REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK

Transkript

1 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Objednatel : Exekutorský úřad Prachatice Zdíkov č.p Stachy Česká republika REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK č. 282/75/2015 O CENĚ OBVYKLÉ RODINNÉHO DOMU VŠEŠÍMY č.p. 56 NA VÝHLED 56 V KAT. ÚZEMÍ VŠEŠÍMY OBEC KUNICE OKRES PRAHA - VÝCHOD 7. PROSINCE 2015

2 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK č. 282/75/2015 Předmět znaleckého posudku : Rodinný dům č.p. 56 Na Výhled Kunice - Všešímy okres Praha - východ Požadovaný úkon : Stanovení obvyklé ceny majetku k datu 29. listopadu 2015 Objednatel posudku : Exekutorský úřad Prachatice Zdíkov č. p Stachy Česká republika Objednávka ze dne : Usnesení ze dne Účel posudku : Exekuční řízení č.j. 040Ex 10424/ Zaměření posudku : Cenová dokumentace a argumentace Posudek vypracoval : Ing. Petr Ort, Ph.D., autorizovaný ing. Soudní znalec Na Skalkách 240/ , Klecany Posudek obsahuje : 32 číslovaných stran a 13 stran příloh a předává se objednateli ve třech vyhotoveních, jedno vyhotovení zůstává v archivu znalce V Praze, 7. prosince 2015

3 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ OBSAH REVIZNÍHO ZNALECKÉHO POSUDKU Úvodní list 2 Obsah 3 Podklady 4 Odborná literatura 4 Průvodní dopis 5 Popisné informace 8 Výkaz výměr 12 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití 13 Ocenění 14 Závěr 27 Omezující podmínky a předpoklady 29 Osvědčení 31 Prohlášení 32 Znalecká doložka 32 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí 10 stran Snímek pozemkové mapy 1 strana Ortofotomapa 1 strana Fotodokumentace současného stavu 1 strana

4 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ PODKLADY 1. Informace a skutečnosti zjištěné při místním šetření konaném dne 27. listopadu 2015 za přítomnosti znalce 2. Výpis z listu vlastnictví č pro katastrální území Všešímy, obec Kunice, okres Praha východ ze dne 11. listopadu Snímek katastrální mapy 4. Znalecký posudek vypracovaný Ing. Michalem Danielisem pod číslem 834/13/2015 ke dni vydání znaleckého posudku ODBORNÁ LITERATURA Bradáč, A. a kol. Věcná břemena od A do Z, Linde, Praha, 2009 Champness, P. Schválené Evropské standardy pro oceňování majetku, s.l. Ort, P. Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy, Leges, Praha, 2013 Ort, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech, BIVŠ, Praha, 2007 Ort, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I, BIVŠ, Praha, 2007 Ort, P. Analýza realitního trhu, BIVŠ, Praha, 2008 Ort, P. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, Dashofer, Praha, 2008 Ort, P. Cenové mapy České republiky 2/2015, Dashofer, Praha, 2015 Ort, P. Nemovitý majetek obcí, jeho evidence a oceňování, in Veřejná správa 2/2010 Philips, L. The Appraisal of Real Estate, Appraisal Institute, Chicago, 2001

5 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Exekutorský úřad Prachatice Mgr. Kamil Košina Zdíkov č.p Stachy 7. prosince 2015 Oznamuji Vám, že jsem ukončil revizní znalecký posudek o ceně obvyklé majetku označeného znalci jako: Rodinný dům č.p. 56 Uvedený na listu vlastnictví č pro katastrální území Všešímy (677256), obec Kunice (538426), okres Praha - východ, Česká republika. Nacházejícího se na adrese: Na Výhled 56, , Kunice Všešímy, okres Praha východ, Česká republika V tomto revizním znaleckém posudku Vám předkládám výsledky mého šetření. Tento revizní znalecký posudek vyjadřuje odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Znalecký posudek byl zpracován k technickému stavu a právním skutečnostem, platným ke dni 29. listopadu 2015 ke dni místního šetření. Zpracovateli znaleckého posudku je známo, že znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. Zpracovateli revizního znaleckého posudku naopak není známo nic o tom, že by znalecký posudek měl zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění nepeněžitého vkladu do obchodní společnosti, stanovení nominální hodnoty zajišťovacího instrumentu úvěru, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

6 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č. 1120, pro katastrální území Všešímy, obec Kunice, okres Praha východ. Výpis z katastru byl dále ověřen dálkovým přístupem. Obvyklá cena je chápána jako cena, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obvyklá cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (29. listopad 2015) v provozuschopném stavu, ale nebyl užíván. Žádné případně existující nájemní smlouvy uzavřené mezi vlastníkem objektu a nájemci nebyly znalci předloženy. Podle sdělení zadavatele znaleckého posudku není ukončení žádné případné nájemní smlouvy vázáno na pokutu nebo jinou sankci při předčasném ukončení nájemného, stejně tak není požadováno jednorázové splacení nájemného při předčasném vypovězení nájmu. Vzhledem k výše uváděným předpokladům byl majetek oceněn jako majetek v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech revizního znaleckého posudku.

7 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Oceňovaný majetek jsem osobně obhlédl z veřejné komunikace (prohlídka objektu mi nebyla umožněna) a při zpracování znaleckého posudku jsem vzal do úvahy následující faktory: Polohu, velikost a využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý výnos z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Vzhledem k tomu, že majitel objektu neumožnil prohlídku nemovitosti, bylo ocenění provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů, popř. dokumentace uvedené v části Podklady revizního znaleckého posudku.

8 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný majetek rodinný dům č.p. 56 se nachází v obci Všešímy, která je vzdálená asi 2 km od obce Kunice. Vlastní obec Kunice je situována u Velkých Popovic, v blízkosti dálnice D1 nájezd na dálnici D1 je vzdálen asi 4 km. V obci Všešímy je pouze základní občanská vybavenost, obec je přístupná po lokální silnici, která je, podle sdělení místních obyvatel, udržována i v zimním období. V obci je zastávka linkového autobusu, frekvence spojů je poměrně nízká. Zástavba je rozptýlená, tvořená převážně rodinnými domy a menšími objekty pro zemědělskou výrobu. Parkování je možné na dostatečně rozlehlém pozemku u rodinného domu. Oceňovaný majetek je mimo zátopové/povodňové pásmo. Hlukové a smogové zatížení je velmi nízké, doprava je minimální. Problematické skupiny obyvatel nebyly zjištěny. Pohledové horizonty jsou velmi dobré z obytných místností je široký rozhled do okolní krajiny. Pozemek je přístupný pouze přes pozemek p.č. 1886/5 vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha ostatní komunikace, která je ve vlastnictví jiných vlastníků. Ocenění je vypracováno za předpokladu možnosti přístupu k oceňovanému majetku přes výše specifikovaný pozemek p.č. 1886/5. OCEŇOVANÝ MAJETEK Podle skutečnosti zjištěné na místě, i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku, se jedná o původní rodinný dům z 1. poloviny 20. století, který byl kompletně přestavěn a následně využíván k trvalému bydlení. Ke dni ocenění je uzavřen a není užíván. Oceňovaný majetek se skládá ze souboru pozemků, rodinného domu, vedlejších staveb a venkovních úprav. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech znaleckého posudku.

9 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Historie Podle dostupné dokumentace byl původní objekt postaven v 1. polovině 20. století. Z této doby se dochovala pouze garáž u rodinného domu, původní stav rodinného domu byl zcela překryt kompletní rekonstrukcí, která probíhala postupně od roku 2003 a ke dni ocenění nebyla zcela dokončena chybí některé konstrukce, např. parapetní oplechování. Ze stavebně technického provedení i z katastrální evidence lze předpokládat, že stavba sloužila po celou dobu své existence jako rodinný dům. Ke dni ocenění je objekt opuštěn, je zabezpečen proti vniknutí, jeho údržba není prováděna. Pozemek Předmětem ocenění jsou tři pozemky ve funkčním celku s rodinným domem. Pozemek p.č. st. 383 Pozemek p.č. st. 383 o rozloze 369 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Skutečnost odpovídá evidenci, pozemek je částečně zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 56 a vedlejšími stavbami, zbytek rozlohy slouží jako nádvoří. Napojení na technické rozvody nebylo možné ověřit, lze předpokládat, že objekt je napojen na rozvody elektřiny, zásobování vodou je zajištěno z vlastní studny, odkanalizování do vlastní kanalizační jímky. Kontaminace pozemku nebyla prokázána a vzhledem k historii zástavby a charakteru širších vztahů není pravděpodobná. Pozemek p.č. 1886/7 Pozemek p.č. 1886/7 o rozloze 1128 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zahrada, skutečnost odpovídá evidenci, pozemek slouží jako okrasná zahrada, která přímo navazuje na pozemek p.č. st Menší část pozemku je pokryta zámkovou dlažbou, která slouží jako příjezdová komunikace k rodinnému domu. Pozemek p.č. 1886/8 Pozemek p.č. 1886/8 o rozloze 525 m 2 je v katastru veden jako zahrada, skutečnost odpovídá evidenci, pozemek slouží jako okrasná zahrada, která přímo navazuje na pozemek p.č. st. 383.

10 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Funkční celek Všechny oceňované pozemky mají shodného vlastníka, funkčně spolu souvisí a jsou určeny ke společnému užívání. Tvoří proto funkční celek ve smyslu 9 zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Budou proto oceněny společně jako jediný funkční celek o celkové rozloze 2022 m 2. Venkovní úpravy Součástí oceňovaného majetku jsou venkovní úpravy typu zpevněných ploch, přípojek jednotlivých silových a sdělovacích rozvodů, oplocení, kanalizační jímky, zemního sklepa, apod. Obvyklá cena venkovních úprav není indikována samostatně, ale jejich hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Vedlejší stavby a studny Garáž Vedlejší stavbou navazující na rodinný dům je garáž, pravděpodobně postavená v polovině 20. století. Stavba je přízemní, s jedním nadzemním podlažím, střecha je rovná, povrchy bez omítek, vrata dřevěná, podlaha z betonové mazaniny. Podle vnějších markantů je stavební stav silně zhoršený, údržba není prováděna. Studna Kopaná studna, roubená kamenem, podle dokumentace je hloubka studny 12,00 m.

11 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Rodinný dům Oceňovaná stavba má jedno podzemní podlaží pod částí půdorysu 1. NP, jedno plné nadzemní podlaží a využitelné podkroví. Obsahuje jednu bytovou jednotku, je proto oceněna jako rodinný dům ve smyslu 13, odst. 2 a odst. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. v platném znění. Dispoziční řešení Podle dokumentace uvedené v části Podklady revizního znaleckého posudku je podzemní podlaží pod částí půdorysu 1. NP a slouží jako sklep. Dispozici 1.NP a podkroví nebylo možno zaměřit, pro účely ocenění se předpokládá, že obsahuje jednu bytovou jednotku. Jednotlivé místnosti jsou: V 1. NP - obývací pokoj, kuchyně, předsíň, zádveří, WC, šatna a koupelna.v podkroví tři ložnice, předsíň, koupelna. Technické řešení a technický stav Konstrukční systém je klasický, zděný, založený na betonových pasových základech s nefunkční hydroizolací. Střecha je sedlová, nesená dřevěným vaznicovým krovem, krytá skládanou krytinou. Stropy pravděpodobně nespalné, s rovným podhledem. Podle dostupných podkladů je vytápění centrální s teplovodním otopným systémem, který je doplněn krbovými kamny, zásobování vodou je zajištěno čerpadlem z vlastní studny, stavba je odkanalizována do vlastní jímky. Podle vnějších markantů i podle dostupné dokumentace jsou prakticky prvky PSV vyměněny po roce 2000, údržba není v posledním období prováděna.

12 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Výkaz výměr Zastavěná plocha 1.PP 15,00 m 2 1.NP 127,17 m 2 Podkroví 121,79 m 2 Zastavěná plocha celkem 263,96 m 2 Podlahová plocha 1. NP 81,03 m 2 Podkroví 79,79 m 2 Podlahová plocha celkem: 160,82 m 2 Vzhledem k omezené využitelnosti 1. PP je pro porovnání započítána pouze plocha nadzemních podlaží. Započitatelná podlahová plocha celkem: 160,82 m 2 Obestavěný prostor Obestavěný prostor celkem: 612,07 m 3

13 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je proto splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že celý objekt je možné pronajmout za tržní (místně obvyklé) nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím za předpokladu, že k majetku je zajištěn přístup z veřejné komunikace přes pozemek p.č. 1886/5.

14 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ OCENĚNÍ ÚVOD Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, výnosovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované obvyklé ceny, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Výnosová metoda analyzuje obvyklou cenu na základě budoucích výnosů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací výnosu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny byla použita pro ocenění pozemků byla použita metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku byly použity všechny tři základní metody.

15 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ POROVNÁVACÍ METODA Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny bylo předpokládáno, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu byly porovnány čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku byla použita cena za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Cena obvyklá souboru pozemků byla indikována ve výši: a je kalkulována následně : * 1072 = () Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce na následující straně.

16 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ TABULKA I POZEMEK A. Identifikační údaje Oceňovaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Porovnávaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Všešímy č.p. 56 Kunice Kunice Kunice Kunice Parcelní číslo st.383,1886/7,1886/8 Adresa pozemku Na Výhled 56 U Školky K Učilišti Nad Koupalištěm Hlavní Katastrální území Všešímy Vidovice Dolní Lomnice Kunice Kunice Obec Kunice Kunice Kunice Kunice Kunice Okres Praha - východ Praha - východ Praha - východ Praha - východ Praha - východ B. Základní údaj pro porovnání cena za 1 m2 v tisících Prodejní cena celkem X , , , ,00 Rozloha pozemku v m Cena za 1 m2 X 1 636, , , ,56 Datum transakce Upravená hodnota 1 636,00 C. Právní údaje 1 295, ,00 Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka 3 589,56 Korekce 0,8 0,8 0,8 0,8 Upravená hodnota 1 308, ,00 956, ,65 Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Absolutní vlastnictví Upravená hodnota 1 308, ,00 956, ,65 Existence věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Bez věcných břemen Upravená hodnota 1 308, ,00 956, ,65 Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Upravená hodnota 1 308, ,00 956, ,65 Územní rozhodnutí Ano Ne Ne Ne Ano Korekce 1,1 1,1 1,1 1 Upravená hodnota 1 439, , , ,65 Jiná právní omezení a závazky Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Nejsou Upravená hodnota 1 439, , , ,65 D. Technické parametry Lokalita Průměrná Dobrá Dobrá Dobrá Velmi dobrá Korekce 0,9 0,9 0,9 0,8 Upravená hodnota 1 295, ,64 946, ,32 Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Pravidelný Upravená hodnota 1 295, ,64 946, ,32 Svažitost Mírně svažitý Rovinný Rovinný Rovinný Rovinný Korekce 0,95 0,95 0,95 0,95

17 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Upravená hodnota 1 230,93 974,36 899, ,45 Dostupnost inženýrských sítí Částečná Úplná Částečná Úplná Úplná Korekce 0,8 1 0,8 0,8 Upravená hodnota 984,74 974,36 719, ,96 Kontaminace půdy Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Nezjištěna Upravená hodnota 984,74 974,36 719, ,96 Dopravní obslužnost Autobus Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Upravená hodnota 984,74 974,36 719, ,96 Dopravní dostupnost a parkování Výborné Výborné Výborné Výborné Výborné Upravená hodnota 984,74 974,36 719, ,96 Nutnost demolice stávajících objektů Ne Ne Ne Ne Ne Upravená hodnota 984,74 974,36 719, ,96 Jiná technická korekce Pohledové horizonty Upravená hodnota 984,74 974,36 719, ,96 E. Ostatní parametry Velikost pozemku 2022 Menší Obdobná Obdobná Menší Korekce 0, ,95 Upravená hodnota 935,50 974,36 719, ,67 Možná zastavitelnost viz. územní plán Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná Upravená hodnota 935,50 974,36 719, ,67 Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m ,96 Rozloha pozemku 2022 Celková porovnávací hodnota ,83 935,50 974,36 719, ,

