ZNALECKÝ POSUDOK číslo 104/2014

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ posudku: Ing. Katarína Uhlárová, Za hradbami 29, Pezinok mobil: , ev.č. znalca: DUPOS dražobná, spol. s r.o., Tamaškovičova č. 17, Trnava Objednávka zo dňa: (DD ) ZNALECKÝ POSUDOK číslo 104/2014 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač Počet listov posudku: 25 (9) Počet vyhotovení: 6 V Pezinku dňa:

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač Pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností 2. Dátum vyžiadania posudku (odovzdanie spisového materiálu): Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Informácie a písomné podklady poskytli: DUPOS dražobná, spol. s r.o. Východiskové zdroje informácií pre vypracovanie znaleckého posudku: Objednávka znaleckého posudku od spol. DUPOS dražobná, spol. s r.o., zo dňa Znalecký posudok č. 05/2008, vypracovaný znalcom Ing. Eugénia Švecová, CSc. dňa Zadávateľ vyhlasuje, že predkladané údaje a informácie sú správne, pravdivé a v súlade s platnými predpismi. Znalec nezodpovedá za správnosť poskytnutých podkladov. 5.2 Obstarané znalcom : List vlastníctva č. 919, k. ú. Lamač, zo dňa Kópia katastrálnej mapy, k. ú. Lamač, zo dňa Fotodokumentácia Kópia mapy mesta-umiestnenie nehnuteľnosti a širšie vzťahy 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Vyhláška MS SR č.33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 534/2008 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení Vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene doplnení niektorých zákonov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov STN Budovy na bývanie Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN ) zo dňa vydané ŽU v Žiline. Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I.štvrťrok 2014 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba na základe návrhu na vykonanie dražby od záložného veriteľa. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je realizované v súlade s Prílohou č. 3 Vyhlášky MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Pre zistenie všeobecnej Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 2

3 hodnoty nehnuteľnosti neboli k dispozícii podklady o predaji rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností, preto nie je možné uplatniť porovnávaciu metódu. Použitie kombinovanej metódy je veľmi problémové bez objektívnych podkladov a ukazovateľov, preto pre výpočet všeobecnej hodnoty nie je počítané s výnosovou hodnotou a následne s kombinovanou metódou. Z týchto dôvodov v tomto znaleckom posudku je všeobecná hodnota nehnuteľností určená metódou polohovej diferenciácie - úpravou technickej hodnoty resp. úpravou jednotkovej všeobecnej hodnoty o vplyvy pôsobiace na hodnotu nehnuteľnosti v danom mieste a čase. Úprava rozpočtového ukazovateľa je realizovaná indexom cien stavebných prác vydávaných Štatistickým úradom Slovenskej republiky a Ústavom súdneho znalectva. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: 1) LIST VLASTNÍCTVA č. 919, k.ú. Lamač A. Majetková podstata: PARCELY registra "C" evidované na katastrálnej mape Parc. Výmera druh spôsob Spoloč. Umiestnenie číslo v m 2 pozemku využ. poz. nehnut. pozemku záhrady zastav. plochy a nádvoria 15 1 Legenda: Kód spôsobu využív. pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód umiestnenia pozemku 1-Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Stavby súpisné na parcele druh popis Umiestnenie číslo číslo stavby stavby stavby Vysokohorská 6 1 Legenda: Kód druhu stavby Kód umiestnenia stavby 10 - Rodinný dom 1- Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby 1 Kudi Miroslav r. Kudi a Alena Kudiová r. Kovačičová, Batkova 11, Bratislava, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Dátum narodenia: Dátum narodenia : Poznámka Poznámka Poznámka Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09 Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO , podľa EX 358/10 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva V-8039/08 zo dňa C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO ) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa Vz 626/08 1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/ /08/Hrab zo dňa a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba - súpis.č.1664 na parc.č dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa , (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO ) na rodinný dom s.č na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 3

4 1 Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: ) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/ zo dňa (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z /12 1 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX /11 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13 Iné údaje: Bez zápisu c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním nehnuteľností bola vykonaná znalcom dňa dňa na základe objednávky znaleckého posudku zadávateľa DUPOS dražobná, spol. s r.o. zo dňa za účasti znalca Ing. Katarína Uhlárová a vlastníkov ohodnocovanej nehnuteľnosti p. Kudi Miroslav a p. Alena Kudiová, ktorí ohodnocovanú nehnuteľnosť sprístupnili. Fotodokumentácia súčasného stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti vyhotovená znalcom dňa d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom: K ohodnocovanej nehnuteľnosti bola poskytnutá dokumentácia: pôdorys domu, prevzatý zo znaleckého posudku poskytnutého spoločnosťou Dupos dražobná, spol. s r.o. Táto dokumentácia je v súlade so zisteným skutkovým stavom, okrem zakreslenej zmeny - šopa za domom bola zbúraná. Vek nehnuteľnosti je prevzatý z poskytnutého znaleckého posudku č. 05/2008-rodinný dom bol postavený v roku 1955 podľa čestného prehlásenia ktoré je doložené v prílohe posudku. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom Vo Výpise z katastra nehnuteľností v Liste vlastníctva č. 919 k.ú. Lamač je zapísaný aktuálny stav ohodnocovaných nehnuteľností. Údaje katastra súhlasia so zisteným skutkovým stavom. Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný zo spevnenej komunikácie (ul. Vysokohorská) prechodom cez pozemok p. č. 162 ktorý nie je premetom ohodnotenia. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia: g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - p.č. 162, k.ú. Lamač (prístup od ulice k ohodnocovanej nehnuteľnosti) 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY RD s.č na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač POPIS STAVBY Predmetom ohodnotenia je nepodpivničený RD s jedným nadzemným podlažím so šikmou strechou. Situovaný je v zastavanom území mesta, v hlavnom meste Bratislava, v mestskej časti Lamač, prístup k domu je cez p.č. 162 z asfaltovej komunikácie ul. Vysokohorská. V lokalite sú všetky inžinierske siete (elektrika, voda, kanalizácia a plyn). Dom je napojený na tieto verejné inžinierske siete (vodovodná prípojka, prípojka NN). Ohodnocovaný rodinný dom má pôdorys dvoch obdĺžnikov. DISPOZIČNÉ RIEŠENIE: I.NP - hlavný vstup do objektu je riešený zo strany dvora (p.č. 162) vstupom do kuchyne, z ktorej je vstup do izby a vstup do komory. TECHNICKÝ POPIS: Jednopodlažný rodinný dom so šikmou sedlovou strechou má zvislé konštrukcie prevažne murované z tehál, časť stien je murovaná z kombinovaného muriva (tehla a kameň) v skladobnej hrúbke nad 40 do 50 cm. Deliace konštrukcie sú murované. Strecha je sedlového tvaru, krytina je z pálených jednoduchých škridlíc na drevenom krove, strop palach. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Okná sú drevené jednoduché, jedno okno z komory je plastové. Dvere sú drevené do oceľových zárubní. Vnútorné omietky sú vápenno - cementové hladké. Podlaha v izbe je laminátová, v kuchyni je betónová podlaha, v komore je udupaná hlina. Kúrenie v rodinnom dome je riešené v izbe Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 4

5 pieckou na tuhé palivo. V kuchyni je kombi sporák, smaltovaný drez, rozvod vody v dome je studenej v kuchyni. Elektroinštalácia je svetelná. V dome nie sú urobené rozvody kanalizácie ani plynu. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania 1. NP 1955 Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1,2*(3,76*3,74+2,46*3,74+1,8*0,36-0,53*0,3+3,39*4,95) 48,64 120/48,64=2,467 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 katalógu. ZP podľa zásad uvedených v použitom 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie Murivo 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov Krytiny strechy na krove 10.2.c pálené a betónové škridlové obyčajné jednodrážkové Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ hladké plné alebo zasklené jednoduché drevené alebo oceľové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 5

6 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod vody 30.1.b z pozinkovaného potrubia len studenej vody 30 Spolu 5625 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 35 Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 245 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,15 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 2,467)/30, ,78 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 41,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 206,78 /m 2 *48,64 m 2 *2,235*1, ,01 Technická hodnota 41,00% z , , PRÍSLUŠENSTVO Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je zhotovená z oceľového potrubia, vybudovaná bola v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 6

7 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,15 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,33 1,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 10 bm * 59,09 /bm * 2,235 * 1, ,76 Technická hodnota 1,67 % z 1 518,76 25, NN prípojka Elektrické rozvody, NN prípojka je vedená vzduchom, vybudovaná bola v roku ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.c) kábelová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 270/30,1260 = 8,96 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,38 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,15 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] NN prípojka ,33 1,67 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * (8,96 /bm + 0 * 5,38 /bm) * 2,235 * 1,15 345,44 Technická hodnota 1,67 % z 345,44 5, Latrína na p.č. 156 Drevená latrína je postavená na p.č. 156, má drevené laťkové dvere, strechu azbestocementovú. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 7

8 Kategória: 11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9) Bod: Drevený bez žumpy Kód KS: 2ex Jednobytové budovy Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1200/30,1260 = 39,83 /Ks Počet merných jednotiek: 1 Ks Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,235 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,15 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Latrína na p.č ,00 70,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1 Ks * 39,83 /Ks * 2,235 * 1,15 102,37 Technická hodnota 70,00 % z 102,37 71, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov RD s.č na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] , ,91 Vodovodná prípojka 1 518,76 25,36 NN prípojka 345,44 5,77 Latrína na p.č ,37 71,66 Celkom: , ,70 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Rodinný dom je situovaný v intraviláne mesta Bratislava v mestskej časti Lamač. Bližšie umiestnenie je zaznamenané v Kópii mapy mesta. Samostatne stojaci rodinný dom je situovaný v spoločnom dvore, kde sa nachádzajú ďalšie rodinné domy. Prístup k domu je z ulice Vysokohorská prechodom cez spoločný dvor (p.č. 162). Na tomto pozemku sa nachádza aj prípojka vody. V predmetnej lokalite je možnosť napojenia na všetky inžinierske siete (elektrika, voda, kanalizácia a plyn). Rodinný dom je napojený iba na miestny vodovod a má elektrickú prípojku. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je využívaný na rodinné bývanie. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: V LV č. 919 je zapísané: Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 8

9 Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO , podľa EX 358/10 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO ) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa Vz 626/08 1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/ /08/Hrab zo dňa a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba - súpis.č.1664 na parc.č dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa , (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO ) na rodinný dom s.č na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10 1 Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: ) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/ zo dňa (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z-18094/12 1 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX /11 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13 Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný len cez pozemok p. č 162 ktorý nie je predmetom ohodnotenia. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Ide o vyhľadávanú lokalitu k bývaniu, výhodou je tiché prostredie a zároveň ľahká dostupnosť hlavného mesta Bratislavy. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,8. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,8 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 2,400 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,800 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,440 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,800-0,720) 0,080 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI *v I Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 9

10 2 dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,40 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, ,52 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2, ,80 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera 7 nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby V. 0, ,80 I. 2, ,60 priemerná hustota obyvateľstva II. 1, ,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SZ - SV IV. 0, ,20 10 Konfigurácia terénu severný svah o sklone 5% - 25% III. 0, ,80 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 1, ,20 železnica, autobus a miestna doprava II. 1, ,20 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 2, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby 16 bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,40 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,56 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,32 19 Názor znalca veľmi problematická nehnuteľnosť V. 0, ,60 Spolu ,60 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 174,6/ 180 0,97 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 10

11 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,70 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemky POPIS Ohodnocované pozemky p. č. 156 a 157 sa nachádzajú z hľadiska polohy v miestnej časti mesta Bratislava-Lamač. Pozemky tvoria súvislý celok, v tvare dlhého úzkeho pásu so šírkou v priemere cca 3,7 metra a dĺžkou cca 90 metrov. Na pozemku p. č. 157 sa nachádza stavba rodinného domu s. č Pozemok p. č. 156 je záhrada. Pozemky sú mierne svahovité. Prístup k pozemkom je možný z verejnej komunikácie len cez spoločný dvor (p. č. 162), ktorá nie je predmetom ohodnotenia. Technická infraštruktúra sa posudzuje z pohľadu možného priameho napojenia cez vlastné prípadne obecné pozemky (napr. komunikácie). Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 156 záhrada ,00 1/1 253, zastavaná plocha a nádvorie 82 82,00 1/1 82,00 Spolu výmera 335,00 Obec: Bratislava Východisková hodnota: VH MJ = 66,39 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V Hodnotenie Hodnota koeficientu 6. obytné časti miest nad obyvateľov 1,60 2. rodinné domy s nižším štandardom vybavenia koeficient intenzity využitia 0,95 k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou koeficient dopravných úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta vzťahov 1,00 k P koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 priemyselnej polohy k I koeficient technickej 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 1,00 infraštruktúry pozemku k Z koeficient povyšujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 k R 12. iné faktory ( tvar pozemku ktorý obmedzuje zástavbu, prístup koeficient redukujúcich k pozemkom je cez spoločný dvor, ktorý nie je predmetom ohodnotenia) faktorov 0,50 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,60 * 0,95 * 1,00 * 1,20 * 1,00 * 1,00 * 0,50 0,9120 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 66,39 /m 2 * 0, ,55 /m 2 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 11

12 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 335,00 m 2 * 60,55 /m ,25 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č ,15 parcela č ,10 Spolu ,25 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 12

13 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č postaveného na parc.č. 157, vrátane príslušenstva a pozemkov parc.č. 156 a 157, k. ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6 v Bratislave m.č. Lamač Všeobecná hodnota pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby nehnuteľností je stanovená metódou polohovej diferenciácie. 2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,65 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,25 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] RD s.č na p.č.157, k.ú. Lamač, ul. Vysokohorská č. 6, Bratislava m.č. Lamač ,94 Vodovodná prípojka 24,60 NN prípojka 5,60 Latrína na p.č ,51 Pozemky Pozemky - parc. č. 156 (253 m 2 ) ,15 Pozemky - parc. č. 157 (82 m 2 ) 4 965,10 Spolu VŠH ,90 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Tridsaťtisícsedemsto Eur 4. MIMORIADNE RIZIKÁ V LV č. 919 je zapísané: Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti pozemkov parc.č. 156, parc.č. 157 a rodinného domu s.č na parc.č. 157, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ivan Lutter), P2-911/09 Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č.1664 na parc.č.157, v prospech Všeobecná zdravotná poisťovňa, pobočka Bratislava, podľa Ex 653/11-22 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Ivan Nestor), P-2717/11. Poznámka Upovedomenie o začatí exekúcie predajom pozemkov parc.č. 156, 157 a rodinného domu s.č na pozemku parc.č. 157, v prospech KOOPERATÍVA poisťovňa, a.s., IČO , podľa EX 358/10 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Mária Zervanová), P- 1612/12 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva záložným veriteľom Slovenská sporiteľňa, a.s., IČO: zriadeným pod č. V-7449/08 formou dobrovoľnej dražby k pozemkom registra C KN parc.č. 156, 157 a k stavbe súpis.č na pozemku registra C KN parc.č. 157 podľa P-2083/14 C. Ťarchy: 1 Záložné právo v prospech Slovenská sporiteľňa, a.s. Bratislava (IČO ) na rodinný dom na parc.č. 157 a pozemky parc.č. 156, parc.č. 157, podľa V-7449/08 zo dňa Vz 626/08 Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 13

14 1 Daňové záložné právo v prospech Daňový úrad BA IV na rodinný dom s.č.1664 na pozemku parc.č. 157 a na pozemky parc.č. 156, 157, podľa rozhodnutia č. 603/340/ /08/Hrab zo dňa a zakazuje daňovému dlžníkovy nakladať s predmetom záložného práva bez súhlasu správcu dane, Z-8395/08 1 Exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť, parcely, parc. č.156, výmera 253 m2 - záhrady, parc.č.157, výmera 82 m2 - zastavané plochy a nádvoria, stavba - súpis.č.1664 na parc.č dom, v prospech POHOTOVOSŤ, s.r.o., Pribinova 25, Bratislava, podľa EX 96/2006 zo dňa , (súdny exekútor JUDr.Ivan Lutter), Z-9192/09. 1 Exekučné záložné právo v prospech EOS KSI Slovensko, s.r.o. (IČO ) na rodinný dom s.č na parc.č. 157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 7887/10u zo dňa (súdny exekútor JUDr. Rudolf Krutý), Z-19141/10 1 Exekučné záložné právo v prospech Sociálna poisťovňa - pobočka Bratislava, Záhradnícka 31, Bratislava (IČO: ) na pozemky registra C KN parc.č. 156, 157 a stavbu - rodinný dom s.č na parc.č. 157, podľa exekučného príkazu č. EX 3164/ zo dňa (súdny exekútor JUDr. Stanislav Laifer), Z-18094/12 1 Exekučné záložné právo v prospech Orange Slovensko, a.s. Bratislava, IČO: na stavbu rodinný dom súp.č.1664 na pozemku parc.č.157 a pozemky registra C KN parc.č. 156, 157, podľa EX /11 zo dňa (súdny exekútor JUDr. Hana Cibulková), Z-22917/13 Prístup do rodinného domu s. č. 1664, ktorý je postavený na pozemku p. č. 157 je možný len cez pozemok p. č 162 ktorý nie je predmetom ohodnotenia. V Pezinku, dňa Ing. Katarína Uhlárová Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 14

15 IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva 2. Kópia z katastrálnej mapy 3. Pôdorys 4. Doklad o veku 5. Kópia mapy obce 6. Fotodokumentácia Ing. Katarína Uhlárová Znalecký posudok č. 104/2014 list 15

16 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 104/2014 znaleckého denníka č.8 Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 104/2014 V Pezinku, Ing. Katarína Uhlárová