ZNALECKÝ POSUDEK. č. 6430/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 6430/ nemovitosti nedokončeného rodinného domu na stp. čk. 331 v k.ú. Předhradí u Skutče, obec Předhradí, okres Chrudim, včetně součástí a pozemků Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Trutnov Trutnov 3, Ječná 479 JUDr. Jan Bohutínský Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 158 EX 326/11-32 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 10 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve třech vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) databáze vlastní a skupiny odhadců majetku f) projektová dokumentace + souhlas s provedením stavby g) konzultace na Obecním úřadu v Předhradí Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne , k jednání se nikdo nedostavil, ač byli mnou řádně pozváni. Při místním šetření jsem provedl konzultaci o stavu domku s majiteli sousední nemovitosti a dále s pracovnicí Obecního úřadu v Předhradí. Dle rozhodnutí objednavatele posudku je nemovitost oceněna na základě dostupných údajů (vnější prohlídky, informací, projektu), jelikož vlastník neumožnil vnitřní prohlídku. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 525, katastrální území Předhradí u Skutče, obec Předhradí, Okresní úřad Chrudim.

3 -3- Vlastník: individuální vlastnictví Zvelebil Martin (RČ /3143) Rozestavěný objekt vybudován na stp. čk. 331, dále k ní náleží a přiléhá pp. čk. 945/56 vytváří spolu jeden funkční celek. 2. Projektová dokumentace byla vypracována autorizovaným technikem Jaromírem Velehradským, na jejím základě vydán stavebním úřadem Městského úřadu Skuteč Souhlas s provedením ohlášené stavby dne pod čj. SU/356/08. Jedná se o novostavbu rodinného domu, včetně součástí a příslušenství na pp. čk. 945/56, z ní po realizované hrubé stavbě oddělena stp. čk K dnešnímu dni je novostavba (dřevostavba) rozestavěna. 3. Výčet oceňovaných součástí: a) Nedokončený rodinný dům na stp. čk. 331 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemky

4 -4-4. Popis: Nemovitost je situována v okrajové, zastavěné části obce s počtem obyvatel 432, v oblasti zástavby novými rodinnými domy, přístupna po zpevněné veřejné cestě ve vzdálenosti 150 m od průjezdné silnice Chrudim Skuteč, v území plně zainvestovaném (el. síť, veřejný vodovod, dešťová kanalizace, plynovod), oceňovaný objekt napojen údajně pouze na elektro a vodovod. Od správního centra Chrudimi vzdálena 22 km, v obci je obchod, autobusová zastávka, dobrá přístupnost. Území se nalézá v památkové zóně, tato okolnost nemá vliv na ocenění rodinného domu. Pozemek je téměř rovinatý, bez venkovních úprav (mimo přípojek), oplocení dožilé. a) Rodinný dům na stp. čk. 331 Objekt volně stojící, přízemní, nepodsklepen, s podkrovím, obsahuje jednu bytovou jednotku 1+4 s úplným sociálním příslušenstvím, venkovní terasou a parkovacím stáním. Dispoziční řešení: Přízemí zádveří, šatna, chodba se schody, koupelna s WC, technická místnost, obytná kuchyň, spíž, pokoj, pracovna Podkroví chodba, 2x pokoj, koupelna s WC Obytná plocha dle projektové dokumentace činí m2. Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, s hydroizolací a radonovým opatřením, dřevostavba, svislé konstrukce roubené, stropy rovněž dřevěné trámové, krov sedlový, vaznicový, krytina tašková na latě, včetně fólie, s přípravou na klempířské prvky, komín schiedl, schody dřevěné. Izolace tepelná polystyren a orsil, příčky a podhledy sádrokartonové. Okna atypická dřevěná, dále střešní, vchodové dveře dřevěné atypické. Dle projektu uvažovány další prvky standardní. Dle vnější prohlídky a informací sousedů jsou vnitřní práce pouze započaty, z části příčky, podlahy, rozvody elektro. Nebyl umožněn vstup, proto dle přílohy k vyhlášce č. 364/2010 Sb. zjištěna přibližná rozestavěnost ve výši 63 %. Technický stav: Je zjevna zvenčí dlouhodobá rozestavěnost, známky chátrání ale nejsou přímo dosud patrny.

5 -5- Výměry Zastavěná plocha dosavadní: 12,50x8,00 = 100,00 m2 Parkovací stání (rozpracované) 21,00 m2 (není zaměřené v geometrickém plánu) Obestavěný prostor: 100,00x3,30+100,00x3,20/2,00 = 490,00 m3 b) Venkovní úpravy Dosud pouze provedena el. přípojka a veřejný vodovod, oplocení bez hodnoty. c) Pozemky Pozemky spolu vytváří funkční celek, rovinaté, na okraji zastavěné části obce, v památkovém území, plně zainvestované území. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk pp. čk. 945/ Celkem 950

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě Trutnov s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.

7 -7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 3 obestavěného prostoru dle PD Stavba KSD ZC K TP K V K I Výchozí cena Kč/ m 3 Kč/m 3 Rodinný dům ,95 1,00 0, kde značí ZC - základní cena K TP - koeficient technického provedení K V - koeficient vybavení K I - korekční index (K TP * K V ) Výchozí cena = ZC * K I b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba Obestavěný Prostor v m 3 Výchozí cena Kč/m 3 Reprodukční Cena v Kč % rozestav. Časová cena v Kč Rodinný dům POZEMKY V obci není schválena cenová mapa, proto se oceňují dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak je sdělen Obecním úřadem a inzercí. Obvyklá cena stavebních pozemků včetně přiléhajících činí v průměru 110,- Kč/m2. Propočet ceny pozemků 950 m2 x 110,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 525 v k.ú. Předhradí u Skutče činí zaokrouhleně ,- Kč.

8 -8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na zprůměrované skutečně dosažené (známé) prodejní ceny za obdobný typ nemovitosti. V tomto případě nelze využít přímou metodu srovnávací, neboť nejsou k dispozici vzorky, proto použito nepřímé metody, tj. porovnání s nabízenými inzerovanými nemovitostmi v lokalitě, upravené přiměřeně k oceňované nemovitosti. Ze čtyř obdobných nemovitostí vyplývá následující (S-reality): lokalita prodejní cena koef. polohy a srovnatelná cena vybavení RD, Skuteč, Skutíčko , Luže, Dolská, nedokončený RD , RD, Proseč, Záboří , RD, Skuteč, Hněvětice , Srovnatelná cena: : 4 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 525 v k.ú. Předhradí u Skutče činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Vzhledem ke snížené obchodovatelnosti na trhu, negativně ovlivněnou současnou ekonomickou situací a realitní krizí, v tomto případě dále působícím faktorem zvýšenou nabídkou prodejů nemovitostí v lokalitě, jak vyplývá z informací místních realitních kanceláří a odhadců majetku, stanovuji obvyklou cenu ve výši srovnávací hodnoty. Oceňovaná nemovitost není dokončena, k jejímu uvedení do užívání nutno vynaložit další investiční náklady, jde o atypickou dřevostavbu jež není atraktivní pro širší okruh potencionálních zájemců. Přímo v obci a okolních obcí je v nabídce realitních kanceláří větší množství nemovitostí k prodeji, což negativně ovlivňuje prodejnost konkrétního rozestavěného objektu s pozemky. Obvyklá cena nemovitosti zapsané v LV č. 525 v k.ú. Předhradí u Skutče činí ,- Kč. Pozn.: Nemovitost je dle zjištění zatížena pouze úvěrem od ČMSS a.s.. V Trutnově dne Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6430/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

10 -10-