Znalecký posudek. č /2016

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 Objednatel: Kancelář správců v.o.s. Čechyňská 419/14a Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 190 včetně součástí a příslušenství, obec Chotěboř, kat. území Chotěboř, okres Havlíčkův Brod, pro účely insolvenčního řízení. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu, a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 190, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 403 v ulici Riegrova, obec Chotěboř, kat. území Chotěboř, okres Havlíčkův Brod, pro účely insolvenčního řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc. č. 190 včetně součástí a příslušenství Adresa: Riegrova č. p. 403 Kraj: Vysočina Okres: Havlíčkův Brod Katastrální území: Chotěboř Obec: Chotěboř 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti pana Nejedlého (soused). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Výpis z KN ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne panem Nejedlým - Informace a údaje sdělené telefonicky p. Šidlákovou z odboru památkové péče Stavebního úřadu v Chotěboři 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/k datu ocenění: Šmídová Ivana, třída Soukenická 16, Olivětín, Broumov Nemovitosti: - pozemek parc. č. 190 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 219 m2, jehož součástí je rodinný dům č. p. 403 v ulici Riegrova, zapsán na LV 1884, obec Chotěboř, kat. území Chotěboř, okres Havlíčkův Brod. 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 190 a rodinný dům č. p. 403 v ulici Riegrova, obec Chotěboř, kat. území Chotěboř, okres Havlíčkův Brod. Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: samostatný rodinný dům Počet nadzemních podlaží: 1 + půda Počet podzemních podlaží: 0 Dům byl postaven v roce: Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Vnitřní omítky: Vybavení rodinného domu: Rozsah rekonstrukce RD: zač. 19. století kamenné bez izolací kamenná cm dřevěné trámové sedlová v části eternitová, v části plechová původní vápenné, místy chybí původní vápenné dřevěná okna, ocelové zárubně, dřevěné zárubně; klasická vana, splachovací toaleta; bez kuchyňské linky v domě byly před pár lety provedeny nové rozvody elektro, jsou však již opět poškozeny, místy odstraněny Dispozice rodinného domu: 3+kk Popis místností podle podlaží: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: 3x pokoj, z toho 1x s kuchyňským koutem, koupelna, chodba rozvod elektřiny, v místě možnost napojení na veřejný rozvod vody a na obecní kanalizaci, pravděpodobně i na plyn, provedení napojení nebylo zjištěno lokální na tuhá paliva není všude betonové nebo PVC podstandardní rodinný dům před celkovou rekonstrukcí 3

4 Vady rodinného domu: dům je ve výrazně zhoršeném stavu, delší dobu neobývaný a bez údržby; dům je vlhký, se statickými vadami, v části chybí omítky, jsou poškozené podlahy (místy se i propadají), rozbitá okna, vnitřní zařízení je odstraněno nebo poškozeno, omítky zašlé až poškozené, dům je neobyvatelný, je mírně pod úrovní chodníku Popis pozemku: Tvar, sklon: rovinatý, pravidelného obdélníkového tvaru Popis okolí: Věcná břemena: Zahrada: Vedlejší stavby: Venkovní úpravy: Přístupová cesta k pozemku: Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: zanedbaná, bez trvalých porostů nejsou pouze zbytky oplocení přístup bezproblémový po obecní cestě v okolí nemovitosti je dostupná kompletní občanská vybavenost hlučná lokalita - blízkost frekventované silnice, zeleň v bezprostřední blízkosti, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav omezená dostupnost hromadné dopravy, omezené parkovací možnosti se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita bez věcných břemen Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: dle sdělení odboru památkové péče SÚ Chotěboř je dům památkově chráněn (rejstříkové číslo památky 49828/6-6098, předměstský dům); stavbu proto není možné ani přes zhoršený stav zbourat, je přípustná pouze rekonstrukce se zachováním hmoty a materiálu, rozsah a způsob provedení rekonstrukce je omezený, na zvýšené náklady je však možné čerpat prostředky z dotačních programů nemovitost je zatížena nařízením exekuce, exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, zástavními právy; vzhledem k účelu znaleckého posudku nejsou tato omezení brána v úvahu zastavěná plocha 16,2*9,8 m, v. 2,4 + 3,0 m 4

5 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášek č. 199/2014 Sb., 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1.1. Pozemek vč. součástí a příslušenství II. Ocenění srovnávací metodou 1.1. Pozemek vč. součástí a příslušenství 5

6 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 780,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 535,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,950 i = 1 5 6

7 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - poloha u frekventované komunikace I -0,05 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 0,990 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0, Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 IV 0,00 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - kulturní památka I -0,10 7

