Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec ZNALECKÝ POSUDOK

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Iveta Weissová, Čeľovská 1904/7, Trebišov Tel.č Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 050/2016 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK ČÍSLO: 62/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty polyfunkčného objektu č.s na parc. č. 3245/3 a 3244/2, na ul. M. R. Štefánika 86, katastrálne územie Michalovce s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 050/2016 zo dňa Počet strán (z toho príloh): 50 ( 25 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 050/2016 zo dňa Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : Dodané zadávateľom : - Objednávka DDr. 050 zo dňa originál - Výzva DDr. 050 zo dňa (Hreha Ján) - originál - Výzva DDr. 050 zo dňa (Hreha Ján) - originál - Znalecký posudok č. 39/2012 vypracovaný Ing. Bajužikom - kópia Obstarané znalcom : - LV vytvorený dňa cez katastrálny portál - LV vytvorený dňa cez katastrálny portál - Kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa cez katastrálny portál - Zameranie a zakreslenie skutkového stavu - Fotodokumentácia 1.6. Použitý právny predpis: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie a kombinovaná metóda Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. - Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./ Osobitné požiadavky zadávateľa: - neboli vznesené II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie a kombinovaná metóda. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Pre stanovenie VŠH porovnávacou metódou som nemala k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností v lokalite Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 4432 Vydaný: dňa vytvorený cez katastrálny portál

3 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 3 Obec: Michalovce Katastrálne územie: Michalovce A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 3245/1 - zastavaná plocha o výmere 76 m 2 - parc. č. 3245/2 - zastavaná plocha o výmere 11 m 2 - parc. č. 3245/3 - zastavaná plocha o výmere 253 m 2 Stavby - polyfunkčný objekt č.s na parc. č. 3245/3 B. Vlastníci: - Hreha Ján, nar /1 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku C. Ťarchy: - záložné právo v prospech VÚB a.s. pod V - 226/13 - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku List vlastníctva č.: 9429 Vydaný: dňa vytvorený cez katastrálny portál Obec: Michalovce Katastrálne územie: Michalovce A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č záhrada o výmere 1049 m 2 - parc. č. 3244/1 - záhrada o výmere 331 m 2 - parc. č. 3244/2 - zastavaná plocha o výmere 597 m 2 Stavby - polyfunkčný objekt č.s na parc. č. 3244/2 B. Vlastníci: - Hreha Ján, nar /1 Poznámky: - na LV v prílohe znaleckého posudku: C. Ťarchy: - záložné právo v prospech VÚB a.s. pod V - 226/13 - ostatné ťarchy na LV v prílohe znaleckého posudku Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Miestne obhliadka spojená s miestnym šetrením, zameranie nehnuteľnosti a fotodokumentácia vykonaná znalcom dňa za prítomnosti zamestnanca predajne. Sprístupnená nebola samostatná bytové jednotka v podkroví v zadnej časti prístavby Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Pôdorysy boli predložené v zaslanom znaleckom posudku, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Pôvodná stavba podľa predloženého znaleckého posudku užívaná od roku 1931, prístavba rozostavaná na základe stavebného povolenia č.2005/12414-ba zo dňa , žiadosť o predĺženie lehoty ukončenia stavby č. 7847/2011-Ba zo dňa a užívaná na základe kolaudačného rozhodnutia č. 8769/2012-Ba zo dňa uvedené v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla Sp. zn. 9403/2013-Ma zo dňa Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 4432 pod por. č. 1 a na LV 9429 pod por. č. 1. K prístavbe je z východnej strany pristavená v 1.n.p. časť predajne, ktorá sa nachádza na parc. č. 3246, evidovanej na LV táto časť prístavby nie je predmetom znaleckého posudku. Na liste vlastníctva č a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - polyfunkčný objekt č.s na p.č. 3245/3 a 3244/2 - ploty

