ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 Předmět ocenění: Pozemky p.č. 486, 487 a 488 zapsané na LV 132 a pozemek p.č. 494/3 zapsaný na LV 130, se všemi součástmi a příslušenstvím vše v k.ú. Velenice u Zákup, obec Velenice, okres Česká Lípa, kraj Liberecký Adresa nemovitosti: mezi č.ev. 14 a č.ev Velenice Účel ocenění: Objednatel: Stanovení tržní hodnoty (ceny obvyklé) pro potřeby exekučního řízení spis. zn.: 124 EX 9318/14 JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., soudní exekutor Exekutorský úřad Litoměřice Masarykova 679/ Litoměřice IČ: DIČ: CZ Datum místního šetření: Ocenění provedeno ke dni: Tržní hodnota (obvyklá cena) nemovitých věcí ke dni ocenění: Kč Ocenění vypracoval: Ing. František Kovač Horní Libchava Horní Libchava tel.: f.kovac@seznam.cz ID dat. schr.: h422e3e V Horní Libchavě dne: Ocenění obsahuje 24 stran (včetně titulního listu a 11 stran příloh). Objednateli se předávají písemná vyhotovení č. 1 a 2 a elektronické vyhotovení č. 3, které též zůstává v archivu znalce spolu s písemným vyhotovením č. 4. Strana 1 (celkem 24)

2 OBSAH POSUDKU: A) ÚVOD Znalecký úkol Použitá metodika ocenění Omezující podmínky a předpoklady... 4 B) NÁLEZ Identifikace nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí místní šetření Podklady pro vypracování posudku Místopis Popis oceňovaných nemovitých věcí... 7 C) OCENĚNÍ Ocenění nemovitých věcí metodou porovnávací Stanovení tržní hodnoty práv a závad Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob Nemovitá kulturní památka D) ZÁVĚR ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY E) ZNALECKÁ DOLOŽKA F) SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí LV Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace Strana 2 (celkem 24)

3 A) ÚVOD 1. Znalecký úkol Na základě usnesení č.j.: 124 EX 9318/ soudního exekutora JUDr. Ondřeje Mareše, LL.M., se sídlem Exekutorského úřadu Litoměřice, Masarykova 679/33, Litoměřice, je úkolem znalce: Pro potřeby exekučního řízení ocenit nemovité věci a jejich příslušenství uvedené níže, včetně ceny jednotlivých práv a závad spojených s předmětnými nemovitostmi, přičemž oceněním má být stanovena cena obvyklá. Předmětem ocenění jsou tyto nemovité věci: Obvyklou cenou se ve smyslu 2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Strana 3 (celkem 24)

4 Tržní hodnota majetku podle aktuálního znění Mezinárodních oceňovacích standardů (IVS - International Valuation Standards), Evropských oceňovacích standardů (EVS European Valuation Standards) a Profesionálních standardů (RICS Royal Institution of Chartered Surveyers) je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, obezřetně a z vlastní vůle. Definice tržní hodnoty podle komunitárního práva (práva Evropské unie) uvádí že: Tržní hodnota má vyjadřovat cenu, za kterou by pozemky a budovy (stavby) mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta, zohledňující povahu majetku, je dosažitelná při jednáních o prodeji. Předpokládá se, že takto definovanou tržní hodnotu lze v současných podmínkách ČR považovat i za cenu obvyklou, jak je definována v 2 odst. 1 Zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění ke dni ocenění. 2. Použitá metodika ocenění Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje předpis. K dispozici je pouze odborná literatura a znalecké standardy. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích: 2.1. Metoda nákladového ohodnocení (věcná): stanoví se náklady na pořízení stavby v současné cenové úrovni snížené o opotřebení přiměřené stáří stavby, jejímu stavu a předpokládané další životnosti (časová cena vystihující reálný technický stav v čase ohodnocení). K ceně stavby se připočte cena pozemků Metoda výnosová (příjmová): vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti Metoda porovnávací: V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Závěrem provede odhadce odborný odhad obvyklé ceny na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Obvyklá cena je na základě výše uvedeného pro pozemky se všemi součástmi a příslušenstvím stanovena výhradně porovnávacím způsobem podle známých realizovaných a inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikuje se na oceňované nemovité věci. 3. Omezující podmínky a předpoklady 3.1. Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel posudku proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitým věcem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti ne- Strana 4 (celkem 24)

5 příznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické ani hydrogeologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování Znalecký posudek nemovitých věcí je zpracován podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá Zpracovatel si vyhrazuje právo na vyhotovení dodatku k tomuto posudku, pokud dodatečně vyjdou najevo skutečnosti, mající vliv na ocenění a které zpracovatel nemohl v době ocenění zjistit. To se týká především případů, kdy nebyla znalci umožněna prohlídka a zaměření nemovitých věcí. Na těchto zásadách je vypracováno toto ocenění. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná k datu ocenění uvedeném na titulní straně. Strana 5 (celkem 24)

6 B) NÁLEZ Název: 1. Identifikace nemovitých věcí Pozemek sestávající z parcel p.č. 486, 487, 488 a 494/3 v k.ú. Velenice u Zákup Pozemky: p.č. 486 zastavěná plocha a nádvoří / zbořeniště o výměře 118 m 2 Stavby: p.č. 487 trvalý travní porost o výměře 300 m 2 p.č. 488 zastavěná plocha a nádvoří / zbořeniště o výměře 129 m 2 nejsou Ostatní součásti a příslušenství: oplocení, trvalé porosty Vlastník: Vörös Josef, č.p. 77, Velenice List vlastnictví: 132 Pozemky: p.č. 494/3 trvalý travní porost o výměře 757 m 2 Stavby: nejsou Ostatní součásti a příslušenství: oplocení, trvalé porosty Vlastník: SJM Vörös Josef, č.p. 77, Velenice, a Vörösová Marta, č.p. 158, Zahrádky List vlastnictví: 130 Adresa nemovitosti: mezi č.ev. 14 a č. ev. 24, Velenice Katastrální území: Velenice u Zákup (777773) Kraj: Liberecký Okres: Česká Lípa (CZ0511) Obec: Velenice ( ) Počet obyvatel: 181 (Lexikon měst a obcí, stav k ) 2. Prohlídka nemovitých věcí místní šetření Místní šetření jsem uskutečnil bez přítomnosti povinného dne v 16:45 až 17:00 hod. Provedl jsem prohlídku a pořídil fotodokumentaci nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku 3.1. Podklady poskytnuté objednatelem posudku Usnesení Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.: 124 EX 9318/ ze dne o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, doručené znalci dne prostřednictvím datové schránky Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.: 124 EX 9318/14-16 ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Litoměřice č.j.: 124 EX 9318/14-18 ze dne Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, ze dne , k.ú. Velenice u Zákup, LV Výpis z katastru nemovitostí (viz příloha) Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, katastrální pracoviště Česká Lípa, ze dne , k.ú. Velenice u Zákup, LV Podklady opatřené znalcem Kopie katastrální mapy (viz titulní list a příloha) - jsou použity kopie katastrálních map z veřejného portálu Nahlížení do KN prokazující stav k datu Fotodokumentace ze dne (viz příloha) Porovnávací databáze cen nemovitostí - archiv znalce Strana 6 (celkem 24)

7 Informace z internetu především: Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění - Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. - Cvičení z oceňování nemovitostí, díl I, oceňování na tržních principech, Ing. Petr Ort, Ph.D., 2008, Bankovní institut vysoká škola, a.s. - Standard pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou v České republice 1 ON VŠE a S1A ON-1 IOM-VŠE, VŠE Praha 4. Místopis Obec Velenice leží v okrese Česká Lípa mezi obcemi Zákupy, Cvikov a Brniště. Její nadmořská výška je 270 až 330 m n.m. Leží v údolí potoka Svitávka při silnici III/26836 Zákupy Svitava. K měla 181 obyvatel. Vzhledem ke stáří a významnosti stavebních objektů ve Velenicích byla stanovena památková ochrana, jak pro samostatné a hodnotné stavební objekty a jejich části, tak památková zóna ucelených částí obce. 5. Popis oceňovaných nemovitých věcí Oceňovaný pozemek tvoří funkční celek skládající se ze tří pozemkových parcel o celkové výměře m 2. Leží na pravém břehu Svitávky u místní asfaltové komunikace, z níž je přístupný a lze jej napojit na elektřinu. Vzhledem k jeho poloze v údolní nivě Svitávky je jeho část (západní část p.č. 494/3) zamokřená. Leží v území s vyšším stupněm povodňového rizika. Má lichoběžníkovitý tvar a je rovinný. Je částečně zarostlý náletovými dřevinami a na p.č. 486 jsou zbytky základů bývalé stavby. Nachází se v památkově chráněném území. Využití podle územního plánu je plochy smíšené obytné venkovské. Strana 7 (celkem 24)

8 C) OCENĚNÍ 1. Ocenění nemovitých věcí, jejich součástí a příslušenství metodou porovnávací: Poznámka: Základní údaje o porovnávaných nemovitých věcech uvedené v řádku s jejich adresou a ve sloupci Porovnávané nemovité věci nemusí vždy souhlasit s údaji uvedenými v popisu, který je převzat z inzerce. Pokud lze nemovité věci identifikovat, tyto údaje prověřuji a uvádím do souladu s údaji zapsanými na LV. Dále koriguji i údaje, které zjevně neodpovídají skutečnosti. POROVNÁNÍ Č. 1 Plocha pozemku Požadovaná / kupní cena Jednotková cena Kč/m 2 Lokalita m 2 Kč Vypočtená Upravená Česká Lípa - Heřmaničky Popis Foto Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: slunný stavební pozemek v Heřmaničkách u Dobranova. Na hranici pozemku je elektřina. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Šťastné bydlení, Paní Zdislavy 304/15, Česká Lípa Zdroj: ID: , datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňované nemovité věci Porovnávané nemovité věci Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,9 Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví, SJM absolutní vlastnictví existence věcných břemen nejsou nezjištěno využití (podle územního plánu) smíšené obytné venkovské smíšené obytné venkovské (hospodářské) jiná právní omezení a závazky - památkově chráněné území, exekuce 0,8 nezjištěna Technické parametry lokalita - malá obec bez OV 0,8 malá obec bez OV (součást České Lípy) velikost pozemku m 2 1, m 2 tvar pozemku pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) svažitost rovinný rovinný dopravní dostupnost / parkování asf. MK / omezené asf. MK / omezené dostupnost IS E E jiná technická korekce riziko povodně 0,9 - pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) POROVNÁNÍ Č. 2 Plocha pozemku Požadovaná / kupní cena Jednotková cena Kč/m 2 Lokalita m 2 Kč Vypočtená Upravená Česká Lípa - Dobranov Popis Foto Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: stavební pozemek na okraji obce Dobranov ( směr Bukovany). Pozemek se skládá ze dvou pozemků o celkové výměře 2011 m2. Příjezd a přístup na pozemek je z veřejné komunikace. Voda a elektřina 10 m od hranice pozemku. V územním plánu města Česká Lípa je pozemek schválen ke stavbě RD. Pozemek je obdélníkového tvaru ( šířka cca 30 m). V obci je školka, pošta, obchod. Výborná dostupnost do České Lípy prostřednictvím MHD. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře AAA Byty.cz a.s. - Ing. Jaroslav Kučera, Zahrádky 11, Zahrádky Zdroj: ID: , datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňované nemovité věci Porovnávané nemovité věci Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,9 Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví, SJM absolutní vlastnictví existence věcných břemen nejsou nezjištěno využití (podle územního plánu) smíšené obytné venkovské smíšené obytné venkovské (hospodářské) jiná právní omezení a závazky - památkově chráněné území, exekuce 0,8 nezjištěna Technické parametry lokalita - malá obec bez OV 0,8 větší obec (součást České Lípy) velikost pozemku m 2 1, m 2 tvar pozemku pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) svažitost + rovinný 1,03 mírně svažitý dopravní dostupnost / parkování asf. MK / omezené asf. MK / omezené dostupnost IS - E 0,9 E, V jiná technická korekce - riziko povodně 0,9 - pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) Strana 8 (celkem 24)

9 POROVNÁNÍ Č. 3 Plocha pozemku Požadovaná / kupní cena Jednotková cena Kč/m 2 Lokalita m 2 Kč Vypočtená Upravená Bohatice p.č. 124/5, 124/6, 125/3 a 125/ Popis Foto Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: stavební pozemek o výměře 1696 m2, který se nachází v klidné části obce Bohatice (Zákupy). Pozemek má vlastní vrtanou studnu, kůlnu pro nářadí a na jeho hranici jsou přivedeny inženýrské sítě. Tento pozemek je již z části oplocen a v územním plánu určen ke stavbě rodinného domu či chalupy. Stav terénu je pro výstavbu domu připraven. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha Zdroj: ID:543014, datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňované nemovité věci Porovnávané nemovité věci Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,9 Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví, SJM absolutní vlastnictví existence věcných břemen nejsou nejsou využití (podle územního plánu) smíšené obytné venkovské smíšené obytné venkovské jiná právní omezení a závazky - památkově chráněné území, exekuce 0,8 nezjištěna Technické parametry lokalita - malá obec bez OV 0,9 malá obec velikost pozemku m 2 1, m 2 tvar pozemku pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) svažitost + rovinný 1,1 svažitý dopravní dostupnost / parkování + asf. MK / omezené 1,03 štěrková MK/ omezené dostupnost IS - E 0,9 E, V, studna jiná technická korekce - riziko povodně 0,9 - pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) POROVNÁNÍ Č. 4 Plocha pozemku Požadovaná / kupní cena Jednotková cena Kč/m 2 Lokalita m 2 Kč Vypočtená Upravená Svojkov p.č. 739/ Popis Foto Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: středně velký mírně svažitý pozemek na oblíbeném Svojkově - s nádhernými výhledy do krajiny a s celodenním osluněním. K prodávané stavební parcele o výměře 1501 m2 se odprodává i podíl na pozemku - obslužné komunikaci. Lokalita je zanesena do územního plánu obce jako plocha pro výstavbu rodinného domu vesnického typu. Na pozemku je přípojka el. proudu, voda a plyn mohou být přivedeny v rámci společné akce 5-6 vlastníků parcel, nebo individuálně. Voda může být též řešena vlastní studnou. Příjemným bonusem je nově vyasfaltovaná "zkratka" od Bukovan, čímž se vzdálenost mezi lokalitou a Českou Lípou zkrátila téměř o 5 km na přijatelných 7 km. Obec Svojkov je uznávaným rekreačním místem i místem ke spokojenému trvalému bydlení poblíž Č. Lípy, Sloupu v Čechách či Zákup. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře Hypocentrum Modré pyramidy, Velká Hradební 3385/9, Ústí nad Labem Zdroj: ID:106827, datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňované nemovité věci Porovnávané nemovité věci Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,9 Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví, SJM absolutní vlastnictví existence věcných břemen nejsou ano využití (podle územního plánu) smíšené obytné venkovské smíšené obytné venkovské jiná právní omezení a závazky - památkově chráněné území, exekuce 0,8 nezjištěna Technické parametry lokalita - malá obec bez OV 0,85 malá obec - atraktivní velikost pozemku m m 2 tvar pozemku pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) výstavbu RD) pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující svažitost + rovinný 1,03 mírně svažitý dopravní dostupnost / parkování asf. MK / omezené nezp. cesta v podílovém vlastnictví / omezené dostupnost IS E E jiná technická korekce - riziko povodně 0,9 - Strana 9 (celkem 24)

10 POROVNÁNÍ Č. 5 Plocha pozemku Požadovaná / kupní cena Jednotková cena Kč/m 2 Lokalita m 2 Kč Vypočtená Upravená Česká Lípa Vlčí Důl Popis Foto Ke dni ocenění je nabízen k prodeji: Pozemek o rozloze 1628 m², který se nachází v obci Vlčí Důl. Klidné místo s krásným výhledem do okolí cca 8 km/ 5 minut jízdy autem do České Lípy, je zavedeno i autobusové spojení. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. K pozemku vede přístupová cesta. Nemovitost je nabízena prostřednictvím realitní kanceláře M&M reality holding, a.s., Krakovská 1675/2, Praha Zdroj: datum vložení neudán, aktualizace Korekce jednotkové ceny parametry porovnávaných a oceňovaných nemovitých věcí ovlivňující jednotkovou cenu Parametr: Oceňované nemovité věci Porovnávané nemovité věci Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,9 Právní údaje vlastnická práva absolutní vlastnictví, SJM absolutní vlastnictví existence věcných břemen nejsou ano využití (podle územního plánu) smíšené obytné venkovské BV bydlení venkovské (RD, BD 1-2 NP) jiná právní omezení a závazky - památkově chráněné území, exekuce 0,8 nejsou Technické parametry lokalita - malá obec bez OV 0,8 malá obec (součást České Lípy) velikost pozemku m 2 1, m 2 tvar pozemku pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) svažitost + rovinný 1,03 mírně svažitý dopravní dostupnost / parkování asf. MK / omezené asf. MK / omezené dostupnost IS - E 0,9 E, V jiná technická korekce - riziko povodně 0,9 - pravidelný (resp. nepravidelný tvar neomezující výstavbu RD) Rekapitulace porovnávaných nemovitých věcí POROVNÁNÍ Č. Plocha pozemku m 2 Požadovaná cena (redukovaná druhem transakce nabídka/prodej) Jednotková cena Kč/m 2 Lokalita Kč Vypočtená Upravená 1 Česká Lípa - Heřmaničky Česká Lípa - Dobranov Bohatice p.č. 124/5, 124/6, 125/3 a 125/ Svojkov p.č. 739/ Česká Lípa Vlčí Důl Po posouzení výše uvedených porovnávaných OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI nemovitých věcí volím porovnávací hodnotu ve výši 220 Porovnávací hodnota Pozemek p.č. 486, 487, 488 a 494/3 Plocha pozemku m 2 Jednotková cena 220 Kč/m 2 POROVNÁVACÍ HODNOTA Kč POROVNÁVACÍ HODNOTA - ZAOKROUHLENO Kč Strana 10 (celkem 24)

11 2. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) práv a závad s nemovitými věcmi spojených 2.1. Práva odpovídající věcnému břemeni Na LV nejsou zapsána práva odpovídající věcnému břemeni. Hodnota závad z věcných břemen:... 0,- Kč 2.2. Výměnek Na LV nejsou zapsána reálná břemena výměnku ani nebyla znalci doložena žádná smlouva o výměnku. Hodnota závad odpovídajících výměnku:... 0,- Kč 2.3. Nájemní či pachtovní právo Na LV není zapsáno pachtovní právo. Znalci nebyla doložena žádná nájemní ani pachtovní smlouva. Hodnota závad odpovídajících nájemnímu či pachtovnímu právu:... 0,- Kč 2.4. Předkupní právo Na LV není zapsáno věcné předkupní právo Hodnota závad z titulu předkupního práva:... 0,- Kč 2.5. Zástavní právo smluvní Na LV není zapsáno zástavní právo smluvní. Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního:... 0,- Kč 2.6. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Na LV není zapsáno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Hodnota závad z titulu zástavního práva smluvního:... 0,- Kč 2.7. Exekuční řízení. Na LV je zapsáno zástavní právo exekutorské, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a zahájeny exekuce. Exekuční řízení se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad. Hodnota závad z titulu exekučního řízení:... 0,- Kč 3. Vyjádření znalce k výhodám oprávněných osob z výše uvedených práv Protože nebyla zjištěna žádná práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, neplynou tudíž z výše uvedených práv žádným oprávněným osobám žádné výhody. 4. Nemovitá kulturní památka Oceňované nemovité věci ani jejich kterékoliv části nejsou kulturní památkou ve smyslu ustanovení 13 zákona č. 20/1987 Sb. o státní památkové péči. Strana 11 (celkem 24)

12 D) ZÁVĚR ODBORNÝ ODHAD OBVYKLÉ CENY 1. Vyhodnocení vlivů na obvyklou cenu Oceňovaný pozemek je vzhledem k velikosti a k jeho určení územním plánem k zastavění rodinným či rekreačním domem, dobře obchodovatelný. Obchodovatelnost je snížena nedostupností vodovodu a kanalizace a umístěním v údolní nivě potoka a v památkově chráněném území. Tyto vlivy se nepříznivě promítají do ceny pozemku a při indikaci obvyklé ceny byly zohledněny. 2. Vyhodnocení rizik nemovitých věcí (+/-) + je zapsán na LV (č. 130 a 132), údaje v nich souhlasí se skutečným stavem + právní vztahy nejsou dotčeny změnou + po právní stránce je zajištěn bezproblémový přístup + z územního plánu nevyplývají žádná omezení vztahující se k současnému využití + pozemek je územním plánem určen k využití jako plocha smíšená obytná venkovská + lze napojit na elektřinu - není možnost napojení na vodovod ani kanalizaci - nachází se v území s rizikem povodně - jsou vydány exekuční příkazy k prodeji, zahájeny exekuce 3. Stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) nemovitých věcí jako celku Na základě skutečností uvedených v posudku indikuji tržní hodnotu (obvyklou cenu) nemovitých věcí: Pozemku sestávajícího z parcel p.č. 486, 487, 488 a 494/3 v k.ú. Velenice u Zákup Pozemky: p.č. 486 zastavěná plocha a nádvoří / zbořeniště o výměře 118 m 2 p.č. 487 trvalý travní porost o výměře 300 m 2 p.č. 488 zastavěná plocha a nádvoří / zbořeniště o výměře 129 m 2 zapsané na LV 132 p.č. 494/3 trvalý travní porost o výměře 757 m 2 zapsaný na LV 130 Ostatní součásti a příslušenství: oplocení, trvalé porosty v k.ú. Velenice u Zákup, obec Velenice, okres Česká Lípa, kraj Liberecký se započtením hodnoty práv a závad ke dni ve výši: ,- Kč Slovy: Dvěstědevadesáttisíc korun českých V Horní Libchavě dne Ing. František Kovač Horní Libchava Horní Libchava telefon: f.kovac@seznam.cz ID dat. schr.: h422e3e Strana 12 (celkem 24)

13 E) ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem Spr 4115/89 ze dne pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - zvl. spec. nemovitostí. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č F) PŘÍLOHY počet stran A4 v příloze 1. Výpis z katastru nemovitostí LV Výpis z katastru nemovitostí LV Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace... 2 Strana 13 (celkem 24)

14 1. Výpis z katastru nemovitostí LV 130 ze dne Strana 14 (celkem 24)

15 Strana 15 (celkem 24)

16 Strana 16 (celkem 24)

17 2. Výpis z katastru nemovitostí LV 132 ze dne Strana 17 (celkem 24)

18 Strana 18 (celkem 24)

19 Strana 19 (celkem 24)

20 3. Snímek katastrální mapy Posudek č /2017 stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. 486, 487, 488 a 494/3 v k.ú. Velenice u Zákup Strana 20 (celkem 24)

21 4. Mapa oblasti zdroj: Posudek č /2017 stanovení tržní hodnoty pozemků p.č. 486, 487, 488 a 494/3 v k.ú. Velenice u Zákup širší vztahy poloha nemovitosti v okrese širší vztahy poloha nemovitosti v obci Strana 21 (celkem 24)

22 letecká poloha nemovitosti v části obce letecká poloha nemovitosti v ulici Strana 22 (celkem 24)

23 5. Fotodokumentace pořízená znalcem dne Strana 23 (celkem 24)

24 Strana 24 (celkem 24)