Znalecký posudek č. 6759/

Transkript

1 -1- Znalecký posudek č. 6759/ Nemovitosti rodinného domu čp. 161 k.ú. Šanov nad Jevišovkou, obec Šanov, okres Znojmo, včetně součástí a pozemku, čj. 040Ex 16900/07-29 Objednatel posudku: Mgr. Kamil Košina Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení č.j. 040Ex 16900/07-29 vydané soudním exekutorem Mgr. Kamilem Košinou Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Jiří Danielis Pražská Trutnov Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu + přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Trutnově,

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) místní šetření d) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující e) sdělení a informace z Obecního úřadu Šanov (p. starosty) g) údaje z realitních serverů S-reality a Reality CZ Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne na základě mého obeslání povinného, nebylo doručeno z důvodu odstěhování se. Vlastník se nedostavil, neposkytl součinnost a nezpřístupnil oceňovanou nemovitost. Z dostupných informací (Obecní úřad, sdělení sousedů) a zaměřením stavby z venku je možno bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitřní prohlídky. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3-1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 114, katastrální území Šanov nad Jevišovkou, obec Šanov, Okresní úřad Znojmo, pod čp Vlastník: individuální vlastnictví Stejskal Miroslav, narozen Nemovitost je vybudována na stp. čk. 192 o výměře 298 m2. 2. Projektová dokumentace ani stavební spis se nezachovaly, dle dochovaných prvků stavby usuzuji na stáří více jak 100 let, z důvodu vnější zchátralosti prvků. Krytina zjevně pořízena včetně oken do ulic v období přibližně před lety, neovlivnila celkovou životnost objektu. 3. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Rodinný dům čp. 161 b) Venkovní úpravy c) Stavební pozemek

4 -4-4. Popis: Nemovitost je situována v zastavěné, jižní části obce s počtem obyvatel 1 472, nalézající se mezi městy Hrušovany nad Jevišovkou a Hevlínem (hraniční přechod do Rakouska), dopravně dobře přístupna, se základní občanskou vybaveností. Území je plně zainvestováno (el. síť, veřejný vodovod, veřejná kanalizace, plyn), oceňovaná nemovitost je ale napojena pouze na el. síť, ale již delší dobu odpojen elektroměr. Vybudována na rovinatém pozemku, přístupna přímo z ulice Petra Bezruče. a) Rodinný dům čp. 161 Jde o řadový, přízemní objekt, nepodsklepen, s půdním prostorem, jednoduché dispozice, příslušenství tvoří částečný plot, kolna na dvorku poškozena, studna, venkovní zemní sklep. Dle sdělení majitelů sousedních nemovitostí se v objektu nalézá bytová jednotka sestávající z obytné kuchyně, pokoje, chodby a příslušenství (bývalá koupelna), suchý WC. Půdorysný obrazec stavení tvoří písmeno L, v severní uliční části se nalézá průjezd dřevěnými vraty na dvůr, strop zborcen, podlaha hliněná. Dvorní křídlo má opravenou fasádu související se sousední nemovitostí prokazatelně nákladem majitele vedlejšího domu. Konstrukční řešení: Objekt vybudován ze smíšeného zdiva (kámen, cihly), bez izolací, strop trámový, střecha sedlová, krov vázaný tesaný, krytina tašková, klempířské prvky zničeny. Okna dvojitá, dveře náplňové, vrata tesařská, podlahy betonové a prkenné, vybavení zničeno, vytápění bývalo lokální. Technický stav: Silně zchátralý, objekt je několik roků neobývaný, zčásti volně přístupný, zcela zanedbaná údržba. Známky chátrání patrny ve všech částech stavby, je neobyvatelný, nutná celková rekonstrukce včetně potřebného napojení inženýrských sítí.

5 -5- Výměry Zastavěná plocha: 11,30x6,50+7,80x6,20 = 121,81 m2 Obestavěný prostor: 121,81x3,30+121,81x2,80/2,00 = 572,51 m3 Podlahová plocha bytu přibližně 62 m2, průjezd 39 m2 b) Venkovní úpravy Spočívají ve velmi zchátralé kolně, přístřešku, studny kopané o hloubce cca 5 m, části zadního plotu (jižní část plotu pořízena sousedem), zemního sklepa. c) Pozemek Jde o rovinatý pozemek, v zastavěné části obce, s možností úplného zainvestování, dvůr neudržovaný, zčásti zastavěn. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk

6 -6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty STAVBY Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí cena se zjistí vynásobením počtu m 2 podlahové plochy základní cenou stanovenou v závislosti na účelu a užití, upravenou dále koeficienty. Základní ceny jsou čerpány z publikace Ukazatelé průměrné orientační ceny na měrnou účelovou jednotku, vydané Ústavem racionalizace ve stavebnictví pro rok Tyto základní ceny jsou upraveny indexy upravující průměrné ceny na skutečné pořizovací ceny stavebních organizací v lokalitě okresu Znojmo s přihlédnutím ke konstrukčnímu provedení a vybavení.

7 -7- a/ výpočet výchozí ceny za 1 m 3 obestavěného prostoru Stavba KSD ZC K TP K V K I Výchozí cena Kč/ m3 Kč/m3 Rodinný dům čp ,72 0,55 0, kde značí ZC - základní cena KTP - koeficient technického provedení KV - koeficient vybavení KI - korekční index (KTP * KV ) Výchozí cena = ZC * KI b/ propočet věcné hodnoty nemovitosti Stavba OP v m3 Výchozí cena Kč/m3 Reprodukční Cena v Kč % opotř. Časová cena v Kč Rodinný dům čp VENKOVNÍ ÚPRAVY Ocení se vzhledem k hlavnímu objektu přiměřeně, v tomto případě ve výši 5 % z časové ceny. Výpočet: x 5 % = ,- Kč

8 -8- POZEMEK V obci není schválena cenová mapa, proto se ocení dle skutečného stavu na trhu s pozemky, jak vyplývá z informací Obecního úřadu a internetových nabídek realitních kanceláří. Obvyklá cena stavebních pozemků činí v průměru 240,- Kč/m2. Propočet ceny pozemku 298 m2 x 240,- Kč/m2 = ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 114 v k.ú. Šanov nad Jevišovkou činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřenými koeficienty prodejnosti v daném místě na skutečně dosažené /známé) prodejné ceny či diskontované nabídkové ceny za obdobný typ nemovitosti dle realitních serverů (S-reality, České reality). V tomto případě je znám jediný případ obdobné nemovitosti v obci (přiloženo foto), realizován za cenu ,- Kč.

9 -9- Alternativně dle nabídek: Lokalita Nabídková cena Koeficient polohy a vybavení Srovnatelná cena Hrušovany n. Jev , Žerotice , Vítonice , Jaroslavice , Srovnatelná cena: / 5 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 114 v k.ú. Šanov nad Jevišovkou činí zaokrouhleně ,- Kč. Stanovení tržní hodnoty - obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u residenčního objektu použití porovnávací metody. Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, negativně ovlivněnou ekonomickou a realitní krizí, pokládám za reálnou dosažitelnou cenu ve výši porovnávací hodnoty, sníženou o 10 %, vzhledem k dezolátnímu stavu a nutné rekonstrukci. Na trhu je v současné době nabízeno více než 30 obdobných nemovitostí. Výpočet: x 0,90 = ,- Kč

10 -10- Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 114 v k.ú. Šanov nad Jevišovkou činí zaokrouhleně ,- Kč. Pozn.: Nebyly zjištěny žádná práva a závazky váznoucí na nemovitosti mimo Omezení vlastnického práva ve Výpisu z katastru nemovitostí. Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově, Jiří Danielis Pražská Trutnov E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 6759/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu.

11 -11-