ZNALECKÝ POSUDEK. č / 14

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 14 o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitých věcí RD č.p.78 na pozemku st.parc.č.102/1, pozemků st.parc.č.102/1, parc.č.491/2, parc.č.491/3, obec Kmetiněves, kat. ú. Kmetiněves, okres Kladno, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky včetně věcí movitých dle LV 294 se všemi právy, věcnými břemeny a závadami s nemovitostmi spojenými vše dle Usnesení č.j.164 EX 3262/13 aktualizace ZP č /11. Objednatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc, Dvořákova 32, Olomouc Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny pro účely exekučního příkazu č.j.164 EX 3262/13, vydal soudní exekutor Mgr.Jan Svoboda, Exekutorský úřad Olomouc Posudek vypracoval: ing. Ladislav Čech, znalec, Olomouc, Pod Letištěm 29, tel Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Oceňovací vyhl.č. 3/2008 Sb., ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb. a vyhl.č.364/2010 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku VUT ÚSI Brno - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Olomouci dne

2 2 Tento znalecký posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení. 1. NÁLEZ 1.1. Podklady pro vypracování posudku. Sb Usnesení soudního exekutora Mgr.Jana Svobody č.j.164 EX 3262/13, o ustanovení znalce Výpis z katastru nemovitostí LV 294, obec Kmetiněves, okres Kladno, kat.území Kmetiněves A: Vlastník: Černý Milan, Kmetiněves 78 podíl 1/2 B: Nemovitosti: st.parc.č.102/1 zast. plocha 423 m2, RD č.p.78 parc.č.491/2 157 m2 ost. plocha parc.č.491/3 68 m2 ostatní plocha B1: Jiná práva: bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: viz. LV Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření dne bez účasti povinného Vyhl.č.3/2008 Sb., vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl.č.460/2009 Sb., zák.č.151/1997 vyhl.č.364/2010 Sb Informace RK a webové stránky o tržních cenách nemovitostí v dané lokalitě Info OÚ Kmetiněves, info sousedé, ZP č / Literatura: prof. ing. Albert Bradáč : Teorie oceňování nemovitostí I, II, VUT ÚSI v Brně - Znalecký standard č.vii oceňování nemovitostí 1.2. Popis oceňovaného areálu Předmětem ocenění je samostatný RD č.p.78, postavený v okrajové západní části k.ú.kmetiněves. RD tvoří s níže popsaným příslušenstvím a pozemky funkční celek, příslušenství zajišťuje plnohodnotné užívání domu a proto jej posuzuji jako jeden soubor. Objekt napojen na elektr. síť NN, veř. vodovod, žumpu, možnost napojení na plynovod, příjezd po zpevněné komunikaci. 2. POSUDEK 2.1. Exekuční řád - 66 odst.5 ) Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu. ( 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých

3 3 zákonů / zákon o oceňování majetku / ) Základní pojmy 1. Obvyklá cena - ( tržní, obecná ) dle 2 odst.1) zák. č. 151/1997 Sb. - je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popř. obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění.přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit.osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. Věcná hodnota - ( časová cena ) je to reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. 3. Reprodukční cena - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou srovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 4. Administrativní cena - cena zjištěná dle cenového předpisu - v současné době vyhl.č.3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zák.č.151/1997 Sb. 5. Výnosová hodnota - uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti Metody tržního ocenění V současné době neexistuje žádný závazný předpis pro určení obvyklé ceny nemovitostí, v 2 zákona č.151/1997 Sb. je pouze definována obvyklá cena, znalec používá dále doporučenou metodiku ÚSI VUT Brno Metoda věcné hodnoty ( nákladová, substanční ) Cn Metoda vychází z věcné hodnoty substance - pozemky, stavby. V ČR je tato metoda ocenění využita v platných oceňovacích vyhl. MF ČR pro stanovení administrativních cen.metoda založena na zjištění reprodukční ceny, snížená o přiměřené opotřebení Metoda výnosové hodnoty - Cv

4 4 Výnosová hodnota nemovitostí je součtem diskontovaných budoucích výnosů za jednotlivé roky.zjistí se u nemovitostí z dosaženého ( resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase ) dosažitelného ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz.do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, prům. roční opravy a údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojištění ap. Cv = Z / p x 100 % ( tzv. věčná renta ) Cv - výnosová hodnota Z - čistý zisk roční z nájmu nemovitostí p - míra kapitalizace v procentech Metoda porovnávací Metoda porovnávací je nejrozšířenější metoda používána v rozvinutých ekonomi - kách.tato metoda založena na srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známy Výpočet administrativní ceny nemovitostí Jedná se o ocenění nemovitostí dle vyhl.č.3/2008 Sb., ve znění pozdějších předpisů. S ohledem na pomocný charakter administrativní ceny používám v některých krocích ocenění odborným odhadem. Jedná se o aktualizaci ZP č /11, z těchto důvodů použito původní administr. ocenění dle vyhl.č.3/2008 Sb Rodinný dům č.p.78 - / 26a / Popis na Jedná se dle skutečného stavu o RD jednobytový 2+1 s příslušenstvím, RD nepodsklepený, jednopodlažní / 1.NP / se sedlovou střechou. Základy - základové pasy. Zdivo zděné cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha - sedlový krov. Krytina pálené tašky. Klempířské kce žlaby, oplechování, svody. Vnitřní omítky vápenné. Fasádní omítky vápenné. Vnější obklady ne. Vnitřní obklady keramické. Schody ne. Dveře hladké. Okna kastlová. Podlahy obyt.míst. - palubky, beton. Podlahy ostatních místností beton. Vytápění lokální TP. El.instalace světelná. Bleskosvod ne. Rozvod vody teplá i studená. Zdroj teplé vody el. bojler. Instalace plynu ne. Kanalizace odkanalizování WC, soc.zařízení. Vybavení kuchyně el. sporák. Vnitřní vybavení umývadlo. Záchod standardní. Ostatní ne.

5 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha : 1.NP = 25,30 x 6,70 = 169,51 m2 Výška podlaží: V1.NP = 2,70 m,vn = 0,30 m, Vh = 3,30 m Obestavěný prostor spodní stavby - OPs OPs = 0 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby - OPv OPv = 169,51 x 2,70 = 457,67 m3 Obestavěný prostor zastřešení - OPt OPt = 169,51 x ( 0,30 + 3,00/2 ) = 305,11 m3 Obestavěný prostor doplňkový - OPd OPd = 0 m3 Obestavěný prostor celkem - OP OP = OPs +OPv + OPt + OPd = 762,78 m Zjištění charakteru objektu Celý dům určen na bydlení - více než 1/2 podl. plochy na byty. Dům má 1 byt - max. dle vyhl. je 3 byty. Dům je nepodsklepen, má 1 nadzemní podlaží - vyhovuje jako RD. Dům svým staveb. uspořádáním odpovídá požadavkům na rod. bydlení. Výše citovaná porovnání dokazují že posuzovaný objekt splňuje podm. pro rod. dům dle vyhl.č.268/2006 Sb., o tech. požadavcích na stavbu.rd je dokončený, obestavěný prostor do m3 RD ocením tedy porovnávacím způsobem dle 26a Výpočet základní ceny upravené -ZCU CU = IPC x IT x IP x IV IPC = 4.717,- Kč/m3 - dle přílohy č.20a, Tab.č.1 pro Středočeský kraj, do 2 tis.ob. 3 IT = 1 + Ti = 1 0,75 = 0,250 index trhu dle příl.č.18a, Tab.č.1

6 6 i = 1 1.poptávka výrazně nižší nabídky T1 = -0,30 2.stavba na vlastním pozemku T2 = 0 3.vliv právních vztahů ex, podíl T3 = -0,45 12 Ti = -0,75 IP = 1 + Pi = 1 0,12 = 0,880 index polohy dle příl.č.18a, Tab.č.5 i = 1 1.obec bez významu P1 = 0 2.úřady OÚ P2 = 0 3.poloha v obci okraj P3 = -0,01 4.okolní zástavba bydlení P4 = 0 5.obchod zákl. sortiment P5 = -0,02 6.systém škol ne P6 = -0,03 7.dostupné zdravot. zařízení ne P7 = -0,03 8.dostupné MHD ne P8 = -0,03 9.obyvatelstvo bezproblémové P9 = 0 10.průměr.nabídka práce v okolí P10 = 0 11.změny v okolí ne P11 = 0 12.vlivy neuvedené bez vlivu P12 = 0 Pi = -0,12 12 IV = ( 1 + Vi ) x V13 = ( 1 0,08 ) x 0,20 x 0,6 = 0,110 i = 1 index vybavení dle příl.č.20a, Tab.č.2 1.druh stavby samostatný V1 = 0 2.obvodové stěny zděná V2 = 0 3.obvodové stěny tl.45 cm V3 = 0 4.podlažnost 1 V4 = 0 5.přípojky E, V, V5 = 0 6.vytápění lokální na TP V6 = -0,02 7.příslušenství RD podstandardní V7 = -0,02 8.ostatní vybavení RD ne V8 = -0,02 9.venkovní úpravy podstandardní V9 = -0,02 10.vedlejší stavby ne V10 = 0 11.pozemky ve f. celku nad 300 m2 V11 = 0 12.kriterium další ne V12 = 0 Vi = -0,08 13.stavebně-techn.stav - stavba ve špatném stavu, V13 = 0,20 typ C stáří nad 80 roků s = 0,6 ZCU = x 0,250 x 0,880 x 0,110 = 114,15 Kč/m3

