Rekonstrukce bývalého měšťanského pivovaru v Broumově

Transkript

1 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Feasibility Studie Projekt SPORTCENTRUM PIVOVAR BROUMOV Rekonstrukce bývalého měšťanského pivovaru v Broumově Zpracováno pro: Městský úřad Broumov Zpracovala: Agentura pro rozvoj Broumovska o.s. Ing. Jakub Děd; Dextella; říjen 2009 Dextella, 2009 ~ str. 1 / 51

2 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Vážená paní JUDr. Libuše Růčková Městský úřad Broumov Třída Masarykova Broumov V Praze dne 31. října 2009 Vážená paní starostko, v souladu se zadáním předkládáme konečnou verzi Feasibility studie pro předložený projekt Sportcentra Pivovar v Broumově v prostorách bývalého měšťanského pivovaru. Rádi bychom zdůraznili, že naše závěry neměly obsahovat a ani neobsahují doporučení, zda plánovanou investici realizovat či nikoliv. Tento dokument je určen pouze pro účely zadavatele a předkladatele a neměl by být citován či jinak zmiňován, ať už jako celek nebo jeho část, v materiálech či studiích, které budou dále připravovány v rámci přípravy a realizace projekt bez předchozího písemného souhlasu zpracovatele. Se srdečným pozdravem, Ing. Jakub Děd V Praze dne 31. října 2009 Kontaktní osoba: Ing. Jakub Děd, GSM: , jded@dextella.cz Tato Feasibility studie byla zpracována v říjnu Od tohoto data jsme neučinili jakékoliv aktualizace této zprávy o jakékoliv další události či okolnosti. V průběhu přípravy této studie jsme spoléhali na řadu odborných informací a dat, přičemž sběr informací čerpal zejména ze zdrojů následujících institucí Český statistický úřad (ČSÚ), informační a finanční materiály aquacenter v ČR, informace vč. Rozpočtových městských úřadů ad. Tento dokument se odkazuje na Model Hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov ; jedná se o modelování možných vývojů hospodaření Sportcentra na základě určitých analytických procedur zpracovávající dostupné informace, výstupy těchto procedur jsou studií prezentovaná. Za vstupní, běžně dostupné informace neneseme odpovědnost. Je nutné poznamenat, že tato práce nebyla předmětem auditu či jiného znaleckého rozboru, neobsahuje tak stanovisko nezávislého auditora ani jiného znalce. Musíme zdůraznit, že dosažení finančních výsledků uvedených v tomto dokumentu je závislé na setrvalé platnosti předpokladů, na kterých jsou naše závěry postaveny. Doporučujeme, aby předpoklady a jejich platnost byly v budoucnu podle potřeby ověřovány a aktualizovány v závislosti na měnící se struktuře nákladů, vývoje relevantních segmentů trhu apod. Za budoucí konkrétní finanční výsledky popisovaného projektu proto nemůžeme nést odpovědnost. Nutno však zdůraznit, že finanční projekce jsou provedeny na základě konzervativních odhadů možného vývoje. Reálně dosahované výsledky se mohou lišit od výše uvedených kalkulací. Pro bližší informace týkající se omezení našich závěrů se prosím obraťte na zpracovatele. Dextella, 2009 ~ str. 2 / 51

