Posudek / č /2017. Stanovení hodnoty nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2017 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence ve vlastnictví Bednář Milan, Sezemínská 2030/5, Stodůlky, Praha Ex 1280/ Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek Karlovy Vary, T. G. Masaryka 623/12, PSČ Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2017 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE... 3 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot pozemek parc. č. 3022/ Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot stavba pro rodinnou rekreaci Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Závěrečná analýza VÝSLEDEK OCENĚNÍ ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst.2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz. kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2

3 REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence (stavba pro rodinnou rekreaci) ve vlastnictví Bednář Milan, Sezemínská 2050/5, Stodůlky, Praha 5. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jedno sto padesát devět tisíc korun českých) Počet stran posudku: Posudek obsahuje včetně titulní strany 22 stran textu a 17 stran příloh. Počet vyhotovení: Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě číslovaná originální vyhotovení se předávají objednateli (jedno další vyhotovení zůstává pro archivní účely v archivu Znaleckého ústavu). Dne: Strana 3

4 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, pokud objednatel předloží znalecký posudek jako důkaz soudu, jedná se o dovolené použití tohoto znaleckého posudku; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění. Strana 4

5 1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: Podklady získané ze strany objednatele: [1] Usnesení č.j. 181 Ex 1280/ Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary [2] Výpis z KN LV č k. ú. Lipence Podklady získané zhotovitelem: [3] Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci [4] Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody [5] Žádost o spolupráci povinného [6] Fotodokumentace předmětné nemovité věci Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů k datu ocenění: Odborná literatura: [7] ATTL, J., POLÁČEK, B. Posudek znalce a podnik. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, ISBN [8] BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z: aktualizované vydání. Praha: Linde, Praktická právnická příručka. ISBN [9] ORT, P Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Praha: Leges, Praktik (Leges). ISBN [10] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [11] ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, ISBN [12] ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, ISBN [13] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN [14] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [15] ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN Odborné články: [16] ŠNAJBERG, O. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování, roč. 5, č. 5, s. 3 15, 2012; [17] ŠNAJBERG, O. Valuation of Real Estate with Easement. Procedia Economics and Finance, č. 25, s , Obecně přijímané standardy: [18] Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC): International Valuation Standards 2011; [19] Evropská skupina odhadcovských asociací (TEGoVA): European Valuation Standards 2012, 7th Edition; Strana 5

6 [20] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; [21] Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011; Veřejně dostupné internetové zdroje: [22] Oficiální server českého soudnictví, < [23] Česká národní banka, < [24] Český statistický úřad, < [25] České stavební standardy, < [26] Evropská centrální banka, < Legislativa: [27] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; [28] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; [29] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; [30] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku; Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Strana 6

7 2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Cena zjištěná je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7

8 3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence (stavba pro rodinnou rekreaci č. e. 937 umístěná na pozemku parc. č. 3022/42, LV 546) ve vlastnictví Bednář Milan, Sezemínská 2050/5, Stodůlky, Praha 5, pro účely exekučního řízení. Znalecký posudek je zpracován na základě Usnesení od Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu k nemovité věci je provedeno na základě stavu k Komunikace s povinným a provedení místního šetření Povinný byl písemně vyzván k součinnosti při ocenění předmětné nemovité věci dne Místní šetření bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Povinný neumožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě venkovního ohledání nemovité věci, dostupných informací a odborného odhadu znaleckého ústavu. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena v archivu znaleckého ústavu, její část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Stavba pro rodinnou rekreaci č. e. 937 umístěná na pozemku parc. č. 3022/42, LV 546 Hlavní město Praha Hlavní město Praha Praha Lipence Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 516 k. ú. Ořechov. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Bednář Milan, Sezemínská 2050/5, Stodůlky, Praha 5. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č k. ú. Lipence (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Nezjištěno. Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Strana 8

9 Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc je představována stavbou pro rodinnou rekreaci č. e Stavba stojí na pozemku parc. č. 3022/42, LV 546, který není předmětem ocenění. Nemovitá věc zapsaná na LV č k. ú. Lipence se nachází v Hlavním městě Praha. Praha je hlavní a současně největší město České republiky. Leží mírně na sever od středu Čech na řece Vltavě, uvnitř Středočeského kraje, jehož je správním centrem, ale jako samostatný kraj není jeho součástí. Sídlí zde prezident republiky, parlament, vláda, ústřední státní orgány a jeden ze dvou vrchních soudů. Žije zde kolem obyvatel a rozloha činí 496 km 2. Město se skládá z 10 městských částí. V Praze je veškerá občanská vybavenost, je zde možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Praha je hlavním dopravním uzlem v Česku a významnou křižovatkou ve střední Evropě. Má rozsáhlou dopravní infrastrukturu. Hlavními dálkovými silničními tahy využívanými také k příměstské dopravě jsou dálnice D1 (Brno, Ostrava), D5 (Plzeň), D8 (Ústí nad Labem) a D11 (Hradec Králové). Hromadná doprava v obci je zajišťována pomocí metra, autobusů a tramvají Dopravního podniku hl. m. Prahy, akciová společnost. Praha je nejvýznamnější železniční uzel osobní železniční dopravy v České republice. Jedná se o přirozené centrum nejen dálkové dopravy, ale i příměstské, na hlavních tratích intervalové. Praha má několik velkých nádraží. Nejvýznamnější jsou Hlavní nádraží na hranici Nového Města, Žižkova a Vinohrad, Masarykovo nádraží na Novém Městě, nádraží Praha-Smíchov a Praha-Holešovice. V Praze se nachází Letiště Václava Havla (dříve Praha-Ruzyně), které je hlavním pražským letištěm. Lipence jsou katastrální území v Praze, tvořící území městské části Praha-Lipence. Žije zde přes dva tisíce obyvatel. Lipence leží na pravém břehu Berounky v západní části nejjižnějšího výběžku Prahy. Na východě a severovýchodě sousedí s pražskou čtvrtí Zbraslav, od které je oddělena Strakonickou ulicí. Na severozápadě a západě tvoří Berounka hranici s Radotínem a Černošicemi. Obrázek č. 1: Poloha př e d m ětn é n e m ov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Strana 9

10 Znalecký posudek /č /2017 O b r á z ek č. 2 : Po l o h a p ř e d m ět n é n e m o v i t é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětná nemovitá věc je umístěna v městské části Praha Lipence v ulici u Berounky, na pravém Břehu řeky Berounky. Nemovitá věc je dobře dostupná z místní komunikace. V těsné blízkosti se nachází restaurace a přístaviště Lipence. Nejbližší autobusová zastávka se nachází ve vzdálenosti 300 m. Jedná se o lokalitu rekreačních domů. O b r á z ek č. 3 : Po l o h a p ř e d m ět n é n e m o v i t é v ěc i Zdroj: mapy.cz Oceňovaná nemovitá věc je představována stavbou pro rodinnou rekreaci č. e. 937 na pozemku parc č. 3022/42, LV 546, který není předmětem ocenění. Jedná se o zděnou stavbu v bloku s jedním nadzemním podlažím určenou k rodinné rekreaci. Nemovitost má valbovou střechu. Okna jsou původní dřevěná, některá vyměněná za plastová, vchod do domu je možný skrz bílé plastové dveře. Rekreační dům je v rekonstrukci. Stavba je v horším stavebně technickém stavu. Rekreační dům nachází přímo u silnice vedoucí chatovou oblast. Strana 10

11 Jelikož nebyl umožněn přístup do vnitřních prostor nemovité věci, není k dispozici stav interiéru. Je považován za standardní. Exteriér domu je v udržovaném stavu. Z přední části má nemovitost břízolitovou fasádu. Z ostatních stan je exteriér tvořen dřevěným obložením. V horní části z přední strany se nacházejí malá okna. Pozemek, na kterém se stavba nachází, je rovinatý. Pozemek je oplocený dřevěným a pletivovým plotem. Za domem je umístěna zahrada. Na zahradě se nachází nízký travní porost. Zahrada není příliš udržovaná. Stavba stojí přímo u silnice. Možnost parkování je před pozemkem. Celkově je stavba v horším technickém stavu. Dům vyžaduje rozsáhlejší rekonstrukce. Zastavěná plocha domu činí odhadem 28 m 2. Na základě informací získaných z náhledu do Katastru nemovitostí (LV, katastrální mapa, ortomapa), provedeného místního šetření a odborného odhadu znaleckého ústavu odhad užité plochy domu činí 22,4 m 2. Půdorys ani jiná technická dokumentace nebyly předloženy. Obrázek č. 4: P oloha př ed m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: katastr nemovitostí Strana 11

12 4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Trh nemovitostí lze definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení. Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka. Tabulka č. 1: Pr ů m ěr n é kupní c en y sta veb n ích pozemk ů v ob dob í Ukazatel [v Kč/m 2 ] Průměrná kupní cena stavebních pozemků Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 1,02 Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady, popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety stále rostly, kdy průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let ( ) se tržní ceny zemědělské půdy zvýšily z 10,81 Kč/m 2 na 20,41 Kč/m 2. Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem. V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné domy v Praze, Brně a Plzni. Program Zelená úsporám také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech. Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EUR/m 2 /měsíc. Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem Kč za m 2 obchodní plochy, zatímco v ostatních regionech České republiky Kč/m 2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na obdobné úrovni. Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halami a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř m 2 průmyslových prostor, což hned po letech 2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok. Strana 12

13 5 OCENĚNÍ 5.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci Vzhledem k tomu, že stavba pro rodinnou rekreaci č. e. 937 nestojí na vlastním pozemku, bude potřeba tento fakt při výpočtu hodnoty nemovité věci zohlednit. Jelikož všechny porovnávací nemovité věci stojí na vlastních pozemcích, a tudíž tvoří s pozemkem jednotný funkční celek, bude od hodnoty funkčního celku hodnota příslušného pozemku odečtena. Nejprve bude stanovena jednotková cena, která představuje metr čtvereční výměry pozemku, na němž stavba pro rodinnou rekreaci stojí. Poté bude snížena nabídková cena srovnávacích nemovitých věcí o hodnotu pozemku a vypočtena upravená nabídková cena představující jednotkovou cenu samotné stavby Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot pozemek parc. č. 3022/42 Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce Praha-Lipence, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí umístěných v širším okolí obce. Přestože se většina srovnávacích nemovitých věcí nenachází přímo v lokalitě obce Praha-Lipence, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož odpovídají svým charakterem předmětné nemovité věci a jejich jednotková cena se pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Praha-Lipence k prodeji pozemek m 2 v Praze 5 v Dolních Černošicích. Pozemek je veden jako SO 1,3, určený ke sportu a rekreaci. Elektrický proud zaveden, veřejný vodovod a kanalizace jsou v silnici. Na pozemku je stavba bez ev. č. a č. p., určená k rodinné rekreaci. Výborná dopravní dostupnost; 2. Kamenný přívoz prodej stavebního pozemku o rozloze 975 m 2. Rovinatý pozemek se nachází na klidném místě v rekreační a obytné zóně. Pozemek je oplocený a jednu jeho hranici tvoří potok, který se na pozemek nerozlívá. Na pozemek je přiveden elektrický proud a obecní vodovod je vzdálený 30 m. Příjezdová cesta je obecní, zpevněná. V okolí je spousta zeleně a řeka Sázava; 3. Jílové u Prahy k prodeji parcela klidné chatové oblasti Studené ev. č. 568 v Jílovém u Prahy. Celková plocha parcely 390 m 2. Pozemek je přístupný po zpevněné obecní cestě, je mírně svažitý, jsou na něm zbytky základové desky a sklep. Elektřina a přípojka vody je u pozemku. Na pozemku je možno postavit domek do 30 m 2 nebo mobilheim. Strana 13

14 Obrázek č. 5 : Mapa porov n ávacích n e mov itý ch věcí Zdroj: mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční výměry pozemku. Tabulka č. 2 : Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í Celková Dopravní Inženýrské i rozloha Druh pozemku Terén Lokalita Umístění [m 2 dostupnost sítě ] Parametry srovnávacích nemovitých věcí ,00 rekreační výstavba - Praha-Lipence velmi dobrá okraj obce E, V, VK ,00 stavební rovinatý Kamenný Přívoz dobrá centrum obce E, V ,00 stavební mírně svažitý Jílové u Prahy dobrá okraj obce E, V Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování *Pozn.: E elektřina, V vodovod, VK veřejná kanalizace. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient tvaru pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient právních vztahů, K5 koeficient příslušenství, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Strana 14

15 Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Větší výměra pozemků srovnávacích nemovitých věcí č. 1 a č. 2 vzhledem k srovnávací nemovité věci č. 3 bude zohledněna koeficientem velikosti výměr. Srovnávací nemovité věci č. 2 a 3 jsou upraveny korekčním činitelem lokality a dopravní dostupnosti pro zohlednění méně atraktivní lokality těchto pozemků. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 3: Ad ju st ační mat ic e Celková Nabídková i rozloha K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 cena [Kč] [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] , ,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 617, ,00 975,00 1,05 1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,80 861, ,00 390,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 664,62 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční výměry pozemku. Tabulka č. 4: Výpoč et průměr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 3,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 617,32 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 861,54 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 714,49 Zdroj: vlastní zpracování Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot stavba pro rodinnou rekreaci V této části bude oceněna samotná stavba pro rodinnou rekreaci č. e Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce Praha-Lipence, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí umístěných v širším okolí obce. Přestože se srovnávací nemovité věci nenachází přímo v lokalitě obce Praha- Lipence, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož odpovídají svým charakterem předmětné nemovité věci a jejich jednotková cena se pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Trnová, Praha-západ ke koupi dřevěnou chatu v chatové osadě na okraji obce Trnová. Nemovitost stojí na vlastním nově oploceném pozemku o celkové výměře 275 m 2. Do chaty je zavedena elektřina, na pozemku je nová vrtaná studna. Kanalizace ani plyn nejsou v lokalitě zavedeny. Samotná chata je ve špatném technickém stavu, vhodná ke kompletní rekonstrukci. Krásné klidné místo na okraji lesa s výbornou dostupností do Prahy; 2. Měchenice-Trnová, Praha-západ prodej chaty o zastavěné ploše 44 m 2 na pozemku 575 m 2 v Strana 15

16 chatové oblasti Trnová, nad údolím řeky Vltavy a obcí Měchenice. Chata je ve špatném stavu, vhodná k rekonstrukci. Na pozemku je studna a přípojka elektřiny. Celý pozemek je oplocen, osázen ovocnými stromy, je rovinatý s orientací na jihovýchod. V zadní části je dřevěný zahradní domek. Přístup po asfaltové komunikaci z Trnové. V dosahu je obchod a restaurace. Výborná dostupnost Prahy; 3. K Homolce, Praha 5 - Slivenec k prodeji dřevěnou, podezděnou a částečně zateplenou chatu na vlastním pozemku 568 m 2 v chatařské oblasti pražského Slivence. Jedná se o velmi klidné místo. Na zahradě jsou ovocné stromy a keře. Na pozemku je i kůlna s nářadím a suchým WC. Parkování je možné cca 150 m od pozemku. Chata je připojena na elektrický rozvod a má dostatečný příkon pro případné elektrické vytápění jako doplněk ke stávajícím kamnům na dřevo. Na pozemku není vlastní voda, možností je obecní užitková vedle pozemku či dovoz barelů; 4. Zadní Třebáň prodej chaty v obci Zadní Třebaň s pozemkem o výměře 360 m 2. Chata se nachází na rovinatém vlastním pozemku, vzdálená 30 m od řeky Berounky. Do nemovitosti je zavedena elektřina, kamna na vytápění, lednice, kuchyňská linka, postel, televize, skříně. Vybavení je součástí prodeje. Na zahradě se nachází dřevěná kůlna a suché WC. Obrázek č. 6: Map a por ov n ávacích n e mov itý ch věcí Zdroj: mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 5 : Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Počet podlaží Poloha domu Lokalita Parametry oceňované nemovité věci 22,40 0,00 1 NP v bloku Praha-Lipence Parametry oceňované nemovité věci 1. 33,00 275,00 1 NP samostatný Trnová 2. 35,00 575,00 1 NP samostatný Měchenice 3. 30,00 568,00 1 NP samostatný Praha-Slivenec 4. 22,00 360,00 1 NP samostatný Zadní Třebáň Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Strana 16

17 Tabulka č. 6: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í Dopravní dostupnost Typ konstrukce Technický stav nemovitosti Inženýrské sítě Příslušenství Parametry oceňované nemovité věci velmi dobrá zděná udržovaný - Parametry oceňované nemovité věci velmi dobrá dřevěná před rekonstrukcí E, V - velmi dobrá cihla před rekonstrukcí E zahradní domek velmi dobrá dřevěná udržovaný E kůlna velmi dobrá smíšená dobrý E, TP kůlna Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování *Pozn.: E elektřina, V vodovod, TP tuhá paliva. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Větší užitá plocha srovnávací nemovité věci č. 2 bude zohledněna koeficientem velikosti výměr. Všechny porovnávací nemovité věci jsou v lepším stavebně technickém stavu než oceňovaná nemovitá věc. Tato odlišnost bude upravena prostřednictvím koeficientu technického stavu a typu konstrukce. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 7: Ad ju st ační mat ic e i Nabídková cena [Kč] Upravená nabídková cena [Kč]* Užitná plocha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] , ,50 33,00 1,00 1,00 1,00 0,70 1,00 1,00 0, , , ,69 35,00 1,05 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, , , ,14 30,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, , , ,62 22,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 0, ,59 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování * Pozn. Upravená nabídková cena představuje cenu zohledňující skutečnost, že je oceňovaná nemovitá věc bez příslušných pozemků (předmětem ocenění je pouze stavba č. e. 937). Z nabídkové ceny je tedy odečtena hodnota příslušných pozemků srovnávacích nemovitých věcí. Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Strana 17

18 Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 8: Výpoč et pr ů m ěr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 5 360,40 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 8 714,19 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 7 134,80 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 9: Výpoč et hodnoty n e mov it é v ěc i Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 22,40 Zastavěná plocha nemovité věci [m 2 ] 28,00 Celková výměra pozemků [m 2 ] 0,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 7 134,80 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,52 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 18

19 5.3 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza V tabulce níže je uvedena cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence (stavba pro rodinnou rekreaci č. e. 937 umístěná na pozemku parc. č. 3022/42, LV 546) vč. všech součástí: Tabulka č. 10: Výsledná h odnota n e mov it é v ěc i Název Hodnota Výsledná hodnota nemovité věci [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování 5.4 Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Kladně je předmětná nemovitá věc hodnocena díky lokalitě. Předmětná nemovitá věc se nachází na okraji hlavního města Prahy a zároveň na klidném místě s dostupností do přírody. Záporně byla ovlivněna výsledná cena faktem, že stavba nestojí na vlastním pozemku a také horším stavebně technickým stavem vyžadujícím rozsáhlejší rekonstrukce U předmětné nemovité věci bylo zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (viz výpis z katastru nemovitostí LV č k. ú. Lipence). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence vč. všech součástí činí ,00 Kč. Strana 19

20 6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence (stavba pro rodinnou rekreaci) ve vlastnictví Bednář Milan, Sezemínská 2050/5, Stodůlky, Praha 5. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/13, Karlovy Vary, PSČ Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Lipence je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jedno sto padesát devět tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 20

21 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Odpovědní zpracovatelé: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Tereza Hnátková Bc. Jan Wohlhöfner Strana 21

22 SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Usnesení č. j. 181 Ex 1280/ Mgr. Lukáš Křivánek soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č k. ú. Lipence Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Žádost o spolupráci povinného Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 22