7 Výpočet ceny obestavěný prostor OP /m3/ ZCU /Kč/m3/ cena celkem /Kč/ 762,78 114, Cena rod. domu č.p ,- Kč ( cena RD zahrnuje i cenu příslušenství a vedlejších staveb do 25 m2 vodovodní přípojka, žumpa, ploty, plot. vrátka, zp. plochy ) Pozemky / 28 / Popis st.parc.č.102/1 423 m2 zast. plocha parc.č.491/2 157 ost. pl. Parc.č.491/3 68 m2 ost. plocha Určení ZCU ZC = Cp x 1,00 zákl. cena staveb. pozemku dle 28 odst.1) písm.k) Cp = 35 + ( a 1000 ) x 0, = 35,- Kč/m2 = ZC a = počet obyvatel obec Kmetiněves je 263 ale amin = úprava ZC dle příl.č.21: pol.č výhodná poloha v obci - 40% kvp = ( )/100 = 0,60 kú = ( )/100 = 1,0 ki = 2,169 koef. změn cen staveb dle příl.č.38 kp = 1,297 koef. prodejnosti dle příl.č.39 / 1,854x0,70 dle 44 / kz = 0,40 koef. zahrady a ost. plochy dle 28 odst.5) ZCU1 = ZC x kvp x kú x ki x kp = 35 x 0,60 x 1,0 x 2,169 x 1,297 = 59,07 Kč/m2 ZCU2 = ZCU1 x kz = 23,63 Kč/m Cena pozemků výměra / m2 / ZCU / Kč/m2 / cena / Kč /

8 , , , Pozemky celkem ,- Kč 2.4. Rekapitulace administrativních cen rodinný dům č.p.78 pozemky cena nemovitostí celkem ,- Kč ,- Kč ,- Kč Administrativní cena podílu 1/2 nemovitostí zaokr ,- Kč 2.5. Cena porovnávací - Cp Určení porovnávací ceny je založeno na váženém porovnání oceňované nemovitosti se sjednanými či inzerovanými cenami obdobných konkrétních srovnávacích nemovitostí dle metodiky VUT ÚSI. Srovnávací objekt SO1: RD Kmetiněves č.p.78 jedná se o oceňovaný RD, který nebyl vydražen ani ve 2.kole dne za vyvolávací cenu ,- Kč, zdroj Exekut. úřad Olomouc Legenda: CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cp = COprům Cp CO - cena srovnávacího objektu požadovaná resp. zaplacená v tis.kč - koef. redukce na reálnou cenu srovnávacího objektu - cena srovnávacího objektu po redukci zreálněná cena tis.kč - koef. úpravy na polohu objektu - koef. úpravy na velikost objektu - koef. úpravy na inž. sítě, příjezd - koef. úpravy na celkový stav - koef. úpravy na event. další vlastnosti.- další stavby, pozemky atd. - koef. úpravy dle odborné úvahy znalce exekuční řízení - koef. celkový KC = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 - cena porovnávací v tis. Kč - cena oceňovaného objektu odvozená z ceny srovnávacího objektu CO = CS / KC

9 9 U oceňovaného objektu se uvažují všechny koeficienty rovny 1,00, u srovnávacích objektů se volí u lepšího stavu koef. větší než 1,00, u horšího stavu se volí koef. menší než 1,00. COprům - cena oceňovaného objektu průměrná Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku: SO CSp Kr CS K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC CO ,5 0, ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Cp = COprům Porovnávací hodnota podílu 1/2 nemovitostí zaokr ,- Kč ,- Kč 2.6. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí brutto Při stanovení obvyklé ceny předmětných nemovitostí byly zohledněny všechny vypočítané hodnoty a ceny viz. výše s posouzením jejich vypovídacích hodnot. Jako rozhodující hodnota je posuzována porovnávací hodnota, která jediná splňuje definici obvyklé ceny dle 2 zákona č.151/1997 Sb. způsob ocenění celkem / Kč / administrativní cena podílu 1/ ,- porovnávací hodnota podílu 1/ ,- Obvyklá cena podílu 1/2 brutto , Hodnota závad spojených s nemovitostmi K datu ocenění neváznou na nemovitostech žádné závady. Hodnota závad spojených s nemovitostmi - 0,- Kč 2.8. Hodnota věcných břemen Ke dni ocenění nevázne na oceňovaných nemovitostech věcné břemeno. Hodnota věcných břemen zaokr. - 0,- Kč 2.9. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi

10 1 Ke dni ocenění nebyly zjištěny výhody - práva spojená s oceňovanými nemovitostmi. Hodnota výhod - práv spojených s nemovitostmi + 0,- Kč Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí Obvyklá cena podílu 1/2 brutto ,- Hodnota závad - 0,- Hodnota věcných břemen - - 0,- Hodnota výhod práv + 0,- Výsledná obvyklá cena podílu 1/2 nemovitostí ,- Kč slovy:dvacetdvatisíckorunčeských Obvyklá cena podílu 1/2 nemovitých věcí pozemků st.parc.č.102/1, parc.č.491/2, parc.č.491/3, RD č.p.78 na st.parc.č.102/1, se všemi součástmi, příslušenstvím a pozemky dle LV 294 pro k.ú.kmetiněves, činí zaokr ,- Kč Přílohy: 1.Usnesení č.j.164 EX 3262/13, o ustanovení znalce - 1xA4 2. Výpis z KN, LV 294, k.ú.kmetiněves 1xA4 3. Kopie katastrální mapy 1xA4 4. Situace širších vztahů 2xA4 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.3642 / 95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č / 14 znal. deníku.znalečné účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č / 14.

11 1 V Olomouci dne ing. Ladislav Čech