Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní. č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2015 O ceně nemovitosti rekreační chaty č.p zapsané na listu vlastnictví číslo 153 se stavební parcelou č. St. 441 a pozemkem č. 144/21. Objednatel posudku: M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha číslo zakázky: Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem zjištění její obvyklé ceny Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava Posudek obsahuje 14 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě,

2 Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení obvyklé ceny rekreační chaty č.p s příslušenstvím. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni nabytí právních účinků kupní smlouvy do KN. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednavatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 199/2014 Sb. ze dne k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 153 pro katastrální území Oleško u Zvole ze dne , vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj - Katastrálním pracovištěm Praha - západ. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Březová-Oleško Katastrální území: Oleško u Zvole (794040) List vlastnictví číslo: 153 Vlastník: KALIPIA s.r.o. Harmonická 1384/13, Stodůlky, Praha 5

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností. 6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě se zástavbou rekreačními chatami v obci Březová-Oleško, katastrální území Oleško u Zvole, okres Praha-západ. Jedná se o chatu č.p s pozemky parc. č. St. 441, 144/21. Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Chata má dispozici 3+1. Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby. V obci je minimální občanská vybavenost, MHD a autobusová doprava. Přístup k parcele je po nezpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce. 7. Obsah posudku a) Chata b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemky

4 4 A. ADMINISTRATIVNÍ CENA Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 0,85 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré 0,02 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,00

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,876 i = 2 a) Chata 36 Oceňovaná stavba není podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu. Jedná se o chatu č.p o dispozici 3+1. Spolu s objektem jsou oceňovány pozemky o výměře 369 m 2. K chatě náleží venkovní gril s udírnou a kopaná studna o hloubce 10 metrů. Svislá nosná konstrukce chaty je zděná, stropy jsou dřevěné trámové, dřevěný krov. Střecha je pokryta asfaltovými pásy. Okna a dveře jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem. Objekt není zateplen. Odpady chaty jsou svedeny do septiku. Vytápění je řešeno jako lokální. Zdrojem teplé vody je bojler. Chata byla postavena v roce Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby. Podlaží: 1. NP Výška: 3,08 m Zastavěná plocha: 4,98 7,81+2,20 3,30 = 46,15 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 3,48 (4,98 7,81)+2,48 (2,20 3,30) = 153,36 m 3 zastřešení 0,52 (4,98 7,81)/2 = 10,11 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 163,47 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Březová-Oleško Počet obyvatel: 909 Základní cena (ZC): 3 580, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby II. Rekreační chata 0,00 2 Svislé konstrukce II. Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 0,03 30 cm včetně 3 Střešní konstrukce I. Krov neumožňující zřízení podkroví 0,01 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 0,00 5 Vybavení IV. WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový 0,10 kout 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 0,00 7 Příslušenství stavby (venkovní IV. Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. 0,04

6 6 úpravy a vedlejší stavby do venkovní gril, pergoly apod.) celkové ZP 25 m 2 včetně) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m 2 0,00 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 35 Koeficient pro úpravu (s): 0,825 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,908 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 3 250,64 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,876 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 163, ,64 1,000 0,876 = ,74 Kč Chata zjištěná cena: ,74 Kč b) Studna 19 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 10 metrů s el. čerpacím zařízením. Stáří studny je 35 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m , Kč 5,00 m á 3 810, Kč/m , Kč 1 ks elektrické čerpadlo: , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Cena studny: = ,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 65 roků Opotřebení: / ( ) = 35,000 % Odpočet opotřebení: ,55 Kč 35,000 % ,94 Kč

7 7 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,61 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,876 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,61 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,876 Cena stavby: CS = CS N pp = ,60 Kč Studna zjištěná cena: ,60 Kč c) Trvalé porosty Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 121 m 2 trvalé porosty 144/21 0, ,8176 Kč 6 322,03 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 6 322,03 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 6 322,03 Kč d) Pozemky 4 Jedná se o dva pozemky: stavební parcela č. St. 441 o výměře 22 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 144/21 o výměře 347 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako ostatní plocha. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je možný po nezpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na kompletní inženýrské sítě obce. Z místa je dobrá dostupnost do centra obce. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Březová-Oleško Název okresu: Praha-západ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území 1,03 sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, 0,70 nebo plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo 0,85 služby základní sortiment) Základní cena výchozí: ZC v = 2 710, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 917,60 Kč/m 2

8 8 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,876 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,876 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 803,8176 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 441 zastavěná plocha a nádvoří ,99 144/21 ostatní plocha - sportoviště a ,71 rekreační plocha Součet: ,70 Pozemky zjištěná cena: ,70 Kč Administrativní cena rekreační chaty č.p s příslušenstvím: , Kč Cena slovy: osmsetdevěttisícsedmsetšedesát Kč

9 9 B. POROVNÁVACÍ METODA 1. NEMOVITOST Prodej chaty Březová-Oleško, okres Praha-západ Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží:3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná:39 m 2 Užitná plocha:105 m 2 Plocha podlahová:105 m 2 Plocha zahrady:545 m 2 Sklep:27 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina:120V, 230V, 400V

10 10 2. NEMOVITOST Prodej chaty Pražská, Březová-Oleško - Březová Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Dřevěná Podlaží:1 Plocha zastavěná:17 m 2 Užitná plocha:40 m 2 Plocha pozemku:486 m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Odpad: Septik Elektřina:230V

11 11 3. NEMOVITOST Prodej chaty Březová-Oleško - Oleško, okres Praha-západ Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Stavba: Montovaná Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná:50 m 2 Užitná plocha:50 m 2 Plocha zahrady:573 m 2

12 12 4. NEMOVITOST Prodej chaty Březová-Oleško - Březová, okres Praha-západ Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Typ domu: Patrový Plocha zastavěná:57 m 2 Užitná plocha:114 m 2 Plocha podlahová:114 m 2 Plocha pozemku:511 m 2 Sklep:10 m 2 Poloha Stav Plocha cena původní koeficient cena Nemovitost 1 1,00 0,95 0, ,00 0, ,67 Nemovitost 2 1,00 1,30 1, ,00 1, ,50 Nemovitost 3 1,00 1,10 0, ,00 1, ,00 Nemovitost 4 1,10 0,90 0, ,00 0, ,68 výsledná zjištěná cena ,96 Cena rekreační chaty s příslušenstvím podle porovnávací metody , Kč Cena slovy: jedenmilióntřinácttisíctřistašedesátsedm Kč

13 13 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění nemovitostí, tj. rekreační chaty č.p s pozemky a příslušenstvím, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. Vlivy ovlivňující tržní cenu rekreační chaty: Kladně působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - dobrá a klidná lokalita - možnost parkování na pozemku - k rekreační chatě náleží příslušenství - venkovní gril s udírnou - dobrá dostupnost do centra obce Záporné působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - přístup k objekt je po nezpevněné komunikaci STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ceny podle cenového předpisu Celková cena administrativní metoda Celková cena porovnávací metoda Obvyklá cena: , Kč , Kč , Kč Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: devětsetsedmdesáttisíc Kč V Ostravě,

14 14 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Ostravě, dne Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava

15 List vlastnictví 15

16 Katastrální mapa 16

17