Hustopeče, některé činnosti (např. stavební úřad) vykonává MěstÚ Klobouky u Brna. V obci je 1 větší firma, několik malých, spíše rodinného charakteru. Občané dojíždějí za prací zejména do Hustopečí a Brna (cca 40 km). Oceňovaný dům je umístěn je v souladu s územním plánem, schváleném v roce Užíván je v souladu s právním stavem. Zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti, není zakreslena dvorní část. V místě je poptávka vyšší než nabídka jak po stavebních pozemcích, tak po rodinných domech. Další koncentrovaná výstavba rodinných domů nebude v dohledné době realizována. Nejde o záplavové území. Stavba není v žádném ochranném pásmu. Hladina spodní vody v hloubce nezjištěné. Riziko výskytu radonového záření nízké. Dům pravděpodobně není pojištěn. 6

7 1.1. Rodinný dům Pozemek. Seznam oceňovaných nemovitostí 1.1. Rodinný dům IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU 1.1. Podotýká se, že byla umožněna prohlídka pouze z vnější strany,a sice průčelí a pouze částečně dvorního křídla. Z horní zadní strany prohlídka nebyla možná pro hustý náletový porost. Technické údaje a popis prvků včetně dispozice jsou orientační. Stavba (rodinný dům č. pop. 147) je na pozemku parc. č. st Průčelí je orientováno přibližně na západ. Objekt je samostatně stojící, nepodsklepený, přízemní, půdorysu do L, se střechou sedlovou o nestejné výšce hřebene, bez podkroví. Obsahuje pravděpodobně BJ 2+1 s koupelnou, WC, průjezd. Základy zřejmě cihelné a betonové, s izolací částečně strávenou. Nosná konstrukce o tl. převážně 45 cm. Stropy polospalné. Krov dřevěný. Krytina pálená drážková tažená a cementová. Klempířské konstrukce narušené, z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky vápenné. Keramický obklad v koupelně a WC. Uliční fasáda vápenná, místy opadávající. Není omítka na půdních štítech. Podlahy prkenné, s PVC a dlažbou keramickou, v průjezdu beton a hlína. Vrata dřevěná. Dveře náplňové. Okna dvojitá dřevěná a zdvojená plastová. Voda teplá a studená, zdrojem teplé vody plynový bojler. Vytápění etážové plynové, radiátory. Elektroinstalace 230 V, pojistky. Dům je napojen na elektřinu, vodovod, zemní plyn, kanalizace dešťová svedena na pozemek vlastní resp. do terénu, splašková do jímky na vyvážení. Stáří stavby nebylo možno přesně zjistit, předpokládá se asi 90 let. Údržba zhoršená. K domu č. pop. 147 nejsou žádné podklady o stavební části a dispozici. Pravděpodobně v 80. letech a v letech byla provedena modernizace (koupelna, WC, kuchyň, částečně okna). Lze předpokládat, že další životnost stavby bude minimálně po domu ½ předpokládaného stáří. Při použití metody lineární je opotřebení roční 100 % : 135 = 0,7407 %, celkové činí zaokrouhleně 67 %. 7

8 ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU 1.1. Věcná hodnota objektu Metoda ukazatelová Zatřídění JKSO : Domky rodinné jednobytové SKP : Domy jednobytové a dvoubytové Materiálová charakteristika : Zděné z cihel, tvárnic, bloků Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 18.87* * ,23 Zastavěná plocha celkem : 92 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 18.87*4.24* *3.20* ,96 Poznámka: Podlahová plocha bývá většinou v rozmezí 70 až 80 % z plochy zastavěné. Podlahová plocha celkem : 71 m 2 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Základy 18.87*4.24* *3.20* ,58 Přízemí 18.87*4.24* *3.20* ,32 Zastřešení 18.87*4.24*3.12* *3.20*2.80* *2.80*0.50*2.12* ,67 Celkem : 474,57 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny Základní hodnota : Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0240 Mezisoučet - A 1,0240 Časový koeficient 1,1080 Celkem 1,0240 * 1,1080 = 1,1346 Výpočet : * 1,1346 = Výchozí hodnota jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : * 474,57 = Výchozí hodnota celková : Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů 8

9 Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (Kč) Koef. Podíl 2 RC (Kč) Základy a zemní práce 11, , , Svislé konstrukce 19, , , Stropy a podhledy 5, ,9000 5, Konstrukce střechy 8, ,0000 9, Krytina střechy 5, ,0000 5, Klempířské konstrukce 1, ,5000 0, Vnitřní omítky 3, ,9000 3, Vnější omítky 4, ,5000 2, Vnitřní obklady 1, ,0000 1, Vnější obklady 1, ,0000 0,000 0 Schodiště 2, ,8000 2, Dveře 3, ,9000 3, Okna 2, ,8000 2, Podlahy obytných místností 2, ,0000 3, Podlahy ostatních místností 3, ,8000 3, Vytápění 3, ,0000 4, Elektroinstalace 2, ,0000 2, Bleskosvod 0, ,0000 0,000 0 Vnitřní vodovod 2, ,0000 2, Zdroj teplé vody 1, ,0000 2, Vnitřní plynovod 0, ,0000 1, Vnitřní kanalizace 2, ,0000 3, Vybavení kuchyně 0, ,8000 0, Vybavení koupelny 3, ,0000 3, WC 0, ,0000 1, Ostatní 3, ,0000 0,000 0 Celkem 100, , , Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,8800 Výpočet : * 0,8800 = Reprodukční cena celková : Kč Výpočet : / 474,57 = 4 472,3160 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 4 472,3160 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet věcné ceny Opotřebení : lineární Stáří : 90 roků Celková životnost : 135 roků Výpočet : 100 * 90 / 135 = 66,667 Míra opotřebení : 66,667 % Výpočet : * (1-0,66667) = Věcná hodnota : Kč Rodinný dům - celkem Reprodukční cena Věcná cena ,- Kč ,- Kč 9

10 1.2. Pozemek Výpočet plochy pozemku Číslo Popis Plocha (m 2 ) st. 186 zastavěná plocha a nádvoří 111,00 V katastrálním území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách. Pozemek parc. č. st. 186 je zastavěn rodinným domem č. pop Dle databáze okresního znaleckého výboru, databáze vlastní a místních zjištění se cena 1 m 2 stavebního pozemku pro RD v místě a čase pohybuje od 200 do 300 Kč (o přiměřené výměře do cca m 2 ). Zde stanovena sazba na spodní hranici s ohledem na konfiguraci terénu a malý rozsah pozemku. Dále se upozorňuje na skutečnost, že zákres v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti, není zakreslena dvorní část. Je nutno provést geometrické zaměření domu a údaje z geometrického plánu vnést do katastru nemovitostí. Plocha pozemků celkem : 111,00 m 2 Přímá metoda Číslo Popis Plocha (m 2 ) Jednot. cena Hodnota st. 186 zastavěná plocha a nádvoří 111,00 200, ,- Pozemek - celkem Jednotková cena 200,- Kč/m 2 Věcná cena ,- Kč 10

11 Porovnávací cena majetku Přímá metoda Základní údaje: Oceňovaná nemovitost Nemovitost č. 1 Morkůvky okr. Břeclav Lokalita Nemovitost č. 2 Klobouky okr. Břeclav Nemovitost č. 3 Velké Bílovice okr. Břeclav Prodejní cena , , ,- Datum prodeje Obestavěný prostor (m 3 ) Zastavěná plocha (1. NP, m 2 ) Užitná plocha (m 2 ) Plocha všech pozemků Počet podlaží 1 NP část. 1 PP, 1 NP 1 NP část. 1 PP, 1 NP Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě okraj centra, bližší viz samostatný popis okraj centra obce, střecha sedlová a plochá. BJ 3+1, garáž. Stáří cca 120 let. Dům ukončující. Stav horší. Dále skleník. Realizace 2012 okraj města, střecha sedlová a plochá. BJ 4+1, průjezd. Stáří 92 let. Dům ukončující. Stav horší. Dále zděný dvorní objekt, vinný sklep okraj centra města, střecha sedlová. BJ 2+1, průjezd. Stáří cca 58 let. Dům vnitřní řadový. Stav zhoršený. Dále 2 menší sklady, sklep Konstrukční systém zděný zděný zděný zděný Vybavenost nižší standard nižší standard nižší standard podstandard Fyzické opotřebení 67 % 70 % 66 % 58 % Funkční zastaralost ano ano ano ano Ekonomická zastaralost ano ano ano ano Ekologické zatížení ne ne ne ne Věcné břemeno ne ne ne ne Architektonické působení běžné běžné běžné běžné Výběr reprezentanta 1 Poznámka: Příklady použitě k porovnání jsou z vlastní databáze, s ověřenými realizovanými cenami. Klady oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Dům samostatně stojící, ne ukončující. Zápory oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Absence suterénu a garáže. Násobně menší rozsah pozemků. Stísněné umístění. Po zvážení všech kladů a záporů ve své vzájemnosti je cena oceňované nemovitosti stanovena o 40 % nižší než cena obvyklá stavby číslo 1, tedy Kč 40 % = Kč. Cena výše uvedená byla rovněž konzultována s realitními kancelářemi a spolupracujícími odhadci. Cena obvyklá (tržní) je ponechána na úrovni ceny porovnávací, činí ,- Kč. 11

12 Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název Reprodukční cena [Kč] Věcná cena [Kč] Výnosová cena [Kč] Porovnávací cena [Kč] Obvyklá (tržní) cena [Kč] Rodinný dům , ,- nestanovena viz celek viz celek Pozemek , ,- nestanovena viz celek viz celek Celkem , ,- nestanovena , ,- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé (tržní) hodnoty k uvedenému datu je navržena obvyklá (tržní) cena nemovitosti ve výši ,- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských. 12

13 Datum zadání zakázky: 4. duben Lhůta k vypracování: 4. květen Datum, k němuž je majetek oceněn: 26. duben Počet stran textu: 14. Počet stran příloh: 10. Počet vyhotovení: 3. Vyhotovení číslo: 1. Hustopeče, dne 1. května Podpis K sestavení znaleckého posudku byl použit program TOMAS verze W Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. 13

14 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č. j. Spr. 1103/77 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 4163 znaleckého deníku. Pod tímto číslem je účtováno i znalečné a náhrada nákladů. Miroslav Munclinger Pionýrská 14 Hustopeče PŘÍLOHY Výpis z KN - LV číslo str. 15, 16, 17, 18 Situace širších vztahů... str. 19 Plánek obce... str. 20 Katastrální mapa... str. 21 Fotografie oceňovaného domu... str. 22, 23 Fotografie domů, použitých k porovnání... str

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22

23 23

24 24