ZNALECKÝ POSUDEK. č / 14

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 14 o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitých věcí souboru A) pozemků parc.č.248, parc.č.249, RD č.p.53 na parc.č.248 souboru B) pozemků ZPF parc.č.737, parc.č.738, parc.č.751, parc.č.1232, parc.č.1240, to vše obec Olomouc, k.ú.lošov dle LV 233, se všemi součástmi a příslušenstvím, se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.97 EX 1277/14. Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.97 EX 1277/14, vydal soudní exekutor JUDr.Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č.441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení.

2 2 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora Mgr.Jana Svobody č.j.97 EX 1277/14, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 233, obec Olomouc, okres OLomouc, kat.území Lošov A: Vlastník: Taxová Kateřina, Olomouc podíl 1/2 B: Nemovitosti: A) parc.č m2 zast. plocha, RD č.p.53 parc.č m2 zahrada B) parc.č m2 orná půda parc.č m2 ost. pl. parc.č m2 orná půda parc.č m2 orná půda parc.č m2 orná půda B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne za účasti povinné pí.taxové Vyhl.č.441/2013 Sb., zák.č.151/1997 Sb., zák.č.89/2012 Sb. NOZ Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Zákon č.120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti Info MÚ Olomouc, CMSP, ÚP obce Olomouc Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je soubor A) - pozemky parc.č.248, parc.č.249, RD č.p.53 jako součást pozemku parc.č.248, vše postaveno ve středové části k.ú.lošov, na ul.hliník v obci Olomouc. Pozemky tvoří s níže popsaným příslušenstvím a RD jednotný funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání pozemků a RD a proto je posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen na elektr. síť NN, veř.vodovod, kanalizaci, možnost napojení na plynovod, příjezd po zpevněné komunikaci. Soubor B) zemědělské pozemky ZPF 5 ks v lokalitách Na Kopaninách a Kamenice viz. kat. mapy v k.ú.lošov.

3 3 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů / zákon o oceňování majetku / ) Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno.

4 Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.441/2013 Sb., s ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem Pozemky stavební, ZPF - / 2, 4, 5, 6 / Popis A) parc.č m2 zast. plocha parc.č m2 - zahrada celkem Vp = 567 m2

5 5 B) celkem ZPF m Určení IT, IP, ZCU A) ZCU = 1.000,- Kč/m2 cena staveb. pozemku dle CMSP 4 IT = P5 x ( 1 + Pi ) = 1,00 x ( 1-0,35 ) = 0,650 index trhu dle 4 odst.1 i = 1 1.poptávka rovna nabídky P1 = 0 2.vlastnické vztahy stavba součástí pozemku P2 = 0 3.změny v okolí bez vlivu P3 = 0 4.vliv právních vztahů ex, podíl P4 = -0,35 P i = -0,35 5.povodňové riziko ne P5 = 1,00 11 IP = P1 x (1+ Pi ) = 1,00 x ( 1-0,15 ) = 0,850 index polohy dle 4 odst.1 i = 2 1.druh stavby RD rezidenční stavba P1 = 1,00 2.převažující zástavba bydlení P2 = 0,02 3.poloha pozemku v obci nesrostlé P3 = -0,15 4.inž. sítě všechny sítě P4 = 0 5.občan. vybavenost částečně dostupná P5 = -0,02 6.dopravní dostupnost kom. zpevněná P6 = 0 7.hromadná doprava zastávka do 200 m P7 = 0 8.poloha pozemku komerční ne P8 = 0 9.obyvatelstvo bezkonfliktní P9 = 0 10.nezaměstnanost průměr P10 = 0 11.vlivy ostatní ne P11 = 0 Pi = -0,15 B) ZCU ZPF pozemků určím dle 6 ZC dle BPEJ podle příl.č.4, převažující BPEJ , ZC = 1,77 Kč/m2, úprava ZC dle příl.č.5 kú = 2,0, ZCU = ZCxkú = 3,54 Kč/m Cena pozemků Vp výměra pozemků / m2 / ZCU / Kč/m2 / R cena / Kč / A) B) ,

6 6 Pozemky stavební A) celkem Pozemky ZPF B) celkem ,- Kč ,- Kč Rodinný dům č.p.53 - / 34, 35 / Popis Jedná se o samostatný RD částečně podsklepený 1.PP sklepy, dvoupodlažní 1.NPpůvodní byt 3+1 s příslušenstvím, v současné době v rekonstrukci bez možnosti standardního užívání + nedokončená garáž na východní straně RD, 2.NP byt 3+1 s příslušenstvím v užívání povinné koupelna s WC, lodžie 2x, z toho 1 pokoj podkrovní, vše pod sedlovými střechami, garáž pultová střecha. Základy - základové pasy. Zdivo zděné tl.45 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha sedlová a pultová střecha. Krytina osink. šablony. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky vápenocementová. Vnější obklady - ne. Vnitřní obklady keramické pouze 2.NP. Schody betonové. Dveře hladké a chybí. Okna zdvojená. Podlahy obyt.míst. palubky, dlažby, plovoucí a chybí. Podlahy ostatních místností dlažby a chybí. Vytápění 1.NP chybí, 2.NP el. přímotopy a 1x kamna na TP. El.instalace světelná i motorová. Bleskosvod ano. Rozvod vody studená i teplá. Zdroj teplé vody el. bojler. Instalace plynu ne. Kanalizace odkanalizování koupelny, WC, kuchyně. Vybavení kuchyně el. sporák pouze ve 2.NP. Vnitřní vybavení pouze ve 2.NP vana, umývadlo. Záchod pouze ve 2.NP standard. Ostatní ne Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.PP = 15,0 x 10,9 = 163,50 m2 1.NPz = 2.NPz = 12,00 x 10,9 = 130,8 m2 základní č. 1.NPv = 3,00 x 10,9 = 32,7 m2 vedlej. č. 1.NPg = 6,2 x 5,0 = 31,0 m2 garáž Výška podlaží: V1.PP = 2,20 m, V1.NP = 2,80 m, V2.NP = 2,80 m, Vn = 0,40 m, Vh = 2,6 m Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 163,5 x 2,2 = 359,7 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = ( 130,8 x ,7 + 31,0 ) x 2,8 = 910,84 m3

7 7 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = ( 130,8 + 32,7 ) x ( 0,4 + 2,2/2 ) = 245,25 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 1.515,79 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 2 byty - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je podsklepen, má 2 nadzemní podlaží a podkroví - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 34, 35. ( překročení OP zanedbávám ) Výpočet základní ceny upravené -ZCU ZCU = ZC x IV ZC = 3.065,- Kč/m3 - dle přílohy č.24, Tab.č.1 pro Olomoucký kraj, obec Olomouc 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1-0,05 ) x 0,70 x 0,83 = 0,551 i = 1 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2 1.druh stavby samostatný V1 = 0 2.obvodové stěny zděná V2 = 0 3.obvodové stěny tl.45 cm V3 = 0 4.podlažnost nad 2 V4 = 0,02 5.přípojky E, V, K V5 = 0,04 6.vytápění lokální V6 = -0,04 7.příslušenství RD podstandardní V7 = -0,05 8.ostatní vybavení RD ne V8 = 0 9.venkovní úpravy podstandardní V9 = -0,02 10.vedlejší stavby ne V10 = 0 11.pozemky ve f. celku do 800 m2 V11 = 0 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = -0,05

8 8 13.stavebně-techn.stav - stavba v podprůměr. stavu, bez údržby, rozestavěnost V13 = 0,70 typ C stáří 34 roků s = 1 0,005 x 34 = 0,83 ZCU = x 0,551 = 1.688,81 Kč/m Výpočet ceny CS = OP x ZCU x IT x IP IT = 0,650 index trhu dle 4 viz.výše IP = 0,850 index polohy dle 4 viz.výše obestavěný prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ IT IP cena /Kč/ 1.515, ,81 0,650 0, Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, kanal. příp., studna, ploty, zp.plochy, venk. schody, terasa ) Trvalé porosty - / 46 / Trvalé porosty A) ocením odborným odhadem. Trvalé porosty A) celkem 1.000,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen A) pozemky ,- Kč rodinný dům č.p ,- Kč trvalé porosty 1.000,- Kč cena nemovitostí celkem ,- Kč Administrativní cena podílu 1/2 nemovitostí A) zaokr ,- Kč B) pozemky ZPF ,- Kč cena nemovitostí celkem ,- Kč Administrativní cena podílu 1/2 nemovitostí B) zaokr ,- Kč

9 Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1: RD Olomouc - Slavonín ul.kyselovská, řadový vnitřní 1.NP -2+kk + průjezd, 2.NP 5+1, ZP = 168 m2, UP = 260 m2, PO = 341 m2, I.S. vše, ÚT plyn, A = 60%, garáž, nabídková cena v CÚ 0914 je tis.kč, Srovnávací objekt SO2: 1/2 RD Olomouc-Černovír ul.hlušovická č.p.191, řadový vnitřní průjezd, 1.NP, ZP = 150 m2, UP = 120 m2, PO = 489 m2, stav objektu A = 40 %, I.S. vše, ÚT plyn, prodej podílu 1/2 RD v exekuční dražbě dne za příklep ,- Kč, CO ZP = tis. Kč, Legenda: CSp - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč Kr - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu CS - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč K1 - koef. úpravy na polohu objektu K2 - koef. úpravy na velikost objektu K3 - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd K4 - koef. úpravy na celkový stav - opotřebení K5 - koef. úpravy na event. další vlastnosti další stavby, pozemky atd. K6 - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exek. řízení KC - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 Cp = COprům Cp - cena porovnávací v tis. Kč CO - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. COprům - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO , ,95 0,90 1,00 0,90 0,90 1,20 0,

10 , ,00 0,60 1,00 1,35 0,95 1,00 0, Cp = COprům ,- Kč Porovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitostí A) zaokr ,- Kč Porovnávací hodnotu souboru B) pozemků ZPF stanovím určením jednotkové porovnávací hodnoty JCpB dle cen v místě a čase obvyklých hodnotou 4,20 Kč/m2, CpB/2 = PO/2 x JcpB = 7.087/2 x 4,20 = ,- Kč = ,- Kč Porovnávací hodnota podílu 1/2 B) zaokr ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění soubor A) soubor B) administrativní cena - 1/ , ,- porovnávací hodnota -1/ , ,- Obvyklá cena brutto - 1/ , , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno. Hodnota věcných břemen zaokr. - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč

11 Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí soubor A) soubor B) Obvyklá cena brutto - 1/ , ,- Hodnota závad - 0,- - 0,- Hodnota věcných břemen - 0,- - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- + 0,- Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitých věcí zaokr , ,- slovy:devětsettisíckč, slovy:patnácttisíckč Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitých věcí soubor A) pozemků parc.č.248, parc.č.249, RD č.p.53 na parc.č.248, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 233 pro k.ú.lošov, činí zaokr ,- Kč Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitých věcí soubor B) pozemků ZPF parc.č.737, 738, 751, 1232, 1240, se všemi součástmi a příslušenstvím dle LV 233 pro k.ú.lošov, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.97 EX 1277/14, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 233 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 3xA4 5. Fotodokumentace 4xA4 6. Situace širších vztahů 3xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č /14 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č /14. V Olomouci dne ing. Ladislav Čech