ZNALECKÝ POSUDEK. číslo 4263

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo 4263 o obvyklé (tržní) ceně garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích okres Vyškov Objednavatel : Účel ocenění : Zhotovitel : Exekutorský úřad Břeclav U Tržiště Břeclav (Č. j. 160 EX 2388/12-93) Stanovení obvyklé (tržní) ceny garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích. Garáž (bez č.pop./č.ev.) zapsaná na listě vlastnictví číslo 765 k.ú. Křenovice u Slavkova. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Stanoveni podílu id. ½. Miroslav Munclinger soudní znalec a odhadce nemovitostí Pionýrská 1149/14, Hustopeče IČO: tel.: , fax.: , mobil: , znalci@telecom.cz V Hustopečích, dne 1. října 2014 Vyhotovení číslo 2 (ze 2) 1

2 1. Účel a předmět znaleckého posudku Znalecký posudek je vypracován v souladu se zákonem číslo 37/67 Sb. O znalcích a tlumočnících a zákonem číslo č. 151/97 Sb. v aktuálním znění O oceňování majetku. Současně vychází metodika z Mezinárodních oceňovacích standardů (IVSC) a navazující uživatelské směrnice. Metodika je průběžně doplňována o všechny nové poznatky a dohody, které vznikají v rámci evropského sdružení oceňovacích svazů (TEGoVA a IVSC). Jedná se o znalecký posudek o ceně obvyklé (tržní) garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích, zapsané na listě vlastnictví číslo 765 k.ú. Křenovice u Slavkova, jejich příslušenství, ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Stanoveni podílu id. ½.. 2. Výsledné hodnocení Cílem předloženého posudku bylo vypracovat návrh obvyklé (tržní) ceny výše specifikovaných nemovitostí ke dni 17. září Na základě provedeného posudku s použitím uvedených metod pro stanovení ceny obvyklé (tržní) k uvedenému datu je navržena cena obvyklá nemovitostí ve výši Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských. Cena podílu id. ½ je Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských... Podpis 2

3 3. Analýza znaleckého posudku Pro stanovení odhadu obvyklé ceny se vychází z obecně užívaných metod, tj. metody věcné a porovnávací. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací pro konkrétní majetek byl proveden následující rozbor: Údaje o vlivech na obvyklou cenu Silné stránky nemovitosti: Velká garáž Slabé stránky nemovitosti: Stavba ve zhoršeném stavu Pozemek pod garáží není ve vlastnictví majitele garáže Právně nezajištěný příjezd Souhrnná charakteristika objektu Objekt je ve zhoršeném stavu. Přístup a příjezd je po pozemku parcelní číslo 1208/1 (zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr). Vlastníkem jsou majitelé bytů v přilehlém bytovém domě. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Zástavní právo exekutorské. Na oceňované nemovitosti nevázne věcné břemeno. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena po zvážení všech výše uvedených skutečností a vychází z uvedených metodik. 3

4 Název ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) ceně garáže na pozemku parc. č. 1208/2 v Křenovicích Reprodukční 4. Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Věcná Výnosová Porovnávací Obvyklá 1/1 Obvyklá id. 1/2 Garáž nestanovena Celkem nestanovena Reprodukční cena Věcná cena Výnosová cena Porovnávací cena Kč Slovy: Dvěstěšedesátsedmtisíctřistapadesátkorunčeských Kč Slovy: Stotřicettřitisícšestsetsdmdesátpětkorunčeských. Nestanovena Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských. Cena obvyklá (tržní) činí Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských Cena obvyklá (tržní) činí k podílu id. 1/ Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských 4

5 5. Popis oceňovaného majetku včetně ocenění IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE MAJETKU Vlastník majetku : Dle LV č. 765 ze dne je majitelem oceňovaného majetku: ½ Jindra Šebelová, Diváky 170 ½ Zora Zdražilová, Diváky 170 Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Křenovice u Slavkova Kód obce : Název obce : Křenovice Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0646 Název okresu : Vyškov Název kraje : Jihomoravský kraj (Jihovýchod) Název státu : Česká republika Poloha v obci : Časové koeficienty : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou. Jde o okraj obce, s příjezdem po ulici Václavská. Garáž je koncová v řadové zástavbě, za bytovým domem č. pop ČSÚ Podklady : Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, č.j. 160 EX 2388/12-93, ze dne výpis z KN LV č. 765, vyhotovený dne Katastrální úřadem Vyškov (dálkový přístup) nahlížení do KN (z internetu) Teorie oceňování nemovitostí, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. zákon O oceňování majetku č. 151/97 Sb. v aktuální znění informace o příjezdovém pozemku (z internetu) mapa rizika výskytu radonového záření v Jm kraji od ČGÚ Praha mapa záplavového území pro Q 100 (z internetu) ústní informace pracovníků Obecního úřadu Křenovice ústní informace uživatele jedné ze sousedních garáží konzultace se spolupracujícími odhadci, realitními kancelářemi a stavebními firmami realitní inzerce další podklady, uváděné průběžně. Místní šetření : Provedeno osobně dne 17. září 2014 bez přítomnosti majitelů. Písemně byla majitelka včas vyrozuměna (doporučeně) s příslušným předstihem. Příslušenství : Součástí oceňované stavby nezjištěny. Za garáží (neumožněn vstup) je nespecifikovaná stavba, rovněž na cizím pozemku. Stavební úpravy : Nezjištěny. Vhodnost využití : Garáž pro osobní vůz. Ekonomická charakteristika : Nemovitost slouží výhradně bydlení. 5

6 Restituční nároky a věcná břemena a jiné závazky : Restituční nároky na nemovitosti nejsou uplatňovány. Rovněž nejsou evidována věcná břemena. V C části LV č. 765 je evidováno nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti a právo zástavní exekutorské. Předmět podnikatelské činnosti : Stavba nevhodná k podnikání. Ekologické zatížení : Obec je v území se středním rizikem výskytu radonového záření. Další negativní vlivy nejsou známy. Popis lokality : Obec Křenovice má zhruba obyvatel. Několik domů užívají chalupáři. Z občanské vybavenosti je zde Obecní úřad, základní škola, mateřská školka, lékaři, pošta, restaurace, obchody, kulturní a sportovní zařízení. Nemocnice je ve Vyškově (23 km), resp. Brně (20 km). Obec má autobusové i vlakové spojení, je součástí dopravního integrovaného systému. Nájezd na dálnici Brno Ostrava je v Holubicích (5 km). Technická vybavenost je rovněž dobrá (mj. zemní plyn, kanalizace s čistící stanicí odpadních vod, vodovod, kabelová televize). Hraniční přechod na Slovensko a do Rakouska je za Břeclaví (cca 80 km), do Rakouska i v Mikulově (asi 75 km). Umístění je v souladu s územním plánem. Úřadem s tzv. přenesenou okresní pravomocí je MěstÚ ve Slavkově u Brna (5 km). Křenovice se nachází v chráněném území Slavkovské bojiště. 6

7 Seznam oceňovaných nemovitostí 1.1. Garáž Pozemek není předmětem ocenění, evidován je na LV 1291, majitelem je SBD Žuráň, Slavkov u Brna Garáž IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE OBJEKTU 1.1. Podotýká se, že byla umožněna prohlídka pouze z vnější strany,a sice průčelní a pouze částečně ze strany boční. Technické údaje a popis prvků včetně dispozice jsou orientační. Objekt je ukončující řadový, nepodsklepený, přízemní, se střechou sedlovou, bez podkroví. Obsahuje garáž pro OA. Základy betonové, s izolací. Nosná konstrukce o tl. 36 cm. Krov dřevěný (je mírně prohlý). Krytina pálená drážková. Fasáda hrubá. Podlahy z části betonová. Garážová vrata kovová. Dveře dřevěné hladké. Neuvedené prvky nejsou provedeny. Stáří objektu je dle dostupných informací asi let. Pravděpodobně několik let není užíván. Údržba zhoršená. Modernizace neuvažována. Předpokládaná objektivní životnost běžná, tedy 80 let. Při použití metopy lineární je celkové opotřebení 40 %. U garáží je v místě celkem vyrovnaná poptávka s nabídkou. ANALÝZA OCENĚNÍ OBJEKTU 1.1. Věcná hodnota objektu Metoda ukazatelová Zatřídění JKSO : Budovy pro garážování SKP : Budovy pro obchod a služby Materiálová charakteristika : nerozlišena Zastavěná plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 3,94*6,82 26,87 Zastavěná plocha celkem : 27 m 2 Podlahová plocha (m 2 ) Popis Výpočet / komentář Počet m 2 Přízemí 3,34*6,22 20,77 Podlahová plocha celkem: 21 m 2 7

8 Výkaz výměr (m 3 obestavěného prostoru) Popis Výpočet / komentář Výsledek Základy 3.94*6.82*0.25 6,72 Přízemí 3.94*6.82* ,03 Střecha 3.94*6.82*2.38* ,98 Celkem : 139,73 m 3 obestavěného prostoru Výpočet reprodukční ceny Základní hodnota : Kč/m 3 obestavěného prostoru Hodnota po mat. charakteristice: Kč/m 3 obestavěného prostoru Koeficient úpravy základní hodnoty : Zařízení staveniště 1,0420 Mezisoučet - A 1,0420 Časový koeficient 1,1112 Celkem 1,0420 * 1,1112 = 1,1579 Výpočet : * 1,1579 = Výchozí hodnota jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru Výpočet : * 139,73 = Výchozí hodnota celková : Kč Úprava výchozí hodnoty : strukturou stavebních dílů Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota Koef Podíl 2 RC (Kč) (Kč) Základy a zemní práce 14, , , Svislé konstrukce 21, , , Stropy 2, ,0000 0,000 0 Konstrukce střechy 15, , , Krytina střechy 8, , , Klempířské konstrukce 1, ,0000 0,000 0 Úpravy povrchů 8, ,5000 5, Dveře 2, ,0000 2, Vrata 5, ,0000 7, Okna 2, ,0000 0,000 0 Podlahy 7, ,5000 5, Elektroinstalace 6, ,0000 0,000 0 Ostatní 4, ,0000 0,000 0 Celkem 100, , , Koeficient úpravy výchozí hodnoty : 0,7611 Výpočet : * 0,7611 = Reprodukční cena celková : Kč Výpočet : / 139,73 = 1 913,3329 Reprodukční cena jednotková nezaokr. : 1 913,3329 Kč/m 3 obestavěného prostoru Reprodukční cena jednotková : Kč/m 3 obestavěného prostoru 8

9 Výpočet věcné ceny Opotřebení : lineární Stáří : 40 roků Celková životnost : 80 roků Výpočet : 100 * 40 / 80 = 50,000 Míra opotřebení : 50,000 % Výpočet : * (1-0,50000) = Věcná hodnota : Kč Garáž pro osobní auto - celkem Reprodukční cena Věcná hodnota Kč Kč 9

