ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7020/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7020/ o ceně nemovitosti pozemkových parcel čk. 90 a čk. 91/1 v k.ú. Modlany, obec Modlany, okres Teplice, včetně součástí Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 14297/07-51 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 12 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí + informace o parcele b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) realitní servery + informace místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Povinného s manželkou jsem obsílkou obeslal se žádostí k součinnosti, ale nebyly doručeny adresát nemá schránku. Proto bylo místní šetření provedeno bez jejich účasti dne Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání. 1. Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 175, katastrální území Modlany, obec Modlany, Okresní úřad Teplice. Vlastník: společné jmění manželů Hocek Oldřich, narozen a Dagmar, narozena na trvalé adrese se údajně nezdržují

3 -3-2. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Pp. čk. 90 o výměře 365 m2 zahrada b) Pp. čk. 91/1 o výměře 262 m2 zahrada Pozn.: Obě parcely spolu vytváří jeden funkční celek v zastavěné části obce. 3. Popis: Pozemky se nalézají v zastavěné okrajové části obce s počtem obyvatel 996, v prostoru mezi silnicí a hřištěm sportovního areálu, v území zainvestovaném, mezi zástavbou rodinnými domky. Jde o mírně svažité pozemky přivrácené k jihu, o šíři přibližně 8 m, tvořící podélný pruh od severu k jihu, přístup ze silnice přes cizí pp. čk. 97 (LV č. 373), jižně navazuje pozemek Obce Modlany určený a užívaný ke sportovišti. Oceňované parcely jsou dlouhodobě zanedbány, nalézají se na nich zůstatky původních porostů (pokáceny a strženy bez hodnoty) a různé předměty odpadu, jsou volně přístupny. č.parcely Výměra v m 2 pp. čk pp. čk. 91/1 262 celkem 627

4 -4- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. Výpočet věcné hodnoty Analogicky použito platného cenového předpisu, tj. vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Modlany Katastrální území: Modlany Počet obyvatel: 996 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 190,00 Kč/m 2

5 -5- Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 296,13 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně

6 -6- Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,08 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,15 Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,747 Koeficient pp = IT * IP = 0, i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. pp. čk. 90 a 91/1 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku

7 -7- Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu I -0,30 Index omezujících vlivů IO = 1 +Σ Pi = 0,670 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 6 Index polohy pozemku IP = 0,747 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,670 * 0,747 = 0,450 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst ,13 0,450 0, ,61 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst ,00 106, ,65 4 odst. 2 91/1 262,00 106, ,82 Stavební pozemky - celkem 627,00 m ,47 - zjištěná cena = ,47 Kč

8 -8- C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. pp. čk. 90 a 91/ ,47 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,47 Kč Celkem ,47 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení: ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 175 v k.ú. Modlany činí ,- Kč. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi, v tomto případě stavební pozemky včetně dalších parcel vytvářejících funkční celek v zastavěné části obce (včetně zahrad). Nepodařilo se zjistit skutečné ceny obdobných realizovaných pozemků v posledním roce. Dle informací místních realitních kanceláří se uskutečnilo několik převodů v cenách ,- Kč/m2 (tj. průměrná cena 190,- Kč/m2). Dále použito způsobu porovnání převzetím a následnou analýzou inzerovaných nabídek v realitních serverech S-Reality a Reality CZ, upravených indexy kvality vzhledem k oceňovaným pozemkům (v tomto případě nevhodný tvar omezena výstavba a přístup přes cizí pozemek právně dosud neřešen).

9 -9- Lokalita Výměra Prodejní cena Přepočet na Koeficienty Srovnávací m2 cena Jeníkov , Hrobčice , Lom , Újezdeček , Duchcov , Dubí , Z uvedených vzorků vyplývá průměrná cena 227,- Kč/m2. Dle zkušeností se prodejnost pohybuje ve výši 80 % inzerovaných nabídek. Prodejnost: 227 x 0,80 = 182,- Kč Výpočet: 627 m2 x 182,- Kč/m2 = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti zapsané v LV č. 175 v k.ú. Modlany činí zaokrouhleně ,- Kč.

10 -10- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny, snížena o 20 % s ohledem na právně nevyřešené potřebné břemeno přístupu a příjezdu přes pp. čk. 97. Výpočet: x 0,80 = ,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 175 v k.ú. Modlany činí zaokrouhleně ,- Kč. Slovy: Devadesátjednatisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

11 -11- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7020/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

12 -12-