18 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku byly vzaty do úvahy rodinné domy, které byly v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, byla tato skutečnost zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem byla pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolena za srovnávací jednotku celková podlahová plocha (NFA). Vzhledem k charakteru a využitelnosti prostor v 1. PP byla pro účely porovnání započítána pouze plocha nadzemních podlaží. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je: Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

19 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost Porovnávaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Na Výhled 56 K Učilišti Hlavní Jiráskova Na Výsluní Parcelní číslo st. 383, 1886/7, 1886/8 Adresa nemovitosti Na Výhled 56 K Učilišti Hlavní Jiráskova Na Výsluní Katastrální území Všešímy Vidovice Kunice Božkov Strančice Obec Kunice Kunice Kunice Mnichovice Strančice Okres Praha - východ Praha - východ Praha - východ Praha - východ Praha - východ B. Údaje o pozemku přenos z Tabulky I Plocha pozemku Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem ,00 C. Základní údaj pro porovnání m2 celkové podlahové plochy podlaží , , , ,00 Počet srovnávacích jednotek 160, Prodejní cena celkem X Prodejní cena bez ceny pozemku , , , ,00 Cena za 1 porovnávací jednotku X , , , ,84 Datum transakce Upravená hodnota , , , ,84 D. Právní údaje Druh transakce Nabídka Nabídka Nabídka Nabídka Korekce 0,85 0,85 0,85 0,85 Upravená hodnota , , , ,76 Vlastnická práva Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Absolutní Upravená hodnota , , ,71 Existence věcných břemen Ne Ne Ne Ne Ne ,76 Upravená hodnota , , ,71 Využití podle územního plánu Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům ,76

20 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Upravená hodnota , , ,71 Kolaudační rozhodnutí Ano Ano Ano Ano Ano ,76 Upravená hodnota , , ,71 Jiná právní omezení a závazky Ne Ne Ne Ne Ne ,76 Upravená hodnota ,31 E. Technické parametry , , ,76 Lokalita Průměrná Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Korekce 0,85 0,85 0,85 0,85 Upravená hodnota , , ,85 Technický stav objektu Průměrný Výborný Výborný Výborný Výborný ,70 Korekce 0,73 0,73 0,73 0,73 Upravená hodnota , , ,96 Technická vybavenost budovy Průměrná Výborná Výborná Výborná Výborná ,52 Korekce 0,87 0,87 0,87 0,87 Upravená hodnota , , ,19 Funkční využitelnost budovy Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá ,94 Upravená hodnota , , ,19 Další možný rozvoj nemovitosti Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý Dobrý ,94 Upravená hodnota , , ,19 Dopravní obslužnost Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá Dobrá ,94 Upravená hodnota , , ,19 Dopravní dostupnost a parkování Výborná Výborná Výborná Výborná Výborná ,94 Upravená hodnota , , ,19 Atraktivita objektu Průměrná Velmi dobrá Velmi dobrá Dobrá Výborná ,94 Korekce 0,8 0,8 0,85 0,8 Upravená hodnota , , ,96 Jiná technická korekce N/A N/A N/A N/A N/A ,75

21 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Upravená hodnota ,14 F. Ostatní parametry , ,96 Korekce pro velikost nemovitosti Obdobná Obdobná Obdobná Obdobná ,75 Upravená hodnota , , ,96 Jiná korekce N/A N/A N/A N/A ,75 Upravená hodnota ,14 Výsledná porovnávací hodnota , , ,75 Porovnávací hodnota 1 jednotky , , , , ,75 Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) ,11 Hodnota pozemku ,00 Celková porovnávací hodnota ,11

22 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ VÝNOSOVÁ METODA Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i výnosovou metodou. Při použití výnosové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého výnosu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat výnos. Prvním krokem při metodě kapitalizace výnosu je stanovení hrubého potenciálního výnosu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého výnosu pro získání provozního výnosu. Odečtením rezervy na renovace od provozního výnosu je následně stanoven čistý provozní výnos před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního výnosu byla stanovena na základě analýzy nájemného porovnatelných objektů v místě a čase. Ve výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházel z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého výnosu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná výnosovou metodou je: Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.

23 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ TABULKA III VÝNOS Výnos z pronájmu Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 20% Efektivní hrubý výnos Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků 0 Marketing 0 Ostatní provozní náklady 0 Provozní náklady celkem Provozní výnos Rezervy na renovace Čistý provozní výnos Míra kapitalizace 7 % Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

24 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ NÁKLADOVÁ METODA U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení obvyklé ceny předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav.

25 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnal jsem a zahrnul i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi výnosovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházel z průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulkách na následujících stranách.

26 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ TABULKA IV NÁKLAD Název Na Výhled 56 St. 383, 1886/7, Číslo pozemku 1886/8 Nosná konstrukce Klasická zděná Skutečné stáří (odhad) 80 let Efektivní stáří 20 let Ekonomická životnost 60 let Zastavěná plocha 127,17 m 2 Počet podlaží 1 podzemní, 1nadzemní, podkroví Celkový obestavěný prostor 612,07 m 3 Jednotkové reprodukční náklady /m 3 Reprodukční náklady celkem Stupeň rozestavěnosti 100 % Fyzické opotřebení, vady a poruchy 22 % Funkční nedostatky 0 % Ekonomické nedostatky 0 % Vedlejší stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem Pozemek Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

27 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ ZÁVĚR Tento znalecký posudek vyjadřuje názor znalce na obvyklou cenu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k datu 29. listopadu Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části tohoto posudku. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: TABULKA V REKONCILIZACE Indikace () Váha (%) Vážený průměr () Porovnávací metoda Výnosová metoda Nákladová metoda Výsledná cena Zaokrouhleno Kontribuční analýza Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci obvyklé ceny porovnávací metodou za rozhodující a přisoudil jsme jí váhu 80 %. Oceňovaný majetek rodinný dům je z hlediska typu objektu a sektoru typem majetku, který sice může být pronajímán, ale převažuje jeho užití pro vlastní potřebu majitele. Z výše uvedených důvodů neposkytuje výnosová metoda objektivní informace o skutečné obvyklé ceně majetku a je použita jen jako korektor základní indikace s kontribucí 10 %. Zejména u rodinných domů, jako je tento, nelze obvykle správným způsobem indikovat jak reprodukční náklady na vytvoření oceňovaného majetku, tak poměr uplatnění nákladů na současném trhu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny nám slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10 %.

28 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěl k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni reprezentována částkou: = ,- (slovy: Tři miliony sedm set šedesát tisíc korun českých) Vzhledem k tomu, že majitel objektu neumožnil prohlídku nemovitosti, bylo ocenění provedeno pouze vnější obhlídkou a na základě veřejně dostupných údajů, popř. dokumentace uvedené v části Podklady revizního znaleckého posudku. Ocenění je vypracováno za předpokladu možnosti přístupu k oceňovanému majetku přes výše specifikovaný pozemek p.č. 1886/5. Neprováděl jsem žádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumal jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat výnos v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v tomto znaleckém posudku mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

29 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

30 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění. 10.

31 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného znaleckého posudku. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Praze, dne 7. prosince Ing. Petr Ort, Ph.D.

32 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/ PROHLÁŠENÍ Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb. Občanský soudní řád, v platném znění. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 29. června 2010 č.j. Spr. 4151/2007 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 282/75/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo: 282/75/2015 Ing. Petr Ort, Ph.D. Na Skalkách 240/ Klecany

33 REVIZNÍ ZNALECKÝ POSUDEK 282/75/