3 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Obsah I. Úvod...5 I. 1 Zadání studie...5 I. 2 Cíle dle zadání...5 I. 3 Postupy a zdroje dat...5 II. Prováděcí shrnutí (Executive Summary)...6 II. 1 Rámcové podmínky vzniku a realizace projektu Sportcentra Pivovar...6 II. 2 Charakteristika projektu Sportcentra pivovar Broumov...6 II. 3 Struktura nabídky vč. analýzy konkurenčních subjektů...6 II. 4 Struktura, rozsah a zdroje poptávky...6 II. 5 Předpověď budoucích podmínek trhu...6 II. 6 Posouzení koncepce Sportcentra pivovar Broumov...6 II. 7 Parametry Modelu predikce hospodaření Sportcentra pivovar Broumov...7 II. 8 Vlastní Model predikce hospodaření Sportcentra pivovar Broumov...7 II. 9 Závěr...7 III. Rámcové podmínky vzniku a realizace projektu Sportcentra Pivovar...8 IV. Charakteristika projektu Sportcentra pivovar Broumov...9 IV. 1 Úvod...9 IV. 2 Základní informace o projektu na základě projektu ke stavebnímu řízení...9 IV. 3 Lokalita...9 IV. 4 Řešení dle stavebního projektu...9 IV. 5 Dopravní spojení, přístup...9 IV. 6 Viditelnost IV. 7 Vstupní parametry projektu dle dokumentace ke stavebnímu řízení IV. 8 Funkční členění a popis budoucího sportovního centra IV. 9 Ležácké sklepy variantní řešení V. Struktura nabídky vč. analýzy konkurenčních subjektů V. 1 Nabídka srovnatelných služeb - srovnávací analýza z regionálního hlediska V Sekce plavecká a vodní atrakce V Sekce sportovní hala V Sekce kryté parkovací stání V Ležácké sklepy posouzení dle variant využití V. 2 SWOT analýza projektu VI. Struktura, rozsah a zdroje poptávky VI. 1 Úvod VI. 2 Intenzita poptávky, obchodní segmenty VI Business mix návštěvníků Sportcentra Pivovar VI Intenzita poptávky - odhad návštěvnosti VI. 3 Vliv sezónnosti na intenzitu poptávky VI. 4 Trendy vývoje poptávky VI. 5 Možná rizika Dextella, 2009 ~ str. 3 / 51

4 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VII. Předpověď budoucích podmínek trhu VII. 1 Strukturální změny nabídky a poptávky VIII. Posouzení koncepce Sportcentra pivovar Broumov VIII. 1 Rozbor a vyhodnocení současného návrhu řešení a uspořádání VIII Produkt VIII. 2 Identifikace slabých míst s rizikem pro budoucí provoz VIII. 3 Návrh a doporučení změn projektu v uspořádání středisek, doplnění struktury služeb VIII Změna využití prostoru ležáckých sklepů VIII. 4 Provozní koncepty jednotlivých druhů služeb Sportcentra Pivovar VIII Provozní koncepty VIII Lidské zdroje a organizační schéma maximální varianta VIII. 5 Provozní koncepty jednotlivých obchodních středisek otevírací doba, cenová politika VIII Provozní doba středisek VIII Ceny služeb VIII. 6 Variantní řešení a výběr nejvhodnější varianty struktury služeb IX. Parametry Modelu predikce hospodaření Sportcentra pivovar Broumov IX. 1 Vybrané vstupní parametry IX. 2 Výsledné hodnoty vybraných ukazatelů na základě predikce X. Vlastní Model predikce hospodaření Sportcentra pivovar Broumov X. 1 Finanční predikce na období 10 let X Výstupní hodnoty základních ukazatelů Modelu hospodaření X Modely pro jednotlivé varianty struktury služeb X Posouzení variant struktury služeb XI. Závěrečné informace XI. 1 Způsob pokrytí provozní ztráty XI. 2 Citlivostní analýza predikce na základě vybraného ukazatele Seznam Příloh Feasibility studie: Příloha č Model hospodaření Sportcentra, srovnání dle variant, predikce na období 10 let Příloha č Predikce výsledků Sportcentra Pivovar podle středisek Příloha č Predikce výsledků Vodního světa Příloha č Predikce výsledků sekce Sportovní haly Příloha č Predikce sekce Parking Příloha č Predikce výsledků Bowling centra Příloha č Predikce výsledků Kluziště Příloha č Srovnávací analýza - cena, provozní doba Příloha č Návrh ceníku Příloha č Odhad nákladů na energie, ateliér TSUNAMI Příloha č Lidské zdroje Příloha č Diskutované body stavebního projektu Dextella, 2009 ~ str. 4 / 51

5 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov I. ÚVOD I. 1 Zadání studie V září 2009 bylo Agenturou pro rozvoj Broumovska o.s. v zastoupení panem Janem Školníkem MBA zadáno vypracování Feasibility studie pro projekt Sportcentra Pivovar v Broumově pro potřeby APRB servisní s.r.o. jako provozovatele a investora. I. 2 Cíle dle zadání Cílem Feasibility studie dle zadání je posouzení proveditelnosti záměru provozu Sportcentra Pivovar v Broumově, rozboru návrhu struktury služeb, identifikace slabých a rizikových míst a definování Modelu finančního hospodaření dle definovaných variant struktury služeb. I. 3 Postupy a zdroje dat Doporučení a závěry pro projekt (vodní svět, sportovní část, parking) budou vypracovány na základě analýzy trhu, konkurence, vlastních empirických dat a studiemi odborných institucí zanesených do modelu predikce provozních, obchodních a finančních výsledků Sportcentra Pivovar Broumov. Dextella, 2009 ~ str. 5 / 51

6 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov II. II. 1 PROVÁDĚCÍ SHRNUTÍ (EXECUTIVE SUMMARY) Rámcové podmínky vzniku a realizace projektu Sportcentra Pivovar Tato kapitola je neobsazena na základě zadání a dohody se zadavatelem této studie. II. 2 Charakteristika projektu Sportcentra pivovar Broumov Kapitola VII. vychází ze stavebního projektu, oznámení pro potřeby EIA, technických zpráv a dokumentace ke stavebnímu řízení. Více Kapitola IV. II. 3 Struktura nabídky vč. analýzy konkurenčních subjektů Výstupy analýzy konkurenčních subjektů vychází z materiálů, ceníku, výročních zpráv, webových stránek, městských rozpočtů, stavebních projektů a jiných souvisejících materiálů těchto aquacenter a plaveckých bazénů v ČR: Plavecký bazén Náchod, Aquacentrum Jičín, Aquacentrum Nowa Ruda, Aquapark Hořice, Vodni swiat Kudova Zdroj, Vodní svět Kolín, Městské lázně Chomutov, Vodní svět Beroun (Tipsport Laguna), Aquacentrum Bohumín, Aquacentrum Kladno, Aquapark Slaný, Teza Hodonín, Aquapark Babylon Liberec, Sportplex Olešná, Aquapark Olomouc. Sportcentrum Pivovar Broumov má předpoklady zajištění plné konkurenceschopnosti jak v rámci nejbližší spádové oblasti, tak většího územního celku (Broumovsko Náchodsko Klodzko - Nowa Ruda). Více Kapitola V. II. 4 Struktura, rozsah a zdroje poptávky V rámci uvedených cílových skupin bude služby Sportcentra Pivovar Broumov v celé její struktuře využívat široké spektrum návštěvníků, jak individuální návštěvníci, tak i skupiny, které budou tvořeny žáky škol, klienty dětských domovů, plaveckých škol a sportovních oddílů. Potenciálním segmentem jsou i maminky s dětmi, zdravotní pojišťovny, rehabilitace apod. Specifickým segmentem jsou incentivní akce firem v regionu, které mohou poptávat služby Sportcentra pro své zaměstnance. Nicméně vzhledem k absenci podobných aktivit v regionu není tento segment v business mixu k datu zpracování Feasibility studie uvažován. Více Kapitola VI. II. 5 Předpověď budoucích podmínek trhu Tato studie a předkládaný Model hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov nepředpokládá ve sledovaném období 10 let od otevření Sportcentra významné změny z pohledu strukturálních změn nabídky a poptávky (viz. Kap. V) v širší spádové oblasti. Více Kapitola VII. II. 6 Posouzení koncepce Sportcentra pivovar Broumov V rámci analyzovaného projektu dojde k výstavbě a zprovoznění sportovně - wellness centra jako multifunkčního zařízení pro sport, aktivní trávení volného času, nabízející široké spektrum možností pohybových aktivit a relaxace a vzhledem k dispozicím sportovní haly i částečně pro kulturně-společenské aktivity. Dextella, 2009 ~ str. 6 / 51

