ZNALECKÝ POSUDEK. č / 13

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 13 o obvyklé ceně nemovitostí rod. domu č.p.145 na pozemku parc.č.476, kat.území Stará Ves, okres Přerov, obec Stará Ves u Př., se všemi součástmi, pozemky a příslušenstvím dle LV se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.164 EX 1082/13. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 32, Olomouc Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.164 EX 1082/13 vydal soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., vyhl.č.364/2010 Sb., vyhl.č.387/2011 Sb. a vyhl.č.450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne

2 2 Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení. 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr.Jana Svobody č.j.164 EX 1082/13 o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 250, obec Stará Ves, okres Přerov, kat.území Stará Ves u Př. A: Vlastník: Kytlicová Soňa, č.p.145, Stará Ves B: Nemovitosti: parc.č zast. plocha 269 m2, rod. dům č.p.145 parc.č.477 zahrada 216 m2 B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne za účasti povinného Vyhláška č.3/2008 Sb., ve znění pozd. předpisů, zákon č.151/1997 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti, OSŘ Info OÚ Stará Ves, info sousedé Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je řadový RD č.p.145 na pozemku parc.č.476, vše postaveno v okrajové části obce Stará Ves. RD tvoří s níže popsaným příslušenstvím a pozemky jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání domu a proto jej posuzuji jako jeden subor. Objekt napojen na elektr.síť NN, veř. vodovod, kanalizaci, příjezd po zpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ).

3 Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích

4 4 výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.3/2008 Sb., ve znění pozd. předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem viz.dále Rodinný dům č.p / 26a / Popis Ocenění provedeno dle skutečného stavu, zjištěného při místním šetření. Jedná se o rodinný dům 2+1 s průjezdem, nepodsklepený, jednopodlažní 1.NP byt 2+1 s příslušenstvím, koupelna s WC, chodba, dvorní sklad, průjezd, to vše pod sedlovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo zděné tl.45 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlový krov. Krytina pálené tašky. Klempířské kce z pozinku. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky vápenné. Vnější obklady ne. Vnitřní obklady - keramické. Schody ne. Dveře hladké. Okna plastová. Podlahy obyt.místností dřevotříska, PVC. Podlahy ostatních místností betony, dlažby. Vytápění ÚT na TP krbov. kamny. El.instalace světelná. Bleskosvod ne. Rozvod vody studená i teplá. Zdroj teplé vody el.bojler. Instalace plynu ne. Kanalizace odkanalizování koupelny, WC, kuchyně. Vybavení kuchyně el.sporák. Vnitřní vybavení vana, umývadlo. Záchod standardní. Ostatní ne.

5 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 19,0 x 6,80 = 129,20 m2 Výška podlaží: V1.NP = 2,80 m, Vn = 1,0 m, Vh = 3,80 m Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 129,20 x 2,80 = 361,76 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 129,20 x ( 1,0 + 2,8/2 ) = 310,08 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 671,84 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je nepodsklepen, má 1 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o obecných požadavcích na stavbu. RD je dokončený, obestavěný prostor do m3, RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 26a Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IT x IP x IV ZC = 2.876,- Kč/m3 - dle přílohy č.20a, Tab.č.1 pro obec kraje Olomouc. do 2 tis.ob. 3 IT = 1 + Ti = 1-0,30 = 0,700 index trhu dle příl.č.18a, Tab.č.1 i = 1 1.poptávka nižší nabídky T1 = -0,05 2.stavba na vlastním pozemku T2 = 0

6 6 3.vliv právních vztahů ex T3 = -0,25 11 Ti = -0,30 IP = 1 + Pi = 1 0,06 = 0,940 index polohy dle příl.č.18a, Tab.č.4 i = 1 1.obecní úřad P1 = 0 2.v zastavěné části P2 = 0 3.okolní zástavba bydlení P3 = 0 4.obchod zákl. sortiment P4 = 0 5.zákl. škola ne P5 = -0,02 6.zdravot.zařízení ne P6 = -0,02 7.podstandard. dopravní spojení P7 = -0,02 8.obyvatelstvo bezproblémové P8 = 0 9.pracov. příležitostí v okolí stand. P9 = 0 10.změny v okolí ne P10 = 0 11.vlivy neuvedené ne P11 = 0 Pi = -0,06 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 + 0,05 ) x 0,85 x 0,6 = 0,535 i = 1 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2 1.druh stavby řadový RD V1 = -0,01 2.obvodové stěny zděné V2 = 0 3.obvodové stěny tl. 45 cm V3 = 0 4.podlažnost nad 1 V4 = 0 5.přípojky E, V, K V5 = 0,05 6.vytápění ÚT na TP V6 = 0 7.příslušenství RD standard V7 = 0 8.ostatní vybavení RD standard V8 = 0 9.venkovní úpravy standard V9 = 0 10.vedlejší stavby kolna V10 = 0,01 11.pozemky ve f. celku nad 300m2 V11 = 0 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = 0,05 13.stavebně-techn.stav stavba v podstandardním stavu, V13 = 0,85 typ C stáří nad 80 roků s = 0,6 modernizace, nedokončeno ZCU = x 0,700 x 0,940 x 0,535 = 1.013,38 Kč/m Výpočet ceny obestavěný prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ cena celkem /Kč/

7 7 671, , Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodov. přípojka, kanal. přípojka, ploty, plot.vrátka, zp.plochy, vedl. stavba ) Pozemky - / 28 / Popis Přehled pozemků dle výpisu z KN: parc.č m2 - zast. plocha parc.č m2 zahrada Výpočet základní ceny upravené - ZCU Pozemky se v souladu s 9 zákona č.151/1997 Sb. ocení dle skutečného stavu. ZC = Cp x 1,00 základní cena staveb. pozemku dle 28 odst.1)písm.k) Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0, = 35,- Kč/m2 = ZC a = počet obyvatel obce Stará Ves je 626, ale amin = Úprava ZC dle příl.č.21: Pol.č výhodnost polohy na území obce + 10% kvp = ( )/100 = 1,10 pol.č.2.11 možnost napojení na plynovod +10% kú = ( )/100 = 1,10 ki = 2,146 koef. změn cen staveb dle příl.č.38 kp = 0,863 koef. prodejnosti dle příl.č.39 kz = 0,40 koef. zahrady dle 28 odst.5) ZCU1 = ZC x kvp x kú x ki x kp = 35 x 1,1 x 1,1 x 2,146 x 0,863 = 78,43 Kč/m2 ZCU2 ZCU1 x kz = 31,37 Kč/m Výpočet ceny výměra pozemku /m2/ ZCU /Kč/m2/ cena /Kč/ , , Cena pozemků celkem ,- Kč

8 Trvalé porosty S ohledem na pomocnou fci administr. ceny ocením odborným odhadem. Trvalé porosty celkem 1.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen rodinný dům č.p.145 pozemky trvalé porosty cena nemovitostí celkem ,- Kč ,- Kč 1.000,- Kč ,- Kč Administrativní cena nemovitostí zaokr ,- Kč 2.5. Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí. Srovnávací objekt SO1: RD Stará Ves řadový průjezd, 1.NP, možnost vestavby podkroví, ZP = 150 m2, UP = 120 m2, PO = 561 m2, ÚT na TP, studna, hospod. objekt, A = 55%, I.S. vše k dispozici, nabídková cena v CÚ 1113 je 890 tiskč, Srovnávací objekt SO2: RD Stará Ves jedná se o oceňovaný RD č.p.145, který povinná koupila v roce 2010 kupní smlouvou za smluvní cenu celkem 810 tis.kč, K.S.č.V-4467/2010 Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě a přístup - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení - koef. úpravy na event. další vlastnosti stavby, pozemky - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exekuční řízení

9 9 KC Cp = COprům Cp CO COprům - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,00 1,05 1,00 1,00 1,0 1,20 1, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,25 1, Cp = COprům = Porovnávací hodnota nemovitostí zaokr ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění celkem / Kč / administrativní cena ,- porovnávací hodnota ,- Obvyklá cena brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech tedy žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč

10 Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění neváznou na oceňovaných nemovitostech věcná břemena. Hodnota věcných břemen zaokr. - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

11 Výsledná obvyklá cena nemovitostí v Kč Obvyklá cena brutto ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Výsledná obvyklá cena nemovitostí ,- Kč slovy:šestsetčtyřicettisíckč Obvyklá cena nemovitostí RD č.p.145 na parc.č.476, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky dle LV 250 pro k.ú.stará Ves u Přerova, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.164 EX 1082/13, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 250, k.ú.stará Ves 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 4. Fotodokumentace - 2xA4 5. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /13 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /13. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech