Znalecký posudek č. 1668/2010/II (oprava výměr)

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1668/2010/II (oprava výměr) o obvyklé ceně nemovitostí v areálu ELI II (části I Arcibiskupství list vlastnictví č. 743 a části II Rezek - Vejsada listy vlastnictví č. 995 a č. 978), vybraných pozemků včetně některých staveb dále součástí a příslušenství v obci Dolní Břežany, katastrální území Dolní Břežany, kraj Středočeský Objednatel posudku: Fyzikální ústav AV ČR v.v.i. Na Slovance 1999/ Praha 8 IČ: DIČ: CZ Účel posudku: stanovit obvyklou cenu pozemků pro účely obchodního vyjednávání. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., a pomocí porovnávací metody a odborného odhadu, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Znalecký ústav Montekala Hálova Praha 9, Satalice Posudek obsahuje 28 stran textu a 29 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. v Praze,

2 2 A. Nález V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1. Ocenění podle oceňovacího předpisu - metoda stanovení administrativní ceny podle zákona o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek platných k datu ocenění. V určitých případech, je toto ocenění pro stanovení obvyklé ceny dostačující (také vzhledem k tomu, že současný předpis při stanovení ceny nákladovým způsobem používá i statisticky zjištěný koeficient prodejnosti). 2. Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti - tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na srovnání předmětné nemovitosti s nemovitostmi, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu - tržní hodnotu předmětných nemovitostí v rozsahu zadaném objednatelem, za použití obvyklých a vhodných metod pro tržní oceňování majetku. Oceňované budovy a haly nebyly při místním šetření přístupné a tak bylo ocenění provedeno pouze z vnějšku. Stav konstrukcí, které byly skryty byl odvozen od stavu vnějších konstrukcí. Některé údaje, nezbytné pro ocenění byly stanoveny odborným odhadem. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem (viz příloha č.1) - Kopie katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem (viz příloha č.3) - Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření - Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu v platném znění - Vyhláška č. 137/1998 Sb., o obecných technických požadavcích na výstavbu v platném znění - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb. - Oceňování nemovitostí - metodická příručka k vyhlášce Prestige Liberec - Nemovitosti, oceňování a právní vztahy - příručka vydaná nakl. Linde Praha a.s., napsal Doc., Ing. Albert Bradáč - Fotodokumentace - Videozáznam 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje týkající se oceňovaných nemovitostí nejsou v této části rozepsány, jsou uvedeny na výpisu z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu Praha - západ, listu vlastnictví, které jsou přílohou č.1 tohoto znaleckého posudku. 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace je uvedena v části Podklady. Další dokumentace nebyla k dispozici. 6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti, vymezený areál pozemků, staveb, venkovních úprav a porostů se nachází v klidné lokalitě jižně od centra obce, při místních komunikacích, které vedou z Břežan do Zbraslavi a do Zvole (viz příloha č.2). Oceňované pozemky jsou položeny ve velmi mírném severním svahu a jsou částečně zastavěné stavbami (také jiných vlastníků), komunikacemi a venkovními úpravami. Část jich obsahuje a to hlavně při západní hranici, neudržované travnaté porosty s různými typy dřevin, převážně náletových. V okolí oceňovaného areálu se nacházejí hlavně ubytovací objekty různého druhu, skladové haly a výrobní objekty. Přístup k oceňovaným nemovitostem je po místních zpevněných komunikacích. V centru obce Dolní Břežany, které je vzdáleno cca 500 m je téměř kompletní občanská vybavenost, která představuje obecní úřad, poštu, zdravotnické středisko, a dobré nákupní možnosti. Dopravní obslužnost je pouze autobusy. Přímo v areálu jsou rozvedeny mimo plynu všechny inž. sítě.

4 4 Problémové skupiny obyvatel se v okolí v malé míře vyskytují. Zatížení hlukem není, exhalace jsou vzhledem k lokalitě (blízkost lesa a luk) minimální. Objekty jsou užívány v průměru 50 roků. Stáří bylo určeno na základě odborného odhadu a na základě výpovědí místně znalých obyvatelů v okolí. 7. Obsah posudku Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st. 407 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st. 455 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st. 401 b) Ocenění porovnávací metodou Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 a) Objekty 1) Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada 2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st Rezkovi, Vejsada 3) Provozní objekt na poz. parc. č VREBEX - Rezkovi, Vejsada 4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní

5 5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 460/2009 Sb. o oceňování majetku, pomocí porovnávací metody a odborného odhadu. Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st. 407 Oceňované pozemky se nacházejí v areálu v intravilánu obce. Většina z nich je rovinatá nebo jen mírně zvlněná. Jejich celkový sklon je severním směrem. Na těchto pozemcích se nacházejí drobné stavby v podobě různých kovových přístřešků na konci životnosti a zanedbatelné venkovní úpravy jako jsou menší zpevněné plochy, oplocení převážně z drátěného pletiva a vlnitého plechu, vrata, vrátka. Dále je zde neudržovaný travnatý a náletový porost. Přímo v nich nebo v blízkém okolí jsou vedeny mimo plynu kompletní inž. sítě. Pro danou oblast nemá obec zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Proto bude k ocenění použito ustanovení odpovídajících prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st. 455 Jedná se o pozemky v jižní části areálu. Pozemky jsou rovinaté v celkovém mírném sklonu severním směrem. Na pozemku parc. č. st. 455 se nachází stavba, provozovna obchodní společnosti Verebex. Ostatní pozemky jsou jiné plochy, ve funkčním celku jak s touto stavbou tak i s dalšími stavbami včetně

6 6 živičné komunikace (skladové a manipulační plochy pro betonové prefabrikáty) a jejich zastavěnými pozemky. Poblíž pozemků a v případě pozemku parc. č. st. 455 přímo k němu, jsou vedeny kompletní inž. sítě mimo plynu. Pro danou oblast nemá obec zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Proto bude k ocenění použito ustanovení odpovídajících prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování majetku. Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st. 401 Jedná se o pozemky, které jsou rozptýleny po celém oceňovaném areálu. Jsou obdélníkového půdorysu, stavebně upravené do roviny a nacházejí se na nich stavby pro skladování a ubytování. K těmto pozemkům jsou zavedeny mimo plynu, kompletní inž. sítě. Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 Popisy objektů a) Objekty 1) Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada Určení charakteru objektu Budova je užívána pro ubytování, obdobného charakteru jako rodinný dům. proto bude i takto oceněna. Popis domu Objekt se nachází v v severní části oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu s podélnou osou východ - západ, je přízemní se sedlovou střechou. Přístup k domu je přes pozemky jiných vlastníků. Totéž se týká i přípojek inž. sítí. Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 60 roků. Stav konstrukcí je špatný. Některé jsou na konci životnosti.

7 7 2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st Rezkovi, Vejsada Určení charakteru objektu Jedná se převážně o skladovací prostory v hlavní části dřevostavby sloužící pro skladování produktů. Koncová jižní část, včetně štítové zdi byla upravena pro ubytování. Její objem je však pro zbylou část zanedbatelný. Proto bude objekt oceněn podle převažující části se zohledněním nadstandardních konstrukcí v rámci koeficientu vybavení. Popis objektu Objekt se nachází v jihovýchodní části oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu s podélnou osou východ - západ, jednopodlažní, nepodsklepený, bez podkroví, se sedlovou střechou. Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 60 roků. Stav konstrukcí je mimo obytné části špatný. Některé jsou na konci životnosti. 3) Provozní objekt na poz. parc. č VREBEX - Rezkovi, Vejsada Určení charakteru objektu Jedná se o zděnou stavbu s obchodem, kancelářemi a příslušným zázemím, která slouží provozním účelům místní betonárky. Popis objektu Objekt se nachází při jižní hranici oceňovaného areálu. Je obdélníkového půdorysu, dvoupodlažní s podélnou osou východ - západ. Stáří a opotřebení Stáří se odhaduje na 7 roků. Stav konstrukcí je velmi dobrý. 4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 Jedná se o klasickou vnitroareálovou komunikaci, která vede ve směru sever jih přes celý areál a propojuje vzájemně přístupové komunikace z hlavní silnice. 5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní K ocenění venkovních úprav a porostů Venkovní úpravy a porosty v případě oceňovaného areálu nemají podstatný vliv na jeho celkovou cenu. Nacházejí se v podstandardním stavu. Není proto třeba pro zadané účely (stanovení obvyklé ceny) provést jejich ocenění zvlášť, do detailu, po jednotlivých úpravách, tak jak to rozlišuje vyhláška. Ocenění je proto provedeno jednou souhrnnou cenou stanovenou odborným odhadem.

