ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 102/2016

Transkript

1 Znalec : Ing. Jana Zavadilová, P. Jilemnického 78, Jablonica Tel.: , jana.zavadilova@centrum.sk Zadávateľ : DUPOS dražobná spol. s r.o. Tamaškovičova č Trnava Číslo spisu /objednávky/ : Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 102/2016 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.969 s príslušenstvom a pozemkami parc.č.4030/1 a 4030/2, zapísané v KN v LV č pre obec a k.ú. Trnava, pre účely vykonania dobrovoľnej dražby. Počet strán /príloh/ : 28 strán /z toho 8 strán príloh/ Počet odovzdaných vyhotovení : 4

2 - 2 - I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca : Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu rodinného domu s.č.969 s príslušenstvom a pozemkami parc.č.4030/1 a 4030/2, zapísané v KN v LV č pre obec a k.ú. Trnava, pre účely vykonania dobrovoľnej dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku : Dátum, ku ktorému je vypracovaný znalecký posudok : Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1. Dodané zadávateľom 1. Objednávka zo dňa Znalecký posudok č.107/2013, vypracovaný Ing.Ladislavom Vaškom 5.2. Získané znalcom 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1731 pre obec a k.ú. Trnava, zo dňa Kópia katastrálnej mapy 3. Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti SR č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhl. MS SR č. 626/2007, vyhl. č. 605/2008 a yhl. č. 254/ Ďalšie použité právne predpisy a literatúra : Vyhláška MS SR č. 534, ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. Č.500/2005 Z.z. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Zákon č. 50/76 Z.z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov 8. Osobitné požiadavky zadávateľa : - 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť Vykonanie dobrovoľnej dražby II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Porovnávaciu metódu nie je možné použiť z dôvodu, že nie sú doklady o predaji porovnateľného rodinného domu pre danú lokalitu a typ stavby, kombinovanú metódu nepoužijem, pretože nie sú k dispozícii doklady o prenájme porovnateľného rodinného domu v Trnave. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2016.

3 - 3 - b) Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č pre obec a k.ú. Trnava, vytvorené cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra C evidované na katastrálnej mape parc.č. 4030/1 200 m2 zastavané plochy a nádvoria parc.č. 4030/2 176 m2 zastavané plochy a nádvoria parc.č. 4031/1 341 m2 záhrady Stavby súp.č. 969 na parc.č. 4030/2 rodinný dom B. Vlastníci: 1 Kalkan Ergül r.kalkan a Eva Kalkan r.ševečková, Športová 24, Biely Kostol, PSČ , SR Dát.nar.: dát.nar.: spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka P 218/16 - Na pozemky reg. C KN parc.č. 4030/1, 4030/2 a rodinný dom s. č. 969 na parc.č. 4030/2: Oznámenie o výkone záložného práva (zmluva o sporení č , V 4377/13) formou predaja na dobrovoľnej dražbe zo dňa ; Prvá stavebná sporiteľňa a.s., IČO: , Bajkalská 30, Bratislava /16 C. Ťarchy : 3/ Na pozemky registra C KN parc.č. 4030/1, 4030/2 a na stavbu rodinného domu so súpisnym číslom 969 na pozemku registra C KN s parc.č. 4030/2 - Záložné právo v prospech: Prvá stavebná sporiteľňa a.s., Bajkalská 30, Bratislava, IČO: , Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok a Mandátna zmluva V 4377/13, vklad povolený dňa /13 Iné údaje: 1- zápis geometrického plánu č. 52/2013, overený pod č. 802/2013, zapísaný pri zápise V 4377/ /13 Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka bola oznámená vlastníkom na znalcovi na obhliadku sprístupnený Rodinný dom nebol d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom : Jestvujúci stav je uvažovaný vo výpočtoch taký, ako v zanelckom posudku č. 107/2013, vypracovaný Ing.Ladislavom Vaškom e) Porovnanie právnej dokumentácie so skutočným stavom : Právna dokumentácia bola porovnaná so skutkovým stavom. rozdiely. Nezistila som žiadne

4 - 4 - f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností v súlade s dokladmi o vlastníctve: 1. Rodinný dom s.č Ploty 2.1. Plot uličný 2.2. Plot záhradny 3. Vonkajšie úpravy 3.1. Vodovodná prípojka 3.2. Vodomerná šachta 3.3. Kanalizačná prípojka 3.4. NN prípojka 3.5. Plynová prípojka 3.6. Spevnená plocha I 3.7. Spevnená plocha II 3.8. Vonkajšie schody 4. Pozemky g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č. 969 POPIS STAVBY Rodinný dom je samostatne stojaci s jedným nadzemným podlažím a čiastočným podpivničením. Bol postavený v roku 1969 na parc.č na ulici Slnečná v krajskom meste Trnava. V roku 1975 bola urobená plynofikácia, v kokoch bola vykonaná postupná rekonštrukcia a hlavne modernizácia. Príjazd je po miestnej komunikácii. V okolí sa nachádzajú rodinné domy. Dispozičné riešenie: 1.PP - kotolňa s plynovým kotlom a ohrievač vody 1.NP - chodba, 2 kuchyne, komora, 3 kúpeľne, WC a 3 izby. 1.PP - Obvodové murivo je betónové bez izolácie. Stropy sú železobetónové. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, priečky sú tehlové. Schody sú drevené bez podstupníc. Okná sú oceľové jednoduché. Podlahy sú betónové. V tomto podlaží je plynový kotol a plynový ohrievač vody. Elektroinštalácia je svetelná 1.NP - Obvodové murivo je tehlové hr.45 cm na betónových základoch bez vodorovnej izolácie. Stropy sú drevené trámové s rovným podhľadom. Vnútorné omietky sú vápenné hladké, priečky sú tehlové. Dvere sú hladké a dyhované, okná plastové s vonkajšími plastovými roletami. Podlahy v obytných miestnostiach sú plávajúce, v ostatných miestnostiach je keramická dlažba. Vykurovanie je ústredné s oceľovými radiátormi. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Rozvod vody je studenej a teplej. Kanalizácia je z WC, kuchyne a 3x kúpeľne. V jednej kuchyni je linka na báze dreva, nerezový drez, kombinovaný sporák, digestor a v druhej kuchyni je linka na báze dreva, nerezový drez, plynová varná doska a elektrická zabudovaná rúra. Batérie sú pákové. Keramické obklady sú v kuchyniach, kúpeľniach a WC.

5 - 5 - ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP ,4*3,0 10,2 120/10,2=11, NP *10,8+1,0*6,5 114,5 1. NP ,7*4,9+1,7*1,2 54,47 Spolu 1. NP 168,97 120/168,97=0,710 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu 1.2.b v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m bez zvislej izolácie Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie Podmurovka 3.5.c podpivničené do 1/2 ZP - priem. výška cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm z monolitického betónu Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, - 65 komíny, prieniky, snehové zachytávače) 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad /3 16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc 185 -

6 Dvere 17.2 plné alebo zasklené dyhované Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením jednoduché drevené alebo oceľové Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby cementový poter, tehlová dlažba Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická svetelná Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z - 35 centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (6 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (2 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací 155 olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) - 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (2 ks) odsávač pár (2 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (2 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (10.5 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) vaňa plastová jednoduchá (1 ks) vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (3 ks) samostatná sprcha (2 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (4 ks) pákové nerezové (5 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (3 ks) - 75

7 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (3 ks) vane (3 ks) samostatnej sprchy (2 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (2 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 11,765)/30, ,86 1. NP ( * 0,710)/30, ,21 Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Cenový podiel [%] Rok Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 9, ,85 2 Zvislé konštrukcie 17, ,27 3 Stropy 8, ,92 4 Zastrešenie bez krytiny 6, ,98 5 Krytina strechy 5, ,08 6 Klampiarske konštrukcie 0, ,17 7 Úpravy vnútorných povrchov 4, ,59 8 Úpravy vonkajších povrchov 2, ,31 9 Vnútorné keramické obklady 3, ,31 10 Schody 0, ,01 11 Dvere 1, ,39 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 5, ,46 14 Povrchy podláh 5, ,94 15 Vykurovanie 4, ,36 16 Elektroinštalácia 5, ,64 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 2, ,89 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,16 20 Vnútorný plynovod 0, ,15 21 Ohrev teplej vody 0, ,26 22 Vybavenie kuchýň 8, ,38 23 Hygienické zariadenia a WC 4, ,86 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 1, ,13 Opotrebenie 29,11% Technický stav 70,89%

8 - 8 - Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1969 Východisková Technická 1. NP z roku 1969 Východisková Technická 218,86 /m 2 *10,20 m 2 *2,307*1, ,09 70,89% z 5 665, ,98 297,21 /m 2 *168,97 m 2 *2,307*1, ,21 70,89% z , ,78 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková [ ] Technická [ ] 1. podzemné podlažie 5 665, ,98 1. nadzemné podlažie , ,78 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Plot uličný Plot je z prednej strany rodinného domu. Je kovovej konštrukcie na betónových základoch s podmurovkou. Výška výplne plota je 1,5 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 14,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná Spolu: 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 14 m Pohľadová plocha výplne: 14*1,5 = 21,00 m 2 14,00m ,74 /m 53,98 /m 21,00m ,44 /m 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks

9 - 9 - Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný ,00 8,00 Výpočet Hodnota [ ] (14,00m * 53,98 /m + 21,00m Východisková * 14,44 /m + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 1, ,18 Technická 8,00 % z 3 647,18 291, Plot záhradný Plot uzatvára pozemok zo záhrady. Je z oceľových stĺpikov a pletiva na betónových základoch. Výška plota je 1,6 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Pol. Rozpočtový Popis Počet MJ Body / MJ č. ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 25,00m ,24 /m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 25 m Pohľadová plocha výplne: 25*1,6 = 40,00 m 2 23,24 /m 40,00m ,61 /m 1 ks ,12 /ks Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot záhradný ,00 8,00

10 Výpočet Hodnota [ ] Východisková (25,00m * 23,24 /m + 40,00m 2 * 12,61 /m 2 + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 1, ,09 Technická 8,00 % z 3 082,09 246, Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je vedená z mestského vodovodu do vodomernej šachty. Je z PVC DN 25 mm. Dĺžka prípojky je 3m. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 3 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Vodovodná prípojka V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,33 56,67 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 3 bm * 41,49 /bm * 2,307 * 1,10 315,87 Technická 56,67 % z 315,87 179, Vodomerná šachta Vodomerná šachta je betónová s oceľovým poklopom. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,2*1,5*1,5 = 2,7 m 3 OP

11 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 6,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 2,7 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 1, ,20 Technická 6,00 % z 1 742,20 104, Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka je vedená z rodinného domu do mestskej kanalizácie. Je z kameninového potrubia DN 125 mm. Dĺžka prípojky je 16 m. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 /bm Počet merných jednotiek: 16 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Kanalizačná prípojka V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,75 41,25 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 16 bm * 30,54 /bm * 2,307 * 1, ,02 Technická 41,25 % z 1 240,02 511, NN prípojka Elektroprípojka je vedená vzduchom. Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.p) káblová prípojka vzdušná Cu 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

12 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 330/30,1260 = 10,95 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 6,57 /bm Počet merných jednotiek: 8 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] NN prípojka ,50 47,50 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 8 bm * (10,95 /bm + 0 * 6,57 /bm) * 2,307 * 1,10 222,30 Technická 47,50 % z 222,30 105, Plynová prípojka Plynová prípojka je vedená do 1.PP rodinného domu, kde je umiestnený plynomer. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 2,2 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,11 8,89 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 2,2 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 1,10 78,78 Technická 8,89 % z 78,78 7, Spevnená plocha Spevnená plocha je vo dvore. Je zo zámkovej dlažby kladenej na podkladný betón.

13 Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.e) Betónové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 400/30,1260 = 13,28 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 12*2,5 = 30 m 2 ZP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnená plocha ,00 86,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 30 m 2 ZP * 13,28 /m2 ZP * 2,307 * 1, ,02 Technická 86,00 % z 1 011,02 869, Spevnená plocha II Spevnená plocha betónová tvorí okapové chodníky popri rodinnom dome. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 36*0,5 = 18 m 2 ZP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Spevnená plocha II V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] ,33 6,67

14 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 18 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 1,10 394,21 Technická 6,67 % z 394,21 26, Vonkajšie schody Jedná sa o vstupné schody do rodinného domu. Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Betónové na terén s povrchom z keramickej dlažby Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 385/30,1260 = 12,78 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 1,9*6 = 11,4 bm stupňa Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody ,00 6,00 Výpočet Hodnota [ ] Východisková 11,4 bm stupňa * 12,78 /bm stupňa * 2,307 * 1,10 369,72 Technická 6,00 % z 369,72 22, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková Technická [ ] [ ] Rodinný dom s.č , ,76 Ploty Plot uličný 3 647,18 291,77 Plot záhradný 3 082,09 246,57 Celkom za Ploty 6 729,27 538,34 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 315,87 179,00 Vodomerná šachta 1 742,20 104,53 Kanalizačná prípojka 1 240,02 511,51

15 NN prípojka 222,30 105,59 Plynová prípojka 78,78 7,00 Spevnená plocha 1 011,02 869,48 Spevnená plocha II 394,21 26,29 Vonkajšie schody 369,72 22,18 Celkom za Vonkajšie úpravy 5 374, ,58 Celkom: , ,68 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území krajského mesta Trnava, na ulici Slnečná. Situovaný je na okraji mesta, v ulici so zástavbou rodinnými domami približne rovnakého veku. Ulica je pekne upravená, príjemná na bývanie. Príjazd je po miestnej asfaltovej komunikácii. Rodinný dom je napojený na mestský rozvod vody, kanalizácie, plynu a elektriny. V meste je výborná občianska vybavenosť športoviská, reštaurácie, kompletné predajne a služby, nemocnica, krajský úrad, mestský úrad, divadlo, kiná, banky. Doprava je možná železnicou, autobusová doprava a mestská doprava v dosahu do 15 min. V tejto časti je priemerná hustota obyvateľov Analýza využitia nehnuteľností: Oceňovaná nehnuteľnosť sa vybudovala na bývanie na tento účel ju je možné využívať. Iné využitie nie je možné predpokladať Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na pozemky registra C KN parc.č. 4030/1, 4030/2 a na stavbu rodinného domu so súpisným číslom 969 na pozemku registra C KN s parc.č. 4030/2 - Záložné právo v prospech: Prvá stavebná sporiteľňa a.s., Bajkalská 30, Bratislava, IČO: , Zmluva o zriadení záložného práva na nehnuteľný majetok a Mandátna zmluva V 4377/13, vklad povolený dňa / STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,6 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,200) 1,800 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,200 III. trieda Priemerný koeficient 0,600 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,330 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,600-0,540) 0,060

16 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI Váha v I Výsledok k PDI*v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v III. 0, ,80 rovnováhe Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru 2 obce časti obce vhodné k bývaniu situované III. 0, ,00 na okraji obce 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, I. 1, ,60 parky a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,60 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. II. 1, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % I. 1, ,20 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,20 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,80 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 1, ,40 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, autobus a miestna doprava II. 1, ,40 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 1, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,48 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,80 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,31

17 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,24 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,43 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Koeficient polohovej diferenciácie Všeobecná 3.2 POZEMKY Výpočet Hodnota k PD = 161,43/ 180 0,897 VŠH S = TH * k PD = ,68 * 0, METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU LV č Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel ,14 Výmera [m 2 ] 4030/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 200, /2 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 176,00 Spolu výmera 376,00 Obec: Trnava Východisková : VH MJ = 26,56 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy Hodnotenie 5. centrá miest od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta Hodnota koeficientu 1,30 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 3. obytná poloha 1,10 k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (všetky IS) 1,30

18 k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Zvýšený záujem o kúpu pozemkov 2,00-1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Výpočet Hodnota Koeficient polohovej k PD = 1,30 * 1,00 * 1,00 * 1,10 diferenciácie * 1,30 * 2,00 * 1,00 3,7180 Jednotková pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 26,56 /m2 * 3, ,75 /m 2 Všeobecná pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 376,00 m 2 * 98,75 /m ,00 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná pozemku v celosti [ ] parcela č. 4030/ ,00 parcela č. 4030/ ,00 Spolu ,00

19 III. ZÁVER REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Všeobecná [ ] Stavby Rodinný dom s.č ,70 Ploty Plot uličný 261,72 Plot záhradný 221,17 Spolu za Ploty 482,89 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 160,56 Vodomerná šachta 93,76 Kanalizačná prípojka 458,82 NN prípojka 94,71 Plynová prípojka 6,28 Spevnená plocha 779,92 Spevnená plocha II 23,58 Vonkajšie schody 19,90 Spolu za Vonkajšie úpravy 1 637,55 Spolu stavby ,14 Pozemky LV č parc. č. 4030/1 (200 m 2 ) ,00 LV č parc. č. 4030/2 (176 m 2 ) ,00 Spolu pozemky (376,00 m 2 ) ,00 Spolu VŠH ,14 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Jedenstodvadsaťštyritisíc Eur V Jablonici, dňa IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č.1731 pre obec a k.ú. Trnava, zo dňa Kópia katastrálnej mapy 4. Prehlásenie o veku stavby 5. Nákres rodinného domu 6. Situácia 7. Fotodokumentácia

20 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalkyňa zapísaná v zozname znalcov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo, odvetvie pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 102/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 102/2016. Ing. Jana Zavadilová