4 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 4 - vonkajšie úpravy Pozemky - parc. č. 3245/1 - zastavaná plocha o výmere 76 m 2 - parc. č. 3245/2 - zastavaná plocha o výmere 11 m 2 - parc. č. 3245/3 - zastavaná plocha o výmere 253 m 2 - parc. č záhrada o výmere 1049 m 2 - parc. č. 3244/1 - záhrada o výmere 331 m 2 - parc. č. 3244/2 - zastavaná plocha o výmere 597 m Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - prístavba na parc. č STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY Výpočet východiskovej a technickej hodnoty Zlúčená stavba: polyfunkčný objekt č.s Polyfunkčný objekt č.s na parc. č. 3245/3 a 3244/2 Umiestnenie stavby: Jedná sa o polyfunkčný objekt č.s na parc. č. 3245/3 a 3244/2 na ul. M.R.Štefánika 86 v Michalovciach. Dispozičné členenie: Stavba má jedno nadzemné podlažie a jedno podkrovie. Dispozičné členenie jednotlivých miestností je zrejmé z pôdorysných náčrtov. Nachádza sa tu v pôvodnej časti hlavný vstup z ulice, schodisko do samostatnej bytovej jednotky v podkroví, v prístavbe WC so sprchou, samostatné WC, priestor predajne, kancelária, schodisko do podkrovnej časti predajne, v zadnej časti sklad, šatňa, kotolňa a schodisko do druhej samostatnej bytovej jednotky v podkroví. Stavebno-technické riešenie: Základy betónové s izoláciou, zvislé nosné konštrukcie murované v pôvodnej časti z tehál hr. nad 45 cm, v prístavbe v 1.n.p. z tehál hr. do 40 cm, v podkroví z tvárnic hr. do 40 cm, strecha prevažne sedlová, krytina prevažne plechová, klampiarske konštrukcie strechy a parapety chýbajú, vonkajšie omietky na báze umelých látok ukončené iba na čelných stenách, vnútorné omietky hladké, chýbajú omietky stropov, vnútorné obklady v sociálnych zariadeniach štandardné, okná v 1.n.p. prevažne zdvojené, v podkroví prevažne jednoduché, dvere hladké plné alebo presklené - časť chýba, schody 2 x drevená konštrukcia, 1 x kovová konštrukcia, podlahy prevažne betónové, rozvod studenej a teplej vody, kanalizácia PVC, zdroj teplej vody zásobníkový, elektroinštalácia, vykurovanie ústredné, radiátory panelové - časť chýba, kotol na pevné palivo a plynový, v podkroví v predajni gamatky. Vnútorné vybavenie: Vo WC v predajni sa nachádzajú štandardné zariaďovacie predmety, keramické obklady a dlažby. Vnútorné vybavenie samostatnej bytovej jednotky v zadnej časti prístavby uvažujem ako štandardné, nakoľko nebolo sprístupnené - ohodnotené ako konštrukcia naviac. Vnútorné vybavenie samostatnej bytovej jednotky v podkroví pôvodnej stavby nie je žiadne - nie je zriadená kúpeľňa ani kuchyňa (viď. fotodokumentácia) - ohodnotené ako konštrukcia naviac a dokončenosť 0 %. Technický stav a opotrebenie: Pôvodná stavby podľa predloženého znaleckého posudku postavená v roku 1931, prístavba rozostavaná na základe stavebného povolenia č.2005/12414-ba zo dňa , žiadosť o predĺženie lehoty ukončenia výstavby č. 7847/2011-Ba zo dňa a užívaná na základe kolaudačného rozhodnutia č. 8769/2012-Ba zo dňa uvedené v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla. Údržba priemerná, opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, základnú životnosť stanovujem na 100 rokov (budovy občianskej výstavby murované hr cm - životnosť rokov). OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Pôvodná stavba z roku 1931 Výpočet Obstavaný priestor [m 3 ] Oz = 0,15*12,85*8,70 16,77

5 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 5 Os = 0,60*12,85*8,70 67,08 Ov = 3,75*12,85*8,70 419,23 Ov+t = 1,40*0,5*12,85*8,70+0,5*1,95*0,5*12,85*8,70+0,5*3,35*0,5*12,85*8, ,74 0,333*3,35*0,5*12,85*8,70 Prístavba z roku 2012 Spolu 791,82 Oz = 0,15*(78,90*9,45) 111,84 Os = 0,40*(78,90*9,45) 298,24 Ov = 3,00*(78,90*9,45) 2 236,82 Ov+t = 2,50*(78,90*9,45)+0,5*1,80*(78,90*9,45)- 0,333*1,80*0,5*9,45*4, ,16 Spolu 5 170,06 Obstavaný priestor stavby celkom 5 961,88 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: budovy predajní, nákupných stredísk, výkupných stredísk KS: 1230 Budovy pre obchod a služby Rozpočtový ukazovateľ: RU = / 30,1260 = 86,90 /m 3 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie Číslo Výpočet ZP ZP [m 2 ] Repr. Výpočet výšky (h) h [m] Nadzemné 1 12,85*8,70+78,90*9,45 857,4 Repr. (12,85*8,70*3,75+78,90*9,45* 3,00)/(12,85*8,70+78,90*9,45) 3,0978 Podkrovné 1 (12,85*8,70-3,70*3,90)+ 78,90*9,45 842,97 Repr. ((12,85*8,70-3,70*3,90)*2,70 +(78,90*9,45)*3,20)/((12,85* 8,70-3,70*3,90)+78,90*9,45) 3,1422 Priemerná zastavaná plocha: (857, ,97) / 2 = 850,19 m 2 Priemerná výška podlaží: (857,4 * 3, ,97 * 3,1422)/(857, ,97) = 3,12 m Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: k ZP = 0,92 + (24 / 850,19) = 0,9482 Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu: k VP = 0,30 + (2,10 / 3,12) = 0,9731 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Konštrukcie podľa RU Cenový podiel RU [%] cp i Koef. štand. ks i Úprava podielu cp i * ks i Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Dokonč. [%] Výsledný podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6,00 1,00 6,00 7, ,43 2 Zvislé konštrukcie 15,00 1,00 15,00 18, ,57 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 9, ,91 4 Zastrešenie bez krytiny 6,00 1,00 6,00 7, ,43 5 Krytina strechy 3,00 1,00 3,00 3, ,72 6 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,24 0 0,00 7 Úpravy vnútorných povrchov 7,00 1,00 7,00 8, ,94 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,20 3,60 4, ,45 9 Vnútorné keramické obklady 3,00 0,10 0,30 0, ,37 10 Schody 3,00 0,80 2,40 2, ,97 11 Dvere 4,00 1,00 4,00 4, ,46 12 Vráta 0,00 1,00 0,00 0, ,00 13 Okná 6,00 0,80 4,80 5, ,94 14 Povrchy podláh 3,00 0,80 2,40 2, ,97 15 Vykurovanie 5,00 1,00 5,00 6, ,57 16 Elektroinštalácia 6,00 1,00 6,00 7, ,43

