ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 31/2015

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka T.J.Moussona 6429/2B, Michalovce mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 074/14 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 31/2015 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s prístavbou súp. č. 65 stojaceho na parcele č. 1307/59, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 1307/11, 1307/12, 1307/48, 1307/59 katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 24 (z toho 6 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s prístavbou súp. č. 65 stojaceho na parcele č. 1307/59, vonkajších úprav, oplotenia a pozemkov na parcele č. 1307/11, 1307/12, 1307/48, 1307/59 katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, okres Michalovce pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku: 5.1 Dodané zadávateľom (objednávateľom): Objednávka znaleckého posudku č. 074/14 zo dňa Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 17 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a 1307/59 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Čestné prehlásenie vlastníka (bývalý) nehnuteľnosti o veku stavby zo dňa Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ IV.štvrťrok 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre IV.Q/2014. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 17 v k.ú. Lastomír. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č vytvorený cez katastrálny portál A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 1307/11 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 480 m 2 parc. č. 1307/12 Záhrady o výmere 970 m 2 parc. č. 1307/48 Záhrady o výmere 354 m 2 parc. č. 1307/59 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 160 m 2 Stavby parc.č. 1307/59 rodinný dom, súp. č. 65 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Ondo Jaroslav r. Ondo, dátum narodenia: a Mária Ondová r. Červeňáková, dátum narodenia: , Štefana Fidlika 3318/45, Michalovce, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Titul nadobudnutia Kúpna zmluva V 1406/11 z.d Čz 83/11 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a rodinný dom č.s. 65 na parc.č. 1307/11 - V 1406/11 z.d Čz 82/11 Iné údaje: 1 GP č /2011 z.d čz 83/11 Poznámka: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti zástupcu spoločnosti Auctioneer, s.r.o. vykonaná dňa , vlastník nehnuteľností neumožnil vstup do interiéru, obhliadka vykonaná len z exteriéru Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností z exteriéru vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav nehnuteľností bol zistený z dostupných údajov a znalecký posudok bol vyhotovený v zmysle ustanovenia 12 ods. 3 zákona 527/2002. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe Čestného prehlásenia predchádzajúceho vlastníka nehnuteľnosti o veku stavby zo dňa : Strana 3

4 - vek rodinného domu: 47 rokov (daný do užívania v roku 1968) - vek oplotenia: 32 rokov (1983) - vek studne: 47 rokov (1968) - vek vodovodnej prípojky: 16 rokov (1999) - vek plynovej prípojky: 16 rokov (1999) - vek prípojky NN: 8 rokov (2007) - vek kanalizačnej prípojky: 32 rokov (1983) - vek žumpy: 32 rokov (1983) - vek spevnených plôch: 32 rokov (1983) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti nie je v súlade so skutkovým stavom. Vo výpise z katastra nehnuteľností, výpisu z listu vlastníctva č. 17 je k predmetným nehnuteľnostiam uvedené katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, pri obhliadke nehnuteľnosti bolo zistené, že v skutočnosti sa nehnuteľnosti nachádzajú v obci Šamudovce. Rodinný dom je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parc.č. 1307/11. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č. 1307/11 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 480 m 2 Pozemky na parc. č. 1307/12 Záhrady o výmere 970 m 2 Pozemky na parc. č. 1307/48 Záhrady o výmere 354 m 2 Pozemky na parc. č. 1307/59 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 160 m 2 Rodinný dom s prístavbou na parc. č. 1307/59, súp.č. 65 Oplotenie na parc. č.1307/11, 1307/48 Studňa na parc.č. 1307/48 Prípojka vody na parc. č. 1307/48 Prípojka plynu na parc. č. 1307/48 Prípojka NN na parc. č. 1307/11, 1307/48 Prípojka kanalizácie na parc. č. 1307/11, 1307/48 Žumpa na parc. č. 1307/48 Spevnené plochy na parc. č. 1307/48 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom súp.č. 65, parc.č. 1307/59 Jedná sa o nehnuteľnosť - jednopodlažný rodinný dom s prístavbou, individuálnej zástavbe v obci Lastomír, katastrálne územie Lastomír, okres Michalovce. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza 2x zádverie, 2x chodba, kuchyňa, komora, šatník, 4 izby a kúpeľňa. Konštrukčné riešenie: - Základy - betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - murované z tehál v skladobnej hr. do 40 cm; deliace konštrukcie - tehlové - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - s rovným podhľadom drevené trámové - Strecha - krovy - manzardové; krytiny strechy na krove - pozinkovaný plech s poplastovanou úpravou; klampiarske konštrukcie strechy - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - omietky na báze umelých látok; obklady fasád - obklady keramické - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky; - kuchyne min. pri sporáku - Výplne otvorov - dvere - hladké plné alebo zasklené; okná - plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením; okenné žalúzie - plastové Strana 4

5 - Podlahy - podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - laminátové; dlažby a podlahy ost. miestností - keramické dlažby - Vybavenie kuchýň - plynový sporák; - odsávač pár; - drezové umývadlo nerezové; - kuchynská linka z materiálov na báze dreva - Vybavenie kúpeľní - umývadlo; - samostatná sprcha; vodovodné batérie - pákové nerezové so sprchou; - pákové nerezové; záchod - splachovací bez umývadla - Vykurovanie - zdroj vykurovania - lokálne - plynové kachle - Vnútorné rozvody vody - z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja; zdroj teplej vody - zásobníkový ohrievač elektrický - Vnútorné rozvody kanalizácie - plastové a azbestocementové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - svetelná, motorická; elektrický rozvádzač - s automatickým istením - Vnútorné rozvody plynu - zemného plynu -Rodinný dom je v dobrom stave, primeranom k veku domu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,70*11,25 109,13 1. NP ,03*2,66+6,03*3,14+3,14*3,14+3,95*1,42 50,44 Spolu 1. NP 159,57 120/159,57=0,752 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 3 Podmurovka 4 Murivo 3.1.b nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie , ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 8.3 väznicové sedlové, manzardové ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované ,0 Strana 5

6 12 Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Obklady fasád 17 Dvere 18 Okná 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/ hladké plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 19 Okenné žalúzie 19.2 plastové ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,5 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,8 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania , c lokálne - plynové kachle (6 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) , odsávač pár (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.8 bm) ,0 Strana 6

7 37 Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) , samostatná sprcha (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (2 ks) ,0 39 Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,752)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia (6738, * 0,752)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 255,48 254,12 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 53,00 1. NP - prístavba ,00 53,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA 1. NP z roku 1968 Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 255,48 /m 2 *109,13 m 2 *2,255*0, ,07 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 254,12 /m 2 *109,13 m 2 *2,255*0, ,12 Technická hodnota 53,00% z , ,83 1. NP - prístavba z roku 1968 Východisková hodnota 255,48 /m 2 *50,44 m 2 *2,255*0, ,91 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 254,12 /m 2 *50,44 m 2 *2,255*0, ,96 Technická hodnota 53,00% z , ,25 Strana 7

8 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , , ,08 Spolu , , ,08 Dokončenosť stavby: (86 868,08 / ,98 ) * 100 % = 99,47 % 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Plot čelný na parc.č. 1307/11, 1307/48 Jedná sa o plot nachádzajúci sa pred domom na parc. č. 1307/11 a 1307/48 s betónovým základom a podmurovkou dĺžky 23,0 m. Vráta a vrátka sú z kovových profilov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 23,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 23,00m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 24,15m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 23,00 m Pohľadová plocha výplne: 23,00*1,05 = 24,15 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot čelný na p.č. 1307/11, 1307/ ,00 20,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (23,00m * 53,98 /m + 24,15m 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,255 * 0, ,03 Technická hodnota 20,00 % z 4 217,03 843,41 Strana 8

9 2.2.2 Studňa na parc.č. 1307/48 - kopaná Jedná sa o kopanú studňu z prefabrikovaných skrúži, studňa je na parc. č. 1307/48. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 5 m Priemer: 1000 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na parc.č. 1307/ ,00 53,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m) * 2,255 * 0,95 872,86 Technická hodnota 53,00 % z 872,86 462, Prípojka vody na parc.č. 1307/48 Prípojka vody od studne k rodinnému domu z PVC potrubia DN 25 mm o dĺžke 13,40 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 13,4 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka vody na p.č. 1307/ ,00 60,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 13,4 bm * 41,49 /bm * 2,255 * 0, ,02 Technická hodnota 60,00 % z 1 191,02 714,61 Strana 9

10 2.2.4 Prípojka plynu na parc.č. 1307/11 Prípojka plynu od verejnej siete k rodinnému domu DN 40 mm a dĺžke 5,0 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.2. Prípojka plynu DN 40 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 460/30,1260 = 15,27 /bm Počet merných jednotiek: 5,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p.č. 1307/ ,00 60,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5 bm * 15,27 /bm * 2,255 * 0,95 163,56 Technická hodnota 60,00 % z 163,56 98, Prípojka NN na parc.č. 1307/11, 1307/48 Prípojka NN jednokábelová od existujúcej vonkajšej siete k rodinnému domu. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.c) káblová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 270/30,1260 = 8,96 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,38 /bm Počet merných jednotiek: 14,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN na p.č. 1307/11, 1307/ ,00 80,00 Strana 10

11 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 14,2 bm * (8,96 /bm + 0 * 5,38 /bm) * 2,255 * 0,95 272,56 Technická hodnota 80,00 % z 272,56 218, Kanalizačná prípojka na parc.č. 1307/11, 1307/48 Kanalizačná prípojka z plastového potrubia DN 125 mm, dĺžka 11,20 m smerujúca od rodinného domu do žumpy. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 11,20 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p.č. 1307/11, 1307/ ,00 20,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11,2 bm * 28,38 /bm * 2,255 * 0,95 680,93 Technická hodnota 20,00 % z 680,93 136, Žumpa na parc.č. 1307/48 Žumpa vyhotovená z prostého betónu z oceľovým poklopom. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 3,0 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p.č. 1307/ ,00 20,00 Strana 11

12 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 3 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,255 * 0,95 693,32 Technická hodnota 20,00 % z 693,32 138, Spevnené plochy na parc.č. 1307/48 Spevnené plochy z prostého betónu hr. 100 mm.. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 30,0 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,255 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p.č. 1307/ ,00 36,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 30 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,255 * 0,95 554,63 Technická hodnota 36,00 % z 554,63 199, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 65, parc.č. 1307/ , ,08 Plot čelný na parc.č. 1307/11, 1307/ ,03 843,41 Studňa na parc.č. 1307/48 872,86 462,62 Prípojka vody na parc.č. 1307/ ,02 714,61 Prípojka plynu na parc.č. 1307/11 163,56 98,14 Prípojka NN na parc.č. 1307/11, 1307/48 272,56 218,05 Kanalizačná prípojka na parc.č. 1307/11, 1307/48 680,93 136,19 Žumpa na parc.č. 1307/48 693,32 138,66 Spevnené plochy na parc.č. 1307/48 554,63 199,67 Celkom: , ,43 Strana 12

13 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti:.nehnuteľnosť sa nachádza v južnej časti zastavaného územia obce Šamudovce, katastrálne územie Lastomír, okres Michalovce v zástavbe rodinných domov podobného typu v lokalite s nižším záujmom o kúpu nehnuteľností v porovnaní s ponukou. Vo výpise z katastra nehnuteľností, výpisu z listu vlastníctva č. 17 je k predmetným nehnuteľnostiam uvedené katastrálne územie Lastomír, obec Lastomír, pri obhliadke nehnuteľnosti bolo zistené, že v skutočnosti sa nehnuteľnosti nachádzajú v obci Šamudovce. V obci sa nachádzajú objekty základnej občianskej vybavenosti, obecný úrad, základná škola, obchodné predajne potravín. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a kompletné inžinierske siete (voda, plyn, NN, kanalizácia). Dopravné spojenie s centrom mesta je dobré (do 10 min, vzdialenosť cca. 10 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Rodinný dom je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie domu v súčasnosti možno vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č. 1 Záložné právo v prospech OTP Banky Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a rodinný dom č.s. 65 na parc.č. 1307/11 - V 1406/11 z.d Čz 82/11 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. V danej lokalite neboli zistené žiadne iné riziká spojené s užívaním nehnuteľností. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,35. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,35 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,700) 1,050 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,700 III. trieda Priemerný koeficient 0,350 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,193 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,350-0,315) 0,035 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,51 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,50 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,80 Strana 13

14 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,35 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,10 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti I. 1, ,50 pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0, ,32 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1, ,30 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JJZ - J - JJV I. 1, ,25 10 Konfigurácia terénu južný svah o sklone 5% - 25% II. 0, ,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,45 železnica, alebo autobus IV. 0, ,35 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0, ,93 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,54 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 1, ,45 bez zmeny III. 0, ,80 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností IV. 0, ,35 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,14 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,84 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 79,84/ 180 0,444 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,43 * 0, ,03 Strana 14

15 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky zastavanom území obce Lastomír zastavané rodinným domom súp.č. 65 na parc. č. 1307/59 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 160 m 2, parc.č. 1307/11 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 480 m 2, parc.č. 1307/12 Záhrady o výmere 970 m 2 a parc.č. 1307/48 Záhrady o výmere 354 m 2. Pozemky sú napojené na miestnu komunikáciu a inžinierske siete, terén mierne svahovitý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1307/11 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 480, /59 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 160,00 Spolu výmera 640,00 Obec: Lastomír Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,85 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 kz koeficient povyšujúcich faktorov 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1,50 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,50 * 1,00 1,6907 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,6907 5,61 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 640,00 m 2 * 5,61 /m ,40 Strana 15

16 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 1307/ ,80 parcela č. 1307/59 897,60 Spolu 3 590, Záhrady Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1307/12 záhrada ,00 1/1 970, /48 záhrada ,00 1/1 354,00 Spolu výmera 1 324,00 Obec: Lastomír Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,85 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,00 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 kz koeficient povyšujúcich faktorov 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1,50 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,85 * 1,00 * 0,85 * 1,00 * 1,30 * 1,50 * 1,00 1,4089 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,4089 4,68 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 324,00 m 2 * 4,68 /m ,32 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 1307/ ,60 parcela č. 1307/ ,72 Spolu 6 196,32 Strana 16

17 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,03 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 9 786,72 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom súp.č. 65, parc.č. 1307/ ,79 Plot čelný na parc.č. 1307/11, 1307/48 374,47 Studňa na parc.č. 1307/48 205,40 Prípojka vody na parc.č. 1307/48 317,29 Prípojka plynu na parc.č. 1307/11 43,57 Prípojka NN na parc.č. 1307/11, 1307/48 96,81 Kanalizačná prípojka na parc.č. 1307/11, 1307/48 60,47 Žumpa na parc.č. 1307/48 61,57 Spevnené plochy na parc.č. 1307/48 88,65 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1307/11 (480 m 2 ) 2 692,80 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1307/59 (160 m 2 ) 897,60 Záhrady - parc. č. 1307/12 (970 m 2 ) 4 539,60 Záhrady - parc. č. 1307/48 (354 m 2 ) 1 656,72 Spolu VŠH ,75 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťjedentisícpäťsto Eur V Michalovciach dňa Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku č. 074/14 zo dňa kópia Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 17 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 1307/11, 1307/12, 1307/48 a 1307/59 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Čestné prehlásenie predchádzajúceho vlastníka nehnuteľnosti o veku stavby zo dňa kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke domu Fotodokumentácia Strana 17

18 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /05-51 zo dňa pre odbor Stavebníctvo a odv285/2etvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 31/2015 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 31/2015 Ing. Dušan Posypanka Strana 18