ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 41/2016

Transkript

1 Znalec: Ing. Jozef Korec Révová Bratislava evidenčné číslo: tel.: Zadávateľ: OTP Faktoring Slovensko, s.r.o. Špitálska Bratislava Číslo spisu (objednávky): zo dňa: ZNALECKÝ POSUDOK číslo 41/2016 Vo veci : stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti zapísanej v : 1. LV č. 613 ako administratívno - prevádzková budova s.č postavená na p.č. 68/29, pozemok parc. KN-C č. 68/29 a 68/37 2. LV č. 806 ako hala husár s.č. 428 na p.č. 68/4 a sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, pozemok p.č. KN-C 68/4, 68/33 a 68/34 k.ú. Miloslavov, obec Miloslavov, okr. Senec k právnemu účelu zriadenia záložného práva Počet strán posudku: 57 (z toho 28 príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 3x

2 OBSAH: I. ÚVODNÁ ČASŤ... 3 II. POSUDOK VŠEOBECNÉ ÚDAJE VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Stavba: Administratívno - prevádzková budova s.č na parc. č. 68/29, k. ú. Miloslavov Stavba: Hala - husár s.č. 428 na p.č. 68/4, k.ú. Miloslavov Stavba: Sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, k.ú. Miloslavov Stavba: Trafostanica bez s.č. na p.č. 68/37, k.ú. Miloslavov PRÍSLUŠENSTVO Plot: na p.č. 68/ Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka na p.č. 68/33 a 68/ Vonkajšia úprava: Prípojka kanalizácie na p.č. 68/33 a 68/ Vonkajšia úprava: Prípojka NN na p.č. 68/33 a 68/ Vonkajšia úprava: Prípojka plynu na p.č. 68/33 a 68/ Vonkajšia úprava: Spevnené plochy na p.č. 68/33 a 68/ STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE KOMBINOVANÁ METÓDA POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: LV č. 613 a III. ZÁVER VŠEOBECNÁ HODNOTA REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY MIMORIADNE RIZIKÁ IV. PRÍLOHY V. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 58

3 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca podľa objednávky: stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti zapísanej v : 1. LV č. 613 ako administratívno - prevádzková budova s.č postavená na p.č. 68/29, pozemok parc. KN-C č. 68/29 a 68/37 2. LV č. 806 ako hala husár s.č. 428 na p.č. 68/4 a sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, pozemok p.č. KN-C 68/4, 68/33 a 68/34 k.ú. Miloslavov, obec Miloslavov, okr. Senec k právnemu účelu zriadenia záložného práva 2. Dátum vyžiadania posudku alebo dátum uznesenia, objednávky: zo dňa Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci pre zistenie stavebno - technického stavu): ku dňu obhliadky Dátum, ku ktorému sa pozemok alebo stavba ohodnocuje: ku dňu vypracovania posudku Podklady na vypracovanie posudku, ktoré sa delia na podklady dodané objednávateľom a podklady získané znalcom: 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 613 a 806, k. ú. Miloslavov, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál - informatívny výpis Kópia z katastrálnej mapy, k. ú. Miloslavov, vytvorená cez katastrálny portál - informatívny výpis Kolaudačné rozhodnutie č.j.: M-04-Haj, povolenie užívania stavby "Sklad kovového materiálu a Prestavba skladu - pôvodnej haly postavenej na pozemku p. KN č. 68/34, 68/4, k.ú. Miloslavov, vydala obec Miloslavov, dňa , právoplatné dňom Stavebné povolenie, č.j.: ZP-výst. 1427/98-Če, SE, vydané OÚ v Senci, na stavbu "Administratívno - prevádzková budova s pohotovostným ubytovaním" na p. KN č. 68/29, z , právoplatné Rozhodnutie č.j.: M-05-Haj, povolenie zmeny stavby pred jej dokončením "Prevádzková budova", na pozemku p. KN č. 68/29, k.ú. Miloslavov, z , právoplatné dňom Projektová dokumentácia, zmena stavby pred jej dokončením "Prevádzková budova" vyhotovil Ing. arch. Pavol Králik v 8/ Získané znalcom : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti správcu nehnuteľnosti Mapka širších vzťahov umiestnenia nehnuteľnosti Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z.z. z , ktorou mení vyhláška č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. O územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.

4 Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. O jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy; najmä zdôvodnenie výberu, podmienky výberu a dôvody vylúčenia ostatných metód stanovenia všeobecnej hodnoty, informácie o použitých rozpočtových ukazovateľoch na stanovenie východiskovej hodnoty: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Metóda porovnaním nie je použitá z dôvodu nedostatku hodnoverných údajov ako napr. kúpne zmluvy o už zrealizovaných prevodoch nehnuteľností v danej lokalite a čase. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty je možné len na základe porovnateľných údajov z dôvodu, že nehnuteľnosť nie je prenajímaná a nemá výnos z prenájmu. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ nehnuteľnosti je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR. b) Vlastnícke a evidenčné údaje, najmä identifikácia predmetu posúdenia podľa dokladu o vlastníctve: 1. List vlastníctva č. 613, k.ú. Miloslavov, obec Miloslavov, okr. Senec A. Majetková podstata: pozemky - parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parcela č. 68/29 zastavané plochy a nádvoria o výmere 3250 m2 parcela č. 68/37 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1343 m2 stavby súpisné číslo 1201 na parcele číslo 68/29 administratívno - prevádzková budova B. Vlastníci: Vlastník 1 Samat Kovoizospol spol. s r.o., Ľanová 6, Bratislava, IČO: v spoluvlastníckom podiele 1/1 Titul nadobudnutia: Vyhlásenie o prevzatí záväzku na nepeňažný vklad V-3203/05 zo dňa Stavebné povolenie č.j M-05-Haj z

