ZNALECKÝ POSUDEK. č. 5666/109/13. O ceně nemovitosti - rekreační chalupy č.e. 4 s příslušenstvím v obci Skalná okres Cheb.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 5666/109/13 O ceně nemovitosti - rekreační chalupy č.e. 4 s příslušenstvím v obci Skalná okres Cheb Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek telefon: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 33 stran textu včetně titulního listu a 21 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Nejdku

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rekreační chalupa č.e. 4 s příslušenstvím Adresa předmětu ocenění: Pod hradem Skalná Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Skalná Katastrální území: Skalná Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 41,5540 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f): ZC = C p * 3,0 = 124,66 Kč/m 2 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11 stanovena na: -30,00 % Zdůvodnění: Stavba je stavebně dožitá, morálně zastaralá, pro možnost užívání je nutná vysoká investice do případné rekonstrukce, pozemky jsou svažité. Vzhledem k této skutečnosti je provedena úprava koeficientu prodejnosti. 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 21 k.ú. Jáchymov ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - výměry a skutečnosti zjištěné na místě - údaje o obvyklých cenách v lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Skalná z listu vlastnictví č. 21 ze dne je vlastníkem st.p.č. 134 o výměře 360 m 2 vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří, p.p.č. 73 o výměře 949 m 2 vedené v KN jako zahrada a objektu rodinné rekreace č.e. 4 na st.p.č. 134, Marek Robert, Nová 126, Lhota. 6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníka, byl provedena prohlídka nemovitosti za účasti osob, které se zdržují v domě bez nájemních smluv (bezdomovci). Dům je volně přístupný. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňována je samostatně stojící rekreační chalupa č.e. 4 se st.p.č. 134 a s p.p.č. 73 k.ú. Skalná situovaná v okrajové části obce v ulici Pod hradem v obci Skalná. Rekreační chalupa je napojen na - 2 -

3 veřejný rozvod elektřiny a na veřejný vodovod (měřiče jsou demontovány), možnost napojení na kanalizaci a na plynovod v místě není. Nemovitost je přístupná z přilehlého nezpevněného pozemku přístupného po můstku přes místní vodoteč pro pěší navazující na nezpevněnou komunikaci - ul. Pod hradem. 7. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. Znalecký posudek B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Rekreační chalupa č.e. 4 b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 134 k.ú. Skalná b 2 ) P.p.č. 73 k.ú. Skalná c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty a) Ocenění staveb a 1 ) Rekreační chalupa č.e. 4 Popis Zděný dům č.e. 4 obsahuje 1. a 2. nadzemní podlaží a půdní prostor. V 1. NP je chodba se schodištěm, 3x sklad, komora a 1x obytná místnost. V 2. NP je chodba, předsíň, komora, kuchyň a 2x pokoj. nad 2. NP je půdní prostor. Stáří domu je asi 120 roků, ke dni ocenění vykazuje dům značně zanedbanou údržbu, je v havarijním stavu, je obýván bezdomovci. Fasádní omítky jsou narušené, krytina poškozená, do stavby zatéká, stropní konstrukce částečně narušené, dřevěné konstrukce částečně shnilé, částečně napadené dřevokazným hmyzem, okna a dveře poškozené, elektroinstalace částečně vytrhaná, ve zdivu jsou trhliny, zdivo zadní strany domu staticky narušené. Vzhledem ke zjištěnému stavebnětechnickému stavu je výpočet opotřebení proveden analytickou metodou

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Stavba je stavebně dožitá, morálně zastaralá, pro možnost užívání je nutná vysoká investice do případné rekonstrukce, pozemky jsou svažité. Vzhledem k této skutečnosti je provedena úprava koeficientu prodejnosti. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9690 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6783 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 16,20*9,20 = 149,04 2. NP 16,20*9,20 = 149,04 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. NP 149,04 m 2 3,30 m 2. NP 149,04 m 2 3,25 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 16,20*9,20*6,75 = 1 006,02 m 3 zastřešení 16,20*9,20*4,55/2 = 339,07 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor vrchní stavba NP 1 006,02 m 3 zastřešení Z 339,07 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 345,09 m 3-4 -

5 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy bez izolací proti zemní vlhkosti P Zdivo smíšené, kamenné P Stropy s rovnými podhledy S Stropy s rovnými podhledy P Střecha sedlová S Krytina pálené tašky S Klempířské konstrukce chybí C Vnitřní omítky štukové S Vnitřní omítky hrubé omítky P Fasádní omítky štukové P Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady chybí C Schody dřevěné S Dveře hladké S Okna dřevěná, dvojitá rámová P Podlahy obytných místností betonové, dřevěné P Podlahy ostatních místností dřevěné, betonové, P Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná P Bleskosvod chybí C Rozvod vody chybí C Zdroj teplé vody chybí C Instalace plynu chybí C Kanalizace chybí C Vybavení kuchyně chybí C Vnitřní vybavení chybí C Záchod chybí C Ostatní krb S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo P 22, ,46 10,26 3. Stropy S 8, ,00 6,72 3. Stropy P 8, ,46 0,77 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 4,34 7. Vnitřní omítky P 6, ,46 0,86 8. Fasádní omítky P 3, ,46 1,43 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Část [%]

6 10. Vnitřní obklady C 2, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna P 5, ,46 2, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností P 1, ,46 0, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace P 4, ,46 1, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace C 2, ,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 5, ,00 0, Záchod C 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 Součet upravených objemových podílů 51,15 Koeficient vybavení K 4 : 0,5115 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 6, ,71 5, Zdivo P 22,30 50,00 0,46 5,13 10, ,89 8, Zdivo P 22,30 20,00 0,46 2,05 4, ,00 3, Zdivo P 22,30 30,00 0,46 3,08 6, ,00 6, Stropy S 8,40 56,00 1,00 4,70 9, ,31 8, Stropy S 8,40 24,00 1,00 2,02 3, ,00 3, Stropy P 8,40 20,00 0,46 0,77 1, ,89 1, Střecha S 5,20 100,00 1,00 5,20 10, ,31 9, Krytina S 3,20 100,00 1,00 3,20 6, ,00 6, Vnitřní omítky S 6,20 70,00 1,00 4,34 8, ,00 8, Vnitřní omítky P 6,20 30,00 0,46 0,86 1, ,00 1, Fasádní omítky P 3,10 100,00 0,46 1,43 2, ,00 2, Schody S 2,40 100,00 1,00 2,40 4, ,00 4, Dveře S 3,30 100,00 1,00 3,30 6, ,00 6, Okna P 5,20 100,00 0,46 2,39 4, ,36 4, Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1, ,00 1, Podlahy ostatních místností P 1,10 100,00 0,46 0,51 1, ,00 0, Elektroinstalace P 4,10 100,00 0,46 1,89 3, ,00 3, Ostatní S 3,60 100,00 1,00 3,60 7, ,75 6,6000 Opotřebení: 95,

7 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5115 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6783 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 470,50 Plná cena: 1 345,09 m 3 * 1 470,50 Kč/m 3 = ,85 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 95,0757 % Úprava ceny za opotřebení ,42 Kč Rekreační chalupa č.e. 4 - zjištěná cena = ,43 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 134 k.ú. Skalná Popis Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 1 a 2 vyhlášky. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.7. Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ: -4 % Úprava cen: -21 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. V místě není možnost napojení na kanalizaci, přístup je po nezpevněném pozemku, pozemek je svařitý, je provedena úprava ceny dle tabulky č. 2 přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6783 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 124,66 1,00 2,1460 0, ,00 143,35-7 -

8 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 stavební ,00 143, ,- Stavební pozemek - celkem ,- St.p.č. 134 k.ú. Skalná - zjištěná cena = ,- Kč b 2 ) P.p.č. 73 k.ú. Skalná Popis Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 28 odst. 1 a 2 vyhlášky. Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č Přístup po nezpevněné komunikaci: -10 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.7. Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ: -4 % Úprava cen: -21 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. V místě není možnost napojení na kanalizaci, přístup je po nezpevněném pozemku, pozemek je svařitý, je provedena úprava ceny dle tabulky č. 2 přílohy č. 21 k vyhlášce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6783 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 124,66 0,40 2,1460 0, ,00 57,34 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odstavec 5 pozemková ,00 57, ,66 Stavební pozemek - celkem ,66 P.p.č. 73 k.ú. Skalná - zjištěná cena = ,66 Kč - 8 -

9 c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty Popis Na pozemku se nachází převážně náletové dřeviny. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,66 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 974,78 Trvalé porosty - zjištěná cena = 974,78 Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti : Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka Rodinný dům prodej rodinného domu se zahradou v obci Skalná, 12 km od Chebu. Zastavěná plocha dvoupodlažního domu je 100 m2. Plocha pozemku je 681 m2. Částečná rekonstrukce domu proběhla v roce Okna jsou dřevěná. Střecha domu má eternitovou krytinu. Dům je vytápěn etážovým topením s kotlem na uhlí. Vodovod je veřejný a odpad je vyveden do kanalizace. K domu je přivedena plynová přípojka. U domu je zahrada se skleníkem a bývalou garáží Kč Nabídka RK NEXT REALITY Rodinný dům Rodinný dům v klidné části obce. U domu průměrně, udržovaný pozemek, situovaný v místní, rodinné zástavbě. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, obytná část tvořena bytovou jednotkou 4+1, obytná plocha Kč Nabídka RK REALITY A-Z, spol. s r.o

10 Rodinný dům Rodinný dům cca 140 m2. Dům je částečně podsklepený, v sklepě umístěna vodovodní přípojka městského vodovodu, odpady svedeny do kanalizace Rodinný dům m2 v krásné a klidné lokalitě ve Skalné u Chebu. Dům je patrový a z části podsklepený, přičemž sklep je vylámán ve skále. V přízemí se nachází chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna a samostatné WC. V prvním patře jsou 3 pokoje. V domě je veliká půda o rozloze 61 m2, kterou je možno zrekonstruovat k bydlení. V domě byla udělána částečná rekonstrukce. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva. Odpad je zatím řešen septikem, ale již začala výstavba nové kanalizace, která by měla být dokončena v červenci Na ohřev vody je elektrický boiler. Rodinný dům přímo u rybníka. Klidná lokalita v blízkosti zříceniny vodního hradu ze 14. století a zámku z 19. století. Předsíň, kuchyň, prostorný obývací pokoj, dva velké pokoje, půdní prostor, sociální zařízení. Zastavěná plocha 90 m. Pozemek 717 m. Garáž 60 m. Nová střecha, plastová okna. Obec Starý Rybník se nachází nedaleko Františkových Lázní, směrem na Skalnou Kč (7.107,- Kč/m 2 ) Kč (7.166,- Kč/m 2 ) Nabídka RK EVROPA realitní kancelář SOKOLOV Nabídka RK REAL CHEB reality, s.r.o.. V současné době je na trhu s nemovitostmi poptávka výrazně nižší než nabídka. V lokalitě jsou nabízeny obdobné nemovitosti ale ke dni podání nabídek užívané, obyvatelné, jsou známé nabídkové ceny. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi a stavebnětechnickému stavu oceňované stavby je nutno při porovnání s nabídkovými cenami srovnávaných nemovitostí cenu oceňované nemovitosti, která je v havarijním stavu podstatně snížit. Vzhledem k umístění, k velikosti domu a pozemků, zjištěnému stavebnětechnickému stavu domu a vybavení, požadovaným cenám za obdobné užívané nemovitosti v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované rekreační chalupy č.e. 4 se st.p.č. 134 a s p.p.č. 73 k.ú. Skalná v obci Skalná, okres Cheb na ,- Kč

11 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných zjištěných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Rekreační chalupa č.e ,40 Kč a) Ocenění staveb celkem ,40 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 134 k.ú. Skalná ,- Kč b 2 ) P.p.č. 73 k.ú. Skalná ,70 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,70 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 974,80 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 974,80 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvěstěčtyřitisícčtyřista Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem ,- Kč slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek V Nejdku

12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5666/109/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 109/13. E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1 Výměry a skutečnosti zjištěné při místním šetření

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -

33 - 33 -