ZNALECKÝ POSUDEK. č. 336/7426/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 336/7426/2015 Pozemky čís. parcel St. 81, 650/3, rodinný dům č.p. 67 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Nenačovice, obec Nenačovice, okres Beroun, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 336/7426/2015 LV no.: 233 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 81, 650/3, rodinný dům č.p. 67 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Nenačovice, obec Nenačovice, okres Beroun, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Nenačovice č.p. 67, Nenačovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura rodinný dům přípojky IS (voda z vl. studny, kanalizace do vl. jímky, elektro, plyn na hranici pozemku, telefon), vedl. hospod. stavba, stavba s garážovým stáním, kanalizační jímka, studna, oplocení, vrátka, zpevněné plochy západní okraj obce Nenačovice, v zástavbě obdobných rodinných domů obec Nenačovice disponuje základní obč. vybaveností, rozšířená v obci Loděnice (cca 3 km), úplná ve městě Beroun (cca 11 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, zahrada St. 81, 650/ m (1.000) Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: smíšené zdivo, zděné z keramických tvárnic Whole property: Celá nemovitost: cca 260,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 125,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 170,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha: cca 260,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: cca 90,00 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 1.000,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930, započatá nástavba 2010 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 233 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: pana Josefa Teplana, bytem Nenačovice č.p. 67, Nenačovice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 233 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 6x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 6x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 8x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 233 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 233 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 6x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 67 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn., stav evidovaný v katastru nemovitostí odpovídá skutečnosti. Nástavba, která byla započata v roce 2010 je, respektive byla podle sdělení vlastníka prováděna na základě stavebního povolení (souhlasu s provedením ohlášené stavby). Stavba s garážovým stáním na p.p.č. St. 81 a vedlejší hospodářská stavba na pozemku čís. parcely 650/3 nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavba s garážovým stáním na p.p.č. St. 81 a hospodářská stavba na pozemku čís. parcely 650/3 jsou součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - starší rodinný dům - nedokončená nástavba, delší dobu rozestavěná (nástavba s bytem 4+1 ve fázi hrubé stavby) - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku - okolí tvořeno nenarušenou krajinou - dobrá dopravní dostupnost dálnice D5 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 233 pro k.ú. Nenačovice, obec Nenačovice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Nenačovice vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě e/ informace od vlastníka (p. Josef Teplan) sdělené telefonicky Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne svolána na , od 10:00 do 10:30 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, a to zejména na základě informací sdělených telefonicky vlastníkem

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Nenačovice Kód obce: Název obce: Nenačovice Počet obyvatel obce: 278 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0202 Název okresu: Beroun Název kraje: Středočeský Poloha v obci: západní okraj obce Nenačovice, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Nenačovice je obec ve Středočeském kraji, okrese Beroun. Leží v údolí potoka Kačák, asi 3 km severně od obce Loděnice. V současné době mají Nenačovice 107 popisných čísel, ale jen 278 obyvatel. Značná část domů není trvale obydlena a je užívána jako rekreační chalupy. Okolí obce tvoří chatové osady, které tvoří přerušovaný pás chat, které se táhnou podél celého potoka Kačák. Protínají se zde mnohé turistické trasy a je dobře dostupné jak z Prahy tak i dalších okolních měst. Obec Nenačovice disponuje pouze základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště). Rozšířená občanská vybavenost se nachází v obci Loděnice (cca 3 km), úplná občanská vybavenost se nachází ve městě Beroun (cca 11 km), případně v Hlavním městě Praha (cca 29 km). Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména ve vzdálenosti 3 km na silnici II/605 Praha - Beroun - Žebrák - Plzeň a ve vzdálenosti 4 km na dálnici D5 na exitu 10 (Loděnice). Obec Nenačovice je dále dostupná autobusovou dopravou. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány na západním okraji obce Nenačovice, v zástavbě obdobných rodinných domů (poloha nemovitých věcí je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění)

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 67: Rodinný dům č.p. 67 je stavba situovaná jako samostatně stojící, která stojí na pozemku čís. parcely St. 81, k.ú. Nenačovice, obec Nenačovice, okres Beroun. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený (situovaný v zářezu do svahu), má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a nedokončenou nástavbu, zastřešení je střechou sedlového tvaru, u nástavby není střecha dokončena, zastřešení tvoří provizorně zakrytá stropní konstrukce. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 2+1 s příslušenstvím a rozestavěným bytem o velikosti 4+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice (podle sdělení vlastníka): 1.PP prádelna, kotelna, chodba, sklad uhlí, 2x místnost 1.NP byt 2+1 s příslušenstvím a jedna neobyvatelná místnost 2.NP rozestavěný byt o budoucí velikosti 4+1 s příslušenstvím (ve fázi hrubé stavby) Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce smíšené (zděné z kamene a zděné z cihel), nástavba je zděná z keramických tvárnic, základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti a betonové, stropy jsou betonové a keramické HURDIS vše s ocelovými nosníky, střešní konstrukce je u původní části dřevěná vázaná polovalbového tvaru, střešní krytina je tašková, u nástavby je konstrukce střechy nedokončená, zastřešení tvoří v současné době stropní konstrukce s provizorním překrytím (budoucí střecha má být sedlová), klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je vnější betonové, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, PVC a textilní krytina, u nástavby čisté podlahy nejsou provedeny, nástavba ve fázi hrubé stavby. Okna jsou plastová. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou hladké, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou břízolitové, u nástavby nejsou provedeny. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody a kanalizace, zemní plyn je na hranici pozemku. Rozvody vody jsou plastové a kovové, napojené na vlastní studnu. Rozvody kanalizace jsou plastové a kameninové, napojené do vlastní jímky. Vytápění je ústřední, kotlem na tuhá paliva (v původní části). Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí v původní části je vybaveno běžnými zařizovacími předměty. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, z dostupných informací byl původní rodinný dům postaven přibližně ve 40.letech 20.století, jeho stáří je tedy přibližně 80 let. V roce 2010 byla započatá nástavba a přístavba za účelem zřízení samostatného bytu o velikosti 4+1 s příslušenstvím. Stavební úpravy jsou prováděna na základě souhlasu stavebního úřadu. Ke dni ocenění je nástavba a přístavba ve fázi hrubé stavby s provizorním zastřešením. Stav vnitřního vybavení v původní části je v běžném, spíše nižším standardu. Na rodinném domě je prováděna běžná údržba. Vzhledem k celkovému stáří, provedeným stavebním úpravám a zjištění při místním šetření, lze technický stav hodnotit jako poměrně dobrý. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. Stavba s garážovým stáním na p.p.č. St. 81: Jedná se o stavbu, která je přistavěna k jižní straně rodinného domu, stavba je zděná s plochou střechou, vnitřní dispozice je tvořena stáním pro 1 osobní automobil. Technický stav je dobrý. Vedlejší hospodářská stavba na p.p.č. 650/3: Jedná se o zděnou stavbu na pozemku čís. parcely 650/3. Stavba je nepodsklepená, má jedno nadzemní podlaží a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena dílnou, sklady domácích potřeb a letní kuchyní. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako dobrý pro daný způsob užívání. Poznámka: Stavba s garážovým stáním na p.p.č. St. 81 a hospodářská stavba na pozemku čís. parcely 650/3 nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že uvedené stavby jsou součástí pozemků. Dále se jedná zejména o přípojky IS (elektro, voda z vlastní studny, kanalizace do vlastní jímky a zemní plyn na hranici pozemku), studnu, kanalizační jímku, oplocení, vrata, vrátka a zpevněné plochy. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 81, 650/3, k.ú. Nenačovice, obec Nenačovice, okres Beroun. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 67. Pozemek čís. parcely St. 81 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 67, který stojí na pozemku, částečně je zastavěn vedlejší stavbou s garážovým stáním, nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek čís. parcely 650/3 je částečně zastavěn vedlejší hospodářskou stavbou, nezastavěnou část tvoří zahradu k rodinnému domu. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na přípojky elektrického proudu a zemní plyn, který je přiveden na hranici pozemku. Přístup a příjezd k předmětným pozemkům je z veřejné komunikace, po pozemku čís. parcely 818 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Nenačovice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální a ortofoto mapy v příloze

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 81, 650/3, rodinného domu č.p. 67 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Nenačovice, obec Nenačovice, okres Beroun, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23. října 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 233 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 6x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - nařízení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 6x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - 8x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění) Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 336/7426/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 8. prosince