ZNALECKÝ POSUDEK. č / 15

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 15 o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitých věcí pozemků st.parc.č.62/2, parc.č.105/1, parc.č.105/2, parc.č.106/1, parc.č.106/2, RD č.p.708 na st.parc.č.62/2 dle LV 158 pro k.ú.loučany na Hané, obec Loučany, to vše se všemi součástmi a příslušenstvím, právy, věcnými břemeny a závadami s nemovit. spojenými vše dle Usnesení č.j.97 EX 7069/12. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.97 EX 7069/12, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr.Karla Urbana č.j.97 EX 7069/12, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 158, obec Loučany, okres OLomouc, kat.území Loučany na Hané A: Vlastník: Absatz Zbyněk, Loučany podíl 1/2 B: Nemovitosti: st.parc.č.62/2 280 m2 zast. plocha, RD č.p.708 parc.č.105/1 369 m2 zahrada parc.č.105/2 396 zahrada parc.č.106/1 299 m2 zahrada parc.č.106/2 241 m2 zahrada B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného Vyhl.č.441/2013 Sb., vyhl.č.199/2014 Sb.zák.č.151/1997 Sb., zák.č.89/2012 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti Info OÚ Loučany, info SÚ Náměšť na Hané, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Znalci nebyla umožněna vnitřní prohlídka domu, znalec provedl venkovní obhlídku a nahlížení okny, další info o objektu znalci sdělili na OÚ Loučany, na SÚ Náměšť na Hané a sousedé, všechny tyto info znalci umožnily provést ocenění s dostatečnou přesností a znalec považuje závěry ZP za závazné, dále uváděné provedení a vybavení je předpokládáno. / kontaktování povinného: 4.2. telefon hod, místní šetření a hod, 5.2. telefon 8.00 hod, místní šetření 9.00 hod vše neúspěšné / Předmětem ocenění jsou pozemky st.parc.č.62/2, parc.č.105/1, 105/2, 106/1, 106/2, RD č.p.708 jako součást pozemku st.parc.č.62/2, vše postaveno v okrajové části k.ú.loučany na Hané, při potoku Šumice v obci Loučany. Pozemky tvoří s níže popsaným příslušenstvím a RD jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání pozemků a RD a proto je posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen na el. síť NN, veř.vodovod, kanalizaci, plynovod, příjezd po zp.komunikaci.

3 3 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ) Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno.

4 Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., s ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem Pozemky stavební - / 3, 4, 5 / Popis celkem Vp = m Určení ZC ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6 zákl. cena staveb. pozemku dle 3

5 5 ZCv = Kč/m2 zákl. cena vyjmenované obce okresu dle tab.č.1 příl.č.2 O1 = 0,65 koef. velikosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ( a = 641 obyv. ) O2 = 0,60 O3 = 0,80 O4 = 1,00 O5 = 0,90 O6 = 0,85 koef. hospod.-správního významu obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. polohy obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. techn. infrastruktury dle tab.č.2 příl.č.2 koef. dopravní obslužnosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 koef. občan.vybavenosti obce dle tab.č.2 příl.č.2 ZC = 591,92 Kč/m Určení IT, Io, IP, ZCU ZCU = ZC x IT x Io x IP základní cena upravená stav. pozemku dle 4 5 IT = P6 x ( 1 + Pi ) = 0,95 x ( 1-0,30 ) = 0,665 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka nižší nabídky P1 = -0,05 2.vlastnické vztahy stavba součástí pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů podíl P4 = -0,15 5.ostatní neuvedené exek. řízení P5 = -0,10 P i = -0,30 6.povodňové riziko nízké P5 = 0,95 6 IO = 1 + Pi = 1 0,10 = 0,900 index omezujících vlivů dle 4 odst.1 i = 1 1.svažitost do 15%, SV P1 = -0,05 2.stížené základ. podmínky snížená únosnost P2 = -0,05 3.ochraná pásma ne P3 = 0 4.omezení úžívání pozemku ne P4 = 0 5.geometrický tvar pozemku bez vlivu na využití P5 = 0 6.ostatní neuvedené ne P6 = 0 Pi = -0,10 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,00 x ( 1-0,10 ) = 0,900 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby RD rezidenční stavba P1 = 1,00

6 6 2.převažující zástavba bydlení P2 = 0 3.poloha pozemku v obci okraj P3 = -0,02 4.inž. sítě všechny sítě P4 = 0 5.občan. vybavenost hůře dostupná P5 = -0,03 6.dopravní dostupnost horší P6 = -0,02 7.hromadná doprava zastávka do m P7 = -0,03 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0 9.obyvatelstvo bezkonfliktní P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní ne P11 = -0 Pi = -0,10 ZCU = 591,92 x 0,665 x 0,900 x 0,900 = 318,83 Kč/m2 R = ,8xVp / Vp = 0,926 redukční. koef. dle 5 odst.6 R redukční koef. ceny pozemků ve funkč. celku při výměře Vp nad 1000 m Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / R cena / Kč / ,83 0, Pozemky celkem ,- Kč Rodinný dům č.p / 34, 35 / Popis Jedná se o řadový vnitřní RD cca průjezd, nepodsklepený, dvoupodlažní 1.NP, 2.NP, vše pod sedlovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo zděné tl.45 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová střecha. Krytina osink. šablony. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky břizolit. Vnější obklady - ne. Vnitřní obklady keramické. Schody betonové. Dveře hladké. Okna kastlová. Podlahy obyt.míst. PVC, palubky, plovoučky, dlažby. Podlahy ostatních místností betony. Vytápění ÚT plyn či na TP. El.instalace světelná i motorová. Bleskosvod ne. Rozvod vody teplá i studená. Zdroj teplé vody el. bojler či karma či kombi kotel. Instalace plynu zemní plyn. Kanalizace odkanalizování WC, kuchyně. Vybavení kuchyně plyn.sporák. Vnitřní vybavení

7 7 vana, umývadlo. Záchod standard. Ostatní ne Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 2.NP = 12,50 x 7,2 + 7,5 x 4,7 = 125,25 m2 Výška podlaží: V1.NP = 2,70 m, V2.NP = 2,60 m, Vn = 0,20, Vhd = 3,2 m Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = ( 2,7 + 2,6 ) x 125,25 = 663,82 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 125,25 x ( 0,2 + 3,0/2 ) = 212,92 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 876,74 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je nepodsklepen, má 2 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 34, Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 1.516,- Kč/m3 - dle přílohy č.24, Tab.č.1 pro Olomoucký kraj, obec do 2 tis.ob. 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 + 0,07 ) x 0,80 x 0,6 = 0,513 i = 1 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2 1.druh stavby řadový V1 = -0,01

8 8 2.obvodové stěny zděné V2 = 0 3.obvodové stěny tl.45 cm V3 = 0 4.podlažnost 2 V4 = 0 5.přípojky E, V, K, P V5 = 0,05 6.vytápění ÚT V6 = 0 7.příslušenství RD standardní V7 = 0 8.ostatní vybavení RD ne V8 = 0 9.venkovní úpravy standardní V9 = 0 10.vedlejší stavby kolna V10 = 0,01 11.pozemky ve f. celku nad 800 m2 V11 = 0,01 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0,07 13.stavebně-techn.stav - stavba v podprůměr. stavu V13 = 0,80 typ C stáří cca 100 roků s = 1 0,005 x 100 = 0,50, ale smin = 0,6 ZCU = x 0,513 = 778,61 Kč/m Výpočet ceny CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 0,665 index trhu dle 4 viz.výše IP = 0,900 index polohy dle 4 viz.výše obestavěný prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ IT IP cena /Kč/ 876,74 778,61 0,665 0, Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, kanal. příp., plyn. příp., zp. plochy, studna, ploty, vedl. stavba ) Trvalé porosty - / 46 / Trvalé porosty ocením odborným odhadem. Trvalé porosty celkem 3.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen pozemky ,- Kč rodinný dům č.p ,- Kč

9 9 trvalé porosty 3.000,- Kč cena nemovitostí celkem ,- Kč Administrativní cena podílu 1/2 nemovitostí zaokr ,- Kč 2.5. Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1: RD Loučany č.p.709 rohový, 5 +1, 1.NP, 2.NP, ZP = 100 m2, PP = 160 m2, PO = 737 m2, I.S. vše, ÚT plyn, A = 65%, hospod. objekt, jde o sousední RD č.p.709 vedle našeho oceňovaného č.p.708, nabídková cena v CÚ 0115 je 895 tis.kč, Srovnávací objekt SO2: 1/2 RD Olomouc-Černovír č.p.191 ul.hlušovická průjezd, ZP = 150 m2, PP = 120 m2, PO = 489 m2, I.S. vše, kolna, ÚT plyn, A = 45%, exekuční dražba dne podílu 1/2 - příklep ,- Kč, Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na event. další vlastnosti další stavby, pozemky atd. - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exek. řízení atd. - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00.

10 1 COprům - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,00 0,90 1,00 0,91 0,90 1,20 0, , ,30 1,00 1,00 1,00 1,30 1,00 1, Cp = COprům ,- Kč Porovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitostí zaokr ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění cena / Kč / administrativní cena 1/ ,- porovnávací hodnota 1/ ,- Obvyklá cena brutto 1/ , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen - 16b zákona Ke dni ocenění váznou na oceňovaných nemovitostech věcná břemena dle CLV Popis Věcná břemena VB braní vody, povinnost k st.parc.č.62/2, oprávnění pro st.parc.č.62/1, st.parc.č.62/3, st.parc.č.62/4.

11 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům 16b odst.1 - služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny 16b odst.2 - ocenění dle odst.1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než 1/3 nižší než cena obvyklá. 16b odst.3 - roční užitek podle odst.1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 16b odst.4 - patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. 16b odst.5 - nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,- Kč. 16b odst.6 - Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemene nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. 16b odst.7 - Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje dle odst. 1 až Obvyklá cena ročního užitku RU - / 16b odst.1 / RU - obvyklá cena ročního užitku neplacení obvyklého nájemného Cena práv odpovídajících věcným břemenům CVB CVB = ,- Kč / 16 odst.5 / braní vody CVB/2 = 5.000,- Kč Věcná břemena podíl 1/2 celkem ,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

12 Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí Obvyklá cena brutto 1/ ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen 1/ ,- Hodnota výhod práv + 0,- Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitých věcí ,- slovy:čtyřistatisíckč Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitých věcí pozemků st.parc.č.62/2, parc.č.105/1, 105/2, 106/1, 106/2, RD č.p.708 na st.parc.č.62/2, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 158 pro k.ú.loučany n.h., činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.97 EX 7069/12, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN 2xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 4. Srovnávací soubor SO1-1xA4 5. Fotodokumentace 1xA4 6. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /15 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /15. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech