ZNALECKÝ POSUDEK Č. 716/238/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 716/238/2012 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu Kosova Hora č.p.113, stojícího na pozemku parc.č. St. 26, a pozemku parc.č. St. 26 vč. příslušenství; to vše v k.ú Kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 3320/ vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Trojská 163/ Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 OBSAH A. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje Práva a závady spojené s předmětem ocenění Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Rodinný dům s příslušenstvím Pozemek Shrnutí B. Posudek STANOVENÍ HODNOTY Srovnávací metoda Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování C. Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 22

3 A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 3320/09-20, tedy rodinného domu Kosova Hora č.p. 113, stojícího na pozemku parc.č. St. 26, a pozemku parc.č. St. 26 vč. příslušenství; to vše v k.ú Kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram; zapsané na listu vlastnictví č. 283 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád) Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 113 a pozemek vč. příslušenství Středočeský Příbram Kosova Hora Kosova Hora Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 Celkový popis nemovitosti Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalkyni i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalkyní opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 283 ze dne , katastrální území Kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram; vyhotoveno Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 22

4 bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 3320/ ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 283 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, katastrální území Kosova Hora dálkový náhled - viz.příloha Informace získané při místním šetření Mapa oblasti viz.příloha Stavební dokumentace (řezy, půdorysy, pohledy, situace) vč. technické zprávy Souhlas s provedením ohlášené stavby ze dne Inzerát uvedený na o nabídce nemovitosti k prodeji Kupní smlouva ze dne , V-931/ Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol.-soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2012 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2012 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2012 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2006, 2008, 2010 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 22

5 1.5. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 283 pro k.ú. Kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram ALV: Balog Zdenko, Trhové Dušníky 15, Příbram 1; identifikátor: /9044 BLV: Stavby: Kosova Hora, č.p. 113 ; způsob využití bydlení; na parc.č. St. 26 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. St. 26 zastavěná plocha a nádvoří 108 m Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 22

6 Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 283 ze dne váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 283 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Nemovitost nebyla zpřístupněna, a proto nemohlo být provedeno zaměření nemovitosti. K objektu však byla získána stavební dokumentace z archivu stavebního úřadu, ze které v posudku vycházím. 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 22

7 2.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Hodnota nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 22

8 Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Příbram v obci Kosova Hora, která leží v těsné blízkosti města Sedlčany ve vzdálenosti cca. 50 km jižně od Prahy v k.ú. Kosova Hora. Obec ležící ve středně zvlněné krajině, zástavba je obklopena poli, v širším okolí jsou také lesy, asi 16 km západním směrem se nachází vodní nádrž Slapy. Nemovitost se nalézá na návsi v absolutním centru obce naproti obecnímu úřadu. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, ve které převažuje původní zástavba rodinných a měšťanských domů. V obci je k dispozici základní občanská vybavenost obchod s potravinami, hostinec, penzion, obecní úřad, knihovna, MŠ a ZŠ. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci 3 km vzdálených Sedlčanech, veškerá v Příbrami či Benešově (25 km). Obec je poměrně dobře obslužná osobní i veřejnou dopravou, leží při silnici I. třídy č. I/18 (Příbram Votice), příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou v ulici před domem. Obslužnost veřejnou dopravou zajišťují autobusy ČSAD, asi 1 km pěšky je také vlaková stanice. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a plyn Rodinný dům s příslušenstvím Jedná se o obdélníkový rodinný dům stojící uprostřed návsi obce na pozemku parc.č. St. 26, který je stavbou prakticky zcela zastavěn objekt je tedy bez zahrady. Objekt od roku 2007 prochází celkovou rekonstrukcí, je částečně podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a stavebně upravené podkroví nejsou dokončeny omítky, podlahy, podhledy, rozvody, sociální zařízení aj. Rozestavěnost je dle propočtu pomocí objemových podílů dle vyhlášky cca. 71,49 % (viz. bod 4.2. posudku). Celková dispozice domu je 5+1, v každém podlaží se nachází 2 místnosti, koupelna a WC jsou dle stavební dokumentace plánovány pouze v 1.NP dispoziční řešení domu je spíše nevalné, světlá výška místností se pohybuje okolo 2,25 m. Vstup do objektu je venkovním předsazeném schodišti do 2.NP. Vstup by bylo také možné zřídit přímo do 1.NP. Přímo okolo domu vede chodník a komunikace v místě je zvýšená hlučnost a prašnost. Z inženýrských sítí je dům napojen na elektřinu, kanalizaci a vodovod, napojení na plyn nebylo zjištěno. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako nevalnou, výhled je omezen zástavbou rodinných a měšťanských domů. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 100 lety, rekonstrukce a stavební úprava podkroví od r Počet podlaží: sklep + 2 nadzemní podlaží + stavebně upravené podkroví Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 22

9 Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z kamene a pálených plných cihel, nástavba - nadezdívka z pórobetonových tvárnic Stropy: dřevěné trámové Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: betonové tašky Klempířské konstrukce: pouze 1 svod, jinak nejsou provedeny Vnější povrchy: omítka vápenná pouze původní z části opadaná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Okna: nová plastová s izolačním zasklením POPIS INTERIÉRU (dle fotodokumentace z inzerce): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky či bez omítnutí Obklady: chybí Schody: konstrukce: betonová Dveře: chybí Povrch podlah: betonová mazanina Vytápění: chybí jsou pouze rozvody Ohřev teplé vody: chybí Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: chybí Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: chybí Údržba: zanedbaná objekt v rozestavěné rekonstrukci Výměry místností rodinného domu dle stavební dokumentace Podlahová Započitatelná Podlaží Místnost Zohledněno plocha plocha 1.PP sklep 11, % 5,72 m 2 Započitatelná plocha 1.PP 5,72 m 2 1.NP hala 10,62 100% 10,62 m 2 schodiště 3,47 0% 0,00 m 2 koupelna 6,82 100% 6,82 m 2 pokoj 13,64 100% 13,64 m 2 pokoj % 18,00 m 2 WC 3,7 100% 3,70 m 2 Započitatelná plocha 1.NP 52,78 m 2 2.NP chodba 6,68 100% 6,68 m 2 pokoj 20,15 100% 20,15 m 2 kuchyně 22,95 100% 22,95 m 2 schodiště - 1x započitatelné 7,25 100% 7,25 m 2 Započitatelná plocha 2.NP 57,03 m 2 podkroví chodba 7,12 100% 7,12 m 2 pokoj 23,09 100% 23,09 m 2 pokoj 25,38 100% 25,38 m 2 Započitatelná plocha podkroví 55,59 m 2 Celková započitatelná plocha 171,12 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 22

10 Výpočet obestavěného prostoru rodinného domu dle stavební dokumentace Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 5,2*4,3-0,65*0,5+0,75*2 1,85 m 23,54 m 2 44 m 3 1.NP 6,3*12,5+1,25*5,55 2,58 m 85,69 m m 3 2.NP 6,3*12,5 2,59 m 78,75 m m 3 podkroví 6,3*12,5 - nadezdívka 1,32 m 78,75 m m 3 6,3*12,5*2,285*0,5 - sedlová střecha 90 m 3 Obestavěný prostor 662 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 164 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží 267 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 110-ti lety, od roku 2007 objekt prochází rekonstrukcí + nástavba (souhlas s provedením ohlášené stavby ze dne ). Tato rekonstrukce však nebyla dokončena, prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu, dokončené prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v dobrém stavu, avšak převážná většina chybí. V rámci rekonstrukce byla zvýšena nadezdívka domu, nový krov, izolace a střešní krytina, vyměněna okna za plastová, rozvody vody, elektřiny (není provedena kompletace), ZTI a vytápění (pouze rozvody), vylité byly nové podlahy, vyměněny některé trámy konstrukce stropů. V objektu dle fotodokumentace z inzerce a dle místního šetření nejsou provedeny: podlahy, obklady, sanitární keramika, otopná tělesa, kotel, el. boiler, kompletace elektroinstalací, podhledy, omítky a podhledy v podkroví a na sociálním zařízení v 1.NP (nové zdivo), obklad schodiště zábradlí, fasáda a klempířské konstrukce. Objekt je bez viditelných statických poruch. Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace, vodovod b) Venkovní schodiště betonové 3.3. Pozemek Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. St. 26, který je zapsán na LV č. 283 ze dne pro k.ú. Kosova Hora, okres Příbram. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci - přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: Parcela neleží v oblasti s digitální katastrální mapou, nelze určit sousední parcely. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 22

11 Pozemek parc.č. St. 26 Pozemek s výměrou 108 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinný, má obdélníkový tvar a je převážně zastavěn rodinným domem č.p Pozemek severním okrajem těsně sousedí s pěší komunikací (chodník), na který navazuje příjezdová komunikace, podél (po níž) vedou veřejné inženýrské sítě elektřina, kanalizace, vodovod, plyn. Pozemek je napojen na elektřinu, kanalizaci a vodovod. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí převážně v souladu se skutečným stavem, zakreslení stavby ne zcela odpovídá skutečným obrysům stavby Shrnutí Adresa: okres Příbram, obec Kosova Hora, č.p. 113 Nemovitost: zděný RD v rekonstrukci s pozemkem Stav: Dispozice: 5+1 Vybavení: v rekonstrukci převážně chybí - v rekonstrukci Podlažnost: část.1pp+1np+2np+podkroví Příslušenství: - Obestavěný prostor: 662 m 3 Výměra pozemků: 108 m 2 Započitatelná plocha: 171,12 m 2 Zast. plocha 1.NP: 86 m 2 Povyšující faktory o Základní potřebná občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o Dobrá dostupnost osobní i veřejnou dopravou Ponižující faktory o Malý pozemek dům bez zahrady o Nedokončená rekonstrukce a vybavení nutná poměrně velká investice o Umístění nemovitosti v nejrušnějším místě v obci o Poměrně nízká světlá výška místností okolo 2,25 m o Bez možnosti vlastního parkování Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 22

12 B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací metoda je provedena pro oceňovanou nemovitost v takovém stavu, jako by byla dokončena. Současná hodnota nemovitosti je následně od takto stanovené hodnoty odvozena na základě odhadované rozestavěnosti dokončenosti stavebních prací dle objemových podílů podle vyhlášky. Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Sedlčany, ul. Na Skalách Jedná se o rodinný dům vhodný k dvougeneračnímu bydlení - byty 3+1 a 2+1. Každý z bytů má samostatný vchod, jsou však spojeny schodištěm. V suterénu domu je kotelna a sklep. Popis: Na udržované zahradě je altán k venkovnímu posezení, 2 x vrtaná studna, jímka a další menší stavby (garáž, 3 x kůlna). Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 3+1 a 2+1 Vybavení: standardní Podlažnost: 1PP+1NP+2NP+půda Příslušenství: 2x studna, garáž, 3x kůlna Fotodokumentace: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 22

13 Pozemek: 999 m 2 Zastavěná plocha: 122 m 2 Započitatelná plocha: 175 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Kosova Hora Jedná se o dvougenerační RD s dispozicí 3+1 a 1+1, zastavěná plocha 116 m2. V přízemí se nachází byt 1+1 s koupelnou a WC. Dále je zde kotelna a prostor schodiště vedoucí do 2.NP. V patře se nachází byt 3+1 také s koupelnou a WC. Dále komora a vstup na půdu. Provedena rekonstrukce před zhruba 50-ti lety a další postupné opravy a modernizace mezi lety Základy domu jsou kamenné, zdivo cihelné. Krov dřevěný z roku 1993, Popis: podlahy betonové, pokryty dřevotřískovými deskami, parketami či keramickou dlažbou. Výtápění domu je kotlem na tuhá paliva, rozvody topení ocelové původní z roku 1990, v roce 2009 osazeny nové deskové radiátory v přízemí, dále nové rozvody odpadu v plastu a rozvody elektřiny v mědi (2006), osazena byla také plastová okna s izolačním dvojsklem. Ohřev vody je zajištěn bojlerem. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci, elektřinu, vodu + možnost napojení na plyn. Plocha pozemku 238 m m2 zahrada přes ulici. Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 3+1 a 1+1 Vybavení: standardní Podlažnost: 1NP + 2NP + půda Příslušenství: - Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Zastavěná plocha: 116 m 2 Započitatelná plocha: 162 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Heřmaničky - část obce Loudilka Jedná se o RD s pozemkem výměře 1223 m2. Podlahová plocha cca 180 m2. Dům není podsklepený, částečně je podsklepena vedlejší stodola s garáží, která navazuje na dům. Dále k nemovitosti ještě náleží další hospodářská budova a přístřešek s kotcem na zahradě. Pozemek je situovaný na jih. Příjezdová komunikace zpevněná obecní. IS vlastní Popis: studna, elektřina 230/400, jímka, plyn na hranici pozemku. Topení ústřední, kotel na tuhá paliva, na ohřev teplé vody slouží bojler. Podlahy dlažba, beton, lamino, koberec. Schodiště dřevěné. Okna dřevěná. Dispozice domu: přízemí - obývací pokoj, kuchyně, zádveří, ložnice, koupelna se sprchovým koutem, WC. 1. patro - 3 pokoje, balkón, koupelna s vanou a WC. Půda neobytná sloužící jako úložný prostor. Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 5+1/B Vybavení: standardní Podlažnost: 1NP + 2NP + půda Příslušenství: stodola, hosp.budova Fotodokumentace: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 22

14 Pozemek: m 2 Zastavěná plocha: 128 m 2 Započitatelná plocha: 180 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Maršovice Jedná se o RD 6+1, zastavěná plocha 106 m2. V suterénu se nachází sklep, kotelna a prádelna s vanou, v přízemí je prostorná kuchyň s novou kuchyňskou linkou na míru a jídelna, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. V horním patře se nachází 2 ložnice, Popis: obývací pokoj a menší pokoj se vstupem na půdu. Všechny pokoje prošly rozsáhlou rekonstrukcí. Na podlahách plovoucí podlaha, v kuchyni a koupelně nová dlažba. Půdu je možné zrekonstruovat za účelem podkroví. K domu též náleží garáž s dílnou a zahrada. Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 6+1 Vybavení: standardní Podlažnost: 1PP + 1NP + 2NP + půda Příslušenství: garáž Fotodokumentace: Pozemek: 463 m 2 Zastavěná plocha: 106 m 2 Započitatelná plocha: 186 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve středním i nevalném stavu, standardně vybavených s obdobnou vnitřní výměrou a s větším pozemkem vč. zahrady. Oceňovaná nemovitost je však rozestavěná je neobyvatelná, podmínkou užívání je nemalá investice do dokončení. V regionu je navíc poměrně vysoká nezaměstnanost, koupěschopnost místního obyvatelstva je poměrně nízká. Pro bonitní potenciální klienty je vzhledem k absenci zahrady a nevalné dispozici nemovitost spíše neatraktivní. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. V obci a okolí je v nabídce velké množství stavebních pozemků, nabídkové ceny se pohybují od 500 Kč/m 2 do 750 Kč/m 2. Pro oceňovaný pozemek obvyklou cenu odhaduji ve výši 500 Kč/m 2 jedná se o zastavěný stavební pozemek v centru města v místě se zvýšenou hlučností a prašností. Tabulka srovnání reprezentantů R. nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m ,95 0,90 1,00 1,00 0,85 0, ,97 0,90 1,05 1,10 0,85 1, ,00 0,88 1,03 1,03 0,80 0, Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 22

15 ,02 0,96 1,00 1,00 0,80 0, Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 započitatelné plochy Měrná jednotka - m 2 započitatelné plochy 171,12 Předběžná srovnávací hodnota dokončené nemovitosti vč. pozemku Obvyklá cena pozemku - odhad 500 Kč/m Předběžná srovnávací hodnota dokončené nemovitosti bez pozemku Rozestavěnost dle objemových podílů podle vyhlášky 71,49% Předběžná srovnávací hodnota rozestavěné stavby bez pozemku Předběžná srovnávací hodnota rozestavěné stavby vč. pozemku Srovnávací hodnota nemovitosti po zaokrouhlení Vyhodnocení srovnávací hodnoty Nabídka nemovitostí v obci Kosova Hora na serveru bylo nalezeno celkem 9 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Nabídka nemovitostí v obci Kosova Hora na serveru byly nalezeny celkem 3 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. Dle není v současnosti v obci Kosova Hora uvedená žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč. V inzerci na je nemovitost nabízena k prodeji za ,- Kč, jedná se však o nabídkovou cenu. Kupní cena za nemovitost byla dle kupní smlouvy ze dne ve výši ,- Kč. Ke dni realizace této transakce však byla nemovitost pravděpodobně ve špatném stavu bez aktuálně provedených stavebních úprav. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 22

16 4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p v rekonstrukci 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p v rekonstrukci Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Nabídka obdobných nemovitosti výrazně převyšuje poptávku, objekt je nevalně dispozičně řešen, nachází se v poměrně rušném místě a je bez zahrady. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,6070 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,1249 Přístavby, nástavby a vestavby: Název Nástavba Popis Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 5,2*4,3-0,65*0,5+0,75*2 = 23,54 1.NP 6,3*12,5+1,25*5,55 = 85,69 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 22

17 2.NP 6,3*12,5 = 78,75 podkroví 6,3*12,5 = 78,75 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Přístavby Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP Původní část 23,54m 2 1,85 m 1.NP Původní část 85,69m 2 2,58 m 2.NP Původní část 78,75m 2 2,59 m podkroví Nástavba 78,75m 2 1,32 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (5,2*4,3-0,65*0,5+0,75*2)*(1,85) = 43,54 m 3 1.NP (6,3*12,5+1,25*5,55)*(2,58) = 221,07 m 3 2.NP (6,3*12,5)*(2,59) = 203,96 m 3 podkroví (6,3*12,5)*(1,32+2,285*0,5) = 193,92 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Přístavby Typ Obestavěný prostor 1.PP Původní část PP 43,54 m 3 1.NP Původní část NP 221,07 m 3 2.NP Původní část NP 203,96 m 3 podkroví Nástavba Z 193,92 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 662,49 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5. Krytina S 3, ,00 3,20 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 22

18 Součet upravených objemových podílů 94,67 Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Roz [%] Dok [%] 1. Základy P 7, ,46 3,27 3,45 100,00 3,45 2. Zdivo S 22, ,00 22,30 23,56 100,00 23,56 3. Stropy S 8, ,00 8,40 8,87 100,00 8,87 4. Střecha S 5, ,00 5,20 5,49 100,00 5,49 5. Krytina S 3, ,00 3,20 3,38 100,00 3,38 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 0,85 10,00 0,09 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 6,55 65,00 4,26 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,10 3,27 80,00 2,62 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,43 0,00 0, Schody S 2, ,00 2,40 2,54 100,00 2, Dveře S 3, ,00 3,30 3,49 10,00 0, Okna S 5, ,00 5,20 5,49 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,32 0,00 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,10 1,16 10,00 0, Vytápění S 4, ,00 4,40 4,65 25,00 1, Elektroinstalace S 4, ,00 4,10 4,33 45,00 1, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,00 3,17 90,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,80 1,90 0,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2,80 2,96 90,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,53 0,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5,10 5,39 0,00 0, Záchod S 0, ,00 0,40 0,42 0,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,60 3,80 70,00 2,66 Součet upravených objemových podílů: 94,67 Rozestavěnost: 71,49 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy P 7,10 100,00 7,10 7, ,86 4, Zdivo S 22,30 70,73 15,77 15, ,57 12, Zdivo S 22,30 29,27 6,53 6, ,86 0, Stropy S 8,40 100,00 8,40 8, ,57 6, Střecha S 5,20 100,00 5,20 5, ,64 0, Krytina S 3,20 100,00 3,20 3, ,67 0, Klempířské konstrukce S 0,80 100,00 0,80 0, ,27 0, Vnitřní omítky S 6,20 100,00 6,20 6, ,15 0, Fasádní omítky S 3,10 100,00 3,10 3, ,00 3, Vnější obklady C 0,40 100,00 0,40 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2,30 100,00 2,30 2, ,00 0, Schody S 2,40 100,00 2,40 2, ,57 1, Dveře S 3,30 100,00 3,30 3, ,31 3, Okna S 5,20 100,00 5,20 5, ,15 0, Podlahy obytných místností S 2,20 100,00 2,20 2, ,00 0, Podlahy ostatních místností S 1,10 100,00 1,10 1, ,00 1, Vytápění S 4,40 100,00 4,40 4, ,43 0, Elektroinstalace S 4,10 100,00 4,10 4, ,81 0,4432 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 22

19 18. Bleskosvod C 0,60 100,00 0,60 0, ,00 0, Rozvod vody S 3,00 100,00 3,00 3, ,43 0, Zdroj teplé vody S 1,80 100,00 1,80 1, ,00 0, Instalace plynu C 0,50 100,00 0,50 0, ,00 0, Kanalizace S 2,80 100,00 2,80 2, ,89 0, Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5,10 100,00 5,10 5, ,00 0, Záchod S 0,40 100,00 0,40 0, ,00 0, Ostatní S 3,60 100,00 3,60 3, ,27 0,2617 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 35,7338 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9467 Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,1550 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,1249 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 237,92 Plná cena: 662,49 m 3 * 4 237,92 Kč/m 3 = ,62 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,7149 Nedokončená stavba = ,78 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 35,7338 % Úprava ceny za opotřebení ,97 Kč Rodinný dům č.p v rekonstrukci - zjištěná cena = ,82 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: běžný stavební pozemek Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,1249 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 36,69 1,00 2,1550 1, ,00 97,84 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 97, ,72 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 22

20 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,72 Pozemek - zjištěná cena = ,72 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p v rekonstrukci ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,70 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,70 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliontřistatisícpětsetdeset Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 22

21 C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu Kosova Hora č.p. 113, stojícího na pozemku parc.č. St. 26, a pozemku parc.č. St. 26 vč. příslušenství; to vše v k.ú Kosova Hora, obec Kosova Hora, okres Příbram; podle stavu ke dni , ve výši: ,- KČ slovy: Osmsetčtyřicettisíc korun českých V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 716/238/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 22

22 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 283 ze dne Katastrální mapa dálkový náhled Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 22

23 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 283

24

25

26

27 Katastrální mapy

28 Mapy oblasti Letecká fotomapa rodinný dům č.p. 113 GPS: 49 39'14.32"N, 14 28'17.82"E Umístění nemovitosti v rámci obce Kosova Hora

29 Umístění nemovitosti v rámci města a vzhledem k městu Sedlčany Umístění nemovitosti v rámci regionu

30 Fotodokumentace nemovitosti Nafoceno při místním šetření dne Fotodokumentace z inzerce na Podkroví Pravděpodobně 2.NP

31 Pravděpodobně 1.NP Koupelna v 1.NP Místo na kotel pravděpodobně v 1.PP