ZNALECKÝ POSUDEK. č. 5926/34/15. O ceně nemovitosti - st.p.č. 915 k.ú. Kraslice s budovou č.p. 798 v obci Kraslice, část Sklená, okres Sokolov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 5926/34/15 O ceně nemovitosti - st.p.č. 915 k.ú. Kraslice s budovou č.p. 798 v obci Kraslice, část Sklená, okres Sokolov Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek telefon: hejzlar.nem@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Nejdku

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - st.p.č. 915 k.ú. Kraslice s budovou č.p. 798 dle zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: St.p.č. 915 k.ú. Kraslice s budovou č.p. 798 Adresa předmětu ocenění: Sklená Kraslice Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Kraslice Katastrální území: Kraslice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 460,28 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č k.ú. Kraslice ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - výměry a skutečnosti zjištěné na místě - údaje o obvyklých cenách nemovitostí v lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí z LV č k.ú. Kraslice ze dne je vlastníkem st.p.č. 915 o výměře 419 m 2 vedené v KN jako zastavěná plocha a nádvoří a objektu občanské vybavenosti č.p. 798 na st.p.č. 915, Procházka Daniel, Čs.armády 964/27, Kraslice. Dle údajů z výpisu z KN je k nemovitosti vztahují zástavní práva, exekuční příkazy a nařízení exekuce, v lokalitě probíhá obnova katastrálního operátu

3 6. Dokumentace a skutečnost Místní šetření bylo provedeno bez účasti vlastníka, prohlídka nemovitosti byla provedena znalcem, částečné údaje o nemovitosti byly sděleny vlastníkem telefonicky. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňována je st.p.č. 915 k.ú. Kraslice s budovou občanské vybavenosti č.p. 798 situovaná v samostatné části města Kraslice v části Sklená. Budova je napojena na veřejný rozvod elektřiny, vody a na kanalizaci (měřiče jsou demontovány), nemovitost je přístupná z přilehlé zpevněné komunikace a pozemku p.p.č. 920/2 k.ú. Kraslice ve vlastnictví města Kraslice. Ke dni ocenění vykazuje stavba zanedbanou údržbu, není delší dobu využívána. 8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a 1 ) Budova č.p. 798 b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 915 k.ú. Kraslice c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06-3 -

4 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Stavba není delší dobu I -0,30 užívána, vyžaduje celkovou rekonstrukci, o obdobné nemovitosti není v lokalitě zájem. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,640 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,08 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,10 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,10 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití - Oceňovaná budova byla dříve užívána jako restaurace v blízkosti koupaliště. Vzhledem ke skutečnosti, že koupaliště je z technických důvodů již delší dobu mimo provoz a z hlediska finanční náročnosti nebude v dohledné době provoz obnoven, není komerční využití objektu vzhledem v odlehlé lokalitě rentabilní. 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Nemovitost je situována v okrajové části obce stavebně nesrostlé s obcí. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,423 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-4 -

5 a) Ocenění staveb a 1 ) Budova č.p. 798 Zděná budova č.p. 798 je částečně podsklepena, dále obsahuje 1. nadzemní podlaží a částečné podkroví. V 1. PP jsou dvě sklepní místnosti a chodba se schodištěm, v 1. NP je chodba se schodištěm, 2x místnost restaurace, kuchyň, sociální zařízení pro personál, muže a ženy, chodby, sklad a garáž. V části podkroví je půdní prostor, v části chodba a 5x místnost. Stáří budovy odhaduji na 100 roků, budova byla dříve užívána jako restaurace, před cca 15 roky byla zahájena rekonstrukce, která není dokončena, objekt není delší dobu užíván. Ke dni ocenění vykazuje dům zanedbanou údržbu, není uživatelný. Fasádní omítky jsou narušené, podezdívka narušená, klempířské konstrukce částečně zkorodované, 1. PP vlhké, 1. NP částečně vlhké, omítky v 1. NP částečně narušené vlhkostí, zárubně značně zkorodované, ve zdivu jsou trhliny, elektroinstalace nedokončená, kabeláž elektroinstalace částečně vytrhaná, v krabičkách vystříhaná - není možno provést kompletaci, okna dožitá - částečně rozbitá, není topení, není kompletace rozvodů vody, nejsou vnitřní dveře. Vzhledem ke zjištěnému stavebnětechnickému stavu je výpočet opotřebení proveden analytickou metodou. Mezní hodnota koeficientu vybavení stavby je překročena z důvodu vysokého počtu podstandardních a chybějících konstrukcí a vybavení stavby, výše koeficientu odpovídá skutečnému provedení stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. PP 6,70*3,90+3,40*7,70+0,80*3,00 = 54,71 1. NP 9,60*16,30+5,70*15,00+4,00*4,60 = 260,38 podkroví 9,60*16,30+5,70*15,00+4,00*4,60 = 260,38 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1. PP 54,71 m 2 2,05 m 112,16 1. NP 260,38 m 2 2,95 m 768,12 podkroví 260,38 m 2 2,70 m 703,03 Součet 575,47 m ,31 Průměrná výška podlaží: PVP = 1 583,31 /575,47 = 2,75 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 575,47 / 3 = 191,82 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor spodní stavba (6,70*3,90*2,55)+(3,40*7,70+0,80*3,00)*(1,75) = 116,65 m 3 vrchní stavba (9,60*16,30+5,70*15,00+4,00*4,60)*(2,95) = 768,12 m 3-5 -

6 zastřešení (9,60*16,30*(0,95+3,45/2))+(5,70*15,00*(2,70+1,60/2))+(4,00*4,60)*(2,50+0,90/2)+4,60*1,50*1,5 0/2+4,60*3,50*2,20/2 = 795,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor spodní stavba PP 116,65 m 3 vrchní stavba NP 768,12 m 3 zastřešení Z 795,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 679,77 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací bez izolací proti zemní vlhkosti P Svislé konstrukce zděné tl. 45 a 30cm P Stropy s podhledem rovným i členitým S Krov, střecha sedlová S Krytiny střech živičné šindele S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úprava vnitřních povrchů štukové S Úprava vnitřních povrchů hrubé omítky P Úprava vnitřních povrchů chybí C Úprava vnějších povrchů hrubé omítky P Vnitřní obklady keramické běžné obklady S Schody betonové monolitické s běžným S 100 povrchem 11. Dveře hladké plné dveře S Dveře chybí C Vrata X Okna dřevěná zdvojená okna S Povrchy podlah běžná keramická dlažba S Povrchy podlah cementový potěr P Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná bez kompletace P Elektroinstalace chybí C Bleskosvod ano S Vnitřní vodovod studená a teplá voda bez kompletace S Vnitřní vodovod chybí C Vnitřní kanalizace od všech připojovacích míst S 100 zařizovacích předmětů 20. Vnitřní plynovod chybí C Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní chybí C Vnitřní hygienické vyb. chybí C 100 Část [%] - 6 -

7 24. Výtahy ne C Ostatní chybí C Instalační pref. jádra X Garážová vrata A 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 6, ,46 2,81 2. Svislé konstrukce P 15, ,46 7,04 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 5,48 7. Úprava vnitřních povrchů P 7, ,46 0,50 7. Úprava vnitřních povrchů C 7, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů P 3, ,46 1,52 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3,70 5 1,00 0, Dveře C 3, ,00 0, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 1, Povrchy podlah P 3, ,46 0, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace P 5, ,46 1, Elektroinstalace C 5, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 2, Vnitřní vodovod C 3, ,00 0, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 2, ,00 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 4, ,00 0, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0, Garážová vrata A 0, ,00 0,11 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 5 * K i ) ,00 / (1 679,77 * 2 669,- * 0,9390 * 0,9544 * 1,0636 * 1,0000 * 2,1100) = 0,11 Součet upravených objemových podílů 56,83 Koeficient vybavení K 4 : 0,

8 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací P 6,10 100,00 0,46 2,81 4, ,67 3, Svislé konstrukce P 15,30 100,00 0,46 7,04 12, ,43 8, Stropy S 8,10 50,00 1,00 4,05 7, ,43 5, Stropy S 8,10 50,00 1,00 4,05 7, ,33 5, Krov, střecha S 6,20 60,00 1,00 3,72 6, ,43 4, Krov, střecha S 6,20 40,00 1,00 2,48 4, ,00 2, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 5, ,50 1, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 1, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 60,00 1,00 4,38 7, ,00 3, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 15,00 1,00 1,10 1, ,00 1, Úprava vnitřních povrchů P 7,30 15,00 0,46 0,50 0, ,00 0, Úprava vnějších povrchů P 3,30 50,00 0,46 0,76 1, ,00 0, Úprava vnějších povrchů P 3,30 50,00 0,46 0,76 1, ,00 1, Vnitřní obklady keramické S 3,20 70,00 1,00 2,24 3, ,00 2, Vnitřní obklady keramické S 3,20 30,00 1,00 0,96 1, ,00 1, Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 4, ,92 3, Dveře S 3,70 5,00 1,00 0,19 0, ,00 0, Okna S 5,80 30,00 1,00 1,74 3, ,33 2, Okna S 5,80 70,00 1,00 4,06 7, ,00 7, Povrchy podlah S 3,30 50,00 1,00 1,65 2, ,33 2, Povrchy podlah P 3,30 50,00 0,46 0,76 1, ,00 0, Elektroinstalace P 5,90 60,00 0,46 1,63 2, ,00 2, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,20 70,00 1,00 2,24 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 5, ,00 3, Garážová vrata 0,11 100,00 1,00 0,11 0, ,00 0,1425 Opotřebení: 72,8 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9544 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0636 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5683 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 050,58 Plná cena: 1 679,77 m 3 * 3 050,58 Kč/m 3 = ,77 Kč Koeficient opotřebení: (1-72,8 % /100) * 0,272 = ,19 Kč - 8 -

9 Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Vzhledem ke zjištěnému stavebnětechnickému stavu bez možnosti užívání stavby a celkovému provedení stavby a delší době provádění rekonstrukce je při výpočtu ceny uvažováno morální opotřebení stavby ve výši 10 %. Srážka za morální opotřebení: ,19 * 10 % = ,22 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,97 Kč Koeficient pp * 0,271 Cena stavby CS = ,35 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,35 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 915 k.ú. Kraslice Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je zastavěn bytovým domem, bez dalších omezujících vlivů. I 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,640 Index polohy pozemku I P = 0,423 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,640 * 1,000 * 0,423 = 0,271 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 9 -

10 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,28 0, ,74 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 stavební ,00 124, ,06 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,06 St.p.č. 915 k.ú. Kraslice - zjištěná cena = ,06 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty trvalé porosty vzniklé náletem Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,06 Celková výměra pozemku m 2 419,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 30,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 3 742,20 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 168,40 Trvalé porosty - zjištěná cena = 168,40 Kč B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době je na trhu s nemovitostmi v lokalitě poptávka výrazně nižší než nabídka. V lokalitě nejsou nabízeny srovnatelné nemovitosti, pro porovnání jsou použity ceny z uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí s provozovnami a rodinného domu v lokalitě Sklená. Vzhledem k celkovému stavu na trhu s nemovitostmi a stavebnětechnickému stavu oceňované stavby je nutno při porovnání s cenami srovnávaných nemovitostí cenu oceňované nemovitosti, která není uživatelná a vyžaduje pro další užívání jako restaurace či přestavbu na objekt bydlení provedení rozsáhlé rekonstrukce, podstatně snížit

11 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kraslice, ul. 5. května 321, , Dům je částečně podsklepen, dále obsahuje 1. nadzemní podlaží s jednopodlažní přístavbou a podkroví. V 1. PP je chodba a 2x sklep. V 1. NP je je sice provedena změna užívání na byt ale je zachována původní dispozice baru obsahující původní místnost baru o ploše 158 m 2, původní sociální zařízení pro muže a ženy, samostatné WC, kotelnu úklidovou komoru, sklad a chodbu, společné zádveří a schodiště do podkroví. Prostory 1. NP lze užívat v případě osazení vybavení kuchyně a provedení koupelny (osazení sprchového koutu v prostorách sociálního zařízení) jako atypický byt 1+kk. V podkroví je byt obsahující chodbu, 4x pokoj, kuchyň a koupelnu s WC. Nad podkrovím je půdní prostor. K1 Zdroj ceny - prodej v 03/2014 1,00 K2 Velikosti objektu - větší podlahová plocha 0,99 K3 Poloha - v souvisle zastavěné části města 0,90 K4 Provedení a vybavení - dokončená užívaná stavba 0,80 K5 Celkový stav - průměrná údržba 0,95 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - užívaná budova 0,80 Kraslice, ul. Komenského 330, , Prodej většího rodinného domu v centru města Kraslic u hlavní silnice. Dům je situován přímo u hlavního průtahu městem na silnici Klingenthal - Sokolov, poblíž centra města. Vnitřní dispozice domu jsou 2 byty, a sice větší 3+1 ve 2. NP a menší 2+1 ve 3. NP, dále nebytový prostor v 1. NP přístupný přímo z ulice (bývalá restarace a prodejna) a v suterenu garáž, dílna a sklepní místnosti. Dům je s ohledem na svou velikost, na stávající vnitřní dispozice a polohu ve městě vhodný pro nejen bydlení a zároveň i pro komerční účely (restaurace, penzin, prodejna apod.). Samotný objekt nyní vyžaduje opravy. Nově udělaná je střecha. K1 Zdroj ceny - nabídka RK NEXT REALITY 0,90 K2 Velikosti objektu - větší podlahová plocha 0,99 K3 Poloha - v souvisle zastavěné části města 0,90 K4 Provedení a vybavení - dokončená užívaná stavba 0,85 K5 Celkový stav - průměrná údržba 0,95 K6 Vliv pozemku - bez vlivu 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - užívaná budova 0,85 Kraslice, část Sklená 193, , Samostatně stojící rodinný dům situovaný v okrajové části města Kraslice v části Sklená v k.ú. Kraslice. RD je částečně podsklepen, dále obsahuje 1. nadzemní podlaží, podkroví a půdní prostor. V 1. PP je 2x sklep a chodba se schodištěm. V 1. NP je chodba se schodištěm, 2x pokoj, koupelna s WC a pokoj s kuchyňským koutem. V podkroví je 2x pokoj a 2x komora, nad podkrovím je půdní prostor. Na pozemku náležejícímu k rodinnému domu se nachází studna, žumpa, zpevněné plochy a trvalé porosty. RD byl postaven v roce 1930, v roce 2004 byla provedena výměna střešní krytiny a klempířských konstrukcí, v letech byla provedena částečná rekonstrukce (částečně podlahy v 1. NP, částečně nové omítky, elektroinstalace, výměna oken a vchodových dveří, vyvložkování komína, ústřední topení napojené na krbové kamna, tepelné izolace krovu, zateplení zdiva v podkroví s obkladem sádrokartonem, nové rozvody vody, vnitřní kanalizace, vybavení koupelny)

12 K1 Zdroj ceny - prodej v 04/2014 1,00 K2 Velikosti objektu - menší podlahová plocha 1,02 K3 Poloha - srovnatelná 1,00 K4 Provedení a vybavení - dokončená užívaná stavba RD 0,75 K5 Celkový stav - po částečné rekonstrukci 0,80 K6 Vliv pozemku - větší pozemek 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - užívaná stavba 0,60 Variační koeficient před úpravami: 38,90 % Variační koeficient po úpravách: 11,47 % Průměrná cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 300 m 2 Porovnávací hodnota Kč Vzhledem k umístění, k velikosti budovy a pozemku, zjištěnému stavebnětechnickému stavu domu a vybavení, požadovaným cenám za obdobné užívané nemovitosti v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu oceňované budovy č.p. 798 se st.p.č. 915 k.ú. Kraslice v obci Kraslice, část Sklená, okres Sokolov na ,- Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a 1 ) Budova č.p ,30 Kč a) Ocenění staveb celkem ,30 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) St.p.č. 915 k.ú. Kraslice ,10 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,10 Kč c) Ocenění trvalých porostů c 1 ) Trvalé porosty 168,40 Kč c) Ocenění trvalých porostů celkem 168,40 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná zjištěná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistadevadesátdvatisíctřistaosmdesát Kč Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem slovy: čtyřistatisíc Kč ,- Kč V Nejdku Miroslav Hejzlar Komenského Nejdek

14 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5926/34/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/15. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 1 Výměry a skutečnosti zjištěné při místním šetření 0 Údaje poskytnuté vlastníkem

15 - 19 -

16 - 20 -

17 - 21 -

18 - 22 -

19 - 23 -