ZNALECKÝ POSUDEK 54-5/2018

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK 54-5/2018 o ceně nemovitosti - stavba č.p. 835 v obci Nymburk, okres Nymburk, katastrální území Nymburk, s pozemky parc. č. st. 939, st. 3402, st. 3403, 1809/7, 1809/47 včetně příslušenství Objednatel posudku: VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY Orlická 2020/4 Vinohrady Praha 3 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí zapsaných na LV č v k.ú. Nymburk, obec Nymburk, okres Nymburk vč. příslušenství. Zhotovitel posudku: Ing. Michael Mrzkoš, LL.M. K Višňovce Praha 5 mmrzkos@msoud.pha.justice.cz datová schránka: h9ifrfr Datum místního šetření: Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele p. Michala Janovského, Dis. Byla prohlídnuta oceňovaná nemovitost včetně příslušenství, posouzen technický stav nemovitosti a provedeno porovnání s předloženými podklady. Zároveň byla pořízena fotodokumentace. Datum, k němuž je provedeno ocenění: Cenový předpis: Ocenění bylo provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů (vyhlášky č. 457/2017 Sb.). Praha, dne: Tento znalecký posudek obsahuje 34 stran včetně příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. Jedno vyhotovení je uloženo v archivu znalce. 1

2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1873: A. Vlastník: VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY Orlická 2020/4 Vinohrady Praha 3 B. nemovitost s příslušenstvím: stavba č.p. 835 na pozemku parc.č. st. 939 o zastavěné ploše 567 m 2 budova bez evidenčního čísla (jiná stavba) na pozemku parc. č. st 3403 o zastavěné ploše 36 m 2 budova bez evidenčního čísla (garáž) na pozemku parc. č. st 3402 o zastavěné ploše 52 m 2 pozemek parc. č. st. 939 o výměře 567 m 2 pozemek parc. č. st o výměře 52 m 2 pozemek parc. č. st o výměře 36 m 2 pozemek parc. č. 1809/7 o výměře 216 m 2 pozemek parc. č. 1809/47 o výměře 158 m 2 C. Věcná břemena a omezení vlastnických práv: bez zápisu D. Jiná práva a poznámky: bez zápisu Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného dne Vyhláška č. 443/2016 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku 1.2. Obecné předpoklady a omezující podmínky ocenění Tento posudek byl vypracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - Informace a finanční data poskytnutá zadavatelem jsem považoval za věrohodné, pravdivé a správné. - Informace z ostatních zdrojů, které jsou použity ve znaleckém posudku, jsou považovány za věrohodné, avšak nebylo možné ověřit ve všech případech. Pokud nebylo jinak, při ocenění byly použity informační zdroje vymezené v rámci podkladových materiálů. - Znalecký posudek byl vypracován na základě podmínek, které byly známy v době jeho vypracování, z fotodokumentace, projektové dokumentace. - Při zpracování posudku byly respektovány právní předpisy platné a účinné v době ocenění. - Výsledky ocenění jsou platné pouze ve vztahu k vymezenému účelu a k uvedenému datu ocenění a nelze je použít za jiným účelem. - Znalec nemá žádné současné ani budoucí zájmy na majetku, který je předmětem posudku. - Znalec tímto prohlašuje, že závěry znaleckého posudku vycházely z podkladů předložených zadavatelem posudku a dokumentů, a že tyto dokumenty použil jako celek, tj. zkoumal je jednotlivě a ve vzájemné souvislosti, přičemž žádný takový dokument neopomenul. V případě, že managment společnosti nepředložil znalci dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování znaleckého posudku, nepřejímá znalec jakoukoli odpovědnost s touto související skutečností. 1.3 Metodika ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z 2

3 osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. Dále byla zjištěna cena dle cenových předpisů. Jedná se o ocenění nemovité věci (dále také nemovitosti ) provedené podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů (vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č.53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb., č. 457/2017), kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Při ocenění je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 457/2017 (současný cenový předpis, ve smyslu zákona č. 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování staveb a pozemků používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apod. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Nákladová metoda (substanční, věcná hodnota) je reprodukční cena nemovité věci snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovité věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Výnosový způsob ocenění tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. Základní pojmy TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. TRŽNÍ HODNOTA - odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými a nejvhodnějšími z obchodovaných nemovitostí ke dni zpracování posudku. HODNOTA je výrazem schopnosti zboží být předmětem směny. VÝNOSOVÁ HODNOTA je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné a čistý výnos nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 3

4 M.1. Budova VZP Nymburk Vlastník majetku: VŠEOBECNÁ ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNA ČESKÉ REPUBLIKY Orlická 2020/4 Vinohrady Praha 3 Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Nymburk Kód obce: Název obce: Nymburk Kód okresu: CZ0208 Název okresu: Nymburk Název kraje (oblasti): Středočeský kraj Popis a účel: Charakteristika obce: Oceňovaná nemovitost se nachází v okresu Nymburk. Okres Nymburk se rozkládá ve východní části Středočeského kraje. Svojí rozlohou 850 km 2 zaujímá okres 6. místo ve Středočeském kraji a zabírá 7,8 % z jeho rozlohy. Zemědělská půda tvoří 69,4 % a lesy 17,5 % z rozlohy okresu. K podprůměrným okresům patří Nymbursko počtem obyvatel 97,9 tisíc (7,3 % obyvatel kraje) i hustotou zalidnění 115,1 obyvatel na km 2. V současné době náleží do okresu Nymburk 87 obcí, přičemž z celkového počtu má 7 statut města a 3 obce byly stanoveny městysem. Centrem je město Nymburk, dalšími významnějšími městy jsou Poděbrady, Lysá nad Labem, Milovice a Městec Králové. Obec Nymburk je tvořena dvěma částmi (Nymburk, Drahelice). Nymburk je důležitou železniční křižovatkou. Obec má cca 15 tisíc obyvatel, jsou zde kompletní inženýrské sítě (plynovod, veřejný vodovod, kanalizace, elektřina). Jedná se o lokalitu převážně obytné zástavby. V obci se nachází obecní úřad, policie, pošta, zdravotnické zařízení, školy, obec má veškerou občanskou vybavenost. Dopravní spojení je po silnici i železnici. Historické jádro města Nymburk je městskou památkovou zónou. Základní popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost se nachází v městě Nymburk, ve Středočeském kraji. Okolní zástavba je tvořena rezidenčními budovami. Předmětem ocenění je budova č.p. 835 včetně garáží, venkovních úprav, výše uvedených pozemků tvořících funkční celek a včetně příslušenství. Objekt se nachází na rovinném pozemku. Výstavba budovy se datuje k roku Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Celková plocha parcel činí 1029 m 2, z nichž zastavěná plocha pod objektem činí 567 m 2, pod garážemi 88m 2 a plocha uzavřeného dvora tvoří 158m 2. Ostatní plocha na pozemku parc. č. 1809/7 je využívána jako vnější parkoviště pro klienty a zaměstnance. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Všeobecné údaje Popis a účel: Budova je třípodlažní s jedním podzemním podlažím. Je určena pro administrativní užívání. V objektu nejsou pronajímány žádné prostory. V přízemí je umístěna klientská hala. Součástí uzavřeného dvora jsou dvě garáže jako samostatné stavby, užívané pro potřeby skladu a dále pak jako dílna. Budova se skládá ze tří částí část původní (Strachotova vila), dostavba (70. léta), která byla přestavěna a zcela zrekonstruována v roce 1996 a přístavba (2003). Objekt není památkově chráněný, ale je z části 4

5 historický a nachází se v blízkosti významné sakrální stavby. Přístavba z roku 2003 je jednopodlažní nepodsklepený objekt, pohledově přičleněný k hlavnímu objektu. Staticky je na hlavním objektu nezávislý. Nemovitost je napojena na veškerou infrastrukturu. Skladba prostor: počet stání zděné garáže 2 parkovací plochy 6 podlaží počet sklepy 1. PP 4 kanceláře 1. NP - 3. NP 19 klientská hala 1. NP 1 zasedací místnost 2. NP 1 sociální zařízení 1. NP - 3. NP 10 kuchyňky 1. NP - 3. NP 4 1.PP: sklady a archívy 1.NP: klientská hala, kotelna, kuchyňka, sociální zařízení, archiv 2.NP (podkroví): kanceláře, zasedací místnost, kuchyňky, sociální zařízení 3.NP (podkroví): kanceláře, kuchyňka, sociální zařízení Vodorovné nosné konstrukce jsou v objektu různorodé. V původní vile byly cihelné klenby, železobetonové trámové stropy a desky a dřevěné trámové stropy. V přístavbě jsou stropy z železobetonových dutinových panelů kladených na obvodové zdivo a železobetonové průvlaky. Systém ÚT je funkční a odpovídající době pořízení, systém přípravy teplé vody je řízen centrálně a rozvody nejsou dostatečně izolované. Dva plynové kotle se nachází v 1.NP. Před objektem jsou venkovní parkovací stání. Stavební úpravy: Stáří stavby je k datu ocenění 109let. Opravy z posledních let byly svým charakterem převážně udržovacího charakteru a řešily zejména rekonstrukci dvora, dále pak opravu okapů a svodů střech či aktuálně opravu oken. Výměna podlahové krytiny, výmalba a hromadná obměna nábytku byla realizována v průběhu let Ocenění nemovitosti metodou nákladovou Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Budova VZP Nymburk (z roku 1909) M.1.2. Budova VZP Nymburk přístavba z roku 1996 M.1.3. Budova VZP Nymburk přístavba z roku 2003 M.1.4. Pozemky M.1.5. Garáž na pozemku parc.č M.1.6. Garáž na pozemku parc.č M.1.7. Venkovní úprav M.1.1. Budova VZP Nymburk (z roku 1909) Ocenění nákladovým způsobem podle 12 5

6 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Celkem m2 Zastavěná plocha 252,38 Zastavěná plocha ZP = 252,38 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Celkem m2 Podlahová plocha 189,88 Podlahová plocha PP = 189,88 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby OP (m3) Hlavní budova VZP 3 238,01 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1.PP 1 177,82 2,77 492,56 1.NP 1 252,38 4, ,57 2.NP 1 252,38 3,69 931,28 3.NP 1 252,38 2,88 726,85 Součet 4 934, ,26 Průměrná zastavěná plocha PZP = 934,96 / 4 = 233,74 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 233,74 = 0,94824 Průměrná výška podlaží v p = 3 165,26 / 934,96 = 3,39 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 3,39 = 0,91947 Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy včetně zemních prací P 0, , ,46 0,03772 pasy bez izolací proti zemní vlhkosti (u podsklepených objektů i svislé) 02 Svislé konstrukce S 0, , ,00 0, Zděné z plných cihel min.tl. 45 cm, dtto z cihel či jiných materiálů v menších tloušťkách odpovídajících z hlediska tepelně technických parametrů cihelné zdi z plných cihel v tl. 45 cm 03 Stropy S 0, , ,00 0,09300 Jakékoliv stropy s podhledem rovným a členitým, nespalné a polospalné 04 Zastřešení mimo krytinu S 0, , ,00 0, krov dřevěný - střecha sklonitá - valbová 05 Krytiny střech S 0, , ,00 0, plechová 06 Klempířské konstrukce S , z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny, průniky) 6

7 07 Úpravy vnitřních povrchů S 0, , ,00 0, vápenné omítky, běžné - standardní obklady 08 Úpravy vnějších povrchů S 0, , ,00 0, běžné štukové omítky 09 Vnitřní obklady keramické S 0, , ,00 0,01800 Běžné obklady záchodů, umýváren a sprchových koutů, kuchyněk 10 Schody S 0, , ,00 0,02900 železobetonová konstrukce s keramickým povrchem stupňů 11 Dveře S 0, , ,00 0, hladké plné 12 Vrata S , Neuvažují se 13 Okna S 0, , ,00 0, jakákoliv zdvojená, dřevěná dvojitá špaletová 14 Povrchy podlah S 0, , ,00 0,03200 PVC, běžná keramická dlažba, textilní krytiny 15 Vytápění S 0, , ,00 0, ústřední 16 Elektroinstalace S 0, , ,00 0,05700 Světelná a třífázová 17 Bleskosvod S , Ano 18 Vnitřní vodovod S 0, , ,00 0,03200 Ocelové trubky a plastové, rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace S 0, , ,00 0,03100 litinové potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí 20 Vnitřní plynovod S , Rozvod zemního plynu 21 Ohřev teplé vody S 0, , ,00 0,01700 Centrální ohřev teplé vody 22 Vybavení kuchyní S , Neuvažuje se 23 Vnitřní hygien. zařízení vč.wc S 0, , ,00 0,03000 Umyvadla, sprchové kouty běžného provedení WC splachovací s pisoáry, bez umývátek běžného provedení 24 Výtahy S 0, , ,00 0,01400 Běžné osobní s odpovídajícím počtem stanic 25 Ostatní S 0, , ,00 0,05900 Např. vestavěné skříně, běžné digestoře, rozvod veřejného telefonu, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách 26 Instalační prefabrik. jádra S , Neuvažují se 27 vybavení kuchyní D 0, , ,00 0,01700 Celkem 1, , ,97272 K 4 = 0,

8 Vysvětlivky ke sl. St: N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Koef n 01 Základy včetně zemních prací P 0, ,000-0, vybavení kuchyní D 0, ,852 0,03148 Celkem -0,05052 K 4 = 1 + (0,54 * -0,05052) = 0,97272 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 3 Okresní města a ostatní lázeňská místa: K 5 = 1,05000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP : CZ-CC 122: K i = 2,17300 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2018 Rok kolaudace 1909 Stáří - S (roky) 109 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 0 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 109 / 100 = 100 % O > max. 85%; upraveno na 85% Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 tzv. 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 0,95 * ( 1 + ) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8

9 8 Poloha pozemku, stavby-komerční III. Výhodná - možnost komerčního využití 0,05 využití pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,65 * ( 1 + 0,28) = 0,832 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,950 * 0,832 = 0,790 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.8 Typ F Budovy pro administrativu: ZC = Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = * 0,93900 * 0,94824 * 0,91947 * 0,97272 * 1,05000 * 2,17300 = 5 100,36 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 5 100,36 * 3 238,01 = Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = * (1-85,000 / 100) = Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = * 0,790 = Budova VZP Nymburk (z roku 1909) - celkem: Zjištěná cena Kč M.1.2. Budova VZP Nymburk přístavba z roku 1996 Ocenění nákladovým způsobem podle 12 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Celkem m2 Zastavěná plocha 245,92 Zastavěná plocha ZP = 245,92 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Celkem m2 Podlahová plocha 210,93 Podlahová plocha PP = 210,93 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby OP (m3) Přístavba z roku 2 013,

10 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1.NP 1 245,95 4, ,02 2.NP 1 204,99 3,25 666,22 Součet 2 450, ,24 Průměrná zastavěná plocha PZP = 450,94 / 2 = 225,47 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 225,47 = 0,94927 Průměrná výška podlaží v p = 1 667,24 / 450,94 = 3,70 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 3,70 = 0,86757 Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy včetně zemních prací S 0, , ,00 0, pasy z betonu, s izolací proti zemní vlhkosti 02 Svislé konstrukce S 0, , ,00 0, zděné z cihel min.tl. 45 cm, dtto z cihel odpovídajících z hlediska tepelně technických parametrů cihelné zdi z plných cihel v tl. 45 cm 03 Stropy S 0, , ,00 0, stropy s podhledem rovným, nespalné 04 Zastřešení mimo krytinu S 0, , ,00 0, krov dřevěný - střecha sedlová, pultová, plochá 05 Krytiny střech S 0, , ,00 0, plechová 06 Klempířské konstrukce S , z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, průniky), parapety nejsou podmínkou 07 Úpravy vnitřních povrchů S 0, , ,00 0, vápenné omítky, běžné - standardní obklady 08 Úpravy vnějších povrchů S 0, , ,00 0, běžná štuková omítka 09 Vnitřní obklady keramické S 0, , ,00 0, běžné obklady záchodů, umýváren, kuchyní 10 Schody S 0, , ,00 0, železobetonová konstrukce s keramickým povrchem stupňů 11 Dveře S 0, , ,00 0, hladké plné 12 Vrata S , Neuvažují se 13 Okna S 0, , ,00 0, plastová 14 Povrchy podlah S 0, , ,00 0, běžná keramická dlažba, textilní krytiny, PVC 15 Vytápění S 0, , ,00 0, ústřední 16 Elektroinstalace S 0, , ,00 0,05700 Světelná a třífázová 17 Bleskosvod S ,

11 Ano 18 Vnitřní vodovod S 0, , ,00 0, plastové, litinové, rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace S 0, , ,00 0,03100 Svislé litinové nebo plastové potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí 20 Vnitřní plynovod S , rozvod zemního plynu 21 Ohřev teplé vody S 0, , ,00 0, centrální ohřev teplé vody 22 Vybavení kuchyní S , Neuvažuje se 23 Vnitřní hygien. zařízení vč.wc S 0, , ,00 0,03000 Umyvadla, běžného provedení hygienických zařízení, sprchové kouty WC splachovací s pisoáry 24 Výtahy C 0, , Běžné osobní a nákladní výtahy s odpovídajícím počtem stanic 25 Ostatní N 0, , ,54 0,09086 Např. vestavěné skříně, rozvod veřejného telefonu, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, klimatizace, trezor, bezpečnostní systém 26 Instalační prefabrik. jádra S , Neuvažují se Celkem 1, , ,01786 K 4 = 1,01786 Vysvětlivky ke sl. St: N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Koef n 24 Výtahy C 0, ,852-0, Ostatní N 0, ,000 0,05900 Celkem 0,03307 K 4 = 1 + (0,54 * 0,03307) = 1,01786 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 3 Okresní města a ostatní lázeňská místa: K 5 = 1,05000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP : CZ-CC 122: K i = 2,17300 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2018 Rok kolaudace 1996 Stáří - S (roky) 22 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 78 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 22 / 100 = 22,000 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se 11

12 stavbou (stejný vlastník) Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 tzv. 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 0,95 * ( 1 + ) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční III. Výhodná - možnost komerčního využití 0,05 využití pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,65 * ( 1 + 0,28) = 0,832 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,950 * 0,832 = 0,790 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.8 Typ F Budovy pro administrativu: ZC = Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = * 0,93900 * 0,94927 * 0,86757 * 1,01786 * 1,05000 * 2,17300 = 5 041,26 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 5 041,26 * 2 013,82 = Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = * (1-22,000 / 100) = Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = * 0,790 = Budova VZP Nymburk přístavba z roku celkem: Zjištěná cena Kč 12

13 M.1.3. Budova VZP Nymburk přístavba z roku 2003 Popis a účel: Přístavba z roku 2003 je jednopodlažní nepodsklepený objekt, pohledově přičleněný k hlavnímu objektu. Staticky je k hlavnímu objektu nezávislý. Základy jsou z prostého betonu, nejsou vyztuženy. Základy jsou odizolovány proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je z cihel Porotherm, tloušťka obvodového zdiva je 40cm. Strop je proveden z panelů. Podlaha v 1.NP je odizolována tepelnou izolací tl. 4cm. Strop je odizolován tepelnou izolací tl.10 cm. Omítky v celé přístavbě jsou vápenocementové štukové. Podlahy jsou provedeny z cementové mazaniny, povrch podlah je z keramické dlažby. Topení je napojeno na ústřední topení z hlavní budovy. V budově je proveden světelný obvod, rozvody jsou napojeny na rozvod hlavní budovy. Rozvody vody jsou napojené na systém hlavní budovy, teplá voda v kuchyňce je zajištěna průtokovým ohřívačem. Všechny odpady a svody kanalizace jsou provedeny v plastu a jsou napojeny na městskou kanalizaci. Ocenění nákladovým způsobem podle 12 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Zastavěná plocha ( )/2* * ,12 Zastavěná plocha ZP = 57,12 m 2 Podlahová plocha - PP Popis Výpočet / komentář Celkem m2 Podlahová plocha ,40 Podlahová plocha PP = 45,40 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Spodní stavba 1 57,12 3,90 222,77 Celkem 222,77 Soustava koeficientů Koeficient K 1 určen dle přílohy č.10: konstrukce 1 zděné: K 1 = 0,93900 Koeficient K 2 = 0,92 + 6,60 / PZP Koeficient K 3 = 0,30 + 2,10 / v p Výpočet průměrné zastavěné plochy PZP a výšky podlaží v p Podlaží / Část Počet ZP (m2) vč (m) v (m) ZP*v (m3) 1.NP 1 57,12 3,39 193,64 Součet 1 57,12 193,64 Průměrná zastavěná plocha PZP = 57,12 / 1 = 57,12 m 2 K 2 = 0,92 + 6,60 / 57,12 = 1,03555 Průměrná výška podlaží v p = 193,64 / 57,12 = 3,39 m K 3 = 0,3 + 2,10 / 3,39 = 0,91947 Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.1 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy včetně zemních prací S 0, , ,00 0,

14 pasy z betonu, s izolací proti zemní vlhkosti 02 Svislé konstrukce S 0, , ,00 0, zděné z porothermu tl. 40 cm, dtto z cihel v tloušťkách odpovídajících z hlediska tepelně technických parametrů cihelné zdi z plných cihel v tl. 45 cm 03 Stropy S 0, , ,00 0,09300 stropy s podhledem rovným, nespalné (z betonových panelů) 04 Zastřešení mimo krytinu S 0, , ,00 0, střecha plochá jednovrstvá 05 Krytiny střech S 0, , ,00 0, pozinkovaný plech 06 Klempířské konstrukce S , z pozinkovaného plechu (žlaby a svody) 07 Úpravy vnitřních povrchů S 0, , ,00 0, vápennocementové štukové omítky 08 Úpravy vnějších povrchů S 0, , ,00 0, běžná štuková omítka 09 Vnitřní obklady keramické S 0, , ,00 0, běžné obklady kuchyňky 10 Schody C 0, , chybí 11 Dveře S 0, , ,00 0, hladké plné 12 Vrata S , Neuvažují se 13 Okna S 0, , ,00 0, plastová 14 Povrchy podlah S 0, , ,00 0, běžná keramická dlažba 15 Vytápění S 0, , ,00 0, ústřední vytápění 16 Elektroinstalace P 0, , ,46 0, světelná 17 Bleskosvod S , Ano 18 Vnitřní vodovod S 0, , ,00 0, plastové trubky, rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace S 0, , ,00 0, plastové potrubí, odpady ze všech hygienických zařízení a kuchyňky 20 Vnitřní plynovod C chybí rozvod zemního plynu 21 Ohřev teplé vody P 0, , , průtokový ohřívač 22 Vybavení kuchyní S , Neuvažuje se 23 Vnitřní hygien. zařízení vč.wc C 0, , chybí 24 Výtahy C 0, , Běžné osobní a nákladní výtahy s odpovídajícím počtem stanic 25 Ostatní P 0, , ,46 0,

15 Např. vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže 26 Instalační prefabrik. jádra S , Neuvažují se 27 kuchyňka D 0, , ,00 0,02407 Celkem 1, , ,87725 K 4 = 0,87725 Vysvětlivky ke sl. St: N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Koef n 10 Schody C 0, ,852-0, Elektroinstalace P 0, ,000-0, Vnitřní plynovod C , Ohřev teplé vody P 0, ,000-0, Vnitřní hygien. zařízení vč.wc C 0, ,852-0, Výtahy C 0, ,852-0, Ostatní P 0, ,000-0, kuchyňka D 0, ,852 0,04458 Celkem -0,22732 K 4 = 1 + (0,54 * -0,22732) = 0,87725 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 3 Okresní města a ostatní lázeňská místa: K 5 = 1,05000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP : CZ-CC 122: K i = 2,17300 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2018 Rok kolaudace 2003 Stáří - S (roky) 15 Celková životnost - Z (roky) 100 Zbytková životnost Z - S (roky) 85 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 15 / 100 = 15,000 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 tzv. 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 0,95 * ( 1 + ) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 15

16 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční III. Výhodná - možnost komerčního využití 0,05 využití pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,65 * ( 1 + 0,28) = 0,832 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,950 * 0,832 = 0,790 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.8 Typ F Budovy pro administrativu: ZC = Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 1 * K 2 * K 3 * K 4 * K 5 * K i ZCU = * 0,93900 * 1,03555 * 0,91947 * 0,87725 * 1,05000 * 2,17300 = 5 023,30 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 5 023,30 * 222,77 = Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = * (1-15,000 / 100) = Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = * 0,790 = Budova VZP Nymburk přístavba z roku celkem: Zjištěná cena Kč M.1.4. Pozemky Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. a): ZC = 1 47 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: zastavěná plocha a nádvoří 16

17 Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 tzv. 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 0,95 * ( 1 + ) = 0,950 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Celkem Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční III. Výhodná - možnost komerčního využití 0,05 využití pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,65 * ( 1 + 0,28) = 0,832 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,950 * 1,000 * 0,832 = 0,790 17

18 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 47 * 0,790 = 1 161,30 Kč/m 2 Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,950 * 1,000 * 0,832 = 0,790 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 47 * 0,790 = 1 161,30 Kč/m 2 Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,950 * 1,000 * 0,832 = 0,790 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 47 * 0,790 = 1 161,30 Kč/m 2 Parcela: 1809/7 - ostatní plocha Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,950 * 1,000 * 0,832 = 0,790 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 47 * 0,790 = 1 161,30 Kč/m 2 Parcela: 1809/47 - ostatní plocha Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,950 * 1,000 * 0,832 = 0,790 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 1 47 * 0,790 = 1 161,30 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 939 zastavěná plocha a nádvoří 567, , , zastavěná plocha a nádvoří 52, , , zastavěná plocha a nádvoří 36, , , /7 ostatní plocha 216, , , /47 ostatní plocha 158, , ,40 Celkem 1 029, ,70 Pozemky - celkem: Zjištěná cena Kč M.1.5. Garáž na pozemku parc.č Ocenění nákladovým způsobem podle 15 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Celkem m2 Zastavěná plocha 36,00 18

19 Zastavěná plocha ZP = 36,00 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) garáž na pozemku parc.č ,00 2,70 97,20 Celkem 97,20 Soustava koeficientů Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.6 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy S 0, , ,00 0,06200 Základové pásy a patky 02 Obvodové stěny S 0, , ,00 0,30100 Zděné v tl cm 03 Stropy S 0, , ,00 0,26200 Jakékoliv, bez rozlišení druhu a materiálu 04 Krov S , Bez krovu 05 Krytina S 0, , ,00 0,05700 asfaltové pásy 06 Klempířské konstrukce S 0, , ,00 0,02900 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu 07 Úprava povrchů S 0, , ,00 0,04800 běžná štuková omítka 08 Dveře C 0, , chybí 09 Okna P 0, , , luxfery 10 Vrata S 0, , ,00 0,06800 plechová 11 Podlahy S 0, , ,00 0,07200 Betonové 12 Elektroinstalace S 0, , ,00 0,06000 Světelná Celkem 1, , ,96544 K 4 = 0,96544 Vysvětlivky ke sl. St: N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Koef n 08 Dveře C 0, ,852-0, Okna P 0, ,000-0,01400 Celkem -0,06400 K 4 = 1 + (0,54 * -0,06400) = 0,96544 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 3 Okresní města a ostatní lázeňská místa: K 5 = 1,05000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP : CZ-CC 1274: K i = 2,14200 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2018 Rok kolaudace 1996 Stáří - S (roky) 22 Celková životnost - Z (roky) 80 Zbytková životnost Z - S (roky) 58 19

20 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 22 / 80 = 27,500 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 tzv. 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 0,95 * ( 1 + ) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční III. Výhodná - možnost komerčního využití 0,05 využití pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,65 * ( 1 + 0,28) = 0,832 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,950 * 0,832 = 0,790 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.13 Typ B Garáž nepodsklepená s plochou střechou, konstrukce zděná, montovaná železobet. : ZC = Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 4 * K 5 * K i ZCU = * 0,96544 * 1,05000 * 2,14200 = 2 985,64 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 2 985,64 * 97,20 = Kč 20

21 Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = * (1-27,500 / 100) = Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = * 0,790 = Garáž na pozemku parc.č celkem: Zjištěná cena Kč M.1.6. Garáž na pozemku parc.č Ocenění nákladovým způsobem podle 15 Výměry pro ocenění Zastavěná plocha - ZP Popis Celkem m2 Zastavěná plocha 52,00 Zastavěná plocha ZP = 52,00 m 2 Obestavěný prostor - OP Část stavby Počet ZP (m2) Výška (m) OP (m3) Spodní stavba 1 52,00 2,70 140,40 Celkem 140,40 Soustava koeficientů Koeficient K 4 určen dle přílohy č.21 tabulky č.6 Vysvětlivky ke sl. St: S = standardní, N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Podíl 2 Koef Podíl 3 01 Základy S 0, , ,00 0,06200 Základové pásy 02 Obvodové stěny S 0, , ,00 0,30100 Zděnév tl cm 03 Stropy S 0, , ,00 0,26200 Jakékoliv, bez rozlišení druhu a materiálu 04 Krov S , Bez krovu 05 Krytina S 0, , ,00 0, asfaltové pásy 06 Klempířské konstrukce S 0, , ,00 0,02900 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu 07 Úprava povrchů S 0, , ,00 0,04800 omítky 08 Dveře S 0, , ,00 0,02700 Jakékoliv dřevěné nebo kovové 09 Okna P 0, , , luxfery 10 Vrata S 0, , ,00 0,06800 kovové 21

22 11 Podlahy S 0, , ,00 0, betonové 12 Elektroinstalace S 0, , ,00 0, světelná Celkem 1, , ,99244 K 4 = 0,99244 Vysvětlivky ke sl. St: N = nadstandardní, P = podstandardní, C = chybějící, D = doplněná Pol Konstrukce a vybavení St Podíl 1 % Koef n 09 Okna P 0, ,000-0,01400 Celkem -0,01400 K 4 = 1 + (0,54 * -0,01400) = 0,99244 Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 3 Okresní města a ostatní lázeňská místa: K 5 = 1,05000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: SKP : CZ-CC 1274: K i = 2,14200 Opotřebení stavby metodou lineární Vstupní údaje Stavba Rok ocenění 2018 Rok kolaudace 1996 Stáří - S (roky) 22 Celková životnost - Z (roky) 80 Zbytková životnost Z - S (roky) 58 Opotřebení O = 100 * S / Z O = 100 * 22 / 80 = 27,500 % Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 tzv. 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 0,95 * ( 1 + ) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá 22

23 dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční III. Výhodná - možnost komerčního využití 0,05 využití pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,65 * ( 1 + 0,28) = 0,832 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,950 * 0,832 = 0,790 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.13 Typ B Garáž nepodsklepená s plochou střechou, konstrukce zděná, montovaná železobet. : ZC = Kč/m 3 obestavěného prostoru Základní cena upravená ZCU = ZC * K 4 * K 5 * K i ZCU = * 0,99244 * 1,05000 * 2,14200 = 3 069,13 Kč/m 3 obestavěného prostoru Výchozí cena VC = ZCU * OP VC = 3 069,13 * 140,40 = Kč Cena stavby nákladově CS N = VC * (1 - O / 100) CS N = * (1-27,500 / 100) = Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = * 0,790 = Garáž na pozemku parc.č celkem: Zjištěná cena Kč M.1.7. Venkovní úpravy Ocenění nákladovým způsobem podle 18 Výměry pro ocenění - výchozí cena Základní cena ZC určena dle přílohy č.17 Výchozí cena VC = ZC * výměra Pol Popis Výměra M.j. ZC (Kč) VC (Kč) Plochy zpevněné z betonové zámkové dlažby šedé tl. do 80 mm 158,00 m Plochy zpev.s povrch. asfalt.tl. 40 mm-beton asfaltový 131,40 m Celkem Soustava koeficientů - výchozí cena upravená Koeficient K 5 určen dle přílohy č.20: 3 Okresní města a ostatní lázeňská místa: K 5 = 1,05000 Koeficient K i určen dle přílohy č.41: K i = 2,30100 Výchozí cena upravená VCU = VC * K 5 * K i VCU = * 1,05000 * 2,30100 = Kč 23

24 Opotřebení stavby metodou lineární - zjištěná cena Zjištěná cena C = VCU * (1 - O / 100) Pol Popis VCU (Kč) S Z Opotřebení (%) Zjištěná cena (Kč) Plochy zpevněné z betonové zámkové dlažby , šedé tl. do 80 mm Plochy zpev.s povrch. asfalt.tl. 40 mm-beton , asfaltový Celkem , Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. II. Nabídka odpovídá poptávce věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území 0,95 tzv. 100-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 0,95 * ( 1 + ) = 0,950 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Budovy pro obchod a administrativu 0,65 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,08 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,05 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,10 možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce V obcích s MHD se hodnotí dopravní spojení do centra obce, u ostatních obcí se výše hodnoty kvalitativního pásma určuje v návaznosti na počet denních spojů a vzdálenosti zastávky od oceňovaného pozemku 8 Poloha pozemku, stavby-komerční III. Výhodná - možnost komerčního využití 0,05 využití pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 0,65 * ( 1 + 0,28) = 0,832 Koeficient úpravy pro cenu stavby pp = I T * I P pp = 0,950 * 0,832 = 0,790 Výpočet ceny - rekapitulace Výchozí cena VC = Kč Výchozí cena upravená VCU = Kč 24

25 Cena stavby nákladově CS N = Kč Cena stavby CS = CS N * pp CS = * 0,790 = Venkovní úpravy - celkem: Zjištěná cena Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena nákladovým způsobem (Kč) Budova VZP Nymburk (z roku 1909) Budova VZP Nymburk přístavba z roku Budova VZP Nymburk přístavba z roku Pozemky Garáž na pozemku parc.č Garáž na pozemku parc.č Venkovní úpravy Budova VZP Nymburk Ocenění nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu Seznam oceňovaných objektů M.1.1. Budova VZP Nymburk M.1.1. Budova VZP Nymburk Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu podle Pro stanovení hodnoty nájemného kancelářských ploch byly vybrány hodnoty nabídkových cen srovnatelných nemovitostí v místě a čase. Podrobnější stanovení hodnoty nájemného (Kč/m2/rok) je obsahem Přílohy č.1. Jako srovnávací jednotka byla použita užitná plocha jednotlivých kancelářských prostor a výsledkem tohoto srovnání je cena nájemného za m 2 užitné plochy za rok. Pro srovnání byly použity kancelářské prostory obdobné velikosti, možnosti využití, dispozice a polohy. Výpočet nájemného Název Plocha (m2) Kč/m2/měsíc Kč/m2/rok Kč/měsíc Nájemné B kancelářské prostory 1 136,00 116, , Celkem 1 136, Vysvětlivky: B - byty, K - kanceláře, S - sklady, O - ostatní Náklady snižující nájemné - 40 % z ročního nájemného * 40 / 100 = Kč - 5 % z ceny pozemku - nájemné z pozemku nebylo sjednáno nebo je stavba součástí pozemku * 5 / 100 = Kč P.č. Název J.cena (Kč/m2) Plocha (m2) Cena (Kč) 939 zastavěná plocha a nádvoří 1 161,30 567, zastavěná plocha a nádvoří 1 161,30 52, zastavěná plocha a nádvoří 1 161,30 36, /7 ostatní plocha 1 161,30 216, /47 ostatní plocha 1 161,30 158, Celkem

26 Výpočet ceny pozemku je dokumentován v objektu: M.1.4. Pozemky Celkové náklady snižující nájemné = Kč tj. 44 % ročního nájemného Roční nájemné upravené N N = = Kč Výpočet ceny Roční nájemné upravené N = Kč Míra kapitalizace p určena dle přílohy č.22 Nemovitosti pro administrativu-budovy typu F: p = 7,0 % Cena zjištěná výnosovým způsobem CV = (N / p) * 100 CV = ( / 7,0) * 100 = Kč Charakteristika dle analýzy rozvoje nemovitosti určena dle přílohy č. 23, Tab. č. 1 D Změny okolí a podmínek bez zásadních změn na výnosnost nebo poptávku po oceňované nemovitosti - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti. Cena zjištěná nákladovým způsobem CN z ceny stavby Název (sub)objektu Cena (Kč) Celkem Výpočet ceny stavby je dokumentován v objektu: R = CV - CN = = Kč Zjištěná cena kombinací nákladového a výnosového způsobu určena dle přílohy č. 23, Tab. č. 2 C = CV * 1,05 = * 1,05 = Kč Budova VZP výnosovou metodou - celkem: Zjištěná cena Kč 2.3 Ocenění nemovitosti metodou porovnávací Porovnávací metoda pro stanovení výše ceny nemovitosti Účelem ocenění je odhad tržní hodnoty zadaných nemovitostí v roce Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Za optimální délku průběhu realizace prodeje lze uvažovat období 1-6 měsíců. Úkolem odhadce je provést dokonalou analýzu všech cenotvorných faktorů pro odvození výsledné tržní hodnoty. Porovnány mohou být nemovitosti stejného charakteru. Pro stanovení porovnávací hodnoty nemovitostí byly vybrány hodnoty nabídkových cen srovnatelných nemovitostí v místě a čase. Podrobnější stanovení porovnávací hodnoty je obsahem Přílohy č.2. Jako srovnávací jednotka byla použita užitná plocha jednotlivých budov a výsledkem tohoto srovnání je cena za m 2 užitné plochy. Pro srovnání byly použity nemovitosti obdobné velikosti, možnosti využití, dispozice a polohy. Případné odlišnosti byly upraveny pomocí následujících indexů: 26

27 o o Koeficient prodejnosti vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou Koeficient polohy vyjadřuje rozdíl v atraktivitě umístění o o Koeficient dopravní dostupnosti vyjadřuje rozdíl v kvalitě dopravní dostupnosti Koeficient funkční využitelnosti zohledňuje stávající způsob využití ev. možnost dalšího využití porovnávané nemovitosti o o Koeficient velikosti pozemku vyjadřuje rozdíl ve velikosti pozemků s ohledem na jejich využitelnost Koeficient technického stavu objektu vyjadřuje rozdíl v technickém stavu porovnávaných nemovitostí o o Koeficient vybavenosti budov je určen s ohledem na statut porovnávané a oceňované nemovitosti Koeficient zasíťování objektu vyjadřuje rozdíl v připojení či nepřipojení na inženýrské sítě Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Nemovitost č.1: Město : Nymburk Ulice : Boleslavská třída Celková užitná plocha: m2 Prodejní/Nabídková cena: ,-Kč Popis: Jedná se o administrativní budovu umístěnou v centru města Nymburk s vlastní podzemní garáží s 19- ti parkovacími místy. Budova je předurčena k víceúčelovému využití a vhodná pro obchody, služby občanům, banky, pojišťovny, obchodní centrum. Umístění v blízkém centru města zajišťuje dostatečné komerční využití. Klimatizace a vzduchotechnika směřována do obchodní haly s vlastním regulačním systémem. Kanceláře mají samostatnou klimatizaci a podlahové vytápění. Budova je vytápěna vlastním plynovým kotlem, topení i vzduchotechnika jsou regulované. Dispozice: velká vstupní hala, obchodní prostory a kanceláře. V ostatních patrech kanceláře, zasedací místnost, komerční prostory, výtah, sociální zázemí a dvě bytové jednoty o velikosti 3+1 se samostatným vlastním vchodem. Dispozice nemovitosti jsou: Přízemí o výměře 848 m 2 - garáže (19 míst), kotelna a sklepy, 1. patro o výměře 846 m 2 - obchodní prostory a kanceláře, 2. patro o výměře 735 m 2 - zasedací místnost, komerční nájmy, 3. patro o výměře 728 m 2 - kancelářské prostory, skladová místnost bez oken, 4. patro o výměře 391 m 2 - kancelářské prostory vhodné i k přestavbě například samostatné bytové jednotky. 27

28 Nemovitost č.2: Město : Kladno Celková plocha: 600 m2 Prodejní/Nabídková cena: ,-Kč Popis: Jedná se o třípodlažní zděnou budovu kancelářských prostor v centru města Kladna. Budova prošla rekonstrukcí, přičemž původní charakter budovy byl nezměněn s dobovými žulovými prvky interiéru včetně podlahových krytin a vstupní haly. Budova o užitné ploše 600 m 2 s kancelářskými prostory a zasedací místností je vhodná jako sídlo pro firmu. Dobré autobusové spojení do Prahy, možnost parkování v ulici před budovou. Nemovitost č.3: Město : Kladno Ulice : Čs. Armády Celková plocha: m2 Prodejní/Nabídková cena: ,-Kč Popis: Jedná se o budovy s kancelářskými prostory o užitné ploše 900 m2 v centru Kladna v ul. Čs. Armády. 28

29 Celý dům je po rekonstrukci, v r byla provedena kompletní rekonstrukce vnitřních prostor včetně oken a dveří. V roce 2015 byla provedena rekonstrukce střechy a veškerých klempířských prvků, včetně žlabů a svodů. V 1. PP- 4 samostatné místnosti, v 1.NP- nebytové prostory, v 2. NP- nebytové prostory, v 3. NP- byt 1+1 a půdní prostory s možností výstavby bytu nebo kancelářských prostorů. Nemovitost č.4: Město : Poděbrady Ulice : Dr. Beneše Celková plocha: 546 m2 Prodejní/Nabídková cena: ,-Kč Popis: Jedná se o komerční areál v centru Poděbrad. Součástí areálu je hlavní dvoupodlažní budova s kancelářemi 4x, skladovými prostory, dílnou, kuchyňkou a sociálním zařízením 2x v I. patře, 1x v přízemí + sprchy. Součástí areálu jsou garáže - 6x, dva dvory a skladové prostory. Vše ve velmi dobrém stavu. Do areálu je příjezd po veřejné komunikaci. V areálu lze velmi dobře parkovat i s velkými (nákladními) vozy. Budova zateplena (5 cm), plastová okna. Nemovitost č.5: Město : Městec Králové Ulice : Přemysla Otakara II Celková plocha: 1200 m2 Prodejní/Nabídková cena: ,-Kč Popis: Jedná se o komerční objekt, který se nachází v centru Městce Králové. Byla zde započata rekonstrukce, je tu nová střecha, nové topení, nové rozvody. Byla započata rekonstrukce jednotlivých místností. Objekt nabízí široké využití. Je hotový projekt na výstavbu bytů v 1. a 2. patře, v přízemí byly plánovány obchodní prostory. V dřívější době zde bylo mateřské centrum a sportovní kroužky. 29

30 Cena za m2 užitné plochy budovy: Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena porovnávacím způsobem (Kč) Budova VZP Nymburk Název Souhrnná rekapitulace Rekapitulace majetku Zjištěná cena nákladovým způsobem (Kč) Zjištěná cena kombinací nákladového a výnosového způsobu Zjištěná cena porovnávacím způsobem Budova VZP Nymburk (z roku 1909) Budova VZP Nymburk přístavba z roku Budova VZP Nymburk přístavba z roku Pozemky Garáž na pozemku parc.č Garáž na pozemku parc.č Venkovní úpravy Budova VZP Budova VZP Nymburk Vzhledem k výše popsané metodice oceňování nemovitostí (kap. 1.3) pro obvyklou cenu a vzhledem k účelu posudku se jako nejvhodnější metoda pro daný účel jeví metoda porovnávací. Zjištěná cena: Kč třináctmilionůsedmsetosmtisíc korun českých 30

31 3. ZÁVĚR Cena stavby č.p. 835 v obci Nymburk, okres Nymburk, katastrální území Nymburk, s pozemky parc. č. st. 939, st. 3402, st. 3403, 1809/7, 1809/47 včetně příslušenství činí částku Kč Slovy Třináctmilionůsedmsetosmtisíc korun českých. V Praze dne Zpracoval: Ing. Michael Mrzkoš, LL.M. K Višňovce Praha 5 Tel Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne Spr. 2905/2011 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Zároveň prohlašuji, že v souladu s ustanovením 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 54-5/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 54-5/2018 ve smyslu příslušných ustanovení vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění posledních změn a doplnění. 4. PŘÍLOHY 1. Příloha č.1 Stanovení hodnoty nájemného (1 list) 2. Příloha č.2 Výpočet porovnávací metody (1 list) 3. Fotodokumentace 31

32 Příloha č.1 Stanovení hodnoty nájemného Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Jako srovnávací jednotka je použit: nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 nemovitost č. 4 nemovitost č. 5 metr čtvereční užitné plochy Budova VZP Nymburk Kancelářské prostory Kancelářské prostory Obchodní prostory Kancelářské prostory Obchodní prostory Komenského, Nymburk Nymburk, Zálabí Nymburk, ul. Drahelická Lysá nad Labem, Na Františku Nymburk, Velké Valy Nymburk, Palackého třída Popis objektu Jedná se o pronájem kancelářských prostor v Nymburce, klidné městské části Zálabí nedaleko centra města, snadná dostupnost MHD i autem. Jedná se o administrativní budovu, volné prostory o celkové ploše 185,71 m2 se nacházejí v 1. patře budovy. Součástí nabízených prostor jsou vlastní dámské a pánské toalety. Za poplatek možnost pronájmu dvou parkovacích míst. Jedná se o pronájem 6ti kanceláří o celkové ploše 161m2. Kanceláře se nacházejí ve 2NP komerční budovy v obchodní a obytné zóně v Nymburku - Drahelicích. Prostory je možno si pronajmout jednotlivě i jako celek. Kanceláře jsou po rekonstrukci, s připojením na internet. Na podlaží jsou oddělené toalety a úklidová místnost. Jedná se o pronájem obchodního prostoru 100 m2. Obchod se skládá z velkého prostoru 64 m2, dále 3x sklad a WC. Dříve obchod potravinami, naposledy prodejna textilu. Dva vchody - lze rozdělit na dvě prodejny. Jedná se o pronájem kanceláří v centru Nymburka. Kanceláře o ploše jsou ve třech nadzemním podlaží. Na každém patře k dispozici společné WC a kuchyňka. Možnost parkování ve dvoře. Jedná se o pronájem obchodních prostor 160 m2 v centru Nymburka, okr. Nymburk. Prostory se nacházejí v historickém domě v centru města, 100 metrů od náměstí. Jsou tvořeny čtyřmi většími místnostmi, sociálním zařízením a úklidovou místností s technickým zázemím. Vytápění je dálkové. Prostory byly využívány jako herna, ale jsou vhodné i pro obchod. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Výměra pozemku (m2) Celková užitná plocha Nabídková cena celkem za rok Základní cena na m 2 /rok užitné plochy Koeficient prodejnosti 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 Upravená cena na m 2 /rok užitné plochy POROVNÁNÍ Zdroj informací Internet Internet Internet Internet Internet Poloha 3 dobrá Stejná Horší Lepší Lepší Lepší Koeficient polohy -- 1,00 1,05 0,95 0,95 0,95 Upravená cena na m 2 užitné plochy Dopravní dostupnost 1 dobrá Obdobná Horší Lepší Obdobná Obdobná Koeficient dopravní dostupnosti -- 1,00 1,05 0,95 1,00 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Funkční využitelnost 2 střední Stejná Větší Menší Stejná Stejná Koeficient funkční využitelnosti -- 1,00 0,90 1,05 1,00 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Technický stav objektu 4 průměrný Stejný Lepší Stejný Stejný Horší Koeficient technického stavu -- 1,00 0,95 1,00 1,00 1,10 Upravená cena na m 2 užitné plochy Velikost pozemku 2 průměrná Stejná Stejná Stejná Stejná Stejná Koeficient velikosti pozemku -- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Vybavenost budov 2 standardní Obdobná Lepší Obdobná Obdobná Horší Koeficient vybavení -- 1,00 0,95 1,00 1,00 1,05 Upravená cena na m 2 užitné plochy Zasíťování objektu 2 standardní Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Koeficient -- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Cena na m2 užitné plochy upravená Zaokrouhleno Administrativní prostory v budově VZP Nymburk Jednotková cena v Kč/m 2 /rok celkem Výsledná hodnota nájemného celkem 1 400

33 Příloha č.2 Výpočet porovnávací metody Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Jako srovnávací jednotka je použit: nemovitost nemovitost č. 1 nemovitost č. 2 nemovitost č. 3 nemovitost č. 4 nemovitost č. 5 metr čtvereční užitné plochy administrativní budova VZP administrativní budova administrativní budova Kancelář Kancelář Komerční objekt Nymburk Nymburk Kladno Kladno, Čermákova ul. Poděbrady, ul. Dr. Beneše Městec Králové není k dispozici není k dispozici není k dispozici Popis objektu Jedná se o administrativní budovu umístěnou v centru města Nymburk s vlastní podzemní garáží s 19-ti parkovacími místy. Budova je předurčena k víceúčelovému využití a vhodná pro obchody, služby občanům, banky, pojišťovny, obchodní centrum. Umístění v blízkém centru města zajišťuje dostatečné komerční využití. Klimatizace a vzduchotechnika směřována do obchodní haly s vlastním regulačním systémem. Kanceláře mají samostatnou klimatizaci a podlahové vytápění. Budova je vytápěna vlastním plynovým kotlem, topení i vzduchotechnika jsou regulované. Jedná se o třípodlažní zděnou budovu kancelářských prostor v centru města Kladna. Budova prošla rekonstrukcí, přičemž původní charakter budovy byl nezměněn s dobovými žulovými prvky interiéru včetně podlahových krytin a vstupní haly. Budova o užitné ploše 600 m2 s kancelářskými prostory a zasedací místností je vhodná jako sídlo pro firmu. Dobré autobusové spojení do Prahy, možnost parkování v ulici před budovou. Jedná se o budovy s kancelářskými prostory o užitné ploše 900 m2 v centru Kladna v ul. Čs. Armády. Celý dům je po rekonstrukci, v r byla provedena kompletní rekonstrukce vnitřních prostor včetně oken a dveří. V roce 2015 byla provedena rekonstrukce střechy a veškerých klempířských prvků, včetně žlabů a svodů. V 1. PP- 4 samostatné místnosti, v 1.NPnebytové prostory, v 2. NPnebytové prostory, v 3. NP- byt 1+1 a půdní prostory s možností výstavby bytu nebo kancelářských prostorů. Jedná se o komerční areál v centru Poděbrad. Součástí areálu je hlavní dvoupodlažní budova s kancelářemi 4x, skladovými prostory, dílnou, kuchyňkou a sociálním zařízením 2x v I. patře, 1x v přízemí + sprchy. Součástí areálu jsou garáže - 6x, dva dvory a skladové prostory. Vše ve velmi dobrém stavu. Do areálu je příjezd po veřejné komunikaci. V areálu lze velmi dobře parkovat i s velkými (nákladními) vozy. Budova zateplena (5 cm), plastová okna. Jedná se o komerční objekt, který se nachází v centru Městce Králové. Byla zde započata rekonstrukce, je tu nová střecha, nové topení, nové rozvody. Byla započata rekonstrukce jednotlivých místností. Objekt nabízí široké využití. Je hotový projekt na výstavbu bytů v 1. a 2. patře, v přízemí byly plánovány obchodní prostory. V dřívější době zde bylo mateřské centrum a sportovní kroužky. ZÁKLADNÍ ÚDAJE Výměra pozemku (m2) Celková užitná plocha Prodejní/Nabídková cena celkem Základní cena na m 2 užitné plochy Koeficient prodejnosti 0,97 0,97 0,97 0,97 0,97 Upravená cena na m 2 užitné plochy POROVNÁNÍ Zdroj informací Internet Internet Internet Internet Internet Poloha 2 výhodná Stejná Lepší Lepší Lepší Horší Koeficient polohy -- 1,00 0,90 0,90 0,95 1,15 Upravená cena na m 2 užitné plochy Dopravní dostupnost 1 dobrá Obdobná Lepší Lepší Obdobná Horší Koeficient dopravní dostupnosti -- 1,00 0,95 0,95 1,00 1,15 Upravená cena na m 2 užitné plochy Funkční využitelnost 2 střední Stejná Stejná Stejná Stejná Stejná Koeficient funkční využitelnosti -- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Technický stav objektu 4 průměrný Horší Lepší Stejný Stejný Horší Koeficient technického stavu -- 1,05 0,90 1,00 1,00 1,10 Upravená cena na m 2 užitné plochy Velikost pozemku 2 průměrná Větší Menší Menší Menší Stejná Koeficient velikosti pozemku -- 0,85 1,15 1,15 1,15 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Vybavenost budov 2 standardní Obdobná Horší Horší Obdobná Obdobná Koeficient vybavení -- 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Zasíťování objektu 2 standardní Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Koeficient -- 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Upravená cena na m 2 užitné plochy Cena na m2 užitné plochy upravená Zaokrouhleno administrativní budova VZP, Nymburk Celková výměra v m Jednotková cena v Kč/m 2 celkem Výsledná porovnávací hodnota celkem

34 Fotodokumentace Příloha č. 3 1