ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 12185/17-102

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 12185/ Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 12185/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 26 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...19 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...20 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 12185/ Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Příslušenství nemovitých věcí: není. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne za přítomnosti povinného. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření převzal dne viz doručenka v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 5686, k.ú. Lobeček, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 12185/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,

4 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Bytová jednotka č. 696/135 o velikosti 2+kk je umístěna ve II.NP osmipodlažního bytového domu. Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na rovinatém terénu v klasické sídlištní zástavbě v městské části Lobeček. Centrum města Kralupy nad Vltavou je ve vzdálenosti 1 km, do Mělníka je vzdálenost 23 km. Přístup ke stavbě je z místní komunikace. Konstrukční řešení a technické vybavení: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca lety Počet podlaží: podsklepeno, 8 nadzemních podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: ŽB skelet, zatepleno Stropy: montované ze stropních panelů Střecha: plochá střecha (stropní panely) Krytina střechy: živičná Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky, obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: probarvená omítkovina Schody: nosná část železobetonová, povrch stupňů: terazzo; zábradlí kovové, madlo plastové Dveře: dřevěné hladké plné s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy, vstupní jsou dřevěné Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačními dvojskly Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC Vytápění: centrální do litinových radiátorů s termostatickými hlavicemi Ohřev teplé vody: dálkově Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací s umyvadlem oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, sprch. kout Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden 5

6 Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V), bleskosvod je instalován Výtahy: stanice v každém podlaží Vybavení kuchyní: není Dispozice: 1.PP: chodba, schodišťový prostor, výtahová šachta, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, výtahová šachta, bytové jednotky 2.NP - 8.NP: chodba, schodišťový prostor, výtahová šachta, bytové jednotky Dispozice bytu č. 696/135: chodba s kuchyní, 2 místnosti, koupelna, WC, 2x balkón Srovnávací parametry: Název Započitatelná plocha [m 2 ] Byt č. 696/135 56,80 Závady technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v zachovalém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 6

7 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Byt 2+kk, Kralupy nad Vltavou, okres Mělník - dražba Jedná se o bytovou jednotku č. 1042/8, která se nachází v budově č.p ve 4. NP, její dispozice je 2+kk. Jednotka sestává ze dvou pokojů, kuchyňského koutu, předsíně, koupelny, WC a komory mimo byt. K bytu patří lodžie. Podlahová plocha lodžie se nezapočítává do celkové užitné plochy jednotky. Místnosti v bytě jsou orientované na jižní světovou stranu. Vstupní dveře do bytu jsou dřevěné plné. Okna bytu jsou plastová. Byt je v původním, udržovaném stavu, vhodný k modernizaci. Jedná se o řadový krajní bytový dům o třech vchodech č.p. 1040, 1041, 1042 Kralupy nad Vltavou. Budova má 8 nadzemních podlaží. V 1.NP se nacházejí společné prostory, ve 2. NP až 8. NP se nacházejí jednotky (celkem 21 bytů ve vchodě č.p. 1042). V budově je výtah. Jednotlivé jednotky jsou přístupné z centrálního schodiště. Konstrukce domu je panelová. Bytový dům je zateplený. Vchodové dveře do budovy jsou hliníkové prosklené. Okna domu jsou plastová. Stavebně-technický stav objektu je dobrý. Stavba: Panelová Stav objektu: Dobrý Podlaží: 4. podlaží z celkem 8 Užitná plocha: 40 m 2 Cena dle znaleckého posudku: ,- Kč Zdroj: Společnost INTERNET - DATA - SERVICE. CZ, s.r.o. Kubelíkova 1224/ Praha - Žižkov Tel.:

8 2) Byt 2+kk, sídl. V Zátiší, Kralupy nad Vltavou Byt o velikosti 2+kk s balkónem v 1. patře panelového domu v Kralupech nad Vltavou. Dům je po rekonstrukci, zateplen s novou fasádou. Dispozice: vstupní chodba s vestavěnou skříní, koupelna s WC, kuchyňský kout s obývacím pokojem a ložnice. Součástí bytu je sklepní kóje a komora vedle bytu. Stavba: Panelová Podlaží: 2. podlaží Užitná plocha: 40 m 2 Balkón: Ano Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář České reality, s.r.o. Polská 2333/ Kladno - Kročehlavy Tel.:

9 3) Byt 2+kk, sídl. U Cukrovaru, Kralupy nad Vltavou Byt o velikosti 2+kk v Kralupech nad Vltavou. Byt se nachází ve 3. patře panelového domu s dvěma výtahy. V bytě je kuchyň propojena s obývacím pokojem, jeden pokoj, koupelna s vanou a samostatné WC. Byt je téměř v původním, ale udržovaném stavu. Stavba: Panelová Podlaží: 4. podlaží z celkem 11 Užitná plocha: 42 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Stars reality s.r.o. Špindlerova třída Roudnice nad Labem Tel.:

10 4) Byt 2+kk, sídl. U Cukrovaru, Kralupy nad Vltavou Byt o velikosti 2+kk v Kralupech nad Vltavou, Sídl. U Cukrovaru. Byt se nachází v šestém patře panelového domu s výtahem. Byt je v původním stavu. V bytě je samostatným pokoj, obývací pokoj propojen s kuchyňským koutem, koupelna se sprchovým koutem a toaleta. V bytě jsou plastová okna. V přízemí domu se nachází sklepní kóje. Stavba: Panelová Podlaží: 6. podlaží z celkem 11 Užitná plocha: 42 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Progres Riegrova 196/ Kralupy nad Vltavou Tel.:

11 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Znalecký posudek č / ) Byt 2+1, Masarykova, Kralupy nad Vltavou Lobeček Byt o velikosti 2+1 na ulici Masarykova v Kralupech nad Vltavou. Stavba: Cihlová Podlaží: 3. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 51 m2 Sklep: 5 m2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Fincentrum Reality, s.r.o. Pobřežní 620/ Praha - Karlín Tel.:

12 6) Byt 2+1, Štefánikova, Kralupy nad Vltavou Lobeček Byt o velikosti 2+1 v prvním patře bytového domu v Kralupech část Lobeček. Dispozice: obývací pokoj, kuchyně, na zemi položeno PVC, samostatně přístupný pokoj, na zemi položeny parkety, koupelna s vanou a umyvadlem, toaleta, vstupní chodba s vestavěnou skříní. K bytu náleží sklepní kóje v 1.PP. Stavba: Panelová Podlaží: 2. podlaží z celkem 5 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 56 m 2 Sklep: 2 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář NIKTEL, s.r.o. Kročehlavská Kladno - Kročehlavy Tel.:

13 7) Byt 2+1, Dvořákova, Kralupy nad Vltavou Byt s dispozicí 2+1 v prvním nadzemním podlaží cihlového domu. Byt se skládá z chodby, obývacího pokoje, kuchyně, ložnice, koupelny a samostatného WC. Součástí bytu je komora vedle bytu. K dispozici je společná zahrada. Stavba: Cihlová Podlaží: 1. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 76 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář HOME 4 PEOPLE - EDEN Ctiborova 3091/ Kladno Tel.:

14 8) Byt 2+1, Přemyslova, Kralupy nad Vltavou Mikovice Byt o dispozici 2+kk ve 2.NP novostavby z roku 2009 v Kralupech nad Vltavou. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, koupelna a samostatné WC. Vytápění řešeno vlastním plynovým kotlem. Stavba: Cihlová Podlaží: 2. podlaží z celkem 3 Užitná plocha: 60 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní společnost České spořitelny / ABSOLUTA Real, s.r.o. Vršovické náměstí 67/ Praha - Vršovice Tel.:

15 9) Byt 2+1, Masarykova, Kralupy nad Vltavou Lobeček Byt o velikosti 2+1 v Kralupech nad Vltavou, Lobeček. Jedná se o byt v prvním patře čtyřpatrového panelového domu, který prošel kompletní revitalizací. Byt se skládá z chodby, obývacího pokoje, kuchyně, ložnice, koupelny s vanou a samostatného WC. K bytu náleží sklepní koje v suterénu domu. Byt má plastová okna, rozvody elektřiny jsou rozvedeny v mědi. Vytápění bytu je ústřední dálkové s měřiči. Stavba: Panelová Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 51 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Progres Riegrova 196/ Kralupy nad Vltavou Tel.:

16 10) Byt 2+1, Štefánikova, Kralupy nad Vltavou Lobeček Zrekonstruovaný byt o velikosti 2+1 s lodžií v Lobečku. Byt se nachází ve 4. patře panelového domu bez výtahu. V bytě jsou nová plastová okna, nová koupelna a oddělené WC, k dispozici rozvody kabelové televize a internetu. Součástí je i sklepní kóje v suterénu domu. Stavba: Panelová Podlaží: 5. podlaží z celkem 6 Užitná plocha: 55 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Progres Riegrova 196/ Kralupy nad Vltavou Tel.:

17 Lokalizace srovnávacích bytů: 17

18 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Výměra [m 2 ] Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč/m 2 ] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní (balkón) Upravená cena [Kč/m 2 ] SN 1 40, ,00 1,00 0,80 1,00 1, SN 2 40, ,90 1,00 0,80 1,00 1, SN 3 42, ,90 1,00 0,80 1,00 1, SN 4 42, ,90 1,00 0,80 1,00 1, SN 5 51, ,90 1,00 0,90 0,80 1, SN 6 56, ,90 1,00 1,00 0,80 1, SN 7 76, ,90 1,00 1,15 0,80 1, SN 8 60, ,90 1,00 1,00 0,80 1, SN 9 51, ,90 1,00 0,90 0,80 1, SN 10 55, ,90 1,00 0,90 0,80 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Výměra: 56,80 m Obvyklá cena po zaokrouhlení:

19 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetpatnácttisíc korun českých 19

20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Poštovní doručenka 20

21 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

22 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

23 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

24 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

25

26

27 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 26 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.