8 8 Tento způsob, čí stanovení ceny venkovních úprav je při tržním oceňování obvyklý. Rovněž stáří a opotřebení se stanovuje zprůměrováním, odborným odhadem. Popis venkovních úprav - oplocení z drátěného pletiva, vlnitého plechu a prken a vjezdová vrata a vrátka obdobné konstrukce - zpevněná živičné plochy uvnitř areálu - zpevněné betonové plochy uvnitř areálu - panelové plochy - betonové opěrné zdi - betonové základové patky - venkovní osvětlovací stožáry na konci životnosti - hydranty - obrubníky - přípojky elektro - kanalizace - přípojky vody Dřeviny - v malém množství, v zanedbatelné ceně, různé dřeviny rozptýlené po areálu Ocenění Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st , 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 237,30. Cena je určena podle písm. b): [35 + ( ) 0,007414] 5,00, kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % Úprava celkem: % 3,750 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570

9 9 Jednotková cena [/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [] zastavěná plocha a st , , ,15 nádvoří zastavěná plocha a st , , ,51 nádvoří Součet: ,66 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % Úprava celkem: % 3,750 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [] zahrada 82/ ,30 558, ,94 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % Úprava celkem: % 3,750 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [] ostatní plocha, jiná 81/ ,30 558, ,30 plocha ostatní plocha, jiná 81/ ,30 558, ,39 plocha Součet: ,69 Součet cen všech typů pozemků: = ,29 Pozemky parc. č. 81/5, č. 81/10, č. 82/1, č. st. 406, č. st. 407 zjištěná cena: ,29

10 10 b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Stavební pozemek 1527 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.2 - Stavební parcela 1572 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.3 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dolních Břežan - lokalita K Zámecké Oboře Položka č.4 - Stavební pozemek 3433 m 2 Dolní Břežany - lokalita Károv Položka č.5 - Stavební pozemek 1166 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek 1587 m 2 s IS - žádaná vilová čtvrť Položka č.7 - Prodej stavební parcely v Dolních Břežanech - lokalita V Zahradách Položka č. 8 - Atraktivní stavební pozemek 1744 m 2 Dolní Břežany - lokalita Zálepy K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků K polohy K využití K vybavení K cenový K přístup koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel. tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán) koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. Také případný přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen.

11 11 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloh K využit K vybav K cenov K přístup Jednotková Váha (V) cena (JC) č.1 - položka , 1 527,00 m 2 1,02 1,05 0,98 0,90 1, ,44 1,0 č , ,00 m 2 1,03 1,05 0,97 0,90 1, ,58 1,0 č , ,00 m 2 1,06 1,04 0,99 0,90 1, ,82 1,0 č , 3 443,00 m 2 1,11 1,06 1,06 0,90 1, ,67 1,0 č , 1 166,00 m 2 1,03 1,08 0,91 0,90 1, ,38 1,0 č , 1 587,00 m 2 1,04 1,01 0,99 0,90 1, ,72 1,0 č , ,00 m 2 1,00 1,02 0,90 0,90 1, ,88 1,0 č , 1 744,00 m 2 1,12 1,11 1,08 0,90 1, ,20 1,0 kde JC = (VC / M) (K poloh K využit K vybav K cenov K přístup ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 352, , ,38 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 771, Množství: 8 301,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,

12 12 Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st , 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 237,30. Cena je určena podle písm. b): [35 + ( ) 0,007414] 5,00, kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % Úprava celkem: % 3,750 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570 Jednotková cena [/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [] zastavěná plocha a nádvoří st , , ,91 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % Úprava celkem: % 3,750 Koeficient změny cen staveb K i : 1,570 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400 Jednotková cena [/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [] ostatní plocha, jiná 81/ ,30 558, ,53 plocha - část ostatní plocha, jiná 81/ ,30 558, ,10 plocha Součet: ,63 Součet cen všech typů pozemků: = ,54 Pozemky parc. č. 81/3 - část, č. 81/4 a č. st. 455 zjištěná cena: ,54

