ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 107/2015

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka T.J.Moussona 6429/2B, Michalovce mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 032/15 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 107/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - hotel Magura súp. č. 222 stojaceho na parcele č. 258/1, vonkajších úprav a pozemkov na parcele č. 258/1 katastrálne územie Vyšné Ružbachy, obec Vyšné Ružbachy, okres Stará Ľubovňa pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 31 (z toho 14 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti - hotel Magura súp. č. 222 stojaceho na parcele č. 258/1, vonkajších úprav a pozemkov na parcele č. 258/1 katastrálne územie Vyšné Ružbachy, obec Vyšné Ružbachy, okres Stará Ľubovňa pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č. 032/15 zo dňa Potvrdenie o veku stavby - Obecný úrad vo Vyšných Ružbachoch č.j. 47/95 zo dňa Stavebné povolenie Okresného úradu v Starej Ľubovni - odbor životného prostredia č.j.:385/98 Šs zo dňa Potvrdenie obce Vyšné Ružbachy č.j. 368/2003/Šč zo dňa o zmene lehoty dokončenia stavby Rozhodnutie obce Vyšné Ružbachy, okr. Stará Ľubovňa č.j. 769/2003 zo dňa o povolení užívania stavby 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy na parc.č. 258/1 zo dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I.štvrťrok 2015 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Strana 2

3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter podnikateľského charakteru. Pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním a výnosová hodnota nie je počítaná, pretože znalec nemal k dispozícii dostatočné podklady pre porovnávanie a výpočet výnosovej hodnoty. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre I.Q/2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č v k.ú. Vyšné Ružbachy. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č vytvorený cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 258/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 1205 m 2 Stavby parc.č. 258/1 hotel Magura, súp. č. 222 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 MAGURA, s.r.o., , Vyšné Ružbachy č. 307, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby zo dňa , záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO a to predajom zálohu na dražbe - P 103/15-18/15 Poznámka Začatie výkonu záložného práva zo dňa , záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: a to predajom zálohu na dražbe - P 392/ /15 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 1123/97-170/97 C. Ťarchy: Por.č.: 1 -Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: , na základe zmluvy V 1013/2004 zo dňa /04 1 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č /5/ /2013/Koči právoplatné dňa od Daňového úradu Prešov, Hviezdoslavova 7 - P 843/13-139/13 1 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č /5/ /2013/Koči zo dňa od Daňového úradu Prešov, Hviezdoslavova 7 - P 880/13-148/13, právoplatné dňa P 929/13-152/13 Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu Strana 3

4 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti vlastníka nehnuteľností a zástupcu spoločnosti OTP Faktoring Slovensko s.r.o. vykonaná dňa Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia stavby nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností bol zistený meraním, zameranie nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe potvrdenia Obecného úradu vo Vyšných Ružbachoch č.j. 47/95 zo dňa : - vek nehnuteľnosti - hotel Magura: 88 rokov (daný do užívania v roku 1927) - vek nadstavby: 11 rokov (2004) - vek vodovodnej prípojky: 35 rokov (1980) - vek vodomernej šachty: 35 rokov (1980) - vek prípojky NN: 25 rokov (1990) - vek plynovej prípojky: 25 rokov (1990) - vek kanalizačnej prípojky: 35 rokov (1980) - vek septiku: 35 rokov (1980) - vek vonkajších schodov: 57 rokov (1958) - vek spevnených plôch: 25 rokov (1990) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Nehnuteľnosť - hotel Magura je zapísaná v katastri nehnuteľností a zakreslená na kópii katastrálnej mapy na parc.č. 258/1. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 258/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 1205 m 2 Hotel Magura na parc. č.258/1, súp.č. 222 Prípojka vody na parc. č. 258/1 Vodomerná šachta na parc.č. 258/1 Prípojka NN na parc.č. 258/1 Prípojka plynu na parc. č. 258/1 Prípojka kanalizácie na parc. č.258/1 Septik na parc.č. 258/1 Vonkajšie schody na parc.č. 258/1 Spevnené plochy na parc.č. 258/1 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) Hotel Magura na parc.č. 258/1 Jedná sa o nehnuteľnosť - hotel Magura, individuálnej zástavbe v obci Vyšné Ružbachy, katastrálne územie Vyšné Ružbachy, okres Stará Ľubovňa. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza sklad. V I. nadzemnom podlaží sa nachádza reštaurácia, kaviareň s barom, salónik, kuchyňa, sauna a fitnes, sociálne zariadenie, kancelária, plynová kotolňa, sociálne zariadenie pre obsluhu a schodisko. V II. nadzemnom podlaží sa nachádza chodba, schodisko, 17 izieb so sociálnym zariadením. V podkroví sa nachádza chodba, schodisko, 17 izieb so sociálnym zariadením. Konštrukčné riešenie: - Základy - 1. PP a 1.NP - betónové - objekt s podzemným podlažím bez zvislej izolácie Strana 4

5 - Zvislé nosné konštrukcie - 1. NP, 2. NP - murované z tehál v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm; deliace konštrukcie - 1. NP, 2. NP - tehlové v podkroví sádrokartonové s výplňou zvukovej a tepelnej izolácie - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. NP a 2. NP - s rovným podhľadom betónové monolitické, v podkroví drevené s rovným podhľadom a výplňou z izolácie z minerálnej vlny - Schodisko - 1. NP a 2. NP - PVC - Strecha - sedlová s povrchovou úpravou pozinkovaného plechu - 1. NP - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP, 2. NP - omietky na báze umelých látok; obklady fasád - 1. NP, 2. NP - obklady drevené a travertínové kameňa - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1.PP, 1. NP, 2. NP a podkrovia - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - 1.NP, 2. NP a podkroví - prevažnej časti kúpeľne s WC min.nad 1,35 m výšky; sociálnych zariadeniach, fitnes, 1. NP - kuchyne - Výplne otvorov - dvere - 1. NP, 2. NP a podkroví - hladké plné alebo zasklené; okná - 1. NP, 2. NP a podkrovia - zdvojené drevené s dvojvrstvovým zasklením; - Podlahy - podlahy izieb - 2. NP a podkrovia - podlahoviny z netkaných textílií a laminátové podlahy a podlahy ost. miestností - 1. NP, 2. NP a podkrovia - keramické dlažby v suteréne podlaha z prostého betónu - Vybavenie kuchýň - sporák plynový, samostatná elektrická rúra; drezové umývadlo nerezové; odsávač pár - Vybavenie kúpeľní a sociálnych priestorov 1.NP, II.NP a podkrovie - vaňa rohová plastová - 6 ks, vaňa oceľová smaltovaná 2 ks; sprchovací kút - 28 ks, umývadlo - 41; vodovodné batérie pákové- 42 a pákové so sprchovacou hlavicou- 36 ks; záchod - keramický so stojankovou nádržkou- 42 ks, keramický bidet- 11 ks, výlevka - 1 ks - Vykurovanie - ústredné vykurovanie - 1. NP, 2. NP a popdkroví- teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely; zdroj vykurovania - 1. NP - 2 x kotol Protherm 50 kw na plyn; - Vnútorné rozvody vody - 1. NP, 2. NP a podkrovia - z potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja; zdroj teplej vody - 1. NP - zásobníkový ohrievač plynový - Vnútorné rozvody kanalizácie - 1. NP, 2. NP a podkrovia - plastové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - 1. NP - svetelná, motorická; 2. NP a podkrovia - svetelná; elektrický rozvádzač - 1. NP - s poistkami Objekt je v dobrom technickom stave. V roku 2004 sa previedla na objekte rekonštrukcia a modernizácia hotela. OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Základy Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] 13,40*27,55*0,30-2,34*2,34/2*0,30-3,00*0,50*0,30+12,10*13,55*0,30+9,40*5,10*0,30 173,05 Spodná stavba 6,95*5,20*2,05 74,09 Vrchná stavba 13,40*27,55*6,10-2,34*2,34/2*601-3,00*0,50*6,10+12,10*13,55*6,10+9,40*5,10*3, ,49 Zastrešenie 5,10*3,40*0,30+(14,00*13,65*4,10)/2+(12,10*13,55*4,10)/2+(6,80*13,65*4,10)/2+(6,80*13, 55*4,10)/2+(1*13,55*4,10)/ ,49 Obstavaný priestor stavby celkom 3 129,12 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy hotelov a motelov KS: 1211 Hotelové budovy Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 93,74 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Strana 5

6 Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Podzemné 16,95*5,20 36,14 Repr.2,05 2,05 Nadzemné 113,65*27,55-2,34*2,34/2+12,10*13,55+9,44*5,10 585,42 Repr.3,40 3,4 Nadzemné 213,65*27,55-2,34*2,34/2+12,10*13,55 537,27 Repr.2,70 2,7 Podkrovné 113,65*27,55-2,34*2,34/2+12,10*13,55 537,27 Repr.2,90 2,9 Priemerná zastavaná plocha: (36, , , ,27) / 4 = 424,03 m 2 Priemerná výška podlaží: (36,14 * 2, ,42 * 3, ,27 * 2, ,27 * 2,9) / (36, , , ,27) = 2,99 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 424,03) = 0,9766 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 2,99) = 1,0023 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Konštrukcie podľa RU 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 6,06 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 15,16 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,08 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 6,06 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3,03 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,01 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 7,07 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,03 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 1,00 3,00 3,03 10 Schody 3,00 1,00 3,00 3,03 11 Dvere 4,00 1,00 4,00 4,04 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0,00 13 Okná 6,00 1,00 6,00 6,06 14 Povrchy podláh 3,00 1,00 3,00 3,03 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 5,05 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 6,06 17 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,01 18 Vnútorný vodovod 3,00 1,00 3,00 3,03 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 1,00 3,00 3,03 20 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,01 21 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,02 22 Vybavenie kuchýň 2,00 1,00 2,00 2,02 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 1,00 4,00 4,04 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Ostatné 4,00 1,00 4,00 4,04 Spolu 100,00 99,00 100,00 Strana 6

7 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 99,00 / 100 = 0,9900 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 93,74 /m 3 * 2,263 * 0,9900 * 0,9766 * 1,0023 * 0,939 * 0,95 VH = 183,3785 /m 3 Hotel Magura na p.č. 258/ ,33 26,67 Východisková hodnota 183,3785 /m 3 * 3129,12 m ,33 Technická hodnota 26,67 % z , , PRÍSLUŠENSTVO Prípojka vody na parc.č. 258/1 Prípojka vody od verejnej siete k hotelu z oceľového potrubia DN 50 mm o dĺžke 15,0 m. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.c) Prípojka vody DN 50 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1860/30,1260 = 61,74 /bm 15,0 bm Prípojka vody na p.č. 258/ ,50 12,50 Východisková hodnota 15 bm * 61,74 /bm * 2,263 * 0, ,98 Technická hodnota 12,50 % z 1 990,98 248, Vodomerná šachta na parc.č. 258/1 Vodomerná šachta z monolitického betónu s oceľovým poklopom. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody Strana 7

8 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP 1,4*1,6*2,4 = 5,38 m 3 OP Vodomerná šachta na p.č. 258/ ,50 12,50 Východisková hodnota 5,38 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,263 * 0, ,94 Technická hodnota 12,50 % z 2 940,94 367, Prípojka NN na parc.č.258/1 Prípojka NN vzdušná jednokábelová od verejnej siete k hotelu Cu 4x 25 mm*mm. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.e) káblová prípojka vzdušná Al 4*25 mm*mm 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 320/30,1260 = 10,62 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,37 /bm 17,0 bm Prípojka NN na p.č.258/ ,50 12,50 Východisková hodnota 17 bm * (10,62 /bm + 0 * 6,37 /bm) * 2,263 * 0,95 388,13 Technická hodnota 12,50 % z 388,13 48, Prípojka plynu na parc.č.258/1 Prípojka plynu od verejnej siete k rodinnému domu DN 25 mm a dĺžke 12,0 m. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm 32,0 bm Strana 8

9 Prípojka plynu na p.č.258/ ,50 37,50 Východisková hodnota 32 bm * 15,27 /bm * 2,263 * 0, ,50 Technická hodnota 37,50 % z 1 050,50 393, Kanalizačná prípojka na parc.č. 258/1 Kanalizačná prípojka z kameninového potrubia DN 300 mm, dĺžka 48,20 m smerujúca od hotela do verejnej siete. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.e) Prípojka kanalizácie DN 300 mm 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1580/30,1260 = 52,45 /bm 48,20 bm Kanalizačná prípojka na p.č. 258/ ,50 12,50 Východisková hodnota 48,2 bm * 52,45 /bm * 2,263 * 0, ,01 Technická hodnota 12,50 % z 5 435,01 679, Septik na parc.č. 258/1 Septik železobetónový s oceľovým poklopom. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.6. Septik - betónový monolitický aj montovaný (JKSO ) 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3520/30,1260 = 116,84 /m3 OP 4,0*4,0*3,0 = 48 m 3 OP Strana 9

10 Septik na parc.č. 258/ ,50 12,50 Východisková hodnota 48 m 3 OP * 116,84 /m3 OP * 2,263 * 0, ,05 Technická hodnota 12,50 % z , , Vonkajšie schody na parc.č. 258/1 Schody železobetónové s povrchovou úpravou travertínového kameňa. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 830/30,1260 = 27,55 /bm stupňa 24,7 bm stupňa Vonkajšie schody na p.č. 258/ ,25 28,75 Východisková hodnota 24,7 bm stupňa * 27,55 /bm stupňa * 2,263 * 0, ,94 Technická hodnota 28,75 % z 1 462,94 420, Spevnené plochy na parc.č. 258/1 Spevnené plochy z povrchovou úpravou prírodného travertínu kladeného do cementovej malty s podkladom z prostého betónu hr. 100 mm. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.4. Plochy s povrchom dláždeným - kamenným Položka: 8.4.f) Z lomového kameňa - kladené do betónu a vyškárované 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 740/30,1260 = 24,56 /m2 ZP 99,0 m 2 ZP Strana 10

11 Spevnené plochy na p.č. 258/ ,00 75,00 Východisková hodnota 99 m 2 ZP * 24,56 /m2 ZP * 2,263 * 0, ,23 Technická hodnota 75,00 % z 5 227, , Spevnené plochy na parc.č. 258/1- parkovisko Spevnené plochy z prostého betónu hr. 150 mm. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.b) Do hrúbky 150 mm 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 /m2 ZP 218,0 m 2 ZP Spevnené plochy na p.č. 258/1- parkovisko ,00 50,00 Východisková hodnota 218 m 2 ZP * 10,95 /m2 ZP * 2,263 * 0, ,91 Technická hodnota 50,00 % z 5 131, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Hotel Magura na parc.č. 258/ , ,02 Prípojka vody na parc.č. 258/ ,98 248,87 Vodomerná šachta na parc.č. 258/ ,94 367,62 Prípojka NN na parc.č.258/1 388,13 48,52 Prípojka plynu na parc.č.258/ ,50 393,94 Kanalizačná prípojka na parc.č. 258/ ,01 679,38 Septik na parc.č. 258/ , ,13 Vonkajšie schody na parc.č. 258/ ,94 420,60 Spevnené plochy na parc.č. 258/ , ,42 Spevnené plochy na parc.č. 258/1- parkovisko 5 131, ,96 Celkom: , ,46 Strana 11

12 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v centrálnej časti zastavaného územia obce Vyšné Ružbachy, katastrálne územie Vyšné Ružbachy, okres Stará Ľubovňa. V obci sa nachádzajú základné objekty občianskej vybavenosti, obchodné predajne potravín, obecný úrad, kultúrne zariadenie, termálne bazény, športoviská, penzióny, hotely. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, kanalizácia, ELI, telekomunikačné prípojky). V blízkosti nehnuteľností sa nachádza lyžiarske stredisko. Dopravné spojenie s okresným mestom je dobré (do 17 min, vzdialenosť cca. 15 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa využíva na prevádzku hotela. Iné využitie objektu v súčasnosti možno vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: 1 -Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: , na základe zmluvy V 1013/2004 zo dňa /04 1 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č /5/ /2013/Koči právoplatné dňa od Daňového úradu Prešov, Hviezdoslavova 7 - P 843/13-139/13 1 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č /5/ /2013/Koči zo dňa od Daňového úradu Prešov, Hviezdoslavova 7 - P 880/13-148/13, právoplatné dňa P 929/13-152/13 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,65. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,65 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,300) 1,950 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,300 III. trieda Priemerný koeficient 0,650 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,358 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,650-0,585) 0,065 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,65 Strana 12