5 Rozhodnutie o určení súp. čísla /2007 zo dňa ČASŤ C: ŤARCHY Por.č.: Záložné právo na p.č. 68/29 a na rozostavanú stavbu administratívno-prevádzkovej budovy na p.č. 68/29 v prospech OTP Faktoring Slovensko, s. r. O., Bratislava IČO , na zabezpečenie úveru podľa zmluvy V- 1983/2006 zo dňa (oznámenie o postúpení pohľadávky, podľa Z-3485/2012 zo dňa ) Záložné právo na p.č. 68/37, v prospech DTP Faktoring Slovensko s. r. o., Bratislava, IČO , na zabezpečenie úveru podľa zmluvy V 5089/2006 zo dňa (oznámenie o postúpení pohľadávky, podľa Z-3485/2012 zo dňa ) Exekučné záložné právo v prospech SPP, a.s., na pozemky parc.č. 68/29, parc.č. 68/37, stavba s.č na parc.č. 68/29, podľa exekučného príkazu EX 8853/13 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Pavel Halás), Z- 1140/14 1 Exekučné záložné právo v prospech VZP na pozemky parc.č. 68/29, parc.č, 68/37, budova s.č na parc.č. 68/29, podl'a exekučného príkazu EX 4419/2013 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ing. Zuzana Dobrodenková, PhD.), Z-2872/14 Iné údaje: Oprava adresy Geometrický plán č.33/2005 zo dňa GP č. 1889/2006 zo dňa Poznámka: Bez zápisu. 2. List vlastníctva č. 806, k.ú. Miloslavov, obec Miloslavov, okr. Senec A. Majetková podstata: pozemky - parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape parcela č. 68/4 zastavané plochy a nádvoria o výmere 413 m2 parcela č. 68/33 ostatné plochy o výmere 619 m2 parcela č. 68/34 zastavané plochy a nádvoria o výmere 201 m2 stavby súpisné číslo 428 na parcele číslo 68/4 hala husár súpisné číslo 436 na parcele číslo 68/34 sklad B. Vlastníci: Vlastník 1 Samat Kovoizospol, Bratislava, Krátka 9, IČO: v spoluvlastníckom podiele 1/1 Titul nadobudnutia: Kúpa V-1540/99 Kúpa V-3224/02 Rozdelenie HZÚO Rozhodnutie o určení súp. č. č /05 ČASŤ C: ŤARCHY Por.č.: 1 Záložné právo na p.č. 68/4, 68/33 a 68/34 na stavbu hala husár s.č. 428 na p.č. 68/4 a na sklad s na p.č. 68/34 v prospech OTP Faktoring Slovensko, s. r. o., Bratislava IČO , na zabezpečenie úveru podľa zmluvy V- 5089/2006 zo dňa (oznámenie o postúpení pohľadávky, podľa Z-3485/2012 zo dňa ) Exekučné záložné právo v prospech SPP, a.s., na pozemky parc.č. 68/4, parc.č. 68/33, sklad s.č. 428 na parc.č. 68/34, hala s.č. 428 na p.č. 68/4, podľa exekučného príkazu EX 8853/13 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Pavel Halás), Z- 1140/14 Exekučné záložné právo v prospech VZP na pozemky parc.č. 68/4, parc.č. 68/33, parc. č. 68/34, sklad s.č. 436 na parc. č. 68/34, hala s.č. 428 na parc. č. 68/4, podľa exekučného príkazu EX 4419/2013 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ing. Zuzana Dobrodenková, PhD.), Z-2872/14

6 Iné údaje: Oprava adresy Geometrický plán č.33/2005 zo dňa GP č. 1889/2006 zo dňa Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia, najmä dátumy vykonania obhliadky, zamerania a fotodokumentácie: Dátum vykonania obhliadky, zamerania a posúdenia celkovej situácie umiestnenia nehnuteľnosti a vyhotovenia fotodokumentácie bolo vykonané dňa d) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Predložená technická - výkresová dokumentácia je v súlade so zisteným skutočným stavom bez zistených rozdielov, odsúhlasená v stavebnom konaní.. Technická dokumentácia - kolaudačné rozhodnutie, užívacie povolenie nebola poskytnutá z dôvodu, že objednávateľ túto dokumentáciu nevedel predložiť z dôvodu, že sa nezachovala. e) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Skutočný stav stavieb a pozemkov je v súlade s popisnými a geodetickými údajmi v katastri nehnuteľností zapísaných v LV č. 613 a 806. Skutkový stav je zakreslený v katastrálnej mape. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia; stavby, ktoré sa nezapisujú do katastra nehnuteľností, sa identifikujú parcelným číslom pozemku, na ktorom sú postavené: Nebytové budovy (haly) Administratívno - prevádzková budova s.č na parc. č. 68/29, k.ú. Miloslavov Hala - husár s.č. 428 na p.č. 68/4, k.ú. Miloslavov Sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, k.ú. Miloslavov Trafostanica bez s.č. na p.č. 68/37, k.ú. Miloslavov Plot na p.č. 68/34 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č. 68/33 a 68/37 Prípojka kanalizácie na p.č. 68/33 a 68/37 Prípojka NN na p.č. 68/33 a 68/37 Prípojka plynu na p.č. 68/33 a 68/37 Spevnené plochy na p.č. 68/33 a 68/37 Pozemky LV č. 613 a parc. č. 68/4 (413 m 2 ) LV č. 613 a parc. č. 68/33 (619 m 2 ) LV č. 613 a parc. č. 68/34 (201 m 2 ) LV č. 613 a parc. č. 68/29 (3 250 m 2 ) LV č. 613 a parc. č. 68/37 (1 343 m 2 ) Spolu pozemky (5 826,00 m 2 ) g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené

7 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Stavba: Administratívno - prevádzková budova s.č na parc. č. 68/29, k. ú. Miloslavov POPIS STAVBY Administratívno-prevádzková budova s.č postavená na pozemku parc. č. 68/29 je prízemná, nepodpivničená stavba. Pozostáva z časti prevádzkovej haly, administratívnej časti, sociálnej časti a plynovej kotolne. Výrobná časť slúžila na výrobu, spracovanie a skladovanie plastových okenných profilov. V čase obhliadky priestory stavby nie sú užívané. Stavba bola daná do užívania - Rozhodnutie č.j.: M-05-Haj, povolenie zmeny stavby pred jej dokončením "Prevádzková budova", na pozemku p. KN č. 68/29, k.ú. Miloslavov, z , právoplatné dňom Nosná konštrukcia stavby je zo železobetónového montovaného skeletu, ktorý je založený na betónových základových pásoch a pätkách, výplňové murivo je z DURISOLU. Strešná konštrukcia je vyhotovená ako oceľové priehradové nosníky, na ktorých sú trapézové plechy, tepelná izolácia a vrchná vodotesná izolácia. Objekt je vybavený VZT zariadeniami a v súvislosti s inštaláciou linky na spracovanie epoxidových živíc, je tu inštalované zariadenie na filtráciu vzduchu. Klampiarske konštrukcie z poplastovaného plechu. Vnútorné omietky striekané a hladké vápennocementové, v časti sociálnych zariadení je keramický obklad stien, vonkajšie omietky na báze umelých vlákien. Podlahy v administratívnej časti z keramickej dlažby, v prevádzkovej časti brúsený betón. Okná plastové zdvojené s izolačnými sklami opatrené interiérovými žalúziami, vstupný vestibul má veľkoplošné presklené steny, vnútorné dvere drevené hladké v oblôžkovej zárubni. Objekt je vybavený rozvodmi vody teplej i studenej, rozvody NN, bleskozvod. Budova má vlastnú kotolňu - dva plynové kotle - rozvody ÚK - radiátory panelové VSŽ, bezpečnostná signalizácia, počítačová sieť. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy (51,55*67,84-(12,37*3,0)-(2,695*3,0/2)-(3,0*(6,02+4,87+0,9+0,905))- 809,23 (3,0*2,855/2)-(6,0*(18,87+0,9+6,48))-(6,0*6,4/2))*0,25 Vrchná stavba (((11,55+11,55+12,60+12,60+0,42)*51,55+(6,0+6,0+0,55)*(10,11+10,11+7,06+3,0+ 0,55)-(3*(4,87+0,9+0,95))-(3,0*2,855/2))*5,57) ,07 (((6,0+6,0+6,0+0,57)*(0,55+3,0+7,06+5,06+5,045)-(12,37*3,0)-(2,695*3,0/2)- (6,0*6,40/2))*3,41) Zastrešenie (((6,0+6,0+6,0+0,57)*(0,55+3,0+7,06+5,06+5,045)-(12,37*3,0)-(2,695*3,0/2)- (6,0*6,4/2))*0,45)+(((11,55+11,55)*(6,0-5,57)/2)*51,50)+(((12,60+12,60)*(6,0-752,52 5,57)/2)*51,50)+(((6,0+6,0)*(6,0-5,57)/2)*(7,60+10,11+10,11)) Obstavaný priestor stavby celkom ,82 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: haly výrobné bez žeriavových dráh a bez podvesenej dopravy KS: 1251 Priemyselné budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 50,79 Eur/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,998 (montovaná z dielcov betónových tyčových)

8 Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Čísl o Nadzemné 1 Výpočet ZP ZP [m 2 ] 51,55*67,84 - (12,37*3,0)- (2,695*3,0)/2- (3,0*(6,02+4,87+0,9+0,9 05))-(3,0*2,855/2)- (6,0*(18,87+0,9+6,48))- (6,0*6,4/2) 3236,93 Rep r. Rep r. Výpočet výšky (h) h [m] 4,19 4,19 Priemerná zastavaná plocha: (3236,93) / 1 = 3236,93 m 2 Priemerná výška podlaží: (3236,93 * 4,19) / (3236,93) = 4,19 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 3236,93) = 0,9274 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,40 + (3,60 / 4,19) = 1,2592 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Čísl o Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 9,00 1,00 9,00 10,49 2 Zvislé konštrukcie 20,00 1,00 20,00 23,29 3 Stropy 8,00 0,00 0,00 0,00 4 Zastrešenie bez krytiny 10,00 1,00 10,00 11,66 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3,50 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,17 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 0,60 4,20 4,90 8 Úpravy vonkajších povrchov 4,00 0,75 3,00 3,50 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 1,00 0,00 0,00 10 Schody 1,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 3,00 1,00 3,00 3,50 12 Vráta 2,00 1,05 2,10 2,45 13 Okná 5,00 1,05 5,25 6,12 14 Povrchy podláh 5,00 1,05 5,25 6,12 15 Vykurovanie 1,00 0,90 0,90 1,05 16 Elektroinštalácia 8,00 1,00 8,00 9,32 17 Bleskozvod 1,00 0,40 0,40 0,47 18 Vnútorný vodovod 1,00 0,80 0,80 0,93 19 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,60 0,60 0,70 20 Vnútorný plynovod 0,00 1,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 1,00 0,80 0,80 0,93 22 Vybavenie kuchýň 0,00 1,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 2,00 0,40 0,80 0,93 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 7,00 1,10 7,70 8,97 Spolu 100,00 85,80 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 85,80 / 100 = 0,8580

9 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 50,79 Eur/m 3 * 2,313 * 0,8580 * 0,9274 * 1,2592 * 0,998 * 0,95 VH = 111,5982 Eur/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Administratívno - prevádzková budova s.č na parc. č. 68/29, k.ú. Miloslavov ,86 87,14 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 111,5982 Eur/m 3 * 18675,82 m ,90 Technická hodnota 87,14 % z ,90 Eur , Stavba: Hala - husár s.č. 428 na p.č. 68/4, k.ú. Miloslavov POPIS STAVBY Skladovacia hala s.č. 428, na parc. KN Č. 68/4, k.ú. Miloslavov, v areáli firmy, bola daná do užívania v roku Hala obsahuje dve nadzemné podlažia, prvé nadzemné podlažie - montážne a skladové priestory, na druhom nadzemnom podlaží sú šatne kancelárie a sociálne zariadenie. Hala je postavená na betónových základoch, do ktorých je ukotvená Husár hala, obvodový plášť je z hliníkového plechu, zateplený styrodurom. Stropná konštrukcia nad prízemím je z oceľových nosníkov. Podlaha prízemia je z betónovej mazaniny, na druhom nadzemnom podlaží je drevená dosková. Elektroinštalácia je svetelná i motorická, zabezpečovací systém. Životnosť stavby je 60 rokov. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy 26,0*15,50*0,25 100,75 Vrchná stavba (6,80*6,80*3,14)/2*26, ,52 Obstavaný priestor stavby celkom 1 988,27 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: haly pre skladovanie priemyslových polotovarov a surovín KS: 1252 Nádrže, silá a sklady Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 43,19 Eur/m 3

10 Koeficient konštrukcie: k K = 0,948 (kovová) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Čísl o Výpočet ZP ZP [m 2 ] Nadzemné 1 26,0*15, Nadzemné 2 12,40*(7,12+0,85+0,265 +2,50+0,1+2,20+0,1+2,60 +0,1+6,50+0,40) 281,91 Rep r. Rep r. Rep r. Výpočet výšky (h) h [m] 3,23 3,23 2,60 2,6 Priemerná zastavaná plocha: ( ,91) / 2 = 342,46 m 2 Priemerná výška podlaží: (403 * 3, ,91 * 2,6) / ( ,91) = 2,97 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 342,46) = 0,9901 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,40 + (3,60 / 2,97) = 1,6121 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Čísl o Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 12,00 1,00 12,00 14,71 2 Zvislé konštrukcie 29,00 0,90 26,10 31,98 3 Stropy 9,00 0,70 6,30 7,72 4 Zastrešenie bez krytiny 11,00 0,90 9,90 12,13 5 Krytina strechy 3,00 0,90 2,70 3,31 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,00 0,00 0,00 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 0,80 4,80 5,88 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,50 1,50 1,84 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 1,00 0,50 0,50 0,61 11 Dvere 2,00 0,80 1,60 1,96 12 Vráta 2,00 0,90 1,80 2,21 13 Okná 4,00 0,60 2,40 2,94 14 Povrchy podláh 5,00 0,60 3,00 3,68 15 Vykurovanie 0,00 1,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 5,00 0,60 3,00 3,68 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 0,00 0,60 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 1,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 0,40 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 1,00 0,00 0,00 25 Ostatné 6,00 1,00 6,00 7,35 Spolu 100,00 81,60 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 81,60 / 100 = 0,8160 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313

11 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 43,19 Eur/m 3 * 2,313 * 0,8160 * 0,9901 * 1,6121 * 0,948 * 0,95 VH = 117,1796 Eur/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Hala - husár s.č. 428 na p.č. 68/4, k.ú. Miloslavov ,67 68,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 117,1796 Eur/m 3 * 1988,27 m ,68 Technická hodnota 68,33 % z ,68 Eur , Stavba: Sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, k.ú. Miloslavov POPIS STAVBY Objekt "Sklad" s.č, 436 je situovaný na parcele čislo 68/34 v zastavanom území obce Miloslavov, je situovaný vedľa Husár haly, bol daný do užívania v roku Jedná sa o skladovací objekt, ktorého nosná konštrukcia je murovaná, strecha je z oceľových priehradových nosníkov, strešná krytina je z asfaltových natavovaných šindľov. Hala je jednopodlažný prízemný objekt. Podlaha je z betónovej mazaniny. Objekt je nevykurovaný, elektroinštalácia svetelná i motorická, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu, vráta plechové dvojkrídlové otváravé, vonkajšia povrchová úprava na báze umelých vlákien. Životnosť stavby je 70 rokov. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy (7,17+0,165+0,165)*(27,17+0,165+0,165)*0,25 51,56 Vrchná stavba (7,17+0,165+0,165)*(27,17+0,165+0,165)*3,60 742,50 Zastrešenie (7,17+0,165+0,165)*(27,17+0,165+0,165)*1,987/2 204,91 Obstavaný priestor stavby celkom 998,97 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: haly pre skladovanie priemyselných tovarov

