ZNALECKÝ POSUDEK. č /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 o ceně nemovitostí, které jsou představovány pozemky parc. č. 387, 389/1 a 389/2 - trvalý travní porost (druh pozemku), pozemek parc. č orná půda (druh pozemku), pozemky parc. č. 390, 391, 392 a ostatní plocha (druh pozemku), neplodná půda (způsob využití), s trvalými porosty, vše umístěné v katastrálním území Vlkonice u Vacova (776106), obec Vacov (550621), okres Prachatice, podle LV č Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad BRNO JUDr. Karel Urban, Minská Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a zjištění ceny v daném místě a čase obvyklé, potažmo tržní hodnoty. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ivan Blažek Dlouhá BOREK u Č. Budějovic Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příslušných příloh a byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Tři vyhotovení obdrží objednatel a jedno zůstává v archivu znalce. V Borku dne

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně vpředu uvedených nemovitostí zapsaných v Katastru nemovitostí, Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice na LV č. 358, pro katastrální území Vlkonice u Vacova, obec Vacov, okres Prachatice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemky Adresa předmětu ocenění: Vlkonice u Vacova Vacov Kraj: Jihočeský Okres: Prachatice Obec: Vacov Katastrální území: Vlkonice u Vacova Počet obyvatel: Obecné předpoklady a omezení Předpoklady Běžně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele a z veřejných zdrojů. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti předložených podkladů. Z právního hlediska nezkoumá pravost či platnost předaných podkladů a dat, která byla objednatelem poskytnuta. Prohlášení Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění, ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohli zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Časové omezení Znalec zpracoval posudek podle situace a podmínek trhu k datu ocenění v závislosti na očekávaný vývoj k rozhodnému datu. V případě jakýchkoliv změn této situace po tomto datu, nenese žádnou odpovědnost. Autorská práva (zákon č. 121/2000 Sb.) tento znalecký posudek využívá ochrany shora uvedeného autorského zákona, tudíž žádná část předloženého textu nesmí být žádným způsobem přenášená v jakékoliv podobě a formě, kopírovaná a reprodukovaná, ukládaná do vyhledávacích systémů, bez předchozího svolení zpracovatele. 4. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti jen znalce. 5. Podklady pro vypracování znaleckého posudku objednávka, ze dne , došla , výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice pro LV č. 358, údaje k vypracování posudku č.j. 97EX 2866/09-228, ze dne , usnesení o ustanovení znalece č.j. 97EX 2866/09-227, ze dne , exekuční příkaz, č.j. 97EX 2866/09-23, kopie katastrálních map, pro katastrální území Vlkonice u Vacova, obec Vacov, okres Prachatice v měřítku 1:1000, fotodokumentace, skutečnosti a další skutečnosti zjištěné na místě 6. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Vincenc Tezner, Kraslice, Wolkerova 695/52, vlastnictví: výhradní 7. Dokumentace a skutečnost Žádná dokumentace, ani jiné než vpředu uvedené podklady nebo doklady nebyly předloženy, a proto se bude předmětná nemovitost posuzovat podle stavu, způsobu a charakteru užívání, který byl zjištěn při místním šetření. 8. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je: a) pozemek parc. č orná půda (druh pozemku) o výměře m 2, b) pozemek parc. č trvalý travní porost (druh pozemku) o výměře m 2, c) pozemek parc. č. 389/1 - trvalý travní porost (druh pozemku) o výměře m 2, d) pozemek parc. č. 389/2 - trvalý travní porost (druh pozemku) o výměře m 2, e) pozemek parc. č ostatní plocha (druh pozemku), neplodná půda (způsob využití) o výměře 164 m 2, f) pozemek parc. č ostatní plocha (druh pozemku), neplodná půda (způsob využití) o výměře 98 m 2,

3 - 3 - g) pozemek parc. č ostatní plocha (druh pozemku), neplodná půda (způsob využití) o výměře 445 m 2, h) pozemek parc. č ostatní plocha (druh pozemku), neplodná půda (způsob využití) o výměře 122 m 2, 8. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky 1.a. Oceňované pozemky 1.b. Trvalé porosty parc. č c. Trvalé porosty parc. č. 389/1 1.d. Trvalé porosty parc. č. 389/2 1.e. Trvalé porosty parc. č. 397 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemky 1.a. pozemky Předmětem ocenění jsou dále uvedené zemědělské pozemky v druhu pozemku trvalý travní porost a orná půdy a pozemky v druhu ostatní plocha, neplodná půda, které jsou situované jihovýchodně od obce Vlkonice u Vacova, tj. v katastrálním území Vlkonice u Vacova, obec Vacov, okres Prachatice. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [%] [Kč/m 2 ] [Kč] orná půda ,00 2,34 2, ,96 trvalý travní porost 389/ ,00 2,34 2, ,30 trvalý travní porost 389/ ,00 2,34 2, ,20 trvalý travní porost ,00 2,34 2,34 140,40 trvalý travní porost ,00 2,90 2, ,50 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,36 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 2,29 0,25 0,57 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 Srážka ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 0,57 122,00 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,00 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 0,57 445,00 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,00 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 0,57 98,00 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,00 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 0,57 164,00 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m 2. 1,00 Jiné pozemky - celkem 829,00 829,00 Pozemky - zjištěná cena = ,36 Kč 1.b. Trvalé porosty parc. č. 387 Kromě keřů trnky jsou dalšími porosty 3 ks bříza, 6 ks osika, vše velmi zanedbané a neudržované v odhadovaném stáří 15 roků. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena Úpravy Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [%] [Kč / jedn.] [Kč] bříza bělokorá na pozemku p.č.: roků 3,00 ks Listnaté stromy I ,00-60 % 4 032, ,00 topol osika na pozemku p.č.: roků 6,00 ks

