ZNALECKÝ POSUDEK. č. 685/29/2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 685/29/2017 O ceně nemovité věci - 1.pozemky zapsané na LV 326 pro katastrální území Dobřenice, obec Dobřenice, okres Hradec Králové 2.spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 celku na pozemcích zapsaných na LV 353 pro katastrální území Dobřenice, obec Dobřenice, okres Hradec Králové 3.pozemky zapsané na LV 377 pro katastrální území Kratonohy, obec Kratonohy, okres Hradec Králové. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: kvirenc@tiscali.cz Počet stran: 21 včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Bohuslavicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé 2. Základní informace 1.LV 326 Adresa předmětu ocenění: Dobřenice Dobřenice Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Dobřenice Katastrální území: Dobřenice Počet obyvatel: 581 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 764,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 444,00 Kč/m 2 2.LV 353 Adresa předmětu ocenění: Dobřenice Dobřenice Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Dobřenice Katastrální území: Dobřenice Počet obyvatel: 581 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 764,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo V 0,85-2 -

3 služby základní sortiment) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 444,00 Kč/m 2 3.LV 377 Adresa předmětu ocenění: Kratonohy Kratonohy Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Kratonohy Katastrální území: Kratonohy Počet obyvatel: 571 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 764,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 446,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 326 ze dne , LV č. 353 ze dne , LV č. 377 ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje LV 326 Likovský Pavel, č.p.69, Syrovátka LV 353 1/2 Likovský Pavel, č.p.69, Syrovátka 1/2 Rohlík Miroslav, č.p.104, Dobřenice LV 377 Likovský Pavel, č.p.69, Syrovátka 6. Celkový popis nemovité věci Obec Dobřenice je vzdálena 13 km JZ od Hradce Králové při silnici č.323 mezi dálnicí D11 a silnicí č.11. V obci je zajištěna pouze základní síť služeb a obchodů. Veškeré kulturní, společenské a sportovní dění včetně kompletní sítě služeb a obchodů je zajištěno v Hradci Králové

4 Jedná se o soubor dvou zemědělských pozemků umístěných v JZ okrajové části obce a o zemědělský pozemek umístěný v SZ části extravilánu obce. Obec Kratonohy je vzdálena 13 km JZ od Hradce Králové vpravo při silnici č.11 Hradec Králové - Chlumec nad Cidlinou. V obci je zajištěna pouze základní síť služeb a obchodů. Veškeré kulturní, společenské a sportovní dění včetně kompletní sítě služeb a obchodů je zajištěno v Hradci Králové. Jedná se o soubor nezemědělského pozemku, dvou zemědělských pozemků a dvou pozemků vodní plocha, který se nachází cca 1,5 km JV od centra obce (Obecní úřad) v extravilánu obce. 7. Obsah znaleckého posudku LV LV Porosty LV LV 353 LV LV Porosty - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV LV 326 Jedná se o soubor dvou zemědělských pozemků v druhu pozemku ovocný sad umístěných v JZ okrajové části obce. Pozemky se nachází cca 500 m JZ od centra obce (Obecní úřad) v prostoru mezi zastavěnou částí obce a korytem vodního toku Třesický potok. Pozemky netvoří funkční celek a jsou umístěny v mírně svažitém terénu se západní (směrem k vodnímu toku) orientací svahu. Pozemek p.č.662/2 má pravidelný obdélníkový tvar a pozemek p.č.662/1 má protáhlý trojúhelníkový tvar. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] ovocný sad 662/ ,00 14,34 14, ,84 ovocný sad 662/ ,00 13,52 13, ,48 ovocný sad 662/ ,00 14,34 14, ,58 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 887,00 m ,90 LV zjištěná cena = ,90 Kč 2. Porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 36. Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet, Výměra Jedn. cena [Kč / jedn.] Úprava [%] Upr. cena [Kč / jedn.] Cena [Kč] jabloň - polokmen 20 9 Ks 2 033, % 609, ,10 Součet: = 5 489,10 Kč Celkem - ovocné dřeviny: = 5 489,10 Kč Porosty - zjištěná cena = 5 489,10 Kč LV LV 353 Jedná se o zemědělský pozemek umístěný v SZ části extravilánu obce. Pozemek se nachází cca 1,8-5 -

6 k m SV od centra obce (Obecní úřad) v prostoru zemědělsky obhospodařovaného půdního celku (500 m SZ od železniční stanice Dobřenice). Pozemek má téměř pravidelný obdélníkový tvar. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 14,56 14, ,48 orná půda ,00 6,64 6, ,52 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,- LV zjištěná cena = ,- Kč LV LV 377 Jedná se o soubor nezemědělského pozemku, dvou zemědělských pozemků a dvou pozemků vodní plocha, který se nachází cca 1,5 km JV od centra obce (Obecní úřad) v extravilánu obce. Soubor pozemků se nachází vpravo v prostoru koryta vodního toku Třesovický potok mezi železničním koridorem a silnicí č.323. Soubor pozemků tvoří funkční celek. Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 342/ ,00 15,60 15, ,60 orná půda 352/ ,00 15,60 15,60 670,80 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 114,00 m ,40 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 14,56 0,25 3,64 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 344/ ,00 3, ,08 Jiný pozemek - celkem 1 647, ,08 Pozemky rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněné dle 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku 8 odstavec 4 446,- 0,06 1,00 26,76-6 -

7 Typ Název Parcelní Výměra Srážka Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] % [Kč/m 2 ] [Kč] 8 odstavec 4 vodní plocha 350/18 222,00 26, ,72 8 odstavec 4 vodní plocha 350/19 23,00 26,76 615,48 Pozemky rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem 245,00 m ,20 LV zjištěná cena = ,68 Kč 2. Porosty Nelesní porosty: 44. olše šedá (olše šedá) stáří S = 20 roků relativní výšková bonita: 5 srovnávací bonita: 8 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 15,94 Kč/m 2 = ,18 součinitel srovnávací bonity * 0,60 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 100,00 % Koeficient sadovnického významu KSV: * 1,00 Koeficient typu zeleně KZ: * 0,15 Koeficient vegetační pokryvnosti KVP * 1,00 olše šedá celkem = 2 362,79 Kč Celkem - nelesní porosty dle 44 = 2 362,79 Kč Porosty - zjištěná cena = 2 362,79 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE LV LV ,90 Kč 2. Porosty 5 489,10 Kč LV celkem: ,- Kč LV LV ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 LV celkem: ,- Kč LV LV ,70 Kč 2. Porosty 2 362,80 Kč LV celkem: ,50 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jednostošedesáttřitisíctřicet Kč Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: ,50 Kč ,- Kč V rámci porovnávací metody bylo provedeno porovnání cen s pozemky srovnatelného využití přímo v lokalitě oceňované nemovité věci a v navazujících sousedních lokalitách. 1.porovnávaná nemovitá věc: Pozemek v lokalitě oceňované nemovité věci. Zemědělský pozemek (orná půda). Velikost pozemku 1161 m 2. Prodej nemovitosti (6/2015) je za částku ,-Kč (tj. 12,00,-Kč/m 2 ) 2.porovnávaná nemovitá věc: Pozemek v lokalitě oceňované nemovité věci. Soubor dvou pozemků (vodní plocha-koryto v.toku, ost.plocha). Velikost pozemku 1170 m 2. Prodej nemovitosti (7/2017) za částku ,-Kč (tj. 10,70,-Kč/m 2 ) 3.porovnávaná nemovitá věc: Pozemek v lokalitě oceňované nemovité věci (severně navazující lokalita Kratonohy). Soubor 11 pozemků (9x zemědělský pozemek, 2x pozemek vodní plocha-koryto v.toku). Velikost pozemku m 2. Prodej nemovitosti (6/2017) je za částku ,-Kč (tj. 10,67,-Kč/m 2 ) 4.porovnávaná nemovitá věc: Pozemek v lokalitě oceňované nemovité věci. Zemědělský pozemek (orná půda). Velikost pozemku - 8 -

9 7392 m 2. Prodej nemovitosti (9/2015) je za částku ,-Kč (tj. 15,60,-Kč/m 2 ) 5.porovnávaná nemovitá věc: Pozemek v lokalitě oceňované nemovité věci (severně navazující lokalita Kratonohy). Soubor 9 pozemků (7x zemědělský pozemek, 2x pozemek vodní plocha-koryto v.toku). Velikost pozemku m 2. Prodej nemovitosti (10/2016) je za částku ,-Kč (tj. 19,63,-Kč/m 2 ) Porovnávané nemovité věci mají srovnatelný typ funkčního využití pozemku. Jedná se o pozemky umístěné v lokalitě oceňované nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností a porovnáním s realizovanými prodeji srovnatelných typů pozemků (popř. s cenami nabízenými realitními kancelářemi) je stanoven návrh ceny obvyklé. Návrh ceny obvyklé je stanoven na základě porovnání se srovnatelnými nemovitými věcmi a s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem. Určení jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojenými: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna žádná jiná práva a závady oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č. 326 ze dne , č. 353 ze dne , č. 377 ze dne Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé. LV 326 k.ú.dobřenice: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci ve výši ,-Kč. LV 353 k.ú.dobřenice: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci ve výši ,-Kč. LV 377 k.ú.kratonohy: - 9 -

10 Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci ve výši ,-Kč. Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši ,- Kč. V Bohuslavicích Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: kvirenc@tiscali.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 685/29/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace

11 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 326 ze dne , LV č. 353 ze dne , LV č. 377 ze dne Snímek katastrální mapy 3 Fotodokumentace

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -