ZNALECKÝ POSUDEK Č. 647/86/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 647/86/2012 o obvyklé ceně nemovitosti podílu ve výši id. 1/4 na rekreační chatě bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 829 a na pozemcích parc.č. St. 829 a 3060/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Borovany, obec Borovany, okres České Budějovice. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX-2531/09-59 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Trojská 163/ Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 OBSAH A. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje Práva a závady spojené s předmětem ocenění Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Rekreační chata s příslušenstvím Pozemky Shrnutí B. Posudek STANOVENÍ HODNOTY Srovnávací metoda Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování C. Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 22

3 A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 2531/09 47, tedy podílu ve výši id. 1/4 na rekreační chatě bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 829, a na pozemcích parc.č. St. 829 a 3060/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Borovany, obec Borovany, okres České Budějovice, zapsané na listu vlastnictví č. 920 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP České Budějovice. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád) Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Chata bez čp/če, pozemky a příslušenství podíl id. 1/4 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: Borovany Katastrální území: Borovany Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 Celkový popis nemovitosti Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 22

4 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 920 ze dne , katastrální území Borovany, obec Borovany, okres České Budějovice; vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 2531/09-59 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 920 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Borovany dálkový náhled viz.příloha Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Informace zjištěné od majitele protějšího objektu č.e. 71 Databáze realizovaných nemovitostí a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2006, 2008, 2010 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 22

5 1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 920 pro k.ú. Borovany, obec Borovany, okres České Budějovice ALV: Salva Martin, Luční 273, Borovany; identifikátor: /1242, podíl: 1/4 Salvová Jaroslava, Hlubocká 596, Borovany; identifikátor: /1251, podíl: 1/4 Salvová Jaroslava, Luční 273, Borovany; identifikátor: /311, podíl: 1/2 BLV: Stavby: Bez čp/če; způsob využití garáž; na parc.č. St. 608/1 Bez čp/če; způsob využití bydlení; na parc.č. St Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. St. 608/1 zastavěná plocha a nádvoří 20 m 2 parc.č. St. 829 zastavěná plocha a nádvoří společný dvůr 18 m 2 parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří 18 m 2 parc.č. 3060/1 zahrada 346 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č. 3060/ m 2 V tomto znaleckém posudku jsou předmětem ocenění pouze pozemek parc.č. St. 829 a 3060/1 vč. příslušenství. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 22

6 1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 920 ze dne vázne na oceňované nemovitosti zástavní právo viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 920 dále vyplývá, že byl na majetek vlastníka oceňované nemovitosti vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nemovitosti byly získány od sousedů; od majitele objektu č.e. 71. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti, muselo být tedy přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 22

7 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 22

8 Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná rekreační chata s pozemky, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese České Budějovice na jihozápadním okraji města Borovany v zahrádkářské osadě při ulici V Zahrádkách ve vzdálenosti cca. 16 km jihovýchodně od Českých Budějovic v k.ú. Borovany. Město leží v mírně zvlněné krajině při říčce Stropnice tekoucí z nedalekých Novohradských hor. Jedná se o tradiční turisticky atraktivní klidnou lokalitu, v okolí se nachází z velké části zalesněná krajina s četnými rybníky a pamětihodnostmi, např. cca. 2,5 km od města se nachází rodné místo J. Žižky z Trocnova. Nemovitost se nalézá v zahrádkářské osadě na jihozápadním okraji města asi 500 m západně od železniční stanice Borovany. Ve městě je k dispozici základní potřebná občanská vybavenost obchod s potravinami, městský úřadu, ZŠ, MŠ, zámek Borovany s parkem, pošta, hospoda, kostel a knihovna, veškerá občanská vybavenost se nachází v nedalekých Českých Budějovicích. Obec je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou. Z veřejné dopravy je v místě k dispozici autobusová zastávka ČSAD a vlaková stanice Borovany zajišťující spojení do okolních obcí či měst, nevýhodou je nízká intenzita spojů a absence nočních linek. Město leží na silnicích II. třídy č. II/157 (České Budějovice Trhové Sviny) a č. II/155 (Borovany Třeboň), příjezd k nemovitosti je posledních cca. 50 m po nezpevněné veřejné cestě, parkovací možnosti jsou na pozemku majitele. V nejbližším okolí města se nachází zemědělská půda, jediným rušivým elementem je železnice vedoucí asi 100 m severně od nemovitosti. Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektro přípojka Rekreační chata s příslušenstvím Rekreační chata stojí v mírném svahu na pozemku parc.č. St. 829, má tvar obdélníku uprostřed zahrádkářské osady na jihozápadním okraji města. V severovýchodní části nemovitosti stojí na pozemku parc.č. 3060/1 další chata, která tvoří příslušenství v tomto objektu se dle majitele protějšího objektu č.e. 71 nachází sociální zařízení. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 22

9 Chata je nepodsklepená, má 1.NP a stavebně upravené podkroví v každém podlaží se nachází 1 místnost, podkroví slouží pouze ke spaní, jsou zde zkosené stěny. Vstup do domu je po venkovním předsazeném betonovém schodišti s obkladem. Přístup k objektu je ze severu z nezpevněné veřejné cesty bez parkovacích možností parkování je možné pouze na pozemku majitele. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako dobrou směrem na jih, výhled je jen částečně omezen okolní zástavbou. Z inženýrských sítí je provedeno napojení pouze na el. energii, ostatní inženýrské sítě nejsou v místě k dispozici. Na pozemku majitele se také nachází kopaná studna. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: r Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: obvodové zdivo o tloušťce cca. 30 cm, z tvárnic Stropy: dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém, silikátová omítka Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačním zasklením Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápeno-cementové omítky Schody: dřevěné strmé Dveře: nejsou Povrch podlah: keramická dlažba, dřevěný či z PVC Vytápění: lokální kamny na tuhá paliva Ohřev teplé vody: chybí Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno je umístěno ve vedlejší stavbě Vnitřní kanalizace: není provedena Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kuchyňská linka s plynovým sporákem Údržba: zanedbaná Informativní odhad vnitřních výměr rekreační chaty na p.č. St. 829 Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha 1.NP místnost - odhad 0,7 x zastavěná plocha 11, % 11,87 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 11,87 m 2 Podlaží Místnost Podlahová Podl.pl. - Zohledněno Započitatelná Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 22

10 plocha s.v. do 1,3m plocha místnost - odhad 0,65 x zastavěná podkroví plocha 11, ,00 100% 4,67 m 2 Započitatelná plocha podkroví 4,67 m 2 Celková započitatelná plocha 16,54 m 2 Informativní odhad obestavěného prostoru rekreační chaty na p.č. St. 829 Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 5,7*3,15-1*1 2,5 m 16,96 m 2 42 m 3 podkroví 5,7*3,15 3 m 17,96 m 2 27 m 3 Obestavěný prostor 69 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 17 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží 35 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven v r (dle obyvatele č.e. 71 a kolaudačního rozhodnutí viz. LV), v současnosti je v dobrém stavu po rekonstrukci, která byla provedena před cca. 4 lety střešní krytina, klempířské konstrukce, zateplení fasády, plastová okna, obklad schodiště. Objekt je bez viditelných statických poruch. Dle informací od majitele chaty č.e. 71 je objekt v posledním roce užíván pouze zřídka kdy. Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina b) Oplocení ze strojového pletiva s kovovými sloupky na betonové podezdívce, nedávno natřeno c) Vstupní a vjezdová brána ocelová konstrukce s pletivem, s nátěrem d) Venkovní schodiště železobetonová konstrukce s obkladem z keramické dlažby e) Skleník dřevěná konstrukce, výplně skleněné, v jižní části parc.č. 3060/1; 1,8 m x 3,5 m - Stavba na p.č. 3060/1 - v severozápadním rohu pozemku parc.č. 3060/1 se nachází zděná stavba obdélníkového tvaru, ve které se nachází pravděpodobně pouze sociální zařízení (dle majitele chaty č.e. 71), které se skládá ze sprchy, umyvadla a splachovacího WC. Objekt má betonové základy, stěny zděné z tvárnic, střecha sedlová - konstrukce dřevěná, krytina plechová s nátěrem, klempířské konstrukce pozinkované s nátěrem, okno a dveře dřevěné, fasáda zateplená se silikátovou omítkou. Stavba není zakreslená v katastrální mapě, byla postavena pravděpodobně v r (kolaudační rozhodnutí viz. LV). V současnosti je v dobrém stavu, zateplení byla provedeno pravděpodobně současně s hlavní chatou před cca. 4 lety. Informativní odhad obestavěného prostoru stavby na p.č. 3060/1 Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 3,7*2,7 2,5 m 9,99 m 2 25 m 3 zastřešení 3,7*2,7 2 m 9,99 m 2 10 m 3 Obestavěný prostor 35 m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 22

11 Informativní odhad vnitřních výměr stavby na p.č. 3060/1 Podlaží 1.NP Místnost místnost - odhad 0,7 x zastavěná plocha Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha 6, % 6,99 m 2 Celková započitatelná plocha 6,99 m 2 - Studna v severní části pozemku parc.č. 3060/1 se nachází kopaná studna, hloubka cca. 7 m, betonové skruže, ruční čerpadlo a pravděpodobně i elektrické čerpadlo, stáří pravděpodobně obdobné jako u chaty, tj. cca. 26 let Pozemky Předmětem ocenění je také podíl na pozemcích parc.č. St. 829 a 3060/1, které jsou zapsané na LV č. 920 ze dne pro k.ú. Borovany, okres České Budějovice. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatele ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemky jsou přístupné po nezpevněné veřejné cestě, přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Z inženýrských sítí jsou pozemky napojeny na elektřiny, ostatní sítě v místě k dispozici nejsou. Sousední parcely: parc.č. St. 829: 3060/1 parc.č. 3060/1: St. 829, 3055/1, 3055/2, 3055/4, 3060/3 Pozemek parc.č. St. 829 Pozemek s výměrou 18 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně svažitý, má tvar obdélníku a je z celé své plochy zastavěn zděnou rekreační chatou. Pozemek se nachází severovýchodní části pozemku parc.č. 3060/1, kterým je obklopen a se kterým tvoří jednotný funkční celek. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 3060/1 Pozemek s výměrou 346 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je mírně svažitý lichoběžníkového tvaru a slouží jako zahrada u rekreační chaty. V severozápadní části pozemku se nachází zděná chatka, před ní kopaná studna, v jižní části pozemku je skleník. Pozemek je udržovaný, oplocený s travnatým povrchem a okrasnými jehličnatými porosty. Pozemek severním okrajem sousedí s příjezdovou nezpevněnou komunikací parc.č. 3055/4, podél (po níž) vedou inženýrské sítě elektřina. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 22

12 U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem, zakreslena není chatka stojící v severozápadní části pozemku Shrnutí Adresa: okres České Budějovice, obec Borovany, ulice V Zahrádkách Nemovitost: zděná chata s pozemky a příslušenstvím - podíl id. 1/4 Stav: střední Dispozice: 1+1 Vybavení: standardní Podlažnost: 1NP + podkroví Příslušenství: zděná chata se sociálním zařízením; studna, skleník Obestavěný prostor: 69 m 3 Výměra pozemků: 364 m 2 Započitatelná plocha: 16,54 m 2 Zast. plocha 1.NP: 17 m 2 Započitatelná plocha příslušenství - zděné chaty se soc.zař.: 2 Započitatelná plocha 6,99 m celkem - obě chaty: Povyšující faktory o Dobrý stav nemovitosti o Potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o Dobrá dopravní dostupnost Ponižující faktory o Oddělené sociální zařízení od obytné chaty ve vedlejší menší stavbě 23,53 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 22

13 B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Měrnou jednotkou pro srovnávací metodu byla zvolena zastavěná plocha obou objektů. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Strážkovice, osada Želízkův mlýn Jedná se o zděnou chatu u řeky Stropnice, chatová osada Želízkův mlýn, chata stojí na vlastním pozemku o rozloze 375 m2, zastavěno 30 m2, v přízemí chodba, zalévací WC, Popis: obytná místnost s kuchyňským koutem, v patře ložnice se vstupem na balkon. Do chaty je zavedena elektřina 220 W, septik, voda není - možnost vrtu, pozemek je ohraničen živým plotem, pergola a přístřešek na auto, za chatou kolna na nářadí. Objekt: zděná chata Stav: střední Dispozice: 1+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1NP + podkroví Příslušenství: kolna Fotodokumentace: Pozemek: 375 m 2 Zastavěná plocha: 30 m 2 Započitatelná plocha: 31 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 22

14 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 zast.pl.: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Dobrá Voda u Českých Budějovic, ul. Na Barborce Jedná se o chatu na vlastním pozemku o celkové ploše 300m2. Udržovaná oplocená Popis: zahrada má plochu 283m2. Chata prošla rekonstrukcí v roce 2009, která zahrnuje opravu střechy a oken, zateplení podkroví, novou fasádu a chemické WC. Objekt: zděná chata Stav: střední Dispozice: 1+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1NP + podkroví Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 300 m 2 Zastavěná plocha: 17 m 2 Započitatelná plocha: 17 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 zast.pl.: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Střížov Jedná se o rekreační chatu stojící u řeky Stropnice. Zastavěná plocha 43m2, pozemek 100m2. V přízemí je velká obytná místnost se vstupem na terasu a s kuchyňským koutem, Popis: WC s umyvadlem. V patře jsou dvě ložnice. Vytápění kamny. Napojeno na elektřinu, kanalizaci jímka. Není napojena na vodu. V okolí jsou další chaty i trvale užívané. Objekt: zděná chata Stav: střední Dispozice: 3+kk Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1NP + podkroví Příslušenství: kůlna Fotodokumentace: Pozemek: 100 m 2 Zastavěná plocha: 43 m 2 Započitatelná plocha: 47 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 zast.pl.: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Borovnice Jedná se o zděnou, částečně podsklepenou chatu umístěnou u Zborovského potoka. Zastavěná plocha je 48 m2, vlastní pozemek o výměře 293 m2. Dispozice: zastřešená Popis: vstupní veranda, obývací místnost s kuchyňským koutem, v podkroví ložnice, technická místnost, WC. Chata je v původním, ale zachovalém stavu (r.1966). Elektřina, voda z vlastní kopané studny, odpad sveden do septiku, vytápění lokální. Před chatou je venkovní sezení. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 22

15 Objekt: zděná chata Stav: střední Dispozice: 2+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: část.1pp + 1NP + podkroví Příslušenství: studna Fotodokumentace: Pozemek: 293 m 2 Zastavěná plocha: 40 m 2 Započitatelná plocha: 43 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 zast.pl.: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: obec Trhové Sviny Jedná se o dřevěnou chatu na zděných základech v lese nedaleko Trhových Svinů. Zastavěná plocha chaty je 35m2, plocha pozemku je 300m2. Vytápění chaty je na tuhá Popis: paliva. V chatě je WC, sprchový kout, nádrže na užitkovou vodu o obsahu 1000 litrů, pitná voda je v nedaleké studánce. Ohřev vody je zajištěn elektrickým bojlerem, odpady jsou svedeny do septiku s přepadem. V patře je malá krytá teráska. Objekt: dřevěná chata Stav: střední Dispozice: 2+kk Vybavení: standardní Podlažnost: 1NP + podkroví Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: 300 m 2 Zastavěná plocha: 35 m 2 Započitatelná plocha: 35 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 zast.pl.: Kč/m 2 datum: V regionu je i přes stoupající poptávku po nemovitostech určených k rekreaci vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve středním udržovaném stavu, převážně podstandardně vybavených s obdobnou velikostí či větších. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 75 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 920 ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 22

16 má oceňovaná nemovitost celkem 3 spoluvlastníky. Nemovitost nelze jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Tabulka srovnání reprezentantů R. nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní NC v Kč/m ,00 1,00 1,10 1,10 0,90 1, ,80 1,00 1,05 1,05 0,80 0, ,05 1,05 1,10 1,10 0,90 1, ,00 1,02 1,10 1,10 0,90 1, ,00 1,01 1,05 1,00 0,90 1, Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 zastavěné plochy Měrná jednotka - m 2 zastavěné plochy 26,95 Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na části LV č p.č. St. 829 a 3060/1, k.ú. Borovany Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na části LV č p.č. St. 829 a 3060/1, k.ú. Borovany (odhad 75% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na části LV č p.č. St. 829 a 3060/1, k.ú. Borovany Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Borovany na serveru byly nalezeny celkem 3 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Dle není v současnosti v obci Borovany uvedená žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba podobné nemovitosti. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 22

17 4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Chata na p.č. St Skleník z dřevěných profilů se zasklením a základy 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Chata na p.č. St. 829 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rekreační chata 26 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 26 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 3 485,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 16,85 m 2 2,50 m podkroví: 17,95 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (5,7*3,15-1,1)*(2,50) = 42,14 m 3 podkroví: (5,7*3,15)*(3,00)*0,5 = 26,93 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 69,07 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastavěné II typ A plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekreační chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm V 0,05 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby III 0,03 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 22

18 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - V 0,20 Příslušenství výrazně zvyšující cenu stavby (např. sauna) - zděná stavba na části p.č. 3060/1 se sociálním zařízením 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 26 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,90 = 1,106 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je v místě (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - obchod nebo služby II 0,00 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,106 * 1,000 * 0,900 = 0,995 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 485,- Kč/m 3 * 0,995 = 3 467,58 Kč/m 3 CP = CU * OP = 3 467,58 Kč/m 3 * 69,07 m 3 = ,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,75 Kč = ,75 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Chata na p.č. St zjištěná cena = ,44 Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 22

19 1.2. Skleník z dřevěných profilů se zasklením a základy Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy Výměra: 1,8*3,5 = 6,30 m 2 zastavěné plochy Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,30 m 2 * 2 050,- Kč / m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1830 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,5130 Plná cena: = ,68 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 26 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 26 / 30 = 86,667 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 14 činit 85 % ,18 Kč = 6 398,50 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Skleník z dřevěných profilů se zasklením a základy - zjištěná cena = 1 599,63Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č tabulka 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -2 % 2.2. Není možnost napojení na veřejný vodovod: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -14 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + -14% * (100 % + 50%) 29,00 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,5130 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 57,46 1,00 2,1550 1, ,00 241, odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 57,46 0,40 2,1550 1, ,00 96,672 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 241, ,24 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 22

20 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 3060/1 346,00 96, ,51 Stavební pozemky - celkem ,75 = ,75 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 9 449,69 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,75 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 20 Cena pokryvné plochy porostů Kč 2 076,85 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných dřevin: = 176,53 Trvalé porosty - zjištěná cena 176,53 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Chata na p.č. St ,40 Kč 1.2. Skleník z dřevěných profilů se zasklením a základy 1 599,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 9 449,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 9 449,70 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 176,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 176,50 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,20 Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč slovy: Sedmdesátjednatisícjednosto Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 22

21 C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti podílu ve výši id. 1/4 na rekreační chatě bez čp/če, stojící na pozemku parc.č. St. 829, a na pozemcích parc.č. St. 829 a 3060/1 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Borovany, obec Borovany, okres České Budějovice; podle stavu ke dni , ve výši: ,- KČ slovy: Osmdesát korun českých V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 647/86/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 22

22 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 920 ze dne Katastrální mapa dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 22

23 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 920

24

25

26 Katastrální mapa dálkový náhled

27 Mapa oblasti Letecká fotomapa nemovitosti pozemky parc.č. St. 829 a 3060/1 (48 53'29.16"N, 14 38'12.61"E) Umístění nemovitosti v rámci ulice V Zahrádkách

28 Umístění nemovitosti v rámci města Borovany Umístění nemovitosti v rámci regionu

29 Fotodokumentace nemovitosti Chata na parc.č. St. 829 Chata na parc.č. 3060/1 se sociálním zařízením Chata na parc.č. 3060/1 se sociálním zařízením Studna na parc.č. 3060/1 Skleník na pozemku p.č. 3060/1 Nezpevněná příjezdová cesta