ZNALECKÝ POSUDEK. č. 7013/

Transkript

1 -1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7013/ o ceně nemovitosti bytové jednotky č. 57/2 v bytovém domě čp. 57 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic, obec Záboří, okres České Budějovice, včetně podílu na společných částech budovy a pozemcích Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti dle Usnesení ze dne pod čj. 040Ex 9319/08-32 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne Vyhotovení č.:

2 -2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímek pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující f) částečná projektová dokumentace g) prohlášení vlastníka budovy (vyžádáno mnou na Katastrálním úřadu) h) realitní servery + informace od místních realitních kanceláří Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo mnou vyvoláno obsílkou na den , přítomen byl povinný Miroslav Martínek, jež umožnil prohlídku bytu a poskytl některé informace. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.

3 -3-1. Bytová jednotka je zapsána v listu vlastnictví č. 549, katastrální území Záboří u Českých Budějovic, obec Záboří, Okresní úřad České Budějovice. Vlastník: společné jmění manželů Martínek Miroslav, narozen a Jiřina, narozena oba bytem Záboří Podíl na společných částech budov a pozemku je zapsán v listu vlastnictví č. 538, katastrální území Záboří u Českých Budějovic, obec Záboří, Okresní úřad České Budějovice. Vlastník: podílové spoluvlastnictví, z toho: Martínek Miroslav, narozen a Jiřina, narozena podíl ve výši 6198/54597 Byt v budově čp. 57 na stp. čk. 114, dále k ní náleží a souvisí pp. čk. 1391/6 (vytváří funkční celek s budovou).

4 -4-3. Z dostupných informací a podkladů vyplývá vybudování budovy v letech , jednalo se o pohotovostní byty pro zaměstnance státního statku, tudíž stáří 33 let. Před 3 lety osazeny nové domovní plastové dveře a upraveno zádveří + vnitřní schody včetně keramických obkladů, jiné zhodnocení v bytě nebylo shledáno. 4. Výčet oceňovaných nemovitostí: a) Bytová jednotka č. 57/2 b) Podíl na společných částech budovy a pozemcích ve výši 6198/ Popis: Nemovitost je situována v okrajové části obce s počtem obyvatel 350, v její obytné zástavbě, vzdálena od centra přibližně 400 m, na pozemku svažitém k severu. Jde o bytovou zástavbu, území je zainvestované el. sítí, veřejným vodovodem, splaškové vody svedeny do společného septiku. Jde o volně stojící budovu, s jedním vchodem, celkem obsahuje 9 bytových jednotek vymezených Prohlášením vlastníka. Respektuji toto Prohlášení ve kterém je uvedena velikost bytu 1+3 s příslušenstvím, ve skutečnosti jde o byt 1+2 s příslušenstvím. V Prohlášení je uvedena kuchyň a jídelní kout odděleně, ve skutečnosti jde o jednu místnost.

5 -5- a) Bytová jednotka č. 57/2 Objekt má tři nadzemní podlaží a jedno podzemní (technické, sklepy). Na podlaží je po 2 bytech, oceňovaný byt se nalézá v 1.NP, byt má veškeré obytné místnosti situovány k jihu, nemá balkon. Konstrukční řešení: Objekt založen na betonových základech, hydroizolace dožívající, zdivo obvodové z tvárnic v tl. 30 cm, fasáda břizolitová, schody teracové. Střecha sedlová, krytina tašková původní, klempířské prvky narušeny korozí. V budově bývalo původní ústřední vytápění s kotlem na pevná paliva, před 2 lety (údajně) zrušeno, rozvody a radiátory vyřezány. V bytě jsou původní dřevěná zdvojená okna, dožívající, podlahy PVC a keramická dlažba, dveře náplňové. V kuchyni linka s el. sporákem, koupelna s obloženou vanou, ohřev TÚV el. boilerem, WC splachovací, vytápění lokální, v celém bytě 1 kamna na uhlí. Technický stav: Svědčí o zcela zanedbané údržbě, známky chátrání patrny ve všech částech bytu i budovy. Nejpodstatnější je nedostatečná tepelná izolace zdiva (tl. pouze 30 cm), nutno provést zateplení a opětovně vyřešit vytápění (ústřední či etážové), což si vyžádá značných nákladů. Výměry: Pokoj Ložnice Pokoj (jídelní kout) Kuchyň Předsíň Koupelna WC Sklepy Celkem 16,74 m2 16,74 m2 12,51 m2 5,28 m2 3,59 m2 2,44 m2 0,93 m2 3,75 m2 61,98 m2

6 -6- b) Pozemky Vytváří spolu funkční celek, přístupny z veřejné komunikace, částečně zainvestované území. č.parcely Výměra v m 2 stp. čk pp. čk. 1391/6 945 celkem C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.

7 -7- Výpočet věcné hodnoty a) Stavba Věcnou hodnotou se rozumí reprodukční cena snížená o přiměřené opotřebení. Výchozí věcná hodnota zjištěna v závislosti na skutečně porovnatelné dosažené ceny obytných budov v lokalitě, přepočtené na 1 m2 podlahových ploch, s korekčními indexy kvality současné vybavenosti činí ,- Kč. Reprodukční cena: 61,98 m2 x ,- Kč/m2 = ,- Kč Opotřebení při stáří 33 let a technické životnosti 60 let činí 55,00 %. Časová cena činí ,- Kč b) Pozemky Obvyklá cena stavebních pozemků v této lokalitě činí 340,- Kč/m2. Výpočet: m2 x 340,- Kč/m2 = ,- Kč Podíl ve výši 6198/54597 činí ,- Kč Věcná hodnota (časová cena) nemovitosti zapsané v LV č. 549 a 538 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic činí zaokrouhleně ,- Kč.

8 -8- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi (v tomto případě byty v lokalitách venkovského osídlení okresu České Budějovice). Nepodařilo se zjistit hodnověrné skutečné ceny obchodovaných realizovaných bytů v posledním roce, zvláště jejich technické parametry. Z toho důvodu použito tzv. nepřímé metody, tj. informací realitních serverů, konkrétně S-Reality, jejich nabídkové ceny upraveny přiměřenými koeficienty kvality, velikosti, místa vzhledem k oceňovanému bytu. V tomto případě je negativním faktorem oceňovaného bytu jeho potřeba jej zateplit v souladu s dnešními vyžadovanými podmínkami a vyřešit jeho ekonomické vytápění. Lokalita Velikost bytu Výměra v m2 Cena bytu Koeficient Porovnatelná cena Nové Hrady - Byňov , Dříteň - Záblatí , Lišov - Hůrky , Netolice , Lhenice , Z toho vyplývá průměrná cena ,- Kč. Tyto ceny obsahují i podíl na společných částech budov a pozemcích. Přímo v obci se žádný byt k prodeji údajně nenabízí, v okolí do 20 km je značný převis nabídek nad poptávkou. Srovnávací cena nemovitosti zapsané v LV č. 549 a 538 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic činí zaokrouhleně ,- Kč.

9 -9- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi v tomto regionu, lze považovat porovnávací cenu za cenu obvyklou, v tomto případě potřeby vynaložení vyšších nákladů na odstranění závažných technických nedostatků, stanovuji koeficient prodejnosti Výpočet: x 0,70 = ,- Kč Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 549 a 538 v k.ú. Záboří u Českých Budějovic činí zaokrouhleně ,- Kč. Slovy: Dvěstědevadesátdvatisíckorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne

10 -10- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne , čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7013/ znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne

11 -11-