ZNALECKÝ POSUDOK číslo 196/2016

Transkript

1 Znalec : Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, Jablonica Tel.: , jana.zavadilova@centrum.sk Zadávateľ : Aukčný Dom s.r.o. Pribinova 462/ Hlohovec Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 196/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.90 s príslušenstvom na parc.č. 1119/1 a pozemkov parc.č.1119/1,2 a 1120 v obci sa k.ú. Žarnovica. Počet strán posudku: 33 strán (z toho 12 strán príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 3

2 - 2 - I. ÚVOD POSUDKU 1.1 Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.90 s príslušenstvom na parc.č. 1119/1 a pozemkov parc.č.1119/1,2 a 1120 v obci sa k.ú. Žarnovica. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný : Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : 1. Objednávka zo dňa Obstarané znalcom: 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č Kópia z katastrálnej mapy 3. Kolaudačné rozhodnutie prístavba hospodárskej budovy zo dňa Čestné prehlásenie vlastníka o veku rodinného domu, zo dňa Pôdorysy rodinného domu 6. Fotodokumentácia rodinného domu 1.6 Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. 1.7 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Zákon č.382 z 26. mája 2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška č.534 Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky z 27 novembra 2008, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č.490 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č.382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č.500/2005 Z.z. a v znení vyhlášky č.33/2009 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita Zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení zákona č.103/1990 Zb., zákona č.262/1992 Zb. a zák. č.109/1998 Z.z. Jednotná klasifikácia stavebných objektov a stavebných prác. Opatrenie č. 128 Štatistického úradu Slovenskej republiky z 3. apríla 2000, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. STN Budovy na bývanie. 1.8 Osobitné požiadavky zadávateľa : Neboli vznesené Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Organizovanie dobrovoľnej dražby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č.3 vyhlášky MS SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použitá je metóda polohovej diferenciácie.

3 - 3 - Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku identifikovateľných podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 3.štvrťrok Koeficient vyjadruje nárast cien od obdobia 4.Q b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.748 A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape Parc.č.1119/1 391 m2 zastavané plochy a nádvoria Parc.č.1119/2 27 m2 zastavané plochy a nádvoria Parc.č m2 záhrady Stavby Súp.č. 90 na parc.č. 1110/1 rodinný dom Súp.č na parc.č. 1110/2 hospodárska budova B. Vlastníci: 1. Rauch Tibor r. Rauch, Ing., Tatranská 90/6, Žarnovica, PSČ , SR dát.nar.: spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka Viď príloha č.2 C. Ťarchy : Viď príloha č.2 Iné údaje : GP č. 21/ VZ 346/02 c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením opakovane vykonaná dňa Nehnuteľnosť bola na obhliadku sprístupnená. d) Porovnanie technickej dokumentácie stavieb a pozemkov so skutočným stavom : Technická dokumentácia rodinného domu bola k dispozícii spolu so znaleckým posudkom č. 18/2011, vypracoval Ing. Juraj Chrenko. e)porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Neboli zistené žiadne rozdiely.

4 - 4 - f) Vymenovanie jednotlivých častí pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia : 1. Rodinný dom s.č Hospodárska budova s.č Ploty 3.1. Plot uličný 3.2. Plot záhradný 4. Vonkajšie úpravy 4.1. Vodovodná prípojka 4.2. Kanalizačná prípojka 4.3. Elektroprípojka 4.4. Prípojka plynu 4.5. Spevnená plocha 4.6.Altánok 5. Pozemky g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom POPIS STAVBY Hodnoteným je rodinný dom s.č. 90 postavený na pozemku p. č. 1119/1 v okresnom meste Žarnovica. Rodinný dom je napojený na vonkajší rozvod vody, kanalizácie, elektriny a plynu. Rodinný dom je nepodpivničený, má dve nadzemné podlažia. Dispozičné riešenie: 1.NP - zádverie, chodba, kotolňa, kuchyňa, 2 izby, kúpeľňa s WC, garáž a schodisko. 2.NP - 43 izby, kúpeľňa, WC, chodba, kuchyňa, sklad. Stavebnotechnické riešenie: Objekt je založený na základových pásoch z prostého betónu s vodorovnou izoláciou. Hladina podzemnej vody je pod úrovňou základovej škáry. Všetky zvislé obvodové konštrukcie rodinného domu sú murované z pórobetónových tvárnic hr. 40 cm. Priečky sú murované z tehál. Stropy sú železobetónové monolitické. Schody do 2.NP sú železobetónové monolitické s povrchom z dreva, strecha domu je plochá, zateplená s krytinou z pozinkovaného plechu. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vnútorné omietky sú vápenné hladké. Vonkajšia omietka je brizolitová, v 1.NP je do výšky 1/3 kabrincový keramický obklad. 1.NP - Podlahy v obytných miestnostiach sú drevené parketové, v ostatných miestnostiach je keramická dlažba, v kotolni cementový poter. Okná sú drevené zdvojené. Dvere sú hladké osadené v oceľových zárubniach. Vykurovanie je ústredné teplovodné. Zdrojom vykurovania je plynový kotol. Ohrev teplej vody je zabezpečený zásobníkovým elektrickým ohrievačom. Radiátory sú oceľové. Elektroinštalácia je svetelná. V kúpeľni je oceľová smaltovaná vaňa, umývadlo a WC. Batéria je páková so sprchou. V kuchyni je kuchynská linka na báze dreva, smaltovaný drez, plynový sporák, batéria je obyčajná.

5 2.NP - Podlahy v obytných miestnostiach sú drevené parketové, v ostatných miestnostiach je keramická dlažba. Okná sú drevené zdvojené. Dvere sú hladké osadené v oceľových zárubniach. Vykurovanie je ústredné teplovodné. Zdrojom vykurovania je plynový kotol. Radiátory sú oceľové. Elektroinštalácia je svetelná. V kúpeľni je oceľová smaltovaná vaňa a umývadlo. Záchod je samostatný. Batéria v kúpeľni je páková so sprchou. V kuchyni je kuchynská linka na báze dreva, nerezový drez, elektrický sporák, batéria je obyčajná. Rodinný dom je slabšie udržiavaný, zanedbaný. Krytina na streche je pravdepodobne poškodená, čo je vidieť na zatečenom zavlhnutom strope v 2.NP. Základnú životnosť stanovujem na 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,95*12,45+1,35*2,80 115,21 120/115,21=1, NP ,95*12,45+1,35*2,80 115,21 120/115,21=1,042 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.NP 2.NP 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/2 do 2/ Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.3 tvrdé drevo, červený smrek Dvere

6 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením 19 Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická svetelná Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 - Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.6 drevené zvlakové (1 ks) Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) malé plynové alebo elektrické ohrievače (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (2 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (6 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (2 ks) umývadlo (2 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) ostatné (2 ks) Záchod

7 39.3 splachovací bez umývadla (2 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (2 ks) vane (2 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) Balkón 41.1 výmery nad 5 m 2 (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,042)/30, ,22 2. NP ( * 1,042)/30, ,34 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 63,00 2. NP ,00 63,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 1979 Východisková Technická 2. NP z roku 1979 Východisková Technická 238,22 /m 2 *115,21 m 2 *2,315*1, ,93 63,00% z , ,64 171,34 /m 2 *115,21 m 2 *2,315*1, ,29 63,00% z , ,92 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková [ ] Technická [ ] 1. nadzemné podlažie , ,64 2. nadzemné podlažie , ,92 Spolu , ,56

8 PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska budova s.č.1356 POPIS STAVBY Hospodárska budova bola postavená v roku Je murovaná z tvárnic hr. do 300 mm na betónových základoch s vodorovnou izoláciou. Strop je železobetónový. Krytina na streche je z pozinkkovaného plechu ako aj klampiarske konštrukcie. Vonkajšia omietka je brizolitová, vnútorná vápenná hladká. Podlaha je z cementového poteru. Okná sú jednoduché drevené. V budove je svetelná elektrooinštalácia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,7*5,7-1,7*2,7 22,2 18/22,2=0,811 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) 1255 hrúbky nad 15 do 30 cm 4 Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových 565 nosníkov 7 Krytina na plochých strechách 7.3 z asfaltových privarovaných pásov Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba vodorovná izolácia 50

9 Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky 190 Spolu 4025 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (1 ks) 145 Spolu 145 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,811)/30, ,51 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,50 82,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková 137,51 /m 2 *22,20 m 2 *2,315*1, ,05 Technická 82,50% z 7 067, , Plot uličný Plot ohraničujúci pozemok z ulice má betónové základy, betónovú podmurovku, výplň je z drevených dosiek v oceľových rámoch a tie sú uchytené v murovaných stĺpikoch. Výška plota je 1,1m, dĺžka 42m, v plote sú osadené vráta a vrátka. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 42,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu: 42,00m ,74 /m 53,98 /m

10 Výplň plotu: drevený na zvlakoch osadený do 46,20m oceľ. alebo drev. stĺpikov ,62 /m 4. Plotové vráta: c) drevené stolárske 1 ks ,11 /ks 5. Plotové vrátka: c) drevené stolárske 1 ks ,27 /ks Dĺžka plotu: 42 m Pohľadová plocha výplne: 42*1,1 = 46,20 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný ,50 7,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (42,00m * 53,98 /m + 46,20m Východisková * 11,62 /m + 1ks * 172,11 /ks + 1ks * 55,27 /ks) * 2,315 * 1, ,65 Technická 7,50 % z 7 017,65 526, Plot záhradný Plot ohraničujúci pozemok zo záhrady je zo strojového pletiva na oceľových stĺpikoch. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. Popis č. 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 45,00m 170 5,64 /m 5,64 /m 76,50m ,61 /m Dĺžka plotu: 45 m Pohľadová plocha výplne: 45*1,7 = 76,50 m 2

11 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1, TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot záhradný ,50 7,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková (45,00m * 5,64 /m + 76,50m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,315 * 1, ,75 Technická 7,50 % z 2 820,75 211, Vodovodná prípojka Rodinný dom je napojený na verejný vodovod prípojkou z plastových rúr. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.b) Prípojka vody DN 40 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1280/30,1260 = 42,49 /bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodovodná prípojka V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,67 38,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková 5 bm * 42,49 /bm * 2,315 * 1,00 491,82 Technická 38,33 % z 491,82 188,51

12 2.2.5 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka je kameninová a je vedená do verejnej kanalizácie ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kanalizačná prípojka V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,25 53,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková 10 bm * 35,19 /bm * 2,315 * 1,00 814,65 Technická 53,75 % z 814,65 437, Elektroprípojka RD je napojený na elektrickú rozvodnú sieť zemnou prípojkou do hlavnej rozvodnej skrine. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 /bm Počet merných jednotiek: 25 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00

13 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektroprípojka ,00 26,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková 25 bm * (14,77 /bm + 0 * 8,86 /bm) * 2,315 * 1,00 854,81 Technická 26,00 % z 854,81 222, Prípojka plynu Bola vybudovaná v roku ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu ,50 7,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková 5 bm * 14,11 /bm * 2,315 * 1,00 163,32 Technická 7,50 % z 163,32 12, Spevnená plocha Spevnené plochy okolo domu sú z prostého betónu. ZATRIEDENIE STAVBY

14 Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 43*0,6 = 25,8 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha ,50 7,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková 25,8 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,315 * 1,00 515,44 Technická 7,50 % z 515,44 38, Altánok Altánok je drevenej konštrukcie so stanovou strechou a krytinou z asfaltových šindľov. Podlaha je betónová s kamennou dlažbou. V altánku je vonkajší krb s otvoreným ohniskom. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Altánok 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 21. Altánok Bod: Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,5*3,2 = 11,2 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

15 Altánok ,00 26, VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková 11,2 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,315 * 1, ,36 Technická 26,00 % z 2 685,36 698, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková Technická [ ] [ ] Rodinný dom , ,56 Hospodárska budova s.č , ,32 Ploty Plot uličný 7 017,65 526,32 Plot záhradný 2 820,75 211,56 Celkom za Ploty 9 838,40 737,88 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 491,82 188,51 Kanalizačná prípojka 814,65 437,87 Elektroprípojka 854,81 222,25 Prípojka plynu 163,32 12,25 Spevnená plocha 515,44 38,66 Altánok 2 685,36 698,19 Celkom za Vonkajšie úpravy 5 525, ,73 Celkom: , ,49 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Rodinný dom sa nachádza zastavanom území okresného mesta Žarnovica, v tichej ulici so zástavbou rodinnými domami. Dom je napojený na verejné rozvody inžinierskych sietí vodovod, kanalizácia, plyn a elektrina. Orientácia hlavných miestností je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Rodinný dom je vzdialený od centra cca 1 km. Terén je svahovitý. Pracovné možnosti v okolí sú obmedzené, miera nezamestnanosti je do 15%. Rodinný dom je prístupný po spevnenej komunikácií z ulice Tatranská. V meste je občianska vybavenosť, ktorá zodpovedá veľkosti okresného mesta základná obchodná sieť, služby, MÚ, OÚ, zdravotné stredisko, základná škola, materská škola, kultúrne stredisko, športoviská. b) Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území obce. Rodinný dom je možné využívať na bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Oznámenie o začatí výkonu záložného práva viď príloha č.2

16 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,45 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,900) 1,350 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,900 III. trieda Priemerný koeficient 0,450 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,248 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,450-0,405) 0,045 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI *v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v III. 0, ,85 rovnováhe Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce vhodné k bývaniu situované III. 0, ,50 na okraji obce 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len II. 0, ,20 bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, I. 1, ,45 parky a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,70 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. III. 0, ,50 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % II. 0, ,10 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1, ,10 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností III. 0, ,25 čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu južný svah o sklone 5% - 25% II. 0, ,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 0, ,30

17 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,15 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a III. 0, ,50 základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,36 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,10 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,60 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,32 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,18 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,56 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná Názov Výpočet Hodnota k PD = 102,56/ 180 0,57 VŠH S = TH * k PD = ,49 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č.748 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1119/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 391, /2 zastavané plochy a nádvoria 27 27,00 1/1 27,00 Spolu výmera 418,00 Obec: Žarnovica Východisková : VH MJ = 9,96 /m 2

18 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie k S koeficient 4. obytné časti obcí a miest od do všeobecnej obyvateľov a časti rekreačných oblastí 1,10 situácie k V koeficient 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 intenzity využitia k D 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou koeficient zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, 0,85 dopravných vzťahov doprava do mesta ešte vyhovujúca k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (všetky IS) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 8. svahovitosť terénu 0,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 1,10 * 1,00 * 0,85 * 1,20 1,1781 diferenciácie * 1,50 * 1,00 * 0,70 Jednotková pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 11,73 /m 1,1781 VŠH Všeobecná pozemku POZ = M * VŠH MJ = 418,00 m 2 * 11,73 /m ,14 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná pozemku v celosti [ ] parcela č. 1119/ ,43 parcela č. 1119/2 316,71 Spolu 4 903, LV č.748 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1120 záhrada ,00 1/1 780,00 Obec: Žarnovica Východisková : VH MJ = 9,96 /m 2

19 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie k S koeficient 4. obytné časti obcí a miest od do všeobecnej obyvateľov a časti rekreačných oblastí 0,90 situácie k V koeficient 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 intenzity využitia k D 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou koeficient zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, 0,85 dopravných vzťahov doprava do mesta ešte vyhovujúca k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (všetky IS) 1,50 1. nevyskytuje sa 1,00 8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy 0,70 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,00 0,8033 diferenciácie * 1,50 * 1,00 * 0,70 Jednotková pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 8,00 /m 0,8033 VŠH Všeobecná pozemku POZ = M * VŠH MJ = 780,00 m 2 * 8,00 /m ,00

20 III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná [ ] Stavby Rodinný dom s.č ,01 Hospodárska budova s.č ,28 Ploty Plot uličný 300,00 Plot záhradný 120,59 Spolu za Ploty 420,59 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 107,45 Kanalizačná prípojka 249,59 Elektroprípojka 126,68 Prípojka plynu 6,98 Spevnená plocha 22,04 Altánok 397,97 Spolu za Vonkajšie úpravy 910,71 Spolu stavby ,59 Pozemky LV č parc. č. 1119/1 (391 m 2 ) 4 586,43 LV č parc. č. 1119/2 (27 m 2 ) 316,71 LV č parc. č (780 m 2 ) 6 240,00 Spolu pozemky (1 198,00 m 2 ) ,14 Spolu VŠH ,73 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Pätdesiatpäťtisíc Eur V Jablonici, dňa IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č Kópia z katastrálnej mapy 4. Kolaudačné rozhodnutie prístavba hospodárskej budovy zo dňa Čestné prehlásenie vlastníka o veku rodinného domu, zo dňa Pôdorysy rodinného domu 7. Fotodokumentácia rodinného domu

21 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 196/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 196/2016. Ing. Jana Zavadilová