10 Základní údaje: Porovnávací cena majetku Oceňovaná nemovitost Přímá metoda Nemovitost č. 1 Bučovice okr. Vyškov Lokalita Nemovitost č. 2 Vyškov okr. Vyškov Nemovitost č. 3 Vyškov okr. Vyškov Prodejní cena Datum prodeje Obestavěný prostor (m 3 ) Zastavěná plocha (1. NP v m 2 ) Užitná plocha (m 2 ) Plocha všech pozemků Počet podlaží 1 NP 1 NP 1 NP 1 NP Kvalitativní parametry: Poloha v lokalitě okraj obce, bližší viz samostatný popis. Technický stav podprůměrný. Pozemek jiného vlastníka. běžná garáž, střecha plochá. Stání pro 1 OA. Stáří cca 40 let. Objekt vnitřní řadový. Uvažován stav dobrý Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). běžná garáž, střecha plochá. Stání pro 1 OA. Stáří cca 35 let. Objekt vnitřní řadový. Uvažován stav dobrý Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). běžná garáž, střecha plochá. Stání pro 1 OA. Stáří cca 40 let. Objekt vnitřní řadový. Uvažován stav dobrý Odečteno 10 % z požadované ceny (inzerce). Konstrukční systém zděný zděný zděný zděný Vybavenost není standard standard standard Fyzické opotřebení 50 % % Funkční zastaralost ne ne ne ne Ekonomická zastaralost ano ne ne ne Ekologické zatížení ne ne ne ne Věcné břemeno ne ne ne ne Architektonické působení běžné běžné běžné běžné Výběr reprezentanta 3 Poznámka: Příklady použitě k porovnání jsou z aktuální realitní inzerce. Dostatečná databáze realizovaných převodů garáží v lokalitě není k dispozici pro malou četnost obchodování. Klady oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Větší půdorys, sedlová střecha. Zápory oceňované stavby vůči stavbě porovnávané: Umístění v méně významné lokalitě. Podstatně horší technický stav. Pozemek jiného vlastníka. Právně nezajištěný přístup. Poznámka: Vlastnictví pozemku pod stavbou, resp. jeho pronájem a zajištění příjezdu (formou věcného břemene) bude zřejmě možné získat, tyto nedostatky ale nebyly majiteli zajištěny. Je nutné je proto v ocenění zohlednit. Technický stav stavby je výlučně záležitostí vlastníka. Přístavek za garáží na cizím pozemku je zřejmě tzv. černou stavbu, v ocenění nezohledněn. Po zvážení všech kladů a záporů ve své vzájemnosti je cena oceňované nemovitosti stanovena o 50 % nižší než cena obvyklá stavby číslo 3, a to Kč. 10

11 Souhrnná rekapitulace oceňovaného majetku Název Reprodukční Věcná Výnosová Porovnávací Obvyklá 1/1 Obvyklá id. 1/2 Garáž nestanovena Celkem nestanovena

12 ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé (tržní) hodnoty k uvedenému datu je navržena obvyklá (tržní) cena nemovitosti následovně: Cena obvyklá (tržní) činí Kč Slovy: Padesáttisíckorunčeských Cena obvyklá (tržní) činí k podílu id. 1/ Kč Slovy: Dvacetpěttisíckorunčeských Hustopeče, dne 1. října Podpis Datum zadání zakázky: 5. září 2014 Lhůta k vypracování: 5. říjen 2014 Realizace: 1. říjen 2014 Datum, k němuž je majetek oceněn: 17. září 2014 Počet stran textu: 13 Počet stran příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 Vyhotovení číslo: 2 Poznámka: Interiér stavby a prostor za ní nebyl zpřístupněn. Proto nebylo možné provést další fotodokumentaci. K sestavení znaleckého posudku byl použit program TOMAS verze W Nositelem autorských práv je firma KONCES, spol. s r. o. 12

13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne pod č. j. Spr. 1103/77 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 4263 znaleckého deníku. Pod tímto číslem je účtováno i znalečné a náhrada nákladů. Miroslav Munclinger Pionýrská 14 Hustopeče PŘÍLOHY Výpis z KN - LV číslo str. 14, 15, 16, 17 Informace o přístupovém pozemku 1208/1... str. 18 Informace o pozemku 1208/1 (pod garáží)... str. 19 Situace širších vztahů... str. 20 Plánek obce... str. 21 Katastrální mapa (nahlížení do KN)... str

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22