8 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,900 * 0,990 = 0,846 6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,61 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 452, ,59 Stavební pozemek - celkem 219, ,59 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Kraj Vysočina, obec obyvatel Stáří stavby: 200 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 091,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 16,2*9,8 = 158,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 158,76 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1. NP: (16,2*9,8)*(2,40) = 381,02 m 3 zastřešení: (16,2*9,8)*(3,00)/2 = 238,14 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 619,16 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 158,76 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 158,76 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 8

9 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na IV 0,04 veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších II 0,00 staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 200 let: s = 1-0,005 * 200 = 0,000 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,600 = 0,192 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,950 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 091,- Kč/m 3 * 0,192 = 209,47 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 619,16 m 3 * 209,47 Kč/m 3 * 0,950 * 0,990= ,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,57 Kč Cena staveb celkem = ,57 Kč Pozemky - celkem ,59 Kč Pozemek vč. součástí a příslušenství - zjištěná cena = ,16 Kč 9

10 II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství Rodinný dům č. p. 403 se nachází na zajímavém místě v širším centru města Chotěboř, naproti zámeckému parku. Město má kompletní občanskou vybavenost a i přes vyšší frekvenci provozu na přilehlé komunikaci lze lokaci považovat za dobrou. Nevýhodou oceňované nemovitosti je především její špatný technický stav, včetně významné zemní vlhkosti a statických prasklin. Dům je navíc památkově chráněn, není tedy možná demolice objektu a i možnosti rekonstrukce domu jsou omezené je nutné zachovat hmotu domu, materiály, je omezena volba vnitřního vybavení, technických prvků (např. okna, podlahy atd.). Tento fakt nutně vede k vyšším nákladům na případnou rekonstrukci, které však mohou být do jisté míry kompenzovány možností čerpání příslušných dotací. Výsledný dům pak nebude sice odpovídat moderním standardům, pro omezený okruh kupujících však může být atraktivní svojí originalitou. Z výše uvedeného vyplývá, že k nemovitosti existuje pouze omezený okruh nemovitostí pro porovnání u nemovitostí ve srovnatelně špatném stavu se většinou jedná o standardní rodinné domy, které je možné bez omezení rekonstruovat nebo i zbourat. Rozdíl mezi oceňovanou nemovitostí a takovýmito porovnatelnými doby pak lze jen obtížně kvantifikovat, neboť mimo reálný rozdíl ve stavebních nákladech hraje významnou roli subjektivní vnímání charakteru nemovitosti. Pro alespoň hrubé porovnání byly vybrány 3 nemovitosti starší rodinné domy k celkové rekonstrukci nebo demolici: - rodinný dům v Chotěboři, části Bílek rodinný dům dispozice 4+kk, s možností půdní vestavby, přízemní, nepodsklepen, ZP 227 m2, pozemek 939 m2, zhoršený stav, vlhkost; oproti oceňované nemovitosti horší lokalita, ale vyšší výměra s možností standardní zahrady; nabídková cena Kč; - rodinný dům ve Ždírci nad Doubravou, části Nový Studenec delší dobu neobývaný, UP 60 m2, pozemek 302 m2, zhoršený stav; oproti oceňované nemovitosti horší lokalita; nabídková cena Kč; - rodinný dům v Dolní Krupé dům/chalupa dispozice 3+1, půdní prostor, UP 83 m2, pozemek 119 m2 (bez zahrady), obyvatelný, ale ve zhoršeném stavu; oproti oceňované nemovitosti horší lokalita, ale lepší stav; nabídková cena Kč. Dále byla zjišťována přibližná cena samotného pozemku vzhledem k umístění a výměře se nejedná o standardní stavební pozemek srovnatelný s novými parcelami. Byly nalezeny 2 alespoň částečně porovnatelné pozemky: - stavební pozemek v Chotěboři, část Bílek na pozemku torzo budovy procházející demolicí, výměra 286 m2, sítě na hranici pozemku; nabídková cena 332 Kč/m2; - stavební pozemek se starší stavbou stodoly v obci Vilémov, část Dálčice výměra 858 m2, sítě na hranici pozemku; nabídková cena 245 Kč/m2. Oproti oběma těmto pozemkům má oceňovaný pozemek výrazně lepší umístění. Detailní popisy srovnávaných nemovitostí jsou v příloze. Při zvážení výše uvedených porovnávaných nemovitostí lze odhadnout srovnávací hodnotu pozemku okolo Kč/m2, tj. cca Kč za celek, a srovnávací hodnotu pozemku včetně stavby na cca Kč. C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu Srovnávací hodnota ,16 Kč ,- až ,- Kč 10

11 Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemku parc. č. 190, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 403 v ulici Riegrova, obec Chotěboř, kat. území Chotěboř, okres Havlíčkův Brod, v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Dvěstědvacettisíckorunčeských V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace 11

12 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 12

13 2. Srovnávané nemovitostí 13

14 14

15 15

16 16

17 3. Fotodokumentace 17

18 18

19 19