13 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská I. 1, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,65 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti II. 1, ,80 II. 1, ,00 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,59 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1, ,70 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,25 rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,70 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 1, ,10 železnica, alebo autobus IV. 0, ,51 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby význačné prírodné lokality, lesy, vodná nádrž, park, skanzen a pod. 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby III. 0, ,50 II. 1, ,40 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,70 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. zhoršenie podmienok existencie stavby nad 5 rokov IV. 0, ,86 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,46 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,26 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1, ,00 Spolu ,02 Strana 13

14 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 205,02/ 180 1,139 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,46 * 1, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Vyšné Ružbachy zastavané nehnuteľnosťou - hotelom Magura súp.č. 222 na parc. č. 258/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 1205 m 2. Pozemky sú napojené na miestnu komunikáciu a inžinierske siete, terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 258/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 1205,00 Obec: Vyšné Ružbachy Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 4. obytné časti obcí a miest od do obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do obyvateľov kv 5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so koeficient intenzity využitia štandardným vybavením, 5 7-podlažné, vysoké využitie pozemku Hodnota koeficientu 1,10 1,15 kd koeficient dopravných vzťahov 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. 0,90 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 3,00 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,10 * 1,15 * 0,90 * 1,40 * 1,50 * 3,00 * 1,00 7,1726 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 7, ,81 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 205,00 m 2 * 23,81 /m ,05 Strana 14

15 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,66 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,05 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Hotel Magura na parc.č. 258/ ,03 Prípojka vody na parc.č. 258/1 283,46 Vodomerná šachta na parc.č. 258/1 418,72 Prípojka NN na parc.č.258/1 55,26 Prípojka plynu na parc.č.258/1 448,70 Kanalizačná prípojka na parc.č. 258/1 773,81 Septik na parc.č. 258/ ,62 Vonkajšie schody na parc.č. 258/1 479,06 Spevnené plochy na parc.č. 258/ ,36 Spevnené plochy na parc.č. 258/1- parkovisko 2 922,63 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 258/1 (1 205 m 2 ) ,05 Spolu VŠH ,71 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvestopätnásťtisíc Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby zo dňa , záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO a to predajom zálohu na dražbe - P 103/15-18/15 Poznámka Začatie výkonu záložného práva zo dňa , záložným veriteľom OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: a to predajom zálohu na dražbe - P 392/ /15 Ťarchy: Por.č.: 1 -Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: , na základe zmluvy V 1013/2004 zo dňa /04 Strana 15

16 1 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č /5/ /2013/Koči právoplatné dňa od Daňového úradu Prešov, Hviezdoslavova 7 - P 843/13-139/13 1 Rozhodnutie o zriadení záložného práva č /5/ /2013/Koči zo dňa od Daňového úradu Prešov, Hviezdoslavova 7 - P 880/13-148/13, právoplatné dňa P 929/13-152/13 V Michalovciach dňa Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Kópia z katastrálnej mapy na parc.č. 258/1 zo dňa kópia Objednávka znaleckého posudku č. 032/15 zo dňa Potvrdenie o veku stavby - Obecný úrad o Vyšných Ružbachoch č.j. 47/95 zo dňa kópia Stavebné povolenie Okresného úradu v Starej Ľubovni - odbor životného prostredia č.j.:385/98 Šs zo dňa kópia Potvrdenie obce Vyšné Ružbachy č.j. 368/2003/Šč zo dňa o zmene lehoty dokončenia stavby- kópia Rozhodnutie obce Vyšné Ružbachy, okr. Stará Ľubovňa č.j. 769/2003 zo dňa o povolení užívania stavby-kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia Strana 16

17 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /05-51 zo dňa pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 107/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 107/2015 Ing. Dušan Posypanka Strana 17