13 13 b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Stavební pozemek 1527 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.2 - Stavební parcela 1572 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.3 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dolních Břežan - lokalita K Zámecké Oboře Položka č.4 - Stavební pozemek 3433 m 2 Dolní Břežany - lokalita Károv Položka č.5 - Stavební pozemek 1166 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek 1587 m 2 s IS - žádaná vilová čtvrť Položka č.7 - Prodej stavební parcely v Dolních Břežanech - lokalita V Zahradách Položka č. 8 - Atraktivní stavební pozemek 1744 m 2 Dolní Břežany - lokalita Zálepy K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků K polohy K využití K vybavení K cenový K přístup koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel. tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán) koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. Také případný přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen.

14 14 Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloh K využ K vabav K cenov K přístup Jednotková Váha (V) cena (JC) č.1 - položka , 1 527,00 m 2 1,02 1,05 0,98 0,90 1, ,44 1,0 č , ,00 m 2 1,03 1,05 0,97 0,90 1, ,58 1,0 č , ,00 m 2 1,06 1,04 0,99 0,90 1, ,82 1,0 č , 3 443,00 m 2 1,11 1,06 1,06 0,90 1, ,67 1,0 č , 1 166,00 m 2 1,03 1,08 0,91 0,90 1, ,38 1,0 č , 1 587,00 m 2 1,04 1,01 0,99 0,90 1, ,72 1,0 č , ,00 m 2 1,00 1,02 0,90 0,90 1, ,88 1,0 č , 1 744,00 m 2 1,12 1,11 1,08 0,90 1, ,20 1,0 kde JC = (VC / M) (K poloh K využ K vabav K cenov K přístup ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 352, , ,38 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 771, Množství: ,00 m 2 Porovnávací hodnota: = ,

15 15 Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 a) Pozemky a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 237,30. Cena je určena podle písm. b): [35 + ( ) 0,007414] 5,00, kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % Pozemek pro stavbu s komerční využitelností % Úprava celkem: % 3,750 Koeficient změny cen staveb K i : 2,173 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 2,547 Jednotková cena [/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [] zastavěná plocha a st , , ,88 nádvoří zastavěná plocha a st , , ,68 nádvoří zastavěná plocha a st , , ,50 nádvoří Součet: ,06 Pozemky parc. č. st. 399, č. st. 400 a č. st. 401 zjištěná cena: ,06 b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávané pozemky viz příloha č. 6 Pro porovnání byly vybrány pozemky z databáze realitních kanceláří. Vzhledem k tomu, že nabídkové ceny v této databázi jsou vždy maximální, stanovené pro počátek vyjednávání, byly poníženy na ceny za které se prodej obvykle realizuje, tj. na 90 % jejich původní výše (zde to bylo provedeno pomocí cenového koeficientu). Dále byly ještě ceny srovnatelných nemovitostí upraveny dalšími koeficienty tak, aby co nejvíce vystihovali oceňovaný pozemek. Položka č.1 - Stavební pozemek 1527 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany

16 16 Položka č.2 - Stavební parcela 1572 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.3 - Prodej stavebního pozemku v pěkné části Dolních Břežan - lokalita K Zámecké Oboře Položka č.4 - Stavební pozemek 3433 m 2 Dolní Břežany - lokalita Károv Položka č.5 - Stavební pozemek 1166 m 2 Dolní Břežany - lokalita Dolní Břežany Položka č.6 - Nadstandardní pozemek 1587 m 2 s IS - žádaná vilová čtvrť Položka č.7 - Prodej stavební parcely v Dolních Břežanech - lokalita V Zahradách Položka č. 8 - Atraktivní stavební pozemek 1744 m 2 Dolní Břežany - lokalita Zálepy K jednotlivým koeficientům, které upravují cenu porovnávaných pozemků K polohy K využití K vybavení K cenový K přístup koeficient zohledňující polohu oceňovaného pozemku, jeho situování v obci, ekologickým vlivům, inž sítím, dopravní obslužnosti, občanské vybavenosti a v konečné řadě i vůči problémovým skupinám obyvatel. tento koeficient zohledňuje plochu oceňovaného pozemku, jeho způsob využití (právní stav), případně zastavěnou plochu stavebními objekty a možnost využití pro další stavební činnost či jiné účely (územní plán) koeficient který zohledňuje vybavení pozemku jako je zasíťování, pilířky, zdroj vody, oplocení a hlavně stav stavební připravenosti v souvislosti s legislativou doporučený koeficient, který přepočítává maximální cenu nabízenou realitními kancelářemi na cenu za kterou se prodeje převážně uskutečňují snižující koeficient, který zohledňuje přístup k pozemku a parkovací možnosti. Také případný přístup přes pozemky jiných vlastníků, který je spojen s vyvoláním požadavku věcných břemen. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloh K využ K vabav K cenov K přístup Jednotková Váha (V) cena (JC) č.1 - položka , 1 527,00 m 2 1,02 1,05 0,98 0,90 1, ,44 1,0 č , ,00 m 2 1,03 1,05 0,97 0,90 1, ,58 1,0 č , ,00 m 2 1,06 1,04 0,99 0,90 1, ,82 1,0 č , 3 443,00 m 2 1,11 1,06 1,06 0,90 1, ,67 1,0 č , 1 166,00 m 2 1,03 1,08 0,91 0,90 1, ,38 1,0

17 17 č , 1 587,00 m 2 1,04 1,01 0,99 0,90 1, ,72 1,0 č , ,00 m 2 1,00 1,02 0,90 0,90 1, ,88 1,0 č , 1 744,00 m 2 1,12 1,11 1,08 0,90 1, ,20 1,0 kde JC = (VC / M) (K poloh K využ K vabav K cenov K přístup ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 3 352, , ,38 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 3 771, Množství: 1 757,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 456/2008 Sb. a.1.1) Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada 26a Podlaží: 1.NP - přízemí Výška: 2,20 m Zastavěná plocha: 104,00 m 2 Podlažnost: 104,00 / 104,00 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 104 2,8 = 291,20 m 3 zastřešení 104 2,9 0,5 = 150,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 442,00 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Dolní Břežany Počet obyvatel: 2 681

18 18 Základní cena (ZC): 7 884, /m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,01 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,940 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Životní prostředí a atraktivita II. Méně vhodná k rekreaci - v okolí zdroj 0,05 oblasti hlučnosti nebo prašnosti 2 Přírodní lokalita II. Les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti 0,05 do 2000 m včetně 3 Poloha v zástavbě I. Nevýhodná poloha, negativní prvky v 0,02 okolí 4 Dopravní dostupnost II. Problematický příjezd k hranici pozemku 0,01 5 Hromadná doprava II. Dobrá dostupnost 0,00 6 Parkovací možnosti I. Špatné 0,02 7 Obchod a služby (okolí II. Obchod nebo služby 0,00 nemovitosti) 8 Sportoviště I. Žádné 0,00 9 Obyvatelstvo v okolí I. Konfliktní skupiny 0,01 10 Změny v okolí s vlivem na cenu nem. IV. Pozitivní změny 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,850 i=1 10 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD 0,01

19 19 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 0,7 12 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,337 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,940 0,850 0,337 = 0,269 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 7 884, 0,269 = 2 120,80 /m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 442, ,80 = ,60 Obytný objekt na poz. parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada zjištěná cena: ,60 a.1.2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st Rezkovi, Vejsada 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1252 Budovy skladů, nádrže a sila Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro skladování a manipulaci Koeficient změny ceny stavby: 2,129 Podlaží: 1. NP Výška: 10,20 m Zastavěná plocha: 392,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 10,20 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 392,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 6,0 392 = 2 352,00 m 3 zastřešení 4, ,5 = 823,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 175,20 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací základy na pasech bez izolace 13,20 % Podstandardní proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce vyzdívané pilířky s výplní z trámů a prken 30,40 % Podstandardní 3. Stropy chybí, rovnou střecha 13,80 % Nevyskytuje se

20 20 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 4. Krov, střecha sedlová, trámová 7,00 % Standardní 5. Krytiny střech pálená krytina Bobrovky 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce chybí nebo jsou vadné 0,70 % Podstandardní 7. Úprava vnitřních povrchů omítky a nátěry 4,20 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů nátěry, vápenné omítky hladké 2,90 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 0,00 % Neuvažuje se 10. Schody venkovní 1,80 % Podstandardní 11. Dveře 2,40 % Standardní 12. Vrata 3,00 % Standardní 13. Okna 3,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 2,90 % Standardní 15. Vytápění 0,00 % Neuvažuje se 16. Elektroinstalace nefunkční a nepoužitelná 5,80 % Podstandardní 17. Bleskosvod není 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 0,00 % Neuvažuje se 19. Vnitřní kanalizace 0,00 % Neuvažuje se 20. Vnitřní plynovod 0,00 % Neuvažuje se 21. Ohřev vody 0,00 % Neuvažuje se 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 0,00 % Neuvažuje se 24. Výtahy 0,00 % Neuvažuje se 25. Ostatní chybí 5,20 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 13,20 % 0, Svislé konstrukce 0,54 30,40 % 0, Stropy 0,54 1,852 13,80 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 0,70 % 0, Schody 0,54 1,80 % 0, Elektroinstalace 0,54 5,80 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,20 % 0,0520 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,5257 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 231, /m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 1,0290 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9368 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 0,5059 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,5257 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1290 Základní jednotková cena upravená: = 1 035,04 /m 3 Základní cena upravená: 3 175,20 m ,04 /m 3 = ,01

21 21 Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 40 roků Opotřebení: 85,000 % Odpočet opotřebení: ,01 85,000 % ,16 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,85 Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st Rezkovi, Vejsada zjištěná cena: ,85 a.1.3) Provozní objekt na poz. parc. č VREBEX - Rezkovi, Vejsada 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: F 1. budovy pro administrativu Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 122 Budovy administrativní Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,124 budovy pro službu a administrativu Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP - přízemí 2,60 m 134,00 m 2 podkroví 2,20 m 134,00 m 2 Součet: 4,80 m 268,00 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 134,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 134 4,8 = 643,20 m 3 zastřešení 134 1,4 0,5 = 93,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 737,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 8,20 % Standardní 2. Svislé konstrukce 17,40 % Standardní 3. Stropy 9,30 % Standardní 4. Krov, střecha 7,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,10 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,30 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 1,80 % Standardní

22 22 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 10. Schody 2,90 % Standardní 11. Dveře 3,10 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,20 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,20 % Standardní 15. Vytápění 4,20 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,70 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 0,20 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody 1,70 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 0,00 % Neuvažuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,00 % Standardní 24. Výtahy chybí 1,40 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,90 % Standardní 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 20. Vnitřní plynovod 0,54 1,852 0,20 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,40 % 0,0140 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9840 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 807, /m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9693 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,1750 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9840 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1240 Základní jednotková cena upravená: = 5 333,01 /m 3 Základní cena upravená: 737,00 m ,01 /m 3 = ,37 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 93 roků Opotřebení: / (7 + 93) = 7,000 % Odpočet opotřebení: ,37 7,000 % ,99 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,38 Provozní objekt na poz. parc. č VREBEX - Rezkovi, Vejsada zjištěná cena: ,38

23 23 a.1.4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstrukční charakteristika: z kameniva prolévaný živicí Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: Komunikace v obcích Kód standardní klasifikace produkce: silnice (I. a II. třídy) Koeficient změny ceny stavby: 2,221 Množství: 265*3 = 795,00 m 2 Ocenění Základní jednotková cena: 1 079, /m 2 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2210 Základní jednotková cena upravená: = 2 036,99 /m 2 Základní cena upravená: 795,00 m ,99 /m 2 = ,05 Cena stavby: = ,05 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 5 roků Opotřebení: / (35 + 5) = 87,500 % Odpočet opotřebení: ,05 87,500 % ,17 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,88 Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/3 zjištěná cena: ,88 a.1.5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní 17 Jiná stavba: Základní cena: , Koeficient změny cen staveb K i : 1,000 Cena stavby: = , Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 45 roků Opotřebení: 60,000 % Odpočet opotřebení: , 60,000 % , Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní zjištěná cena: ,

24 24 Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Obytný objekt na poz.parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada ,60 2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st Rezkovi, Vejsada ,01 3) Provozní objekt na poz. parc. č VREBEX - Rezkovi, Vejsada ,37 4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/ ,05 5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní , Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,03 Cena po zaokrouhlení: , Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Obytný objekt na poz.parc. č. st. 401, jiná stavba - Rezkovi, Vejsada ,60 2) Skladovací objekt s přístavbou obytné části na poz. parc. č. st Rezkovi, Vejsada ,85 3) Provozní objekt na poz. parc. č VREBEX - Rezkovi, Vejsada ,38 4) Vnitroareálová komunikace na poz. parc. č. 81/ ,88 5) Venkovní úpravy a dřeviny po celém areálu, souhrnná cena tržní , Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,71 Cena po zaokrouhlení: ,

25 25 C. Rekapitulace Aplikace metod Nejprůkaznější z použitých metod se v případě pozemků jeví metoda porovnání tržních cen, neboť pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných či nabízených prodejů). Tato metoda nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto byla i zde vzhledem k dostatečným podkladům, pro stanovení obvyklé ceny použita. Další, zde použitou metodou, je metoda ocenění podle předpisů. Ta byla použita v případě ocenění stavebních objektů. Venkovní úpravy a porosty byly oceněný pomocí odborného odhadu. Rekapitulace po oddílech: Oddíl 1 - pozemky z listu vlastnictví č. 743, vlastník Arcibiskupství pražské Obvyklá cena pozemků celkem: ,- Oddíl 2 - pozemky z listu vlastnictví č. 995, vlastník Vejsada 1/3 a Rezkovi 2/3 Obvyklá cena pozemků celkem: ,- Oddíl 3 - pozemky z listu vlastnictví č. 978, vlastník Vejsada 5/10 a Rezkovi 5/10 Obvyklá cena pozemků celkem: ,- Oddíl 4 - stavby na oceňovaných pozemcích včetně venkovních úprav a porostů v tomto areálu z listu vlastnictví č. 743, č. 995 a č. 978 Obvyklá cena stavebních objektů a porostů včetně opotřebení celkem: ,- Rekapitulace celková: Obvyklá cena staveb v areálu vč. venkovních úprav a porostů Jednotková obvyklá cena pozemku za 1 m 2 Obvyklá cena všech pozemků zjištěná porovnávacím způsobem , , , Obvyklá (obecná, tržní) cena všech vybraných pozemků podle odborného odhadu znaleckého ústavu činí zaokrouhleně , Cena slovy: devadesátmilionůdvestědevadesáttisíc v Praze, Znalecký ústav Montekala Hálova Praha 9, Satalice

26 26 Poznámka k obvyklé ceně: v části C, výpisu z katastru nemovitostí, na listu vlastnictví, nejsou v případě oceňovaných pozemků uvedeny žádné právní vady, které by oceňované nemovitosti zatěžovaly a snižovaly tak jejich obvyklou cenu. Zástavní právo finančního úřadu v případě pana Vejsady obvyklou cenu nemovitostí neovlivňuje. Rozsah ocenění Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu významně ovlivnit. Mezi ně patří: * historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) * obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti * realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí * ekologické zatížení nemovitosti Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní hodnoty Tento posudek byl vypracován v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této práce, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání tohoto posudku, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Výsledky této práce je možné použít pouze k účelu uvedenému v tomto posudku. v Praze, Znalecký ústav Montekala Hálova Praha 9, Satalice

27 27 D. Znalecká doložka Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. 1668/2010 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. faktura Montekala podle připojené likvidace. v Praze, Znalecký ústav Montekala Hálova Praha 9, Satalice

28 28 E. Seznam příloh č.1 - Výpis z katastru nemovitostí (8 stran) č.2 - Situační mapka č.3 - Snímky z katastrální mapy (5 stran) č.4 - Tabulka výměr a vlastníků č.5 - Část územního plánu (4 strany) č.6 - Listy z databáze realitních kanceláří (8 stran) - pozemky prodej č.7 - Fotodokumentace (2 strany) Celkem stran příloh