7 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Součástí této Kapitoly je identifikace slabých míst projektu z pohledu struktury služeb. Struktura služeb není příliš široká, což může limitovat komerční možnosti objektu, nicméně návrhy řešení, které jsou uvedeny v této Kapitole, musí respektovat omezené dispoziční možnosti objektu. Jako nejvíce problematické místo projektu byl studií identifikován prostor ležáckých sklepů, zároveň bylo navrženo variantní řešení využití těchto prostor. Více Kapitola VIII. II. 7 Parametry Modelu predikce hospodaření Sportcentra pivovar Broumov V této kapitole jsou uvedeny vstupní parametry Modelu hospodaření. Více Kapitola IX. II. 8 Vlastní Model predikce hospodaření Sportcentra pivovar Broumov V rámci zpracování Modelu hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov za použití výše popsaných vstupních parametrů, vnitřních provozních konstrukcí, modelů cen, business mixu a srovnávací analýzy reprezentativního vzorku aquacenter v České republice byl zpracován model jak pro běžný, standardní rok, tak i výhled hospodaření v období prvních 10 let po otevření. Více Kapitola X. II. 9 Závěr Vzhledem k více uvažovaným variantám struktury služeb jsou v následujícím přehledu uvedeny výsledky Sportcentra Pivovar Broumov vždy podle jednotlivých posuzovaných variant. Tab. 1 Hlavní výstupy z Modelu hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov Varianta - Bowling Centrum Celkové tržby v tis. Kč Provozní hospodářský výsledek v tis. Kč Varianta Kluziště Celkové tržby v Kč Provozní hospodářský výsledek Varianta Diskotéka Celkové tržby v Kč Provozní hospodářský výsledek Jednotlivé varianty se odlišují především strukturou služeb, kdy k základní nabídce Sportcentra Pivovar Broumov představující služby Vodního světa, Sportovních hal a Parkingu je připojena varianta nabídky služeb řešící prostor bývalých ležáckých sklepů v 3PP - Bowling centrum, Kluziště nebo Diskotéka. Hospodářský výsledek Sportcentra Pivovar Broumov se v závislosti na způsobu řešení využití prostorů bývalých ležáckých sklepů pohybuje od -4,2 do -3,66 mil. Kč. Vzhledem k závěrům Kap. VIII. (rozbor vnitřních dispozic objektu) nelze v podstatě nalézt diametrálně jinou strukturu služeb, které by bylo Sportcentrum schopno nabídnout, jde vždy o menší úpravy či drobné rozšíření nabídky. Z tohoto důvodu není reálné očekávat výraznou změnu výsledku hospodaření vyvolatelnou změnou struktury služeb. Více Kapitola XI. Dextella, 2009 ~ str. 7 / 51

8 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov III. RÁMCOVÉ PODMÍNKY VZNIKU A REALIZACE PROJEKTU SPORTCENTRA PIVOVAR Tato kapitola je neobsazena na základě zadání a dohody se zadavatelem této studie. Dextella, 2009 ~ str. 8 / 51

9 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov IV. IV. 1 CHARAKTERISTIKA PROJEKTU SPORTCENTRA PIVOVAR BROUMOV Úvod Kapitola IV. vychází ze stavebního projektu, oznámení pro potřeby EIA, technických zpráv a dokumentace ke stavebnímu řízení. IV. 2 Základní informace o projektu na základě projektu ke stavebnímu řízení Navrhovaná stavba Sportcentra Pivovar Broumov je občanskou vybaveností celoměstského a regionálního charakteru s využitím jako sportovní centrum. Hlavní náplní východní části objektu je víceúčelový bazén (plavecký 25m a rekreačním bazénem) s přidruženými provozy - sauna, pára, vířivka, masáže, tobogán občerstvení apod.; podzemní podlaží jsou využita pro hromadné garáže. V západní části objektu je navržena sportovní hala a v podzemním podlaží se nachází prostor bývalých ležáckých sklepů. Aktuální stavební projekt zde počítá s instalací umělého kluziště na bázi polymerových desek. IV. 3 Lokalita Areál bývalého měšťanského pivovaru je rozlehlý komplex tvořící souvislou uliční frontu v ulicích Pivovarská a Klášterní. Z této strany má podobu třípodlažních objektů; z protilehlé severní strany v některých částech až pětipodlažních. V současné době jde o chátrající komplex budov, který uzavírá centrum města ze severní strany. Areál Sportcentra Pivovar Broumov leží těsně za hranicí městské památkové zóny, ve které se nacházejí objekty památkové ochrany, jako je areál benediktinského kláštera nebo historické domy v okolí Mírového náměstí. IV. 4 Řešení dle stavebního projektu Budova pivovaru není stavbou mimořádné architektonické hodnoty. Ze stávajícího objektu měšťanského pivovaru (z roku 1870) budou ponechