Znalecký posudek. č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: Mgr. Martina Kaplánková Divadelní 1604/ Jihlava Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemku včetně jeho součástí a příslušenství pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu, a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. st. 170, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 142, obec Lovčice, kat. území Lovčice u Nového Bydžova, okres Hradec Králové, pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc. č. st. 170, rodinný dům č. p. 142 Adresa: Lovčice č. p. 142 Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Katastrální území: Lovčice u Nového Bydžova Obec: Lovčice 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti pana Jaroslava Špačka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne panem Jaroslavem Špačkem - Odhad č. 104/09/06 odhad obvyklé ceny pro účel úvěrového řízení, zpracovaný Jiřím Formánkem dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/ke dni ocenění: Špaček Jaroslav, č. p. 142, Lovčice Nemovitosti: - pozemek parc. č. st. 170, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 579 m2, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 142, zapsáno na LV 842, obec Lovčice, kat. území Lovčice u Nového Bydžova, okres Hradec Králové. 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 170 a rodinný dům č. p. 142 v ulici Lovčice, obec Lovčice, kat. území Lovčice u Nového Bydžova, okres Hradec Králové. Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží: 1 + půda Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: cca 1930 Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Vybavení rodinného domu: Rozsah rekonstrukce RD: Dispozice rodinného domu: Popis místností podle podlaží: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: neizolované obvodové zdivo převážně kamenné, dozdívky a vnitřní příčky zděné cihelné cm dřevěné trámové s podbitím rákosem sedlová pálená taška běžné nezateplené, místy chybí původní vápenné opravované, nové štukové dřevěná okna, ocelové zárubně, dřevěné dveře, vstupní dveře plastové; sprchový kout, splachovací toaleta, keramická umyvadla; kuchyňská linka bez vest. spotřebičů 1976: koupelna, WC po roce 2006: koupelna, WC, plynové ÚT, rozvody, omítky, repasování oken 3+1 pokoj 15,4 m2, kuchyň 18,2 m2, chodba 6,5 m2, koupelna 4,5 m2, pokoj 16,3 m2, pokoj 14,4 rozvod elektřiny, napojení na obecní kanalizaci, vlastní studna s čističkou, veřejný vodovod a plynovod na hranici pozemku lokální na tuhá paliva není v obytných místnostech koberce nebo PVC nebo dřevěná, v koupelně a WC keramická dlažba, v kuchyni PVC, v chodbě keramická dlažba 3

4 Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu: podstandardní rodinný dům s nutností provedení rozsáhlejších stavebních úprav původní kamenné zdivo bez izolací, v rohu přilehlém komunikaci významná statická prasklina; krovy a střecha ve zhoršeném stavu, zatéká, špatné komíny; 1 roh zdi vlhký (zřejmě špatný odvod ze střechy sousedního domu); omítky zašlé, výrazně popraskané, venkovní místy chybí; zašlé podlahy; odstraněné ústřední vytápění; původní rozvody elektro Popis pozemků: Tvar, sklon: pravidelný, rovina Zahrada: Vedlejší stavby: Venkovní úpravy, příslušenství: Přístupová cesta k pozemku: převážně neudržovaná, trvalé porosty okrasného charakteru v ploše cca 20 m2 sklad: navazuje přímo na stavbu domu, nové omítky, betonová podlaha, dřevěné dveře a okna stodola s garáží: smíšená zděná a dřevěná konstrukce, sedlová střecha se starší taškovou krytinou, kovová vrata, bez oken kůlna: zděná, úložná na dřevo, pultová střecha s taškovou krytinou, ve zhoršeném stavu zpevněné plochy dvora dřevěný plot na podezdívce, kovová brána a branka s dřevěnou výplní studna: původní kopaná, hl. 9 m, el. čerpadlo přístup bezproblémový po obecní cestě Popis okolí: Občanská vybavenost: OÚ, MŠ, ZŠ, 2x obchod, pošta Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: hlučná lokalita bezprostřední blízkost frekventované silnice, zeleň v docházkové vzdálenosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav dobrá dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 200 m), dobré parkovací možnosti na pozemku se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, avšak zvýšená kriminalita v okolí Věcná břemena: Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: bez věcných břemen sousední nemovitost ve zhoršeném stavu rozpadající se zdivo, padající trámy suť dopadá na oceňovaný pozemek RD: zastavěná plocha 16,2 * 6,6 m, v. 3,0 + 3,5 m sklad: zastavěná plocha 3,45 * 6,15 m, v. 3,0 + 3,5 m stodola s garáží: zastavěná plocha 11,7 * 4,5 m, v. 2,6 + 3,5 m kůlna: zastavěná plocha 4,0 * 4,5 m, v. 2,3 m 4

5 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1.1. Pozemky vč. součástí a příslušenství II. Ocenění srovnávací metodou 1.1. Pozemky vč. součástí a příslušenství 5

6 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 535,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 5 6

7 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - frekventovaná komunikace v bezprostřední blízkosti, stav sousedící nemovitosti I -0,15 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,808 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 IV 0,00 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7

8 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,808 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,808 = 0,808 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,28 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 432, ,12 Stavební pozemek - celkem 579, ,12 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 86 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 526,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 16,2 * 6,6 = 106,92 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 106,92 m 2 2,60 m Obestavěný prostor 1. NP: (16,2 * 6,6)*(2,60) = 277,99 m 3 zastřešení: (16,2 * 6,6)*(0,4)+(16,2 * 6,6)*(3,5)/2 = 229,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 507,87 m 3 8

9 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 106,92 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 106,92 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a III 0,00 odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 86 let: s = 1-0,005 * 86 = 0,570 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,308 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,808 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 526,- Kč/m 3 * 0,308 = 470,01 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 507,87 m 3 * 470,01 Kč/m 3 * 1,000 * 0,808= ,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,81 Kč 9

10 Sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 3,45 * 6,15 = 21,22 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. Název plocha výška 1. NP 21,22 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (3,45 * 6,15)*(2,60) = 55,17 m 3 zastřešení (3,45 * 6,15)*(0,4)+(3,45 * 6,15)*(3,5)/2 = 45,62 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 55,17 m 3 zastřešení Z 45,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 100,79 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6, ,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30, ,46 13,98 3. Stropy S 19, ,00 19,30 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina S 6, ,00 6,90 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,90 7. Úprava povrchů S 4, ,00 4,90 10

11 8. Schodiště C 3, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 76,43 Koeficient vybavení K4: 0,7643 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,7643 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 595,86 Plná cena: 100,79 m 3 * 1 595,86 Kč/m 3 = ,73 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = ,01 Kč Koeficient pp * 0,808 Cena stavby CS = ,62 Kč Sklad - zjištěná cena = ,62 Kč Stodola s garáží Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 11,7 * 4,5 = 52,65 11

12 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1. NP 52,65 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (11,7 * 4,5)*(2,60) = 136,89 m 3 zastřešení (11,7 * 4,5)*(3,5)/2 = 92,14 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 136,89 m 3 zastřešení Z 92,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 229,03 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 6, ,46 2,85 2. Obvodové stěny P 30, ,46 13,98 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov S 10, ,00 10,80 5. Krytina S 6, ,00 6,90 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,90 7. Úprava povrchů P 4, ,46 2,25 8. Schodiště C 3, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna C 1, ,00 0, Podlahy S 6, ,00 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4,90 Součet upravených objemových podílů 53,48 Koeficient vybavení K4: 0,5348 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5348 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 116,66 Plná cena: 229,03 m 3 * 1 116,66 Kč/m 3 = ,64 Kč 12

13 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = ,30 Kč Koeficient pp * 0,808 Cena stavby CS = ,74 Kč Stodola s garáží - zjištěná cena = ,74 Kč Kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 4,0 * 4,5 = 18,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. Název plocha výška 1. NP 18,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (4,0 * 4,5)*(2,30) = 41,40 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 41,40 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 41,40 m 3 13

14 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Obvodové stěny P 31, ,46 14,63 3. Stropy C 19, ,00 0,00 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů P 6, ,46 2,81 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna C 1, ,00 0, Podlahy P 8, ,46 3, Elektroinstalace C 5, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 44,58 Koeficient vybavení K4: 0,4458 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,4458 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,0880 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 930,83 Plná cena: 41,40 m 3 * 930,83 Kč/m 3 = ,36 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CSN = 5 780,45 Kč Koeficient pp * 0,808 Cena stavby CS = 4 670,60 Kč Kůlna - zjištěná cena = 4 670,60 Kč 14

15 Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 9,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 4,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,3180 Upravená cena studny = ,46 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 86 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 14 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 86 / 100 = 86,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0, ,22Kč Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena čerpadel celkem = ,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): * 2,3180 = ,43 Kč opotřebení čerpadel 85,0 % * 0,150 = 2 998,56 Kč Upravená cena čerpadel ,56 Kč Nákladová cena stavby CSN = 9 949,78 Kč Koeficient pp * 0,808 Cena stavby CS = 8 039,42 Kč Studna - zjištěná cena = 8 039,42 Kč Cena staveb celkem = ,19 Kč 15

16 Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,12 Celková výměra pozemku m 2 579,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 20,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 8 645,60 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 734,88 Trvalé porosty - zjištěná cena = 734,88 Kč Cena porostů celkem = 734,88 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům ,81 Kč Sklad ,62 Kč Stodola s garáží ,74 Kč Kůlna 4 670,60 Kč Studna 8 039,42 Kč Trvalé porosty 734,88 Kč Stavby, porosty na pozemku - celkem ,07 Kč Pozemky - celkem ,12 Kč Pozemky vč. součástí a příslušenství - zjištěná cena = ,19 Kč II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Pro srovnání byly vybrány rodinné domy v obcích se srovnatelnou velikostí a občanskou vybaveností, v dosahu větších měst. Všechny srovnávané objekty jsou obdobné velikosti, s porovnatelnou vybaveností, s nutností rozsáhlejší rekonstrukce. Detailní popis srovnávaných nemovitostí je v příloze. 16

17 Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Rodinný dům, Lovčice, okr. Hradec Králové UP 75 m2 stavba k celkové rekonstrukci, špatná střecha, statické vady 579 m2 smíšená stavba, dispozice 3+1; elektro, studna, kanalizace, na hranici pozemku voda a plyn, vytápění lokální TP; neudržovaná zahrada; sklad, garáž, stodola, kůlna Vzorek č.1 Rodinný dům, Převýšov, okr. Hradec Králové UP 130 m2 vč. vedl. staveb nové rozvody, jinak k rekonstrukci 495 m2 cihlová stavba, dispozice 2+kk; elektro, voda, studna, septik, plyn; vytápění lokální plyn/tp; neudržovaná zahrada, vedlejší stavby Vzorek č.2 Rodinný dům, Nový Bydžov - Skochovice, okr. Hradec Králové UP 166 m2 vč. vedl. staveb k celkové rekonstrukci 338 m2 cihlová stavba, dispozice 3+kk; elektro, voda, kanalizace, plyn; vytápění lokální TP; neudržovaná zahrada, stodola, chlév Vzorek č.3 Rodinný dům, Chlumec nad Cidlinou - Lučice, okr. Hradec Králové UP 95 m2 udržovaný, novější podlahy, jinak k rekonstrukci 473 m2 cihlová stavba, dispozice 3+1; studna, vytápění lokální plynové; částečně udržovaná zahrada, vedlejší stavby (chlév, kolna) Cena Koef. požadovaná, redukce resp. na zaplacená pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - K2 - K3 - K1 x x č poloha velikost pozemek K-5 jiné K , , , , , ,05 1 0,95 1, , , ,05 1,05 1 1,3 1 1,05 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna vybavenost a dopravní dostupnost obce, okolí nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna podl. plocha objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemků K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vybavení K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněny přípojky, vytápění K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněny vedl. stavby, rozsah, stav, zahrada Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: V koeficientu K1 je kromě občanské vybavenosti zohledněna také lokace v klidných částech obce a okolí nemovitosti. Rozdíly ve výměrách nemovitostí a pozemků jsou zohledněny v koeficientech K2 a K3, stav a konstrukce domu, stav vedl. staveb, zahrady a způsob vytápění nemovitosti jsou zohledněny v koeficientech K4 až K6. Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti k datu zpracování posudku na částku ,- Kč. C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota ,19 Kč ,00 Kč 17

18 Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemku parc. č. st. 170, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 142, obec Lovčice, kat. území Lovčice u Nového Bydžova, okres Hradec Králové, v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace 18

19 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 19

20 2. Srovnávané nemovitostí 20

21 21

22 22

23 3. Fotodokumentace 23

24 24