12 KS: 1252 Nádrže, silá a sklady Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 43,19 Eur/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 1,075 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Čísl o Nadzemné 1 Výpočet ZP ZP [m 2 ] (7,17+0,165+0,165)*(27, 17+0,165+0,165) 206,25 Rep r. Rep r. Výpočet výšky (h) h [m] 3,60 3,6 Priemerná zastavaná plocha: (206,25) / 1 = 206,25 m 2 Priemerná výška podlaží: (206,25 * 3,6) / (206,25) = 3,60 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 206,25) = 1,0364 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,40 + (3,60 / 3,6) = 1,4000 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Čísl o Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 12,00 1,00 12,00 15,44 2 Zvislé konštrukcie 29,00 0,90 26,10 33,60 3 Stropy 9,00 0,70 6,30 8,11 4 Zastrešenie bez krytiny 11,00 0,90 9,90 12,74 5 Krytina strechy 3,00 0,90 2,70 3,47 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 0,60 0,60 0,77 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,00 0,70 4,20 5,41 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,70 2,10 2,70 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 1,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 2,00 0,00 0,00 0,00 12 Vráta 2,00 0,90 1,80 2,32 13 Okná 4,00 0,60 2,40 3,09 14 Povrchy podláh 5,00 0,60 3,00 3,86 15 Vykurovanie 0,00 0,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 5,00 0,00 0,00 0,00 17 Bleskozvod 1,00 0,60 0,60 0,77 18 Vnútorný vodovod 0,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 0,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 0,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 0,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 6,00 1,00 6,00 7,72 Spolu 100,00 77,70 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 77,70 / 100 = 0,7770

13 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 43,19 Eur/m 3 * 2,313 * 0,7770 * 1,0364 * 1,4000 * 1,075 * 0,95 VH = 115,0184 Eur/m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, k.ú. Miloslavov ,14 82,86 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 115,0184 Eur/m 3 * 998,97 m ,93 Technická hodnota 82,86 % z ,93 Eur , Stavba: Trafostanica bez s.č. na p.č. 68/37, k.ú. Miloslavov POPIS STAVBY Objekt "trafostanice" kiosková trafostanica z prefadielcov, osadená pri vstupe do areálu. Trafostanica bola daná do užívania v roku Životnosť stavby je 50 rokov. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Základy 2,55*2,75*0,25 1,75 Vrchná stavba 2,55*2,75*2,20 15,43 Obstavaný priestor stavby celkom 17,18 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy transformovní a meniarní KS: 2214 Diaľkové elektrické rozvody Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 85,64 Eur/m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 1,241 (montovaná z priestorových buniek) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu

14 Podlažie Čísl o Výpočet ZP ZP [m 2 ] Nadzemné 1 2,55*2,75 7,01 Rep r. Rep r. Výpočet výšky (h) h [m] 2,20 2,2 Priemerná zastavaná plocha: (7,01) / 1 = 7,01 m 2 Priemerná výška podlaží: (7,01 * 2,2) / (7,01) = 2,20 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 7,01) = 4,3437 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,2) = 1,2545 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Čísl o Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 10,00 1,00 10,00 16,58 2 Zvislé konštrukcie 23,00 1,00 23,00 38,14 3 Stropy 12,00 1,00 12,00 19,90 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 9,95 5 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 3,32 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,66 7 Úpravy vnútorných povrchov 5,00 0,50 2,50 4,15 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 0,70 2,10 3,48 9 Vnútorné keramické obklady 0,00 0,00 0,00 0,00 10 Schody 3,00 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 3,00 0,00 0,00 0,00 12 Vráta 1,00 0,80 0,80 1,33 13 Okná 4,00 0,00 0,00 0,00 14 Povrchy podláh 3,00 0,30 0,90 1,49 15 Vykurovanie 2,00 0,00 0,00 0,00 16 Elektroinštalácia 7,00 0,00 0,00 0,00 17 Bleskozvod 1,00 0,00 0,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 2,00 0,00 0,00 0,00 19 Vnútorná kanalizácia 2,00 0,00 0,00 0,00 20 Vnútorný plynovod 0,00 0,00 0,00 0,00 21 Ohrev teplej vody 1,00 0,00 0,00 0,00 22 Vybavenie kuchýň 0,00 0,00 0,00 0,00 23 Hygienické zariadenia a WC 3,00 0,00 0,00 0,00 24 Výťahy 0,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 6,00 0,00 0,00 0,00 Spolu 100,00 60,30 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 60,30 / 100 = 0,6030 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [Eur/m 3 ] VH = 85,64 Eur/m 3 * 2,313 * 0,6030 * 4,3437 * 1,2545 * 1,241 * 0,95 VH = 767,3535 Eur/m 3 TECHNICKÝ STAV

15 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Trafostanica bez s.č. na p.č. 68/37, k.ú. Miloslavov ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 767,3535 Eur/m 3 * 17,18 m ,13 Technická hodnota 82,00 % z ,13 Eur , PRÍSLUŠENSTVO Plot: na p.č. 68/34 Plot je vybudovaný z Durisolových tvárnic na betónovom základe, výška 2,0 m, dĺžka 225,0 m, vybudovaný je v roku Má 3 oceľové brány a vrátka. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 225,00m ,24 Eur/m Spolu: 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 30 cm z tehál alebo plotových tvárnic 4. Plotové vráta: 23,24 Eur/m 450,00m ,20 Eur/m a) plechové plné 3 ks ,80 Eur/ks 5. Plotové vrátka: a) plechové plné 1 ks ,44 Eur/ks Dĺžka plotu: 225,0 m Pohľadová plocha výplne: 225,0*2,0 = 450,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV

16 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot na p.č. 68/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (225,00m * 23,24 Eur/m + 450,00m 2 * 31,20 Eur/m 2 + 3ks * 246,80 Eur/ks + 1ks * 134,44 Eur/ks) * 2,313 * ,07 0,95 Technická hodnota 82,00 % z ,07 Eur , Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka na p.č. 68/33 a 68/37 Vodovodná prípojka s napojením na verejný vodovod v ulici. Dĺžka 95,0 m, DN 40. Zhotovená v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 Eur/bm Počet merných jednotiek: 95,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p.č. 68/33 a 68/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 95 bm * 42,49 Eur/bm * 2,313 * 0, ,71 Technická hodnota 82,00 % z 8 869,71 Eur 7 273, Vonkajšia úprava: Prípojka kanalizácie na p.č. 68/33 a 68/37 Kanalizačná prípojka s napojením na verejný rozvod, dĺžka 110,0 m, DN 200, zhotovená v roku 2007.

17 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.c) Prípojka kanalizácie DN 200 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1010/30,1260 = 33,53 Eur/bm Počet merných jednotiek: 110,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizácie na p.č. 68/33 a 68/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 110 bm * 33,53 Eur/bm * 2,313 * 0, ,49 Technická hodnota 82,00 % z 8 104,49 Eur 6 645, Vonkajšia úprava: Prípojka NN na p.č. 68/33 a 68/37 Prípojka NN - zemné vedenie, napojená na verejný rozvod v ulici cez trafostanicu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.k) káblová prípojka zemná Al 4*25 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 480/30,1260 = 15,93 Eur/bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 9,56 Eur/bm Počet merných jednotiek: 65,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

18 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN na p.č. 68/33 a 68/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 65 bm * (15,93 Eur/bm + 0 * 9,56 Eur/bm) * 2,313 * 0, ,25 Technická hodnota 82,00 % z 2 275,25 Eur 1 865, Vonkajšia úprava: Prípojka plynu na p.č. 68/33 a 68/37 Prípojka zemného plynu napojená na verejný rozvod v ulici, DN 40 mm. Zhotovená v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 Eur/bm Počet merných jednotiek: 12,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p.č. 68/33 a 68/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 12 bm * 15,27 Eur/bm * 2,313 * 0,95 402,64 Technická hodnota 82,00 % z 402,64 Eur 330, Vonkajšia úprava: Spevnené plochy na p.č. 68/33 a 68/37 Spevnená plocha z monolitického betónu hr. 100 mm. Realizácia v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)

19 Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu 8.2.a) Do hrúbky 100 mm 2111 Cestné komunikácie 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 951,0 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,313 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p.č. 68/33 a 68/ ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 951 m 2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,313 * 0, ,94 Technická hodnota 77,50 % z ,94 Eur , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] Nebytové budovy (haly) Administratívno - prevádzková budova s.č na parc. č. 68/29, k.ú. Miloslavov , ,34 Hala - husár s.č. 428 na p.č. 68/4, k.ú. Miloslavov , ,43 Sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, k.ú. Miloslavov , ,08 Trafostanica bez s.č. na p.č. 68/37, k.ú. Miloslavov , ,17 Celkom za Bytové a nebytové budovy (haly) , ,02 Plot na p.č. 68/ , ,72 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č. 68/33 a 68/ , ,16 Prípojka kanalizácie na p.č. 68/33 a 68/ , ,68 Prípojka NN na p.č. 68/33 a 68/ , ,71 Prípojka plynu na p.č. 68/33 a 68/37 402,64 330,16 Spevnené plochy na p.č. 68/33 a 68/ , ,30 Celkom za Vonkajšie úpravy , ,01 Celkom: , ,75

20 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností Nehnuteľnosť je situovaná v intraviláne obce Miloslavov, k.ú. Miloslavov, okres Senec. Areál je situovaný v rovinatom teréne, s možnosťou napojenia na inžinierske siete - verejný vodovod, kanalizáciu, plyn, elektrinu, s prístupom k areálu po miestnej komunikácii. V blízkosti areálu je rodinná zástavba. Z hľadiska kvality životného prostredia sa jedná o lokalitu s bežným hlukom od dopravy, chránená vodohospodárska oblasť. V meste je nezamestnanosť do 10%. V danej lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou nižší. V danej obci je základné školstvo, pošta, základné obchody a služby, kultúrne a telovýchovné zariadenia. Dopravné spojenie autobusovou dopravou. V blízkom okolí sa nenachádzajú žiadne výrobné prevádzky, ktoré by mali negatívny dopad na životné prostredie. Dostatočné množstvo parkovacích miest pre návštevníkov ako aj pre personál areálu. b) Analýza využitia nehnuteľností Ohodnocované nehnuteľnosti sú schopné slúžiť stanovenému účelu. V dobe obhliadky bola výroba pozastavená. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou Na liste vlastníctva je zapísaná ťarcha záložného práva v prospech OTP Faktoring Slovensko, SPP a VZP. Objekty v čase obhliadky neprevádzkované. Iné nie sú známe. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ BUDOVY Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s použitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni 0,35 ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty v danej lokalite. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v tabuľke. Všeobecná hodnota bola stanovená za predpokladu predaja nehnuteľnosti v bežnom obchodnom styku, pri poctivom predaji. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

21 Čísl o Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI*v I

22 1 Trh s nehnuteľnosťami 2 dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,46 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,60 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti II. 0, ,90 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,10 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,00 II. 0, ,30 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,20 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,75 I. 1, ,30 II. 0, ,90 železnica, alebo autobus IV. 0, ,35 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom IV. 0, ,93 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod. I. 1, ,40 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť a ďalšie exhalácie, alebo zápach IV. 0, ,74 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,25 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,14 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 0, ,00 Spolu ,61

23 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 84,61/ 180 0,47 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,75 Eur * 0, ,49 Eur KOMBINOVANÁ METÓDA VÝNOSOVÁ HODNOTA Výnosová hodnota Spôsob výpočtu výnosovej hodnoty predmetných nehnuteľnosti je kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas ich prenájmu počas neobmedzeného obdobia. Výnosová hodnota sa stanoví ako podiel odčerpateľného zdroja pod ktorým sa rozumie disponibilný výnos so zohľadnením kapitalizovaného odpisu a úrokovej miery, ktorej minimálna výška sa rovná 1,5 násobku ECB (európska centrálna banka) sadzby zverejnenej NBS, pričom úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. V súčasnej dobe má ECB hodnotu 0,15 %. Úroková miera teda v sebe zahŕňa základnú úrokovú mieru, mieru rizika a zaťaženie daňou z príjmu. Miera rizika sa stanovuje tak, aby vyjadrovala riziko likvidity. Riziká je potrebné zvažovať v súčasnom období, ktoré sú charakteristické tým, že trh s nehnuteľnosťami nie je doposiaľ stabilný a reaguje na väčšinu vonkajších podnetov prechodného obdobia vytvárania základov trhového hospodárstva ako aj samostatného trhu s nehnuteľnosťami. Ďalej miera rizika musí reagovať na riziko možnosti prenajímania v danej lokalite, k rizikám je potrebné započítať aj riziko inflácie, ktoré znehodnocuje reálnu hodnotu budúcich výnosov. S ohľadom na fakt, že sa jedná o objekt pravidelne udržiavaný určujem mieru rizika v hodnote r = 4,50 %, daňové zaťaženie vo výške 1,39. Hrubý výnos Hrubý výnos je určený na základe predpokladaných výnosov z dôvodu, že priestor nie je využívaný na prenájom. Výška predpokladaného nájomného na základe ponukových inzerátov je: 3,50-7,50 Eur/m2 za kancelárske priestory 2,50-4,50 Eur/m2 za výrobné priestory 1,50-2,50 Eur/m2 za skladové priestory Hrubý výnos Názov Výpočet MJ Počet MJ MJ Nájomné Nájomné spolu [Eur/MJ/rok] [Eur/rok] kancelárske 230,71 230,71 m 2 40, ,40 priestory výrobné priestory 2701, ,73 m 2 30, ,90 skladové priestory 487,20 487,20 m 2 10, ,00 Hrubý výnos spolu: ,30 Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Názov Výpočet Spolu [Eur/rok] Podiel pozemku na výnose 7% z , ,66 Hrubý výnos stavby: , ,66 = ,64 Eur/rok Náklady

24 Názov vynaloženého nákladu Výpočet Náklad [Eur/rok] Prevádzkové náklady daň z nehnuteľností 0,30 % z , ,61 poistenie nehnuteľnosti 0,10 % z ( ,74 * 1,2) 3 032,65 Bežná pravidelná údržba 0,50 % z ( ,74 * 1,2) ,23 správa a prenajímanie 0,20 % z , ,41 Náklady spolu: ,90 Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby Odčerpateľný zdroj Náklady [Eur/rok] Odhad straty [Eur/rok] [Eur/rok] [Eur/rok] , ,90 0, ,74 Výpočet výnosovej hodnoty Doba kapitalizácie: Neobmedzená Základná úroková sadzba ECB: i = 0,15 %/rok Miera rizika: r = 4,50 %/rok Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,39 %/rok Úroková miera: u = 0,15 + 4,50 + 1,39 = 6,04 %/rok Kapitalizačný úrokomer: k = 6,04 / 100 = 0,0604 Výnosová hodnota HV = (OZ / k) = ,74 / 0,0604 = ,46 Eur KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Kombinácia je vykonaná podľa zásad uvedených v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. Váhy jednotlivých hodnôt sú určené s ohľadom na výrazný rozdiel medzi hodnotou výnosovou a technickou hodnotou v pomere HV: TH = 1:4. Tento pomer plne rešpektuje stav na trhu s nehnuteľnosťami tohto typu v danom mieste a čase. Technická hodnota stavieb (TH): Výnosová hodnota (HV): ,75 Eur ,46 Eur Určenie váh podľa ÚSI: Rozdiel: Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 11 Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: = ,07 Eur VÝBER VHODNEJ METÓDY

25 Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [Eur] Metóda polohovej diferenciácie ,49 Kombinovaná metóda ,07 V znaleckom posudku bol vykonaný výpočet všeobecnej hodnoty nehnuteľností metódou polohovej diferenciácie a kombinovanou metódou z dôvodu, že nehnuteľnosť má predpokladaný výnos z prenájmu. Voľba dvoch metód vyplynula zo skutočnosti, že metóda polohovej diferenciácie je štandardne používanou metódou, ktorá dostatočne neodzrkadľuje skutočnú všeobecnú hodnotu nehnuteľností, preto bola podporená a upresnená aj stanovením VŠH kombinovanou metódou na základe predpokladaných výnosov a nákladov. Záver : Pre zamýšľaný právny úkon vyberám ako vhodnejšiu metódu stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti metódu polohovej diferenciácie. VŠH stavieb = ,49 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: LV č. 613 a 806 POPIS Všeobecná charakteristika pozemkov : Hodnotené pozemky vedené na LV č. 613 a 806 sa nachádzajú v katastrálnom území Miloslavov v okrese Senec. Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce. Územie je prístupné po verejnej komunikácií. Jedná sa o pozemok zastavaný stavbami a dvorom. Jedná sa o rovinatý pozemok. Má bežné technické vybavenie. Hodnotená lokalita je v súčasnosti obsluhovaná HD - autobus. Vlastným autom je cesta do centra Bratislavy do 20 minút. Polohu možno hodnotiť ako plochu s rodinnými domami v okolí. Vybavenie technickou infraštruktúrou hodnotím ako dobrú. Možnosť napojenia na verejné rozvody inžinierskych sieti vody, kanalizácie, elektriny a plynu. Metóda výpočtu polohovej diferenciácie Pozemky na zastavanom území obcí, Všeobecná hodnota sa vypočíta podľa základného vzťahu VŠH POZ = M. VŠH MJ [EUR ], kde M - výmera pozemku v m 2, VŠH MJ - jednotková všeobecná hodnota pozemku v eur/m 2. Jednotková všeobecná hodnota pozemku sa môže stanoviť aj pre skupinu pozemkov. Jednotková všeobecná hodnota pozemkov sa stanoví podľa vzťahu VŠH MJ = VH MJ. k PD [ eur/m 2 ], kde VH MJ - jednotková východisková hodnota pozemku, ktorá sa stanoví podľa tabuľky:

26 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie sa vzťahuje na obec a k PD je koeficient polohovej diferenciácie, vypočíta sa podľa vzťahu k PD= k S. k V. k D. k P. k I. k Z. k R [-], kde k S - koeficient všeobecnej situácie (rozpätie 0,50-2, 00) k V - koeficient intenzity využitia (rozpätie 0,90-2,0) kd - koeficient dopravných vzťahov (rozpätie 0,80-1, 20) k P - koeficient obchodnej alebo priemyselnej polohy (rozpätie 0,90-2, 00) ki - koeficient druhu pozemku (rozpätie 0,80-1,50) K Z - koeficient povyšujúcich faktorov (rozpätie 1,01-3, 00) K R - koeficient redukujúcich faktorov (rozpätie 0, 20-0,99) Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 68/4 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 413,00 68/33 ostatná plocha ,00 1/1 619,00 68/34 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 201,00 68/29 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 3250,00 68/37 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 1343,00 Spolu výmera 5 826,00 Obec: Miloslavov Východisková hodnota: Bratislava VH MJ = 50,00% z 66,39 Eur/m 2 = 33,20 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficient u 0,80 1,00 0,85 4. priemyselná poloha 0,90 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,20 1. nevyskytuje sa 1,00 3. spád emisií a vplyv zápachu z priemyselnej výroby, uskladnenia surovín, odpadov, z výroby potravín, z poľnohospodárskej výroby a 0,65

27 faktorov pod. VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 0,90 * 1,20 * 1,00 * 0,65 0,4774 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 33,20 Eur/m 2 * 0, ,85 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 5 826,00 m 2 * 15,85 Eur/m ,10 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [Eur] parcela č. 68/ ,05 parcela č. 68/ ,15 parcela č. 68/ ,85 parcela č. 68/ ,50 parcela č. 68/ ,55 Spolu ,10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: ,07 Eur Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,49 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,10 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [Eur] Nebytové budovy (haly) Administratívno - prevádzková budova s.č na parc. č. 68/29, k.ú. Miloslavov ,83 Hala - husár s.č. 428 na p.č. 68/4, k.ú. Miloslavov ,26 Sklad s.č. 436 na p.č. 68/34, k.ú. Miloslavov ,86

28 Trafostanica bez s.č. na p.č. 68/37, k.ú. Miloslavov 5 080,78 Spolu za Bytové a nebytové budovy (haly) ,73 Plot na p.č. 68/ ,99 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka na p.č. 68/33 a 68/ ,39 Prípojka kanalizácie na p.č. 68/33 a 68/ ,47 Prípojka NN na p.č. 68/33 a 68/37 876,88 Prípojka plynu na p.č. 68/33 a 68/37 155,18 Spevnené plochy na p.č. 68/33 a 68/ ,86 Spolu za Vonkajšie úpravy ,77 Spolu stavby ,49 Pozemky LV č. 613 a parc. č. 68/4 (413 m 2 ) 6 546,05 LV č. 613 a parc. č. 68/33 (619 m 2 ) 9 811,15 LV č. 613 a parc. č. 68/34 (201 m 2 ) 3 185,85 LV č. 613 a parc. č. 68/29 (3 250 m 2 ) ,50 LV č. 613 a parc. č. 68/37 (1 343 m 2 ) ,55 Spolu pozemky (5 826,00 m 2 ) ,10 Spolu VŠH ,59 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Jedenmiliónstotisíc Eur Všeobecná hodnote je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Riziká spojené s využívaním nehnuteľností boli zistené: ŤARCHY zapísané v LV: Záložné právo na p.č. 68/29 a na rozostavanú stavbu administratívno-prevádzkovej budovy na p.č. 68/29 v prospech OTP Faktoring Slovensko, s. r. O., Bratislava IČO , na zabezpečenie úveru podľa zmluvy V- 1983/2006 zo dňa (oznámenie o postúpení pohľadávky, podľa Z- 3485/2012 zo dňa ) Záložné právo na p.č. 68/37, v prospech DTP Faktoring Slovensko s. r. o., Bratislava, IČO , na zabezpečenie úveru podľa zmluvy V 5089/2006 zo dňa (oznámenie o postúpení pohľadávky, podľa Z-3485/2012 zo dňa ) Exekučné záložné právo v prospech SPP, a.s., na pozemky parc.č. 68/29, parc.č. 68/37, stavba s.č na parc.č. 68/29, podľa exekučného príkazu EX 8853/13 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Pavel Halás), Z- 1140/14 Exekučné záložné právo v prospech VZP na pozemky parc.č. 68/29, parc.. 68/37, budova s.č na parc.č. 68/29, podľa exekučného príkazu EX 4419/2013 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ing. Zuzana Dobrodenková, PhD.), Z-2872/14 Záložné právo na p.č. 68/4, 68/33 a 68/34 na stavbu hala husár s.č. 428 na p.č. 68/4 a na sklad s-č- 436 na p.č. 68/34 v prospech OTP Faktoring Slovensko, s. r. o., Bratislava IČO , na zabezpečenie úveru podľa zmluvy V- 5089/2006 zo dňa (oznámenie o postúpení pohľadávky, podľa Z-3485/2012 zo dňa ) Exekučné záložné právo v prospech SPP, a.s., na pozemky parc.č. 68/4, parc.č. 68/33, sklad s.č.