6 Znalecký posudok č. 62/2016 list č Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1, ,24 18 Vnútorný vodovod 3,00 0,20 0,60 0, ,74 19 Vnútorná kanalizácia 3,00 0,20 0,60 0, ,74 20 Vnútorný plynovod 1,00 0,15 0,15 0, ,19 21 Ohrev teplej vody 2,00 0,10 0,20 0, ,25 22 Vybavenie kuchýň 2,00 0,05 0,10 0, ,12 23 Hygienické zariadenia a WC 4,00 0,10 0,40 0, ,50 24 Výťahy 1,00 0,00 0,00 0, ,00 25 Ostatné 4,00 0,30 1,20 1, , Ďalšie konštrukcie Vnútorné vybavenie BJ v prístavbe Vnútorné vybavenie BJ v povodnej časti - - 1,00 1, , ,00 1,24 0 0,00 Spolu 100,00 80,75 100,00 90,66 Rozostavanosť stavby: 90,66 % Nedokončenosť stavby: 9,34 % Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 80,75 / 100 = 0,8075 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k V * k ZP * k VP * k K * k M [ /m 3 ] VH = 86,90 /m 3 * 2,307 * 0,8075 * 0,9482 * 0,9731 * 0,939 * 1,00 VH = 140,2597 /m 3 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] polyfunkčný objekt č.s na parc. č. 3245/ ,00 15,00 a 3244/2 Prístavba ,05 78,95 Pôvodná stavba z roku 1931 Východisková hodnota dokončenej stavby 791,82 m 3 * 140,2597 /m ,44 Nedokončenosť -9,34 % z , ,05 Východisková hodnota ,39 Technická hodnota 15,00 % z , ,11 Prístavba z roku 2012 Východisková hodnota dokončenej stavby 5170,06 m 3 * 140,2597 /m ,06 Nedokončenosť -9,34 % z , ,10 Východisková hodnota ,96 Technická hodnota 78,95 % z , ,64 Vyhodnotenie: Vých. hodnota Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] nedokončenej stavby [ ] Pôvodná stavba z roku , , ,11 Prístavba z roku , , ,64 Spolu , , ,75 Dokončenosť stavby: ( ,35 / ,50 ) * 100 % = 90,66 %

7 Znalecký posudok č. 62/2016 list č vstavba kancelárie v 1.n.p. Jedná sa o vstavbu kancelárie v 1.n.p. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tehál hr. do 30 cm, strop s podhľadom, okná drevené, dvere hladké, podlaha laminátová, elektroinštalácia, vykurovanie. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP NP ,20*3,40 21,08 Spolu 1. NP 21,08 18/21,08=0,854 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm trámčekové s podhľadom Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka hladké plné alebo zasklené jednoduché drevené alebo oceľové dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter Ústredné vykurovanie 15.1 radiátory Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 3470 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,854)/30, ,18

8 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 8 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 15,00 1. NP - prístavba ,05 78,95 1. NP z roku 1931 Východisková hodnota 115,18 /m 2 *0,00 m 2 *2,307*1,00 0,00 Technická hodnota 15,00% z 0,00 0,00 1. NP - prístavba z roku 2012 Východisková hodnota 115,18 /m 2 *21,08 m 2 *2,307*1, ,38 Technická hodnota 78,95% z 5 601, ,29 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [ ] [ ] 1. nadzemné podlažie 5 601, ,29 Spolu 5 601, , vstavba kancelárie v podkroví Jedná sa o vstavbu kancelárie v podkroví. Základy betónové, zvislé nosné konštrukcie murované z tvárnic hr. do 30 cm, strop s podhľadom, okná a dvere chýbajú, podlaha betón, elektroinštalácia. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP NP ,30*3,50 25,55 Spolu 1. NP 25,55 18/25,55=0,705 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled. 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy ,0 3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm 4 Stropy , trámčekové s podhľadom ,0 9 Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo ,0 10 Vnútorná úprava povrchov 10.2 vápenná hladká omietka ,0

9 Znalecký posudok č. 62/2016 list č Dvere 13 Okná 14 Podlahy 12.4 hladké plné alebo zasklené , jednoduché drevené alebo oceľové , dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter ,0 18 Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 0,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,705)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia ( * 0,705)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 108,54 100,41 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 15,00 1. NP - prístavba ,05 78,95 1. NP z roku 1931 Východisková hodnota 108,54 /m 2 *0,00 m 2 *2,307*1,00 0,00 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 100,41 /m 2 *0,00 m 2 *2,307*1,00 0,00 Technická hodnota 15,00% z 0,00 0,00 1. NP - prístavba z roku 2012 Východisková hodnota 108,54 /m 2 *25,55 m 2 *2,307*1, ,77 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 100,41 /m 2 *25,55 m 2 *2,307*1, ,55 Technická hodnota 78,95% z 5 918, ,70 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [ ] po dokončení [ ] nedokončenej stavby [ ] 1. nadzemné podlažie 6 397, , ,70 Spolu 6 397, , ,70 Dokončenosť stavby: (5 918,55 / 6 397,77 ) * 100 % = 92,51 % Vyhodnotenie - polyfunkčný objekt č.s Číslo Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] polyfunkčný objekt č.s na parc. č , , /3 a 3244/2 2. vstavba kancelárie v 1.n.p , ,29 3. vstavba kancelárie v podkroví 5 918, ,70 Spolu , ,74

10 Znalecký posudok č. 62/2016 list č Drobná stavba: výklad na parc. č. 3245/1 Jedná sa o výklad pristavený v prednej časti k objektu, prevádzkovo neprepojený s hlavným objektom. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP NP ,76*5,02 8,84 Spolu 1. NP 8,84 18/8,84=2,036 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.2 betónové, podmurovka betónová Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Hebel...) hr. nad 15 do 30 cm trámčekové s podhľadom pultové Krytina strechy na krove 6.1.c plechová pozinkovaná Vonkajšia úprava povrchov 9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 13 Okná 14 Podlahy 10.2 vápenná hladká omietka hladké plné alebo zasklené zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty 215 Spolu 4950 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 2,036)/30, ,31

11 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 11 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 15,00 1. NP - prístavba ,05 78,95 1. NP z roku 1931 Východisková hodnota 164,31 /m 2 *0,00 m 2 *2,307*1,00 0,00 Technická hodnota 15,00% z 0,00 0,00 1. NP - prístavba z roku 2012 Východisková hodnota 164,31 /m 2 *8,84 m 2 *2,307*1, ,92 Technická hodnota 78,95% z 3 350, ,55 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Podlažie Technická hodnota [ ] [ ] 1. nadzemné podlažie 3 350, ,55 Spolu 3 350, , PLOT - plechový Jedná sa o oplotenie parc. č Základy okolo stĺpikov, plot plechový, 1 x plotové vráta. Plot postavený a užívaný do roku 2005, životnosť stanovujem na 30 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 80,00m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: z vlnitého plechu na oceľových alebo drevených zvlakoch 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 80,00 m Pohľadová plocha výplne: 80,00*2,00 = 160,00 m 2 5,64 /m 160,00m ,28 /m 1 ks ,12 /ks TECHNICKÝ STAV - výpočet opotreb. lineár. met. so stanovením životnosti odb. odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] plot plechový ,67 63,33 Východisková hodnota (80,00m * 5,64 /m + 160,00m2 * 20,28 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks) * 2,307 * 1, ,39 Technická hodnota 63,33 % z 9 101, ,91

12 Znalecký posudok č. 62/2016 list č VONKAJŠIE ÚPRAVY Vonkajšia úprava: prípojka vody Jedná sa o prípojku vody užívanú od roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 4 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka vody ,00 92,00 Východisková hodnota 4 bm * 41,49 /bm * 2,307 * 1,00 382,87 Technická hodnota 92,00 % z 382,87 352, Vonkajšia úprava: vodomerná šachta Jedná sa o vodomernú šachtu užívanú od roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,00*1,00*1,20 = 1,2 m 3 OP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] vodomerná šachta ,00 92,00 Východisková hodnota 1,2 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,307 * 1,00 703,92 Technická hodnota 92,00 % z 703,92 647, Vonkajšia úprava: prípojka kanalizácie Jedná sa o prípojku kanalizácie užívanú od roku Životnosť stanovujem na 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové

13 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 13 Položka: Kód KS: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 4 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka kanalizácie ,67 93,33 Východisková hodnota 4 bm * 28,38 /bm * 2,307 * 1,00 261,89 Technická hodnota 93,33 % z 261,89 244, Vonkajšia úprava: revízna šachta Jedná sa o revíznu šachtu užívanú od roku Životnosť stanovujem na 60 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 0,75*0,75*1,50 = 0,84 m 3 OP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] revízna šachta ,67 93,33 Východisková hodnota 0,84 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 1,00 209,06 Technická hodnota 93,33 % z 209,06 195, Vonkajšia úprava: prípojka plynu Jedná sa o prípojku plynu užívanú od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 0,50 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

14 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 14 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka plynu ,00 90,00 Východisková hodnota 0,5 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 1,00 16,28 Technická hodnota 90,00 % z 16,28 14, Vonkajšia úprava: prípojka elektriny Jedná sa o prípojku elektriny užívanú od roku Životnosť stanovujem na 50 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.v) kábelová prípojka zemná Cu 4*16 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 525/30,1260 = 17,43 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 10,46 /bm Počet merných jednotiek: 1 bm TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] prípojka elektriny ,00 92,00 1 bm * (17,43 /bm + 0 * 10,46 /bm) * 2,307 * Východisková hodnota 1,00 40,21 Technická hodnota 92,00 % z 40,21 36, Vonkajšia úprava: spevnené plochy - zámková dlažba Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku Životnosť stanovujem na 40 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým Položka: 8.3.g) Zámková betón. dlažba-kladené do malty na podkl. betón Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 570/30,1260 = 18,92 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 5,40*10,60 = 57,24 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] spevnené plochy - zámková dlažba ,00 90,00

15 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 15 Východisková hodnota 57,24 m 2 ZP * 18,92 /m2 ZP * 2,307 * 1, ,44 Technická hodnota 90,00 % z 2 498, , Vonkajšia úprava: spevnené plochy - štrkové Jedná sa o spevnené plochy užívané od roku Životnosť stanovujem na 10 rokov. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.1. Plochy s prašným povrchom Položka: 8.1.a) Štrkové do hrúbky 150 mm Kód KS: 2111 Cestné komunikácie Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 305/30,1260 = 10,12 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 3,60*127 = 457,2 m 2 ZP TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] spevnené plochy štrkové ,00 60,00 Východisková hodnota 457,2 m 2 ZP * 10,12 /m2 ZP * 2,307 * 1, ,18 Technická hodnota 60,00 % z , , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] polyfunkčný objekt č.s , ,74 výklad na parc. č. 3245/ , ,55 plot plechový 9 101, ,91 Vonkajšie úpravy prípojka vody 382,87 352,24 vodomerná šachta 703,92 647,61 prípojka kanalizácie 261,89 244,42 revízna šachta 209,06 195,12 prípojka plynu 16,28 14,65 prípojka elektriny 40,21 36,99 spevnené plochy - zámková dlažba 2 498, ,60 spevnené plochy - štrkové , ,51 Celkom: , ,34

16 Znalecký posudok č. 62/2016 list č STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE - NEBYTOVÉ BUDOVY Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v Michalovciach, na hlavnej komunikácii, na začiatku obce. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou nižší. Jedná sa o polyfunkčný objekt predajne nábytku s dvoma samostatnými bytovými jednotkami, s dvorom a možnosťou parkovania, s priemerným dispozičným riešením. Nehnuteľnosť je v priemernom technickom stave - potrebné dokončenie, prevládajúca zástavba objekty pre obchod, služby, ľahká a stredná výroba bez negatívnych vplyvov, pracovné možnosti v mieste obmedzené, hustota obyvateľstva priemerná, orientácia hlavných miestností na východ a západ, terén rovinatý, možnosť napojenia na všetky inžinierske siete, doprava autobusová, železničná, MHD, taxi, príslušenstvo - bez dopadu na hodnotu nehnuteľnosti, občianska vybavenosť - MsÚ, DÚ, MŠ, ZŠ, SŠ, pošty, banky, polícia, kompletná sieť obchodov a služieb, prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby - žiadna, životné prostredie - zvýšený hluk a prach od dopravy, možnosť ďalšieho rozšírenia - žiadna. Nehnuteľnosť je možné prenajať, hodnotím ju ako problematickú, nakoľko časť prístavby sa nachádza na cudzom pozemku, prístup k nehnuteľnosti, výmera, ako ja dispozičné riešenie je nevýhodné (jedná sa o nevýhodný úzky dlhý pozemok, ako aj úzku dlhú stavbu s prístupom len z prednej alebo zo zadnej časti). Koeficient predajnosti stanovujem na 0,40 (v zmysle Metodiky USI Žilina je priemerný koeficient predajnosti v okresných mestách pre občiansku výstavbu odporúčaný v intervale 0,40-0,50, pre ostatné budovy v intervale 0,30-0,40) Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je možné využívať na podnikateľské účely ako prevádzkovú budovu pre obchod, služby, administratívu, skladovanie Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,4 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

17 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 17 Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,800) 1,200 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,800 III. trieda Priemerný koeficient 0,400 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,220 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,400-0,360) 0,040 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0, ,86 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce nevhodné k bývaniu situované na okraji obce IV. 0, ,60 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu (dokončenie) III. 0, ,20 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti III. 0, ,80 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,40 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - obchodný a prevádzkový objekt III. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamest. nad 20 % V. 0, ,36 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,80 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Konfigurácia terénu III. 0, ,00 rovinatý, alebo mierne svah. pozemok o sklone do 5% I. 1, ,20 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti II. 0, ,60 železnica, autobus a miestna doprava II. 0, ,60 13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby II. 0, ,00 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí V. 0, ,32 15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy III. 0, ,60 16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,20 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,28 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,60 19 Názor znalca problematická nehnuteľnosť IV. 0, ,40 Spolu ,82

18 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 18 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 68,82/ 180 0,382 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,34 * 0, , KOMBINOVANÁ METÓDA VÝNOSOVÁ HODNOTA Podľa dostupných informácií sa budova neprenajíma, pri obhliadke vlastník nebol prítomný a neboli predložené ani žiadne doklady o nákladoch na prevádzku budovy, žiadne nájomné zmluvy a nakoľko sa zadávateľ posudku vyjadril, že budova sa neprenajíma, kombinovaná metóda bola vypočítaná na základe predpokladaného nájmu a predpokladaných nákladov na prevádzku budovy. Popis k základným údajom: Pri výpočte výnosovej metódy predpokladám s časovo obmedzeným konštantným prenájmom na dobu 20 rokov, daňové zaťaženie (i+r)*(100/(100-19)+(i+r) = 1,41 %, hlavné refinančné operácie NBS platné od ,00 %, miera rizika 8,0 %. Hrubý výnos: Nakoľko neboli predložené žiadne nájomné zmluvy, predpokladám nájomné vo výške 36 Eur/m 2 /rok (3,00 Eur/m 2 /mes.) s DPH za predajné priestory, sklady a kanceláriu na prízemí, 24 Eur/m 2 /rok (2,00 Eur/m 2 /mes.) s DPH vrátane energií za predajné priestory a kanceláriu v podkroví, 2880 Eur/rok (240 Eur/mes.) s DPH za bytovú jednotku v prednej časti a 3480 Eur/rok (290 Eur/mes.) s DPH za bytovú jednotku v zadnej časti za predpokladu, že ostatné náklady na prevádzku si hradí nájomca na základe doručených faktúr od prenajímateľa. Náklady na prevádzku: 1.) daň z nehnuteľnosti - budova: 1.n.p. = 857 m 2 * 2,60 Eur/rok/m2 = 2 228,20 Eur/rok podkrovie = (4,00*16+2,60+0,60)*9,45 m 2 * 0,10 Eur/rok/m2 = 63,50 Eur/rok byt = (12,85*8,70-3,90*3,70)/1,20 m 2 * 0,26 Eur/rok/m2 = 21,01 Eur/rok byt = (9,45*12,00)/1,20 m 2 * 0,26 Eur/rok/m2 = 24,57 Eur/rok spolu stavby = 2 337,28 Eur/rok - pozemky: zastavaná plocha = 87 m 2 * 4,64 Eur/m 2 /rok * 0,65 % = 2,62 Eur/rok záhrada = 1380 m 2 * 4,64 Eur/m 2 /rok * 0,50 % = 32,02 Eur/rok spolu pozemky = 34,64 EUr/rok 2.) poistenie budovy (1,0 % z VH+20% DPH) 3.) náklady na údržbu (1,0 % z VH+20% DPH) 4.) správne náklady (3 % z HV), 5.) odhad nevyužitého nájomného (50 % z HV) 6.) podiel pozemku na výnose (10 % z HV) 7.) náklady na budúci prevod ( 0,8 % z likv. hodn.) Likvidačná hodnota: ,38 Náklady spojené s budúcim prevodom: Názov Výpočet Spolu [ ] náklady na prevod 0,80 % z , ,82 Spolu: 1 716,82 Hrubý výnos

19 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 19 Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ Nájomné [ /MJ] spolu [ ] 1.n.p. - predajňa 857,40/1,20 m 2 714,50 36, ,00 podkrovie - predajňa ((4,00*16+2,60)*9,45)/1,20 m 2 524,48 24, ,52 BJ v prednej časti 1 ks 1, , ,00 BJ v zadnej časti 1 ks 1, , ,00 Hrubý výnos spolu: ,52 Náklady Názov vynaloženého nákladu Rok Výpočet Náklad [ /rok] Prevádzkové náklady poistenie 1,0 % z VH+20% DPH (všetky) 0,10 % z ( , % DPH) 956,24 daň z nehnuteľností (všetky) 2337, ,28 Náklady na údržbu 1,0 % z VH+20% DPH (všetky) 0,10 % z ( , % DPH) 956,24 Správne náklady 3,0% z HV (všetky) 3,00 % z , ,09 Odhad nevyužitého nájomného 50 % z HV (všetky) 50,00 % z , ,76 Nájom pozemkov podiel pozemku na výnose 10 % z HV (všetky) 10,00 % z , ,95 Náklady spolu: ,56 Odčerpateľný zdroj Rok Hrubý výnos [ ] Náklady [ ] Odčerpateľný zdroj [ ] Všetky , , ,96 Výpočet výnosovej hodnoty Doba úžitkovosti: 20 r. ÚROKOVÁ MIERA: Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,41 % Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 % Miera rizika: r = 8,00 % Kapitalizačný úrokomer: k = (0+8+1,41) / 100 = 0,0941 Výnosová hodnota pozemku 20 OZt HL HV = Suma ( ) t=1 (1 + 0,0941)^t (1 + 0,0941)^20 Výpočtová tabuľka: t (1+0,0941)^t OZt OZt/(1+0,0941)^t 1 1, , ,97 2 1, , ,42 3 1, , ,64 4 1, , ,61 5 1, , ,33 6 1, , ,91 7 1, , ,31 8 2, , ,62

20 Znalecký posudok č. 62/2016 list č , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,30 S po lu: ,68 n (1+0,0941)^n VŠH pol.dif.[ ] Daň[ ] Náklady [ ] HL/(1+0,0941)^n 20 6, ,38 0, , ,79 Výnosová hodnota: , ,79 = , KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Kombinácia technickej a výnosovej hodnoty: Kombinácia je vykonaná podľa zásad uvedených v prílohe č. 3 vyhl. MS SR 492/2004 v znení nesk. prepisov. Váhy jednotlivých hodnôt sú určené Neageliho princípom s ohľadom na rozdiel medzi hodnotou výnosovou a hodnotou technickou. V prípadoch, keď sa výnosová hodnota stavieb približne rovná alebo je vyššia ako súčet technických hodnôt stavieb, spravidla platí, že váha výnosovej hodnoty a technickej hodnoty je 1, v ostatných prípadoch platí, že váha výnosovej hodnoty je väčšia ako váha technickej hodnoty. Technická hodnota stavieb (TH): ,34 Výnosová hodnota (HV): ,47 Určenie váh podľa Neageliho: Rozdiel: R = TH - HV HV * 100 = , , ,47 * 100 = 289,81% Váha technickej hodnoty: b = 1 Váha výnosovej hodnoty: a = 5 Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠH s = VŠH s = a * HV + b * TH a + b (5 * ,47) + (1 * ,34) = , VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb Hodnota [ ] Metóda polohovej diferenciácie ,38 Kombinovaná metóda ,78 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc. VŠH stavieb = ,38

21 Znalecký posudok č. 62/2016 list č POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Parcely sa nachádzajú v Michalovciach, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedené ako zastavaná plocha a záhrada. Zastavané sú polyfunkčným prevádzkovým objektom so štandardným vybavením, doprava autobusová, železničná, MHD, taxi, poloha priemyselná, infraštruktúra - veľmi dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Vzhľadom na lokalitu zvyšujem hodnotu o 100%, vzhľadom na výmeru pozemkov, ich tvar a druh možnej zástavby znižujem hodnotu o 50 %. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 3245/1 zastavaná plocha a nádvorie 76 76,00 1/1 76, /2 zastavaná plocha a nádvorie 11 11,00 1/1 11, /3 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 253, záhrada ,00 1/1 1049, /1 záhrada ,00 1/1 331, /2 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 597,00 Spolu výmera 2 317,00 Obec: Michalovce Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P Hodnotenie 4. časti na predmestiach a priemyslové oblasti miest do obyvateľov 3. nebytové stavby pre priemysel s bežným techn. vybavením 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 4. priemyselná poloha koef. obchodnej a priemys. polohy 0,90 k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,30 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, k Z ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východis. koeficient povyšujúcich faktorov hodnote 2,00 k R koeficient redukujúcich faktorov 12. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby a pod.) VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient poloh. diferenciácie k PD = 0,90*1,00*1,00*0,90*1,30*2,00*0,50 1,0530 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 9,96 /m 2 * 1, ,49 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 2 317,00 m 2 * 10,49 /m ,33 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 3245/1 797,24 parcela č. 3245/2 115,39 parcela č. 3245/ ,97 parcela č ,01 parcela č. 3244/ ,19 parcela č. 3244/ ,53 Spolu ,33 0,90 1,00 1,00 0,50

22 Znalecký posudok č. 62/2016 list č VÝNOSOVÁ METÓDA Výnosová hodnota pozemku bola vypočítaná podľa prílohy č. E.2 vyhlášky č. 492/2004. Za hrubý výnos bola dosadená hodnota vypočítaná podľa prílohy G vyhlášky 492/ výpočet všeobecnej hodnoty nájmu za pozemok, obdobie - 15 rokov, náklady - daň z nehnuteľností za pozemok 7,47 EUR/rok, hlavné refinančné operácie k ,00 % (stanovujem 1,00%), daňové zaťaženie 1,41 %, miera rizika 8,0 %, daň z príjmu 19%. NÁJOM POZEMKOV VÝPOČTOM VŠH m 2 pozemku polohovou diferenciáciou: 10,490 Obdobie predpokladanej návratnosti investície: 15 rokov Úroková miera: 1,00 % Daň z príjmu: 19 % Koeficient zohľadňujúci daňové zaťaženie: 1,19 Počet MJ pozemku: 2 317,00 m 2 Nájom za rok na m 2 : VŠH NPMJ = VŠH POZMJ * (1 + k) n * k (1 + k) n - 1 * k n VŠH NPMJ = 10,490 * Nájom za rok spolu: (1 + 0,0100) 15 * 0,0100 (1 + 0,0100) 15-1 * 1,19 = 0,900 /m 2 /rok VŠH NP = M * VŠH NPMJ = 2 317,00 m 2 * 0,900 /m 2 /rok = 2 085,30 /rok Daň z nehnuteľnosti za pozemky: - zastavaná plocha = 87 m 2 * 4,64 Eur/m 2 /rok * 0,65 % = 2,62 Eur/rok - záhrada = 1380 m 2 * 4,64 Eur/m 2 /rok * 0,50 % = 32,02 Eur/rok - spolu pozemky = 34,64 Eur/rok Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m2 ] 3245/1 zastavaná plocha a nádvorie 76 76,00 1/1 76, /2 zastavaná plocha a nádvorie 11 11,00 1/1 11, /3 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 253, záhrada ,00 1/1 1049, /1 záhrada ,00 1/1 331, /2 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/1 597,00 Spolu výmera 2 317,00 Hrubý výnos Názov Výpočet MJ MJ Počet MJ Nájomné/MJ [ /MJ] Nájomné spolu [ ] ročný nájom 2317 m ,00 0, ,30 Hrubý výnos spolu: 2 085,30 Náklady Názov vynaloženého nákladu Rok Výpočet Náklad [ /rok] Prevádzkové náklady daň z nehnuteľnosti (všetky) 34,64 34,64 Náklady spolu: 34,64 Odčerpateľný zdroj Rok Hrubý výnos [ ] Náklady [ ] Odčerpateľný zdroj [ ] Všetky 2 085,30 34, ,66 Výpočet výnosovej hodnoty

23 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 23 Doba kapitalizácie: Neobmedzená ÚROKOVÁ MIERA: Zaťaženie daňou z príjmu: d = 1,41 % Základná úroková sadzba ECB: i = 0,00 % Miera rizika: r = 8,00 % Kapitalizačný úrokomer: k = (0+8+1,41) / 100 = 0,0941 Výnosová hodnota pozemku VŠH POZ = OZ k = 2 050,66 0,0941 = ,35 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 3245/1 714,81 parcela č. 3245/2 103,46 parcela č. 3245/ ,57 parcela č ,28 parcela č. 3244/ ,19 parcela č. 3244/ ,03 Spolu , VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty pozemkov Hodnota [ ] Metóda polohovej diferenciácie ,33 Výnosová metóda ,35 Ako vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty majetku bola stanovená metóda polohovej diferenciácie. VŠH pozemkov = ,33

24 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 24 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenie všeobecnej hodnoty polyfunkčného objektu č.s na parc. č. 3245/3 a 3244/2, na ul. M. R. Štefánika 86, katastrálne územie Michalovce s príslušenstvom a pozemkami pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr.050/2016 zo dňa Pre výpočet všeobecnej hodnoty je použitá metóda polohovej diferenciácie a kombinovaná metóda. Ako vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty bola použitá metóda polohovej diferenciácie. Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou bola vypočítaná na základe predpokladaného nájmu a predpokladaných nákladov na prevádzku budovy, nakoľko podľa dostupných informácií sa budova neprenajíma, pri obhliadke vlastník nebol prítomný a neboli predložené ani žiadne doklady o nákladoch na prevádzku budovy ani žiadne nájomné zmluvy. REKAPITULÁCIA: Stavby: Všeobecná hodnota kombinovanou a výnosovou metódou: ,78 Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,38 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda poloh. diferenc. Pozemky: Všeobecná hodnota výnosovou metódou: ,35 Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,33 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda poloh. diferenc REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby polyfunkčný objekt č.s ,90 výklad na parc. č. 3245/ ,60 plot plechový 2 201,81 Vonkajšie úpravy prípojka vody 134,56 vodomerná šachta 247,39 prípojka kanalizácie 93,37 revízna šachta 74,54 prípojka plynu 5,60 prípojka elektriny 14,13 spevnené plochy - zámková dlažba 858,97 spevnené plochy - štrkové 2 446,52 Spolu stavby ,38 Pozemky zastavaná plocha - parc. č. 3245/1 (76 m 2 ) 797,24 zastavaná plocha - parc. č. 3245/2 (11 m 2 ) 115,39 zastavaná plocha - parc. č. 3245/3 (253 m 2 ) 2 653,97 zastavaná plocha - parc. č (1 049 m 2 ) ,01 zastavaná plocha - parc. č. 3244/1 (331 m 2 ) 3 472,19 zastavaná plocha - parc. č. 3244/2 (597 m 2 ) 6 262,53 Spolu pozemky (2 317,00 m 2 ) ,33 Spolu VŠH ,71 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00

25 Znalecký posudok č. 62/2016 list č. 25 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvestotridsaťdeväťtisíc Eur V Trebišove Ing.I.Weissová 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č a 9429 sa viažu v súčasnosti na nehnuteľnosť poznámky a ťarchy - viď. kópia LV v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva - 2 x - list vlastníctva č a kópia z mapy - ZP 39/ str. č. 6, 24 až 31, 42, 53, 57, 65, 72 - pôdorysné náčrty a rezy - fotodokumentácia