ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 196/2018

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Martin Fedorjak,61, Lesíček, tel. 051/ , Zadávateľ znaleckého posudku: Profesionálna dražobná spoločnosť, Masarykova 21, Košice Číslo spisu (objednávky): objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 196/2018 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a to rodinný dom so s.č. 168 na p.č. 567/1 s príslušenstvom a pozemok s parcelným číslom 567/1, zapísané na liste vlastníctva č. 28, ktoré sa nachádzajú v obci Vojany, k.ú. Vojany. Počet strán (z toho príloh): 27 (z toho 9 strán príloh) Počet vyhotovení: 3 x odovzdané, 1 x a/a

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1 Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľností a to rodinný dom so s.č. 168 na p.č. 567/1 s príslušenstvom a pozemok s parcelným číslom 567/1, zapísané na liste vlastníctva č. 28, ktoré sa nachádzajú v obci Vojany, k.ú. Vojany. Znalecký posudok o všeobecnej hodnote nehnuteľnosti bol vypracovaný za účelom dobrovoľnej dražby. 1.2 Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci pre zistenie stavebno technického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : - Potvrdenie o veku stavby; - Objednávka z dňa ; Obstarané znalcom : - Výpis z listu vlastníctva č. 28, vytvorený cez katastrálny portál dňa ; - Kópia z katastrálnej mapy vytvorená cez katastrálny portál dňa ; - Zameranie skutkového stavu; - Fotodokumentácia; 1.6 Použitý právny predpis : Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 v znení neskorších predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. 1.7 Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a splnení niektorých zákonov; - Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky 107/2016 zo dňa , ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.; - Vyhláška MS SR č. 491/2004 Z.z. v znení vyhlášky 34/2009 zo dňa , ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z.; - Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon), znení neskorších predpisov; - Vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z. ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona; - Zákon 162/1995 Zb. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení zákona 345/2012 Z. z. účinný od 1.januára 2013; - Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 26/2014 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov; - Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 323/2010 Zb. o jednotnej klasifikácií stavebných objektov; - Vyhláška Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb; - STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov; - Cenové indexy stavebných prác Vydáva Štatistický úrad Slovenskej republiky; - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb - vydala Žilinská univerzita Žilina - Ústav súdneho inžinierstva v roku Osobitné požiadavky zadávateľa: neboli vznesené Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Identifikácia použitej metodiky: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR 492/2004 v znení neskorších predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1.List vlastníctva č. 28, vedený katastrálnym odborom Michalovce A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované v katastrálnej mape: parcela č. 567/1 (Zastavané plochy a nádvoria) o výmere 905 m 2 Stavby: Rodinný dom s.č. 168 na parcele č. 567/1; B. Vlastníci: podľa listu vlastníctva, ktorý tvorí prílohu znaleckého posudku C. Ťarchy: podľa listu vlastníctva, ktorý tvorí prílohu znaleckého posudku Iné údaje: PKV 761 c) Obhliadka a zameranie nehnuteľnosti : Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa , za účasti vlastníka. Zameranie hnuteľnosti vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia: Znalcovi boli poskytnuté vyššie uvedené stavebno-právne doklady k stavebným objektom na ohodnocovanej nehnuteľnosti. Znalcovi nebola poskytnutá žiadna projektová dokumentácia, preto znaleckým šetrením a meraním na mieste bolo posúdené stavebno-technické riešenie a technický stav. e) Údaje katastra nehnuteľnosti: Na liste vlastníctva je stavba zapísaná ako rodinný dom. Na stavbu je pridelené súpisné číslo. Na nehnuteľnosť podľa listu vlastníctva sa viažu ťarchy v podobe záložných práv a exekučných príkazov, iné záväzky znalcovi nie sú známe. Príslušnosť k zastavanému územiu obce je 1, čo charakterizuje pozemok v zastavanom území obce. f) Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Pozemky vedené na liste vlastníctva č. 28: parcela č. 567/1 (Zastavané plochy a nádvoria) o výmere 905 m 2 Stavby: - Rodinný domu s.č. 168, postavený na parc. č. 567/1; - Oplotenie; Strana 3

4 - Vonkajšie úpravy; g) Vymenovanie jednotlivých častí nehnuteľnosti, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom č.s. 168, obec Vojany, k.ú. Vojany (okr. Michalovce) POPIS STAVBY Charakteristiky objektu a dispozičné riešenie: Bytové budovy sú stavby, v ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, ktorá má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Keďže sú splnené všetky uvedené kritéria hodnotím ho ako rodinný dom. Jednopodlažný rodinný dom je postavený na parc. KN č. 567/1. K hodnotenej nehnuteľnosti je prístup z obecnej komunikácie. Na mieste je možnosť napojenia na ELI a plyn. Rodinný dom ma prevedené napojenie na ELI. Vodovod je zo studne a kanalizácia do žumpy. 1.nadzemné podlažie je prístupné priamo z dvornej časti. Hlavným vchodom cez závetrie je prístupné zádverie, kuchyňa, štyri izby a kúpeľňa. Pri určení veku rodinného domu znalec vychádzal z potvrdenia Obce Vojany, na ktorom je uvedené, že povolenie na výstavbu bolo vydané v roku Predpoklad užívania stavby je v roku Tomuto údaju zodpovedajú použité materiály, pôdorysné usporiadanie a celkové opotrebenie stavby pri bežnej údržbe. Pre metodiku USI Žilina bol použitý index cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ 1. štvrťrok IV. štvrťrok 1996, spracovaných pomocou pomeru indexov cien stavebných prác SÚ SR za stavebníctvo ako celok. Technické riešenie: - Základy - betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie - Zvislé nosné konštrukcie - murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm; deliace konštrukcie - tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - s rovným podhľadom drevené trámové - Strecha - krovy - väznicové valbové, stanové; krytiny strechy na krove - plechové pozinkované; klampiarske konštrukcie strechy - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - vápenné a vápenno-cementové hladké - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - prevažnej časti kúpeľne min.do 1,35 m výšky - Výplne otvorov - dvere - hladké plné alebo zasklené; okná - dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením - Podlahy - podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - podlahoviny gumové, z PVC, lino; dlažby a podlahy ost. miestností - keramické dlažby - Vybavenie kuchýň - sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková); - sporák na tuhé palivo; - drezové umývadlo oceľové smaltované; - kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) - Vybavenie kúpeľní - vaňa oceľová smaltovaná; - umývadlo; vodovodné batérie - ostatné - Vykurovanie - zdroj vykurovania - lokálne - na tuhé palivá obyčajné - Vnútorné rozvody vody - z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja - Vnútorné rozvody kanalizácie - plastové a azbestocementové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - svetelná, motorická; elektrický rozvádzač - s poistkami Strana 4

5 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,20*8,70+5,55*3,90 119,09 120/119,09=1,008 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.b betónové - objekt bez podzemného podlažia bez izolácie Podmurovka 3.1.b nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo Murivo 4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s rovným podhľadom drevené trámové väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.1.c plechové pozinkované Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.c vápenné a vápenno-cementové hladké nad 2/ hladké plné alebo zasklené dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností keramické dlažby 150 Strana 5

6 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 6005 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.e lokálne - na tuhé palivá obyčajné (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) sporák na tuhé palivo (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (2.4 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (4 ks) Vnútorné obklady 40.1 prevažnej časti kúpeľne min. do 1,35 m výšky (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.2 s poistkami (1 ks) 145 Spolu 557 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP ( * 1,008)/30, ,97 TECHNICKÝ STAV Pri určení veku rodinného domu znalec vychádzal z potvrdenia Obce Vojany, na ktorom je uvedené, že povolenie na výstavbu bolo vydané v roku Predpoklad užívania stavby je v roku Tomuto údaju zodpovedajú použité materiály, pôdorysné usporiadanie a celkové opotrebenie stavby pri bežnej údržbe. Stavba je so zanedbanou údržbou, predpokladaná životnosť stavby je skrátená na 90 rokov oproti štandardu pre murované stavby. Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,78 42,22 Strana 6

7 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 217,97 Eur/m 2 *119,09 m 2 *2,435*0, ,45 Technická hodnota 42,22% z , , PRÍSLUŠENSTVO Hospodárska časť POPIS STAVBY Umiestnenie stavby: Stavba je umiestnená za rodinným domom na p.č. 567/1 Dispozičné riešenie: Tvorená je dvoma miestnosťami slúžiacimi Technické riešenie: - Základy - betónové, podmurovka tehlová alebo kamenná, škárovaná alebo omietaná - Zvislé nosné konštrukcie - murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - trámčekové s podhľadom - Strecha - krov - pultové; krytina strechy na krove - plechová pozinkovaná - Úpravy vonkajších povrchov - vápenná hladká omietka, škárované murivo - Výplne otvorov - dvere - hladké plné alebo zasklené; okná - dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva - Podlahy - hrubé betónové, tehlová dlažba ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie Výpočet zastavanej plochy ZP [m užívania 2 ] kzp 1. NP ,10*3,90 39,39 18/39,39=0,457 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.1 betónové, podmurovka tehlová alebo kamenná, škárovaná alebo omietaná Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260 Strana 7

8 5 Krov 4.2 trámčekové s podhľadom pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Vonkajšia úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo hladké plné alebo zasklené dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva hrubé betónové, tehlová dlažba 145 Spolu 4660 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [Eur/m 2 ] 1. NP ( * 0,457)/30, ,68 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 154,68 Eur/m 2 *39,39 m 2 *2,435*0, ,27 Technická hodnota 35,00% z , , Plot od ulice Plot oddeľuje nehnuteľnosť od ulice a susednej parcely. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ Strana 8

9 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 15,20m ,24 Eur/m 2. Podmurovka: z lomového kameňa 15,20m ,69 Eur/m Spolu: 3. Výplň plotu: z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 11,20+4,00 = 15,20 m Pohľadová plocha výplne: 15,20*1,4 = 21,28 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 57,93 Eur/m 21,28m ,44 Eur/m 1 ks ,12 Eur/ks 1 ks ,12 Eur/ks TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot od ulice ,00 14,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (15,20m * 57,93 Eur/m + 21,28m 2 * 14,44 Eur/m 2 + 1ks * 249,12 Eur/ks + 1ks * 129,12 Eur/ks) * 2,435 * 0, ,69 Technická hodnota 14,00 % z 3 622,69 Eur 507, Studňa na p.č. 567/1 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Typ: kopaná Hĺbka: 5 m Priemer: 800 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 Eur/m TECHNICKÝ STAV Strana 9

10 Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na p.č. 567/ ,00 35,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota (81,49 Eur/m * 5m + 314,68 Eur/ks * 1ks) * 2,435 * 0, ,47 Technická hodnota 35,00 % z 1 670,47 Eur 584, Vodovodná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 Eur/bm Počet merných jednotiek: 8 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,67 13,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 8 bm * 59,09 Eur/bm * 2,435 * 0, ,52 Technická hodnota 13,33 % z 1 093,52 Eur 145, Prípojka kanalizácie ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Strana 10

11 Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.a) Prípojka kanalizácie DN 110 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 530/30,1260 = 17,59 Eur/bm Počet merných jednotiek: 10 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka kanalizácie ,67 13,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 10 bm * 17,59 Eur/bm * 2,435 * 0,95 406,90 Technická hodnota 13,33 % z 406,90 Eur 54, Žumpa na p.č. 567/1 Žumpa na p.č. 567/1. Technicky je osadená ČOV, avšak nie je zabezpečená technológia prevzdušnenia a odvodu vody. Technicky slúži ako žumpa. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP Počet merných jednotiek: pi*0,8^2*1,8 = 3,62 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,435 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p.č. 567/ ,00 40,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 3,62 m 3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,435 * 0,95 903,38 Technická hodnota 40,00 % z 903,38 Eur 361,35 Strana 11

12 2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Názov [Eur] Technická hodnota [Eur] Rodinný dom č.s. 168, obec Vojany, k.ú. Vojany (okr. Michalovce) , ,03 Hospodárska časť , ,99 Plot od ulice 3 622,69 507,18 Studňa na p.č. 567/ ,47 584,66 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 093,52 145,77 Prípojka kanalizácie 406,90 54,24 Žumpa na p.č. 567/1 903,38 361,35 Celkom: , ,22 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Rodinný dom sa nachádza v obci Vojany, vzdialenej 25 km od okresného mesta Michalovce. Ohodnocovaný rodinný dom sa nachádza v časti obce zastavanej rodinnými domami. Je postavený na p.č. 567/1, na takmer rovinatom teréne s dobrým prístupom priamo z ulice. V obci je možné napojenie na ELI, plyn a vodu. Samotný RD je napojený elektrickú sieť. Prístup na nehnuteľnosť je z miestnej verejnej komunikácie. Polohu nehnuteľnosti vzhľadom k centru obce, komunikačných a dopravných väzieb hodnotím ako dobrú. V obci je zriadený obecný úrad, materská škola, základná škola, predajňa potravín a zmiešaného tovaru. Dopravné spojenie s okresným mestom je autobusovou dopravou s dobrou úpravou ciest, v obci je aj vlaková stanica. Počet obyvateľov je cca 900. Prístup do domu je z verejnej komunikácie. Orientácia obytných miestností je na sever a východ. b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť (rodinný dom vrátane príslušenstva a pozemky) sa nachádzajú v individuálnej zástavbe a slúžia na bývanie a pre oddych a odpočinok. Iné využitie sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť je viazaná ťarcha v podobe záložných práv a exekučných príkazov, iné riziká, ani závady s užívaním danej nehnuteľnosti neboli zistené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline (ISBN ). Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 Strana 12

13 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,90 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0, ,00 nehnuteľnosť vyžaduje rozsiahlu opravu, rekonštrukciu IV. 0, ,32 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,00 V. 0, ,27 malá hustota obyvateľstva I. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,50 I. 0, ,40 III. 0, ,10 železnica a autobus III. 0, ,10 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0, ,65 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,32 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,40 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,21 Strana 13

14 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,12 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,19 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 68,19/ 180 0,379 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,22 Eur * 0, ,59 Eur 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMOK POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU POPIS Pozemok sa nachádza v zastavanom území obce Vojany, v zástavbe rodinných domov a je prístupný po spevnenej obecnej komunikácii. Pozemok tvorí parcela č. 56/1 (zastavané plochy a nádvoria), na ktorej je postavený rodinný dom s príslušenstvom. Reliéf terénu je rovinatý, dostatočne široký smerom k ulici. Spojenie s okresným mestom Michalovce je autobusovou dopravou so vzdialenosťou cca 25 km a vlakovou dopravou. V obci sú vybudované inžinierske siete, a to rozvod ELI, voda a plyn. Východiskovú hodnotu pozemku na základe prieskumu predaja v danej lokalite, ponuke realitných kancelárií, poloha v obci určujem v zmysle vyhlášky pre obce do obyvateľov. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 567/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 905,00 Obec: Vojany Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k F koeficient funkčného využitia územia k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do obyvateľov, priemyslové a poľnohospodárske oblasti obcí a miest do obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 3. pozemky v samostatných obciach, odkiaľ sa možno dostať prostriedkom hromadnej dopravy alebo osobným motorovým vozidlom do centra mesta do 15 min. pri bežnej premávke, pozemky v mestách bez možnosti využitia mestskej hromadnej dopravy 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 3. dobrá vybavenosť (možnosť napojenia najviac na tri druhy verejných sietí, napríklad miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) Hodnota koeficientu 0,90 1,00 0,90 1,30 1,30 Strana 14

15 k Z koeficient povyšujúcich faktorov k R koeficient redukujúcich faktorov 0. nevyskytuje sa 1,00 0. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,30 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,3689 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 3,32 Eur/m 2 * 1,3689 4,54 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 905,00 m 2 * 4,54 Eur/m ,70 Eur Strana 15

16 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Znaleckou úlohou bolo stanovenie všeobecnej hodnoty pre nehnuteľnosť rodinný dom súp. č. 168, na parcele č. 567/1 s príslušenstvom a pozemok s parc. č. 567, k. ú. Vojany, obec Vojany, okres Michalovce. Všeobecná hodnota nehnuteľností bola stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z.v znení neskorších predpisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu , ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Všeobecná hodnota je na úrovni s daňou z pridanej hodnoty. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [Eur] Rodinný dom č.s. 168, obec Vojany, k.ú. Vojany (okr. Michalovce) 9 608,42 Hospodárska časť na p.č. 567/ ,60 Plot od ulice 192,22 Studňa na p.č. 567/1 221,59 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 55,25 Prípojka kanalizácie 20,56 Žumpa na p.č. 567/1 136,95 Spolu stavby ,59 Pozemky LV č parc. č. 567/1 (905 m 2 ) 4 108,70 Všeobecná hodnota celkom ,29 Všeobecná hodnota zaokrúhlene ,00 Slovom: Šestnásťtisícdvesto Eur V Prešove dňa Ing. Martin Fedorjak Strana 16

17 IV. PRÍLOHY - Výpis z listu vlastníctva č. 28, vytvorený cez katastrálny portál dňa (príloha č.1); - Kópia z katastrálnej mapy vytvorená cez katastrálny portál dňa (príloha č.2); - Potvrdenie o veku stavby (príloha č.3); - Polohopis k okresnému mestu Michalovce (príloha č.4); - Popis miesta (príloha č. 5); - Pôdorysný nákres (príloha č. 6); - Fotodokumentácia (príloha č.7); Strana 17

18 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, odhad hodnoty nehnuteľnosti, evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 196/2018. Strana 18