ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 102 EX 00194/ (ocenění stávajícího stavu)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1530/2017 NEMOVITÁ VĚC: ideální 1/2 nemovitých věcí, a to pozemku parc.č. St. 67/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 19, pozemků parc.č. St. 67/3 a 41 včetně příslušenství v katastrálním území Hlinka, obec Hlinka, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 10 na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov. Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Hlinka, k.ú. Hlinka Adresa nemovité věci: Hlinka 19, Hlinka Vlastníci stavby: /1411, Pavel Weiner, Tylova 2786/17, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /9269, Jana Weinerová, Nádražní 289/31, Město Albrechtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /1411, Pavel Weiner, Tylova 2786/17, Ostrava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /9269, Jana Weinerová, Nádražní 289/31, Město Albrechtice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: zástupce soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava, kterému zanikl výkon exekutorského úřadu, RČ/IČO: , JUDr. Jiří Trojanovský, LL.M. Adresa objednavatele: Farní 23, Frýdek-Místek ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Marcel Grygar Na Svobodě 109/11, Dobroslavice ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 102 EX 00194/ (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA IDEÁLNÍ ½ NEMOVITÝCH VĚCÍ: Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti majitele nemovitých věcí Počet stran: 12 stran Počet příloh: 16 Počet vyhotovení: 2 V Dobroslavicích, dne Ing. Marcel Grygar

2 NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem je vypracovat znalecký posudek o obvyklé ceně ideální 1/2 nemovitých věcí, a to pozemku parc.č. St. 67/2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 19, pozemků parc.č. St. 67/3 a 41 včetně příslušenství v katastrálním území Hlinka, obec Hlinka, okres Bruntál, vše zapsáno na LV č. 10 na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov. Znalec neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. Znalec dále vychází z toho, že informace získané z předložených podkladů pro zpracování ocenění, jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění bylo provedeno za účelem zjištění obvyklé hodnoty nemovité věci. Základní pojmy a metody ocenění Odhad obvyklé ceny předmětu dražby - věcí nemovitých: Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., platného od , kde je v 2 tohoto zákona definování, že cena obvyklá vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Definice obvyklé ceny dle zákona č. 151/1997 Sb., ze dne o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 340/2013 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. 2, Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, uvádí ve svém 492, lze li vyjádřit hodnotu věci v penězích, je to její cena. Cena věci se určí jako cena obvyklá, pokud není něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - 2 -

3 I. metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). II. metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost věci nemovité vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. III. metoda porovnávací (tržní, srovnávací) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných věcí nemovitých. S věcmi nemovitými tohoto typu se na trhu s nemovitostmi obchoduje, údaje o cenách srovnatelných věcí nemovitých lze zjistit a vyhodnotit. Pro ocenění bude proto použito metody porovnávací. Stanovení ceny věcí nemovitých metodou porovnávací: Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci věcí nemovitých. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s věcmi nemovitými a pohyb cen jednotlivých typů věcí nemovitých, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje jsou starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná obvyklá (prodejní) cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné věci nemovité. Přehled podkladů Výpis z KN pro k.ú. Hlinka, LV č. 10 ze dne , Katastrální mapa a ortofoto mapa pořízená z internetu, Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, LL.M., se sídlem Farní 23, Frýdek-Místek, zástupce soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, Exekutorský úřad Ostrava, kterému zanikl výkon exekutorského úřadu, č.j. 102 EX 00194/10-090, Skutečnosti a výměry zjištěné na místě. Místopis Hlinka je obec ležící v okrese Bruntál. Na severozápadě sousedí s Polskem, na severovýchodě se Slezskými Pavlovicemi, na východě a jihovýchodě s Osoblahou a na jihozápadě s Dívčím Hradem. Od okresního města Bruntál je vzdálena 35,5 km a od krajského města Ostrava 66,5 km. Trvale zde žije 178 obyvatel a katastrální území obce má rozlohu 877 ha. Dopravní spojení s okolními obcemi je zajištěno autobusovou dopravou. V obci je minimální občanská vybavenost. Oceňované nemovité věci jsou umístěny ve středu obce. Okolní zástavba je tvořena rodinnými domy. Autobusová zastávka je v bezprostřední blízkosti oceňovaného domu č.p. 19. Z pohledu oceňované nemovité věci se jedná o umístění ovlivňující cenu obvyklou negativně

4 SOUČASNÝ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna BUDOUCÍ STAV Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. Poloha v obci: Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: zpevněná komunikace okrajová část - zástavba RD silnice II.,III.tř. 1489/1 ostatní plocha - silnice, ve vlastnictví Moravskoslezského kraje, 28. října 2771/117, Moravská Ostrava, Ostrava. Celkový popis Přístup k oceňovaným nemovitým věcem je zajištěn přes pozemek parc.č. 1489/1 - ostatní plocha - silnice, ve vlastnictví Moravskoslezského kraje, 28. října 2771/117, Moravská Ostrava, Ostrava. Oceňované pozemky parc.č. St. 67/2, St. 67/3 a 41 tvoří jednotný celek nepravidelného tvaru. Jsou mírně svažitého charakteru s orientací svahu na severozápad. Součástí pozemku parc.č. St. 67/2 je stavba rodinného domu č.p. 19, na pozemku parc.č. St. 67/3 je stavba bez č.p./č.e., zemědělská stavba jiného vlastníka. Na pozemku parc.č. St. 67/2 je umístěna stavba hospodářské budovy, která není zakreslena v katastrální mapě. Ostatní pozemky slouží jako zahrada. Při místním šetření dne nebyl znalci umožněn vstup do oceňovaných nemovitých věcí, proto zhotovitel posudku vycházel ze všech dostupných veřejných podkladů, které mohl získat z veřejných zdrojů. V archivu příslušného stavebního úřadu se nedochovala žádná dokumentace. Znalec předpokládá, že stavba rodinného domu je nepodsklepená, přízemní s využitelným podkrovím pod sedlovou střechou. Původní stavba domu pochází pravděpodobně z počátku minulého století. Objekt je zřejmě napojen na veřejný vodovod a elektrickou distribuční soustavu. Silné stránky Kladně působící vlivy na cenu obvyklou nebyly nalezeny. Slabé stránky Negativně ovlivňuje cenu obvyklou horší infrastruktura, méně oblíbená lokalita pro bydlení v rodinných domech v rámci okresu a kraje a snižující se počet obyvatelstva. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: - 4 -

5 Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace je zajištěn Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z veřejné komunikace Komentář: Na pozemku parc.č. St. 67/2 je umístěna stavba hospodářské budovy, která není zapsaná v katastru nemovitostí. Skutečný a právní stav nejsou v souladu. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém území Demograficky negativně zatížená lokalita Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Nemovitá věc situována v záplavovém území Komentář: Na LV č. 10 ze dne pro k.ú. Hlinka jsou v části C (omezení vlastnického práva) evidována zástavní práva, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí a zahájení exekucí, podrobně viz přílohy - LV č. 10. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Znalci není známa skutečnost, že by oceňované nemovité věci byly předmětem nájemního vztahu. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 76/ , ,00 zastavěná plocha a nádvoří St. 67/ , ,00 zahrada , ,00 Celkem ,00 Výsledná cena = ,- Kč - 5 -

6 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parcelní číslo Množství JC RC Opotřebení VH hospodářská budova přízemní zděná stavba hospodářské budovy s garáží St. 67/2 1,00 ks Kč/ks Kč 35 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p. 19 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. plocha Konstr. výška 1. NP 127,00 m 2 3,00 m Výčet místností: obytné prostory 89,00 m 2 1,00 89,00 m 2 Užitná plocha celkem: 89,00 m 2 podkroví 127,00 m 2 2,30 m Výčet místností: obytné prostory 80,00 m 2 1,00 80,00 m 2 Užitná plocha celkem: 80,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (127,00)*(3,00) = 381,00 m 3 podkroví (127,00)*(2,30+2,35/2) = 441,33 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP 381,00 m 3 podkroví 441,33 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 822,33 m 3-6 -

7 Jednotková cena Kč/m 3 Množství 822,33 m 3 Reprodukční cena Kč Konstrukce Obj. podíl. [%] Standardní cena [Kč] Upravená cena [Kč] Upravený obj. podíl [%] 1. Základy 8, ,48 2. Zdivo 21, ,92 3. Stropy 7, ,17 4. Střecha 7, ,55 5. Krytina 3, ,52 6. Klempířské konstrukce 0, ,93 7. Vnitřní omítky 5, ,00 8. Fasádní omítky 2, ,00 9. Vnější obklady 0, , Vnitřní obklady 2, , Schody 1, , Dveře 3, , Okna 5, , Podlahy obytných místností 2, , Podlahy ostatních místností 1, , Vytápění 5, , Elektroinstalace 4, , Bleskosvod 0, , Rozvod vody 3, , Zdroj teplé vody 1, , Instalace plynu 0, , Kanalizace 3, , Vybavení kuchyně 0, , Vnitřní vybavení 4, , Záchod 0, , Ostatní 3, ,52 Upravená reprodukční cena Kč Množství 822,33 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) Kč/m 3-7 -

8 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 127 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 169 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 822,33 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 100 Další životnost roků 28 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Porovnání rodinného domu č.p Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 169,00 m 2 Obestavěný prostor: 822,33 m 3 Zastavěná plocha: 127,00 m 2 Plocha pozemku: 1 990,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: 1 Lokalita: Liptaň - Horní Povelice, okres Bruntál Popis: Rodinný dům 3+1 k rekreaci i celoročnímu bydlení. Krovy jsou zdravé, střešní krytina azbest. Vodovod obecní i vlastní studna. Elektřina původní 380/220 V. Okolo domu zahrada s ovocnými stromy. Pozemek: 1 833,00 m 2 Užitná plocha: 320,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 Zdroj:

9 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: 2 Lokalita: Zahradní, Osoblaha Popis: Prodej domu o dispozici 5+1, který prošel rekonstrukcí: plastová okna, elektroinstalace, koupelny včetně rozvodů vody a odpadů, toalety, rozvody topení včetně radiátorů, omítky ve čtyřech pokojích. K domu náleží velká zahrada. Pozemek: 1 554,00 m 2 Užitná plocha: 154,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: 3 Lokalita: Slezské Rudoltice - Koberno, okres Bruntál Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům o dispozici 4+1 v obci Slezské Rudoltice - části Koberno. V domě započata rekonstrukce. K dispozici jsou velké půdní prostory, sklep, stodola s dílnou a hospodářská budova, kotelna. Dům je vhodný jak k trvalému bydlení, tak rekreaci. Pozemek: 2 292,00 m 2 Užitná plocha: 120,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1, Zdroj:

10 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Název: 4 Lokalita: Liptaň, okres Bruntál Popis: Rodinný dům 5+1 v Liptáni. Dům je možno kvalifikovat jako dvougenerační, celoročně obyvatelný. Elektřina je v původním dobrém stavu 220/380 V, vodovod v pozinkovaných trubkách, odpady svedeny do žumpy. V domě je velká udírna. Kotelna s kotlem na tuhá paliva a obojživelným bojlerem. Střecha je sedlová, většina pokryta eternitem, zbytek plechem. Pozemek: 1 231,00 m 2 Užitná plocha: 250,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - realitní inzerce 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. K C Zdroj: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] , , Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 3846 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 169,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota REKAPITULACE OCENĚNÍ Kč Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku Kč Kč Kč

11 Komentář ke stanovení výsledné ceny Vyhodnocení jednotlivých práv a závad: Nebylo zjištěno, že by na oceňovaných věcech nemovitých byla k datu ocenění uzavřena nájemní smlouva ani jiná práva, která nejsou zanesena v KN a zásadním způsobem by ovlivňovala cenu obvyklou. Omezení vlastnických práv evidovaná na LV č. 10 ze dne pro k.ú. Hlinka dražbou zaniknou. Na pozemku parc.č. St. 67/2 je umístěna stavba hospodářské budovy, která není zapsaná v katastru nemovitostí. Vyhotovení geometrického plánu a dalších dokumentů nutných k legalizaci stavby v katastru nemovitostí oceňuje znalec hodnotou ,- Kč. Obvyklá cena Kč slovy: Dvěstěpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Závěr Šetřením znalce provedeným pro případ tohoto ocenění bylo zjištěno, že v lokalitě s oceňovanými nemovitými věcmi je nízká poptávka po rodinných domech. Srovnatelné rodinné domy jsou v Hlince a okolí obchodovány v ceně okolo 5.000,- Kč za 1 m 2 započitatelné plochy objektu v závislosti na velikosti, stavu a vybavení domu, velikosti a umístění pozemku v rámci lokality a na možnostech dalšího využití. Výše uvedená porovnávací hodnota za oceňované nemovité věci ve výši ,- Kč odpovídá jednotkové ceně ve výši 3.846,- Kč za 1 m 2 započitatelné plochy domu (tj. 169,00 m 2 ), což potvrzují ceny v databázi odhadce. S ohledem na úkol znaleckého posudku ocenit spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 byla v souladu se zavedenými postupy snížena porovnávací hodnota o 15% (tj. o ,- Kč po zaokrouhlení). Dále je odečtena hodnota závady (hospodářská budova nezakreslená v katastrální mapě - viz rizika) v hodnotě ,- Kč. Hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti ideální 1/2 je tedy ,- Kč. V Dobroslavicích Ing. Marcel Grygar Na Svobodě 109/ Dobroslavice Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr 1305/2000 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1530/2017 znaleckého deníku

12 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Kopie katastrální mapy a ortofoto mapy 2 Fotodokumentace 1 Mapa oblasti 1 Usnesení - ustanovení znalce 2 Výzva ke zpřístupnění nemovitosti - dodejka

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 67/2 v k.ú. č

23 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 67/2 v k.ú. č

24

25 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 67/2 v k.ú. č Pozemek p.č. 67/2 v k.ú. č

26

27

28