ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 98 / 2015

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 98 / 2015 Vo veci : stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súp. č. 39 vrátane príslušenstva a pozemkov, na ulici Mikulská or.č.77, vedené na LV č. 541 k.ú. Mikula, obec Želiezovce, okres Levice, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby Počet listov (z toho príloh): 24 (06) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu súp. č. 39 vrátane príslušenstva a pozemkov, na ulici Mikulská or.č.77, vedené na LV č. 541 k.ú. Mikula, obec Želiezovce, okres Levice. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka na vypracovanie ZP zo dňa Získané znalcom : Výpis z listu vlastníctva č. 541, k.ú. Mikula, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Mikula, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Geometrický plán na zameranie rodinného domu, č. 31/2009, overený , pod č. 1069/09. Potvrdenie o veku stavby, vydal MsÚ Želiezovce, č. 9523/2011. Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 2. štvrťrok 2015 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,281 Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 2. štvrťrok 2015 b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa listu vlastníctva č. 541, k.ú. Mikula, obec Želiezovce, okres Levice. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. KN č. 458/2 Záhrady o výmere 366 m parc. KN č. 460/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 293 m parc. KN č. 460/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 138 m Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 4- Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 18 - Pozemok, na ktorom je dvor Kód umiestnenia pozemku 1- Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby Súpisné číslo 39 na parc. KN č. 460/2 10 rodinný dom 1 Legenda: Kód druhu stavby (budovy) 10 - Rodinný dom Kód umiestnenia stavby 1- Stavba postavená na zemskom povrchu B. Vlastníci: 1 Hazucha Juraj r. Hazucha, Mládežnícka 159/3, Tlmače, PSČ , SR Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel : 1/1 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva č.v-3863/2011 zo dňa Oznámenie Mestského úradu Želiezovce č.4620/2012 zo dňa , č.z-1344/2012 zo dňa Geometrický plán č.31/2009 zo dňa Poznámka P-364/2014 zo dňa Začatie výkonu záložného práva záložným veriteľom OTP Banka Slovensko a.s.bratislava IČO , dražobník Auctioner s.r.o. Bratislava IČO ,na C KN p.č.458/2,460/1,460/2-rodinný dom sč.39 vo vlastníctve Hazucha Juraj r.hazucha nar v 1/1. C. Ťarchy: Por.č.: 1 V-1286/ záložné právo na úver poskytnutý OTP Bankou Slovensko, a.s. Bratislava, IČO , zo zmluvy ZZ1 k ÚZ č.006/3015/12su zo dňa , Rozhodnutie zo dňa , na pozemky registra C KN parc.č.458/2, 460/1, 460/2 a stavba: rodinný dom - s.č.39 na parc. registra C KN parc.460/2.-vz.51/12. Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti vlastníka. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu domu vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa

4 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 4 d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a je zdokumentovaný v prílohe znaleckého posudku. Pri objektoch poloodkrytých resp. ich častí je zastavaná plocha ohraničená vonkajším obvodom obalovej čiary vonkajšieho okraja zvislých konštrukcií (Zastavaná plocha 1. NP RD). e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom zapísanom na liste vlastníctva a zakreslená v kópii katastrálnej mapy. Na zameranie rodinného domu bol vypracovaný GP č. 31/2009, overený Správou katastra v Leviciach pod č. 1069/09. Pozemky parc. KN č. 458/2, záhrada, parc. KN č. 460/1, zastavané plochy a nádvoria, parc. KN č. 460/2, zastavané plochy a nádvoria, pozemky sú umiestnené v zastavanom území obce Želiezovce. Doklady o veku : Potvrdenie o veku stavby, vydal MsÚ Želiezovce, č. 9523/2011. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom č.s. 39 na parc. KN č. 460/2, k.ú. Mikula Drobná stavba - dielňa na parc. KN č. 460/2, k.ú. Mikula Vonkajšie úpravy na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Pozemky - parc. KN č. 458/2, 460/1 a 460/2, k.ú. Mikula, evidované na LV č g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom: Rodinný dom súp.č. 39 na parc. č.460/2, k.ú. Mikula POPIS STAVBY Objekt je postavený v obci Želiezovce, v okrajovej časti zastavaného územia obce, na parc. KN č. 460/2 pod s.č. 39. Jedná sa o samostatne stojací prízemný rodinný dom, bez podpivničenia a bez účelne využiteľného podkrovia. Murovaná stavba určená na celoročné bývanie. Pôvodná stavba bola daná do užívania v roku V roku 1971 bola realizovaná prístavba, ktorá pozostávala z predsiene, WC a kúpeľne. V rokoch 1980 a 2005 boli prevedené rekonštrukčné a modernizácia. DISPOZIČNÉ RIEŠNIE: Dom je riešený ako samostatne stojaci nepodpivničený, prízemný rodinný dom. Pozostáva z nasledovných miestností - chodba, kuchyňa, dve predné izby, kúpeľňa, WC, dve zadné izby a vchod na povalu. I.NP. - prízemie: Základy RD - pôvodné základy sú kamenné bez izolácie proti vode a zemnej vlhkosti. Obvodové murivo pôvodné je zo zmiešaného materiálu (hlina, kameň), prístavba z betónových tvárnic. Priečkové murivo je tehlové o hr mm. Stropná konštrukcia nad prízemím drevená trámová s rovným omietnutým podhľadom. Celý rodinný dom je zastrešený valbovou strechou s drevenou nosnou konštrukciou, krytina na krove je pálená škridla jednodrážková. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Podlahy obytných miestností tvoria prevažne veľkoplošné laminátové parkety, len v jednej zadnej izbe je drevená palubovka, v ostatných miestnostiach je keramická dlažba. Vnútorné omietky sú vápenné hladké. V kúpeľniach je keramický obklad stien. Vonkajšia omietky stien - je na umelej báze, dom je zateplený 8 cm polystyrénom okrem zadnej steny, tam je štuková omietka. Okná plastové opatrené vonkajšími plastovými žalúziami. Dvere drevené prevažne hladké, zárubne kovové. Vykurovanie je riešené lokálne, plynové kachle - gamatky 3 ks. Rozvod vody studenej i teplej, TÚV - je zabezpečená v kuchyni a v kúpeľni cez elektrický zásobníkový ohrievač. Elektroinštalácia je svetelná i motorická. Možnosť napojenia na inžinierske siete elektrina, plyn, voda. Kanalizácia v tejto časti obce nie je vybudovaná. Vybavenie podlažia: 1* plynový sporák, el. rúra, 1* smaltovaný drez, 1* digestor, 1* vaňa, 1* umývadlo, 1* WC, 3* gamatky, 1* TÚV Stavebno - technický stav rodinného domu dobrý, dom v čase obhliadky obývaný, výpočet opotrebenia analytickou metódou. Ďalšie vyhotovenia stavebno-technických konštrukcií sú zohľadnené v tabuľke na výpočet východiskovej hodnoty a zdokumentované v prílohe znaleckého posudku vo fotodokumentácií.

5 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 5 Ak sú niektoré konštrukcie a vybavenie vyskytujú v inom prevedení a vyhotovení, sú ohodnotené hodnotou podľa najbližšieho porovnávateľného prevedenia resp. vyhotovenia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,20*15,81 82,21 1. NP ,83*4,23+4,89*4,55 34,22 Spolu 1. NP 116,43 120/116,43=1,031 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.3.b kamenné - bez izolácie Murivo 4.2.b murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 50 do 60cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové Krovy 8.2 väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.8 mäkké drevo bez podstupníc Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 5995

6 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 6 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (3 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (6.2 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (3 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1136 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP ( * 1,031)/30, ,87 Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 2, ,55 2 Zvislé konštrukcie 18, ,28 3 Stropy 10, ,69 4 Zastrešenie bez krytiny 8, ,85 5 Krytina strechy 7, ,30 6 Klampiarske konštrukcie 1, ,15 7 Úpravy vnútorných povrchov 5, ,94 8 Úpravy vonkajších povrchov 3, ,35 9 Vnútorné keramické obklady 0, ,16 10 Schody 2, ,23 11 Dvere 1, ,35 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 7, ,74 14 Povrchy podláh 7, ,18 15 Vykurovanie 2, ,21 16 Elektroinštalácia 7, ,82 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 1, ,23 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,31 20 Vnútorný plynovod 0, ,43

7 Znalecký posudok č. 98/2015 List č Ohrev teplej vody 0, ,23 22 Vybavenie kuchýň 6, ,94 23 Hygienické zariadenia a WC 0, ,80 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 1, ,37 Opotrebenie 44,11% Technický stav 55,89% 1. NP z roku 1932 Východisková hodnota 237,87 Eur/m 2 *116,43 m 2 *2,281*0, ,12 Technická hodnota 55,89% z , ,89 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] 1. nadzemné podlažie , ,89 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Drobná stavba: Dielňa na parc.č. 460/2, k.ú. Mikula POPIS STAVBY Objekt bol vybudovaný v roku 1969 na základe potrieb vlastníka. Dielňa je nepodpivničený prízemný objekt. Obvodové murivo je z betónových tvárnic. Podlaha v dielni betónová. Vnútorné omietky sú vápenno cementové hladké. Vonkajšia fasáda striekaný brizolit. Okná jednoduché drevené. Drevené vráta. Dielňa je zastrešená pultovou strechou, krytina škridla. Klampiarske konštrukcie z pozinkovaného plechu. Elektroinštalácia svetelná i motorická. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,10*4,14 21,11 18/21,11=0,853 Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.2.a murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky viac ako 30 cm Stropy 4.3 trámčekové bez podhľadu Krov

8 Znalecký posudok č. 98/2015 List č pultové Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba Elektroinštalácia 18.3 svetelná a motorická - poistky 245 Spolu 4375 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks) 295 Spolu 295 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP ( * 0,853)/30, ,58 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,50 42,50 Východisková hodnota 153,58 Eur/m 2 *21,11 m 2 *2,281*0, ,41 Technická hodnota 42,50% z 7 025, , Plot: Plot predný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Oplotenie pred záhradky pred domom, odčlenenie od ulice a suseda. Plot vybudovaný v roku 1971, plot z betónového základového pásu, z betónovej podmurovky, výplň z betónových odliatkov, 1ks vrátka, z kovových profilov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 13,40m ,24 Eur/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 13,40m ,74 Eur/m

9 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 9 Spolu: 3. Výplň plotu: z betónových prefabrik. dosiek do oceľ. alebo bet. stĺpikov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 53,98 Eur/m 18,09m ,09 Eur/m 1 ks ,12 Eur/ks Dĺžka plotu: 13,40 m Pohľadová plocha výplne: 13,40*1,35 = 18,09 m 2 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot predný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,00 20,00 Východisková hodnota (13,40m * 53,98 Eur/m + 18,09m 2 * 18,09 Eur/m 2 + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,281 * 0, ,35 Technická hodnota 20,00 % z 2 556,35 Eur 511, Plot: Plot bočný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Oplotenie bočné pri dome, odčlenenie od ulice. Plot vybudovaný v roku 1971, plot z tehlového muriva, 1ks vráta plné plechové. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 22,40m ,24 Eur/m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 22,40m ,74 Eur/m Spolu: 53,98 Eur/m 3. Výplň plotu: murovaný do hrúbky 20 cm z tehál alebo plotových tvárnic 44,80m ,06 Eur/m 4. Plotové vráta: a) plechové plné 1 ks ,80 Eur/ks Dĺžka plotu: 22,40 m Pohľadová plocha výplne: 22,40*2,00 = 44,80 m 2 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot bočný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,00 20,00

10 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 10 Východisková hodnota (22,40m * 53,98 Eur/m + 44,80m 2 * 25,06 Eur/m 2 + 1ks * 246,80 Eur/ks) * 2,281 * 0, ,78 Technická hodnota 20,00 % z 5 587,78 Eur 1 117, Vonkajšia úprava: Prípojka vody na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Prípojka vody z verejného vodovodu do domu, DN 25 mm, v dĺžke 8,0 m, vybudovaná v roku Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8,0 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,00 12,00 Východisková hodnota 8 bm * 59,09 Eur/bm * 2,281 * 0, ,36 Technická hodnota 12,00 % z 1 024,36 Eur 122, Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Betónová, monolitická, s oceľovým poklopom, vybudovaná v roku Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.b) murovaná, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6730/30,1260 = 223,40 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 1,20*1,20*1,50 = 2,16 m 3 OP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,33 26,67 Východisková hodnota 2,16 m 3 OP * 223,4 Eur/m3 OP * 2,281 * 0, ,65 Technická hodnota 26,67 % z 1 045,65 Eur 278,87

11 Znalecký posudok č. 98/2015 List č Vonkajšia úprava: Plynová prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Z verejného plynovodu do domu, DN 25 mm, v dĺžke 4,50 m, vybudovaná v roku Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 Eur/bm Počet merných jednotiek: 4,50 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,33 31,67 Východisková hodnota 4,5 bm * 14,11 Eur/bm * 2,281 * 0,95 137,59 Technická hodnota 31,67 % z 137,59 Eur 43, Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Kanalizačná prípojka vybudovaná v roku Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.a) Prípojka kanalizácie DN 125 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 920/30,1260 = 30,54 Eur/bm Počet merných jednotiek: 5 bm Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,33 26,67 Východisková hodnota 5 bm * 30,54 Eur/bm * 2,281 * 0,95 330,89 Technická hodnota 26,67 % z 330,89 Eur 88,25

12 Znalecký posudok č. 98/2015 List č Vonkajšia úprava: Žumpa na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Žumpa betónová, monolitická, vybudovaná v roku Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: 2,00*2,50*1,80 = 9 m 3 OP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,33 26,67 Východisková hodnota 9 m 3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,281 * 0, ,94 Technická hodnota 26,67 % z 2 103,94 Eur 561, Vonkajšia úprava: Spevnené plochy na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula Komunikačný priestor okolo domu, odstavné plochy a chodníky, tvorený z prostého betónu, vybudované v roku Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP Počet merných jednotiek: 1,1*15,60+1,00*8,40 = 25,56 m 2 ZP Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula ,00 40,00 Východisková hodnota 25,56 m 2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,281 * 0,95 477,99 Technická hodnota 40,00 % z 477,99 Eur 191,20

13 Znalecký posudok č. 98/2015 List č REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [Eur] Technická hodnota [Eur] Rodinný dom súp.č. 39 na parc. č.460/2, k.ú. Mikula , ,89 Dielňa na parc.č. 460/2, k.ú. Mikula 7 025, ,80 Ploty Plot predný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 2 556,35 511,27 Plot bočný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 5 587, ,56 Celkom za Ploty 8 144, ,83 Vonkajšie úpravy Prípojka vody na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 1 024,36 122,92 Vodomerná šachta na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 1 045,65 278,87 Plynová prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 137,59 43,57 Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 330,89 88,25 Žumpa na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 2 103,94 561,12 Spevnené plochy na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 477,99 191,20 Celkom za Vonkajšie úpravy 5 120, ,93 Celkom: , ,45 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Dom s.č. 39 sa nachádza v meste Želiezovce, katastrálne územie Mikula. Dom je samostatne stojaci, má jedno nadzemné podlažie bez podpivničenia. Od okresného mesta Levice je obec vzdialená približne 25 km (centrum obce a mesta) a dopravné spojenie je prímestskou autobusovou dopravou, pričom čas jazdy je približne 26 min. Nachádza sa na okraji obce, v zástavbe rodinných domov. Prístup k pozemku je po miestnej komunikácii a chodníku. Možnosť napojenia na všetky inžinierske siete okrem verejnej kanalizácie. Pozemok je rovinatého charakteru. V okolí domu je čiastočná občianska vybavenosť, obchody a občianska vybavenosť (úrady) obecný úrad. Lokalita sa zaraďuje do širšieho centra obce. Orientácia obytných miestností je prevažne v smere na juhovýchod. V okolí objektu pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie a parkovanie motorových vozidiel. Ide o ucelený komplex nehnuteľnosti v obci Želiezovce. Vzhľadom k polohe, je možnosť využitia len pre dané účely. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Záložné právo v prospech OTP banka. Iné riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti neboli zistené. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050

14 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 14 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,58 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti znižujúce cenu nehnuteľnosti - nevhodné príslušenstvo (chlievy, maštale a pod.) IV. 0, ,65 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 1, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, ,50 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1, ,50 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy III. 0, ,50 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, ,93 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 1, ,50 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. zlepšenie podmienok existencie stavby v dobe kratšej ako 5 rokov I. 1, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,93 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,20 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1, ,00 Spolu ,98 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 143,98/ 180 0,8 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,45 Eur * 0, ,96 Eur

15 Znalecký posudok č. 98/2015 List č POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: Podľa LV č. 541: POPIS Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území mesta Želiezovce, na parcele KN č. 458/2 - Záhrady, parcela KN č. 460/1 - Zastavané plochy a nádvoria, parcela KN č. 460/2 - Zastavané plochy a nádvoria, evidované na LV č. 541 v katastrálnom území Mikula, okres Levice. Predmetom ohodnotenia je pozemok o celkovej výmere 797,00 m 2, na ktorom je z časti postavený rodinný dom a z časti je zastavaný vonkajšími úpravami a drobnou stavbou. Pozemok sa nachádza v okrajovej časti mesta. V predmetnej lokalite je zástavba starších rodinných domov. Pozemok je rovinatého charakteru, s prístupom po prístupovej komunikácii a chodníku. V meste je možnosť napojenia na verejný rozvod vody, elektriny a plyn. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 458/2 záhrada ,00 1/1 366,00 460/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 293,00 460/2 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 138,00 Spolu výmera 797,00 Obec: Želiezovce Východisková hodnota: VH MJ = 4,98 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia, bytové domy s podštandardným vybavením, 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo autom do centra do 15 min. Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,20 3. dobrá vybavenosť: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu 1,30 6. iné faktory: tvar pozemku, sadové úpravy pozemku 1,60 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 0,95 * 0,90 * 1,20 * 1,30 * 1,60 * 1,00 1,9207 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 4,98 Eur/m 2 * 1,9207 9,57 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 797,00 m 2 * 9,57 Eur/m ,29 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] parcela č. 458/ ,62 parcela č. 460/ ,01 parcela č. 460/ ,66 Spolu 7 627,29 0,90 0,95 0,90

16 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 16 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota pozemkov a stavieb bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie bytu, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená metódou polohovej diferenciácie objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej stavby v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Rodinný dom súp.č. 39 na parc. č.460/2, k.ú. Mikula ,51 Dielňa na parc.č. 460/2, k.ú. Mikula 2 388,64 Ploty Plot predný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 409,02 Plot bočný uličný na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 894,05 Spolu za Ploty 1 303,06 Vonkajšie úpravy Prípojka vody na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 98,34 Vodomerná šachta na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 223,10 Plynová prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 34,86 Kanalizačná prípojka na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 70,60 Žumpa na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 448,90 Spevnené plochy na parc. KN č. 460/1, k.ú. Mikula 152,96 Spolu za Vonkajšie úpravy 1 028,74 Spolu stavby ,96 Pozemky Podľa LV č. 541: - parc. č. 458/2 (366 m 2 ) 3 502,62 Podľa LV č. 541: - parc. č. 460/1 (293 m 2 ) 2 804,01 Podľa LV č. 541: - parc. č. 460/2 (138 m 2 ) 1 320,66 Spolu pozemky (797,00 m 2 ) 7 627,29 Spolu VŠH ,25 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Tridsaťdeväťtisícdvesto Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

17 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 17 IV. PRÍLOHY Výpis z listu vlastníctva č. 541, k.ú. Mikula, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, k.ú. Mikula, zo dňa , vytvorené cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Geometrický plán na zameranie rodinného domu, č. 31/2009, overený , pod č. 1069/09. Potvrdenie o veku stavby, vydal MsÚ Želiezovce, č. 9523/2011. Náčrt rodinného domu súp.č. 39, na parc. KN č. 460/2, k.ú. Mikula. Fotodokumentácia

18 Znalecký posudok č. 98/2015 List č. 18 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: STAVEBNÍCTVO a odvetvia: POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým č. 98/2015 znaleckého denníka číslo 9. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu číslo 98/2015. Ing. František Orság