4 - 4 - Listnaté stromy I ,00-80 % 2 016, ,00 Součet: ,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) 0,900 Celkem - okrasné rostliny = 3 265,92 Kč Trvalé porosty parc. č zjištěná cena = 3 265,92 Kč 1.c. Trvalé porosty parc. č. 389/1 Na severozápadním okraji se vyskytuje kromě keřů trnky také vzrostlé borovice, velmi špatného rozeklaného vzrůstu, vše velmi zanedbané a neudržované v odhadovaném stáří 60 roků. Vtroušený je 1 ks smrku ve stáří 15 roků. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena Úpravy Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [%] [Kč / jedn.] [Kč] smrk ztepilý na pozemku p.č.: 389/1 15 roků 1,00 ks Jehličnaté stromy I 7 620,00-80 % 1 524, ,00 borovice lesní na pozemku p.č.: 389/1 60 roků 6,00 ks Jehličnaté stromy I ,00-80 % 5 152, ,00 Součet: ,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) 0,900 Celkem - okrasné rostliny = 4 378,86 Kč Trvalé porosty parc. č. 389/1 - zjištěná cena = 4 378,86 Kč 1.d. Trvalé porosty parc. č. 389/2 Na severovýchodním okraji se vyskytuje kromě keřů trnky také vzrostlé borovice, velmi špatného rozeklaného vzrůstu, vše velmi zanedbané a neudržované v odhadovaném stáří 60 roků. Vtroušené jsou dub a bříza ve stáří 15 roků. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena Úpravy Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [%] [Kč / jedn.] [Kč] bříza bělokorá na pozemku p.č.: 389/2 15 roků 2,00 ks Listnaté stromy I ,00-60 % 4 032, ,00 dub letní na pozemku p.č.: 389/2 15 roků 3,00 ks Listnaté stromy III ,00-80 % 2 632, ,00 borovice lesní na pozemku p.č.: 389/2 60 roků 10,00 ks Jehličnaté stromy I ,00-80 % 5 152, ,00 borovice lesní na pozemku p.č.: 389/2 35 roků 5,00 ks Jehličnaté stromy I ,00-80 % 3 168, ,00 borovice lesní na pozemku p.č.: 389/2 18 roků 1,00 ks Jehličnaté stromy I 7 620,00-80 % 1 524, ,00 Součet: ,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) 0,900 Celkem - okrasné rostliny = ,94 Kč Trvalé porosty parc. č. 389/2 - zjištěná cena = ,94 Kč 1.e. Trvalé porosty parc. č. 397 Kromě keřů trnky jsou dalšími porosty 2 ks dub, 1 ks líska a 3 ks jasanu, vše velmi zanedbané a téměř nepřístupné. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena Úpravy Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [%] [Kč / jedn.] [Kč] líska obecná na pozemku p.č.: roků 1,00 ks Listnaté keře opadavé a stálezelené II 1 330,00-80 % 266,00 266,00 dub letní na pozemku p.č.: roků 2,00 ks Listnaté stromy III ,00-80 % 2 632, ,00 jasan ztepilý na pozemku p.č.: roků 3,00 ks Listnaté stromy II 3 280,00-80 % 656, ,00 Součet: 7 498,00 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): 0,150 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) 0,900 Celkem - okrasné rostliny = 1 012,23 Kč Trvalé porosty parc. č zjištěná cena = 1 012,23 Kč Cena porostů celkem = ,95 Kč

5 -5- Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: 1.b. Trvalé porosty parc. č c. Trvalé porosty parc. č. 389/1 1.d. Trvalé porosty parc. č. 389/2 1.e. Trvalé porosty parc. č. 397 Porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem Pozemky - zjištěná cena 3 265,92 Kč 4 378,86 Kč ,94 Kč 1 012,23 Kč ,95 Kč ,36 Kč ,31 Kč + = C. REKAPITULACE 1. Pozemky 1.a. Oceňované pozemky 1.b. Trvalé porosty parc. č c. Trvalé porosty parc. č. 389/1 1.d. Trvalé porosty parc. č. 389/2 1.e. Trvalé porosty parc. č ,36 Kč 3 265,90 Kč 4 378,90 Kč ,90 Kč 1 012,20 Kč ,30 Kč Výsledná cena - celkem: ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,00 Kč ================================================================================== slovy: Sedmdesátjednatisícčtyřistasedmdesát Kč V Borku dne Ivan Blažek Dlouhá č BOREK u Č. Budějovic ivan.kezalb@seznam.cz... podpis Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod čj. Spr.878/81 pro základní obor: E k o n o m i k a, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /17 znaleckého deníku, přičemž znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem stejného čísla podle připojené likvidace.... podpis

6 - 6 - D. Obvyklá cena Pozemky Stanovení obvyklé ceny podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a dalších: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Při tom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Podle odstavce 3 téhož zákona nebo na jeho základě se za jiný způsob oceňování považuje: a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných okolností obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při prodeji; je jím též věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, která vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, která vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Pokud uvedenou definici obvyklé ceny budeme aplikovat na náš případ, tj. stanovení obvyklé ceny dále uvedených pozemků a trvalých porostů: 1. Zemědělských pozemků Pozemek Druh pozemku výměra parc. č. 387 trvalý travní porost 6125 m 2 parc. č. 389/1 trvalý travní porost 1130 m 2 parc. č. 389/2 trvalý travní porost 5045 m 2 parc. č. 398 orná půda 7844 m 2 Celkem m 2 2. Ostatní plocha, neplodná půda Pozemek Druh pozemku výměra parc. č. 390 ostatní plocha, neplodná 164 m 2 parc. č. 391 ostatní plocha, neplodná 98 m 2 parc. č. 392 ostatní plocha, neplodná 445 m 2 parc. č. 397 ostatní plocha, neplodná 122 m 2 Celkem 829 m 2 Celkem pozemky m 2 Zjistíme, že se podobné či srovnatelné pozemky v dané oblasti obchodují a lze tudíž odvodit srovnatelnou hodnotu, která v případě: 1. zemědělských pozemků se pohybuje v rozmezí 6-11 Kč/m 2 2. ostatních neplodných ploch v minimální ceně 5 Kč/m 2 Pozemky Výměra sazba výměra 1. zemědělské m Kč 2. ostatní, neplodné 829 m Kč Celkem Kč V případě trvalých porostů: Vzhledem k poměrně nízkému věku trvalých porostů na nelesních pozemcích, kde je jakákoliv těžba bez souhlasu orgánu ochrany přírody zakázaná, odhaduji možnou prodejní hodnotu na Kč. Z uvedeného je zřejmé, že celková hodnota dosáhla částku ve výši ( = Kč), tj. po zaokrouhlení: Porovnatelná hodnota... Kč Slovy: jednostosedmdesáttisíctřista korun českých

7 - 7 - Závěr: Zdůvodnění obvyklé ceny: Pro stanovení výše obvyklé ceny neexistuje žádný exaktní výpočet, lze vycházet pouze z vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů porovnatelných nemovitostí v návaznosti na současný trh s nemovitostmi. Na základě právě uvedeného se oprávněně domnívám, že současná možná tržní hodnota předmětného majetku v katastrálním území Vlkonice u Vacova, obec Vacov, okres Prachatice by se mohla pohybovat v úrovni porovnatelné hodnoty, tj. částka ve výši: Slovy: jednostosedmdesáttisíctřista Kč ,00 Kč Místo: k.ú. Vlkonice u Vacova, obec Vacov, okres Prachatice Časové vymezení: platí do konce roku podpis

8 - 8 - E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A 4 v příloze: Fotodokumentace a katastrální mapy 4 Centrální kopie katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č Kopie katastrální mapy a fotodokumentace parc. č od J parc. č od S pozemek parc. č. 387, k.ú. č parc. č od SZ parc. č od JV parc. č od JZ

9 - 9 - parc. č. 389/1 - od JZ parc. č. 389/1 - od SV pozemky parc. č. 389/1 a 389/2, k.ú. č parc. č. 389/2 a /1 - od J parc. č. 389/2 a /1 - od SV parc. č. 389/2 - od JV

10 parc. č od JV pozemky parc. č. 322 a 1172/14, k.ú. č parc. č od SZ parc. č od S parc. č od Z

11 parc. č od SZ parc. č od J pozemky parc. č. 397 a 398, k.ú. č parc. č od S parc. č od JZ parc. č od SZ

12 Celková katastrální mapa pzemky v k.ú. č

13 Mapa oblasti Pozemek p.č. 387 v k.ú. č Pozemek p.č. 387 v k.ú. č