Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č. 056 / , mobil DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova 17, Trnava

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č. 056 / , mobil DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova 17, Trnava Objednávka: písomná DD zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK ČÍSLO: 38/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 110 na parc. č. 423, v obci Kazimír, katastrálne územie Veľký Kazimír, na ul. Majerská 4 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD zo dňa Počet strán (z toho príloh): 23 ( 8 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD zo dňa Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : - Objednávka DD zo dňa mailom - Znalecký posudok č. 53/2005 vypracovaný Ing. Sabakom - kópia mailom Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 667 vydaný dňa Okresným úradom v Trebišove - odbor katastrálny - kópia z katastrálnej mapy vytvorená dňa cez katastrálny portál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľnosti - fotodokumentácia 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 4.Q./ Osobitné požiadavky zadávateľa: - Neboli vznesené. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 667 Vydaný: dňa Okresným úradom v Trebišove - odbor katastrálny Obec: Kazimír Katastrálne územie: Veľký Kazimír A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č zastavaná plocha o výmere 357 m 2 Stavby - rodinný dom č.s. 110 na parc. č. 423

3 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 3 B. Vlastníci: - Benická Etela, rod. Benická, nar /1 Poznámka: - oznámenie o začatí výkonu záložného práva pod P 310/13 C. Ťarchy: - zmluva o postúpení pohľadávky zo zmluvy V - 932/05 pod Z 2231/15 - exekučný príkaz EX 44462/ Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na o 10,00 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti vlastníčky Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysný náčrt bol predložený v zaslanom znaleckom posudku, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Na základe potvrdenia č. 99/05 OcÚ Kazimír zo dňa , ktoré sa nachádza v predloženom znaleckom posudku č. 53/2005, bol rodinný dom postavený cca v roku Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 667 pod por. č. 4. Rodinný dom č.s. 110 je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy na parc. č. 423, zapísaný je v LV 667. Altánok v zadnej časti nie je zakreslený v kópii z katastrálnej mapy. Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - rodinný dom č.s. 110 na parc. č ploty - vonkajšie úpravy Pozemok - parc. č zastavaná plocha o výmere 357 m Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY Výpočet východiskovej a technickej hodnoty Rodinný dom č.s. 110 na p.č. 423 Umiestnenie stavby: Jedná sa o rodinný dom v radovej zástavbe č.s. 110 na parc. č. 423, nepodpivničený, s jedným nadzemným podlažím, na ul. Majerská 4, v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír. Dispozičné členenie: V 1.n.p. sa nachádza chodba, kuchyňa, komora, kúpeľňa a dve izby. Stavebno-technický popis: Základy kamenné s podmurovkou, nosná konštrukcia domu murovaná rôznych materiálov (kameň, nepálená tehla,...) hr. do 60 cm, strop drevený trámový s podhľadom, strecha hambálková, krytina pálená, klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu strechy a parapety, fasádne omietky zdrsnené, vnútorné omietky hladké, vnútorný obklad kuchyne, kúpeľne, vane, dvere hladké plné alebo presklené, okná drevené zdvojené so žalúziami, podlahy obytných miestností laminátové, ostatných miestností prevažne keramická dlažba, vykurovanie plynovými gamatkami, zdroj teplej vody zásobníkový, elektroinštalácia, kanalizácia, rozvod studenej a teplej vody, inštalácia plynu. Vnútorné vybavenie: V kúpeľni zásobník na TÚV, rohová vaňa s pákovou batériou, umývadlo s obyčajnou batériou, splachovací záchod, v kuchyni kuchynská linka na báze dreva s keramickým

4 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 4 obkladom, kuchynský drez nerezový, stojanková batéria, plynový sporák. Gamatky a sporák sú v súčasnosti nefunkčné, nakoľko dom je od plynu odpojený. Jednotlivé položky boli zatriedené podľa prevažujúceho, prípadne porovnateľného vyhotovenia. Životnosť a opotrebenie: Rodinný dom je napojený na elektrinu a plyn (plyn v súčasnosti odpojený), kanalizácia napojená na žumpu, prívod vody je zo studne, ktorá sa nachádza na susednej parc. č Podľa potvrdenia, ktoré sa nachádza v predloženom znaleckom posudku č. 53/2005 bol dom postavený cca. v roku Nová majiteľka na dome v roku 2005 previedla modernizáciu - nové okná, dvere, podlahy, dlažby, vybavenie kuchyne a kúpeľne. Údržba je však v súčasnosti zanedbaná, dom je odpojený od plynu - vykurovanie gamatkami nefunkčné, murivo nad podlahou je navlhnuté, plesnivé - vodorovná izolácia je nefunkčná alebo chýba, kúpeľňa nedokončená. Opotrebenie stanovujem zjednodušenou analytickou metódou, základnú životnosť vzhľadom na zanedbanú údržbu znižujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované hr. 45 až 60 cm - životnosť 120 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,08*8,47 93,85 120/93,85=1,279 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4 Murivo 4.8.a kamenné murivo v hrúbke do 60 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ hladké plné alebo zasklené

5 Znalecký posudok č. 38/2016 list č Okná 18.2 dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.8 palubovky, dosky, xylolit Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (2 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (2 bm) Vnútorné vybavenie 37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (1 ks) ostatné (1 ks) splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,279)/30, ,13

6 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 6 TECHNICKÝ STAV - výpočet opotrebenia analytickou metódou Cenový Opotrebenie Číslo Názov cpi*oi/100 podiel [%] [%] 1 Základy vrátane zemných prác 3,47 66,00 2,29 2 Zvislé konštrukcie 19,19 66,00 12,67 3 Stropy 13,19 66,00 8,71 4 Zastrešenie bez krytiny 7,73 66,00 5,10 5 Krytina strechy 9,29 66,00 6,13 6 Klampiarske konštrukcie 1,30 66,00 0,86 7 Úpravy vnútorných povrchov 6,94 66,00 4,58 8 Úpravy vonkajších povrchov 1,91 66,00 1,26 9 Vnútorné keramické obklady 1,91 11,00 0,21 10 Schody 0,00 66,00 0,00 11 Dvere 2,34 11,00 0,26 12 Vráta 0,00 66,00 0,00 13 Okná 4,34 11,00 0,48 14 Povrchy podláh 5,82 11,00 0,64 15 Vykurovanie 2,08 11,00 0,23 16 Elektroinštalácia 9,03 11,00 0,99 17 Bleskozvod 0,00 66,00 0,00 18 Vnútorný vodovod 2,17 11,00 0,24 19 Vnútorná kanalizácia 0,35 11,00 0,04 20 Vnútorný plynovod 0,61 11,00 0,07 21 Ohrev teplej vody 1,13 11,00 0,12 22 Vybavenie kuchýň 3,30 11,00 0,36 23 Hygienické zariadenia a WC 2,60 11,00 0,29 24 Výťahy 0,00 66,00 0,00 25 Ostatné 1,30 11,00 0,14 Opotrebenie 45,67% Technický stav 54,33% Východisková hodnota 200,13 /m 2 *93,85 m 2 *2,302*0, ,79 Technická hodnota 54,33% z , , PLOTY Plot: zadný Jedná sa o oplotenie parc. č. 423 od komunikácie v zadnej časti. Základy betónové s podmurovkou, plot kovové rámy s drevenou výplňou, plotové vráta a plotové vrátka kovové rámy s drevenou výplňou. Plot postavený a užívaný od roku 1985, životnosť stanovujem na 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 6,95m ,24 /m

7 Znalecký posudok č. 38/2016 list č Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 6,95m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z drev. výplňou vodorovnou alebo zvislou v oceľ. rámoch 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 5,65+1,30 = 6,95 m Pohľadová plocha výplne: 6,95*1,15 = 7,99 m 2 53,98 /m 7,99m ,11 /m 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom plot zadný ,50 22,50 Východisková hodnota (6,95m * 53,98 /m + 7,99m2 * 14,11 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,302 * 0, ,16 Technická hodnota 22,50 % z 1 894,16 426, Plot: bočný Jedná sa o oplotenie parc. č. 423 od suseda v bočnej časti. Základy betónové s podmurovkou, plot plechový. Plot postavený a užívaný od roku 1985, životnosť stanovujem na 40 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 25,80m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 25,80m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch Dĺžka plotu: 25,80 m Pohľadová plocha výplne: 25,80*1,80 = 46,44 m 2 53,98 /m 46,44m ,28 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

8 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 8 plot bočný ,50 22,50 Východisková hodnota (25,80m * 53,98 /m + 46,44m2 * 20,28 /m 2 ) * 2,302 * 0, ,29 Technická hodnota 22,50 % z 5 105, , VONKAJŠIE ÚPRAVY Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody od studne, ktorá sa nachádza na susednej parc. č. 424 k rodinnému domu, užívanú od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Studňa nie je predmetom ohodnotenia. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 8 bm TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom prípojka vody ,50 22,50 Východisková hodnota 8 bm * 59,09 /bm * 2,302 * 0, ,79 Technická hodnota 22,50 % z 1 033,79 232, Vonkajšia úprava: domáca vodáreň Jedná sa o domácu vodáreň užívanú od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.7. Domáce vodárne (JKSO 814 2) Položka: 1.7.a) Darling - podľa výkonu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6650/30,1260 = 220,74 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom domáca vodáreň ,50 22,50 Východisková hodnota 1 Ks * 220,74 /Ks * 2,302 * 0,95 482,74 Technická hodnota 22,50 % z 482,74 108,62

9 Znalecký posudok č. 38/2016 list č Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie od žumpy k rodinnému domu cez parc. č. 423 užívanú do roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 18 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom prípojka kanalizácie ,00 38,00 Východisková hodnota 18 bm * 35,19 /bm * 2,302 * 0, ,23 Technická hodnota 38,00 % z 1 385,23 526, Vonkajšia úprava: žumpa Jedná sa o žumpu na parc. č. 423 užívanú do roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 4 m 3 OP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Žumpa ,00 38,00 Východisková hodnota 4 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,302 * 0,95 943,69 Technická hodnota 38,00 % z 943,69 358, Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu od plynomeru k rodinnému domu cez parc. č. 423 užívanú do roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Plynomer je v súčasnosti odpojený. Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm

10 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 10 Kód KS: Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 23 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom prípojka plynu ,50 22,50 Východisková hodnota 23 bm * 14,11 /bm * 2,302 * 0,95 709,71 Technická hodnota 22,50 % z 709,71 159, Vonkajšia úprava: spevnené plochy Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 26,40*0,90 = 23,76 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom spevnené plochy ,50 72,50 Východisková hodnota 23,76 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,302 * 0,95 448,42 Technická hodnota 72,50 % z 448,42 325, Vonkajšia úprava: altánok Jedná sa o altánok pri rodinnom dome v zadnej časti užívaný od roku Životnosť stanovujem na 20 rokov. Kategória: 21. Altánok Bod: Drev. konštr., strecha, čiast. výplň stien, alebo bez výplne, podlaha a strecha Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3120/30,1260 = 103,57 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,00*3,93 = 11,79 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV

11 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 11 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom altánok ,00 45,00 Východisková hodnota 11,79 m 2 ZP * 103,57 /m2 ZP * 2,302 * 0, ,40 Technická hodnota 45,00 % z 2 670, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] rodinný dom č.s. 110 na p.č , ,93 Ploty plot zadný 1 894,16 426,19 plot bočný 5 105, ,69 Vonkajšie úpravy prípojka vody 1 033,79 232,60 domáca vodáreň 482,74 108,62 prípojka kanalizácie 1 385,23 526,39 žumpa 943,69 358,60 prípojka plynu 709,71 159,68 spevnené plochy 448,42 325,10 altánok 2 670, ,68 Celkom: , , STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír, vzdialenej od okresného mesta Trebišov asi 23 km, v zastavanom území obce, v širšom centre. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Jedná sa o radový rodinný dom s dvorom a záhradou, s priemerným dispozičným riešením, nehnuteľnosť je v zanedbanom technickom stave - potrebná oprava, prevládajúca zástavba objekty na bývanie, príslušenstvo - altánok, pracovné možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva - priemerná, orientácia obytných miestností na sever, terén rovinatý,

12 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 12 možnosť napojenia na elektrinu a plyn, doprava autobusová, občianska vybavenosť - OcÚ, obchod so zmiešaným tovarom, ZŚ, MŠ, pošta, prírodná lokalita v blízkosti - Slanské lesy, životné prostredie - bežný hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia do 3 x. Nehnuteľnosť nedosahuje výnos, hodnotím ju ako priemernú. Koeficient predajnosti stanovujem na 0, Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,23 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,460) 0,690 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,460 III. trieda Priemerný koeficient 0,230 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,127 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,230-0,207) 0,023 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0, ,30 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0, ,80 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,84 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,83 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,38 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe III. 0, ,30 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,21 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,76 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SSZ - S - SSV V. 0, ,12 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 0, ,14 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,61 železnica, alebo autobus IV. 0, ,89 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0, ,27

13 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 13 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,02 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,14 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,84 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,89 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,09 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,60 Spolu ,02 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 48,02/ 180 0,267 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,48 * 0, , POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcela sa nachádza v obci Kazimír, k.ú. Veľký Kazimír, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha. Zastavaná je rodinným domom s nižším štandardom vybavenia, doprava autobusová, poloha obytná, infraštruktúra - stredná vybavenosť, možnosť napojenia na elektrinu a plyn. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 423 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 357,00 Obec: Kazimír Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie Hodnota koeficientu 3. stavebné územie obcí do obyvateľov 0,80 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia 0,95 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient poloh. diferenciácie k PD = 0,80*0,95*0,85*1,00*1,00*1,00*1,00 0,6460 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 /m 2 * 0,6460 2,14 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 357,00 m 2 * 2,14 /m 2 763,98

14 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 14 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu č.s. 110 na parc. č. 423, v obci Kazimír, katastrálne územie Veľký Kazimír, na ul. Majerská 4 s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DD zo dňa Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 7 156,53 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc. Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 763,98 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby rodinný dom č.s. 110 na p.č ,35 Ploty plot zadný 113,79 plot bočný 306,70 Vonkajšie úpravy prípojka vody 62,10 domáca vodáreň 29,00 prípojka kanalizácie 140,55 žumpa 95,75 prípojka plynu 42,63 spevnené plochy 86,80 altánok 320,85 Spolu stavby 7 156,53 Pozemky LV parc. č. 423 (357 m 2 ) 763,98 Spolu VŠH 7 920,51 Zaokrúhlená VŠH spolu 7 900,00 Slovom: Sedemtisícdeväťsto Eur V Trebišove Ing.I.Weissová 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 667 sú uvedené poznámky a ťarchy - viď. kópia LV 667 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.

15 Znalecký posudok č. 38/2016 list č. 15 IV. PRÍLOHY - objednávka - list vlastníctva - kópia z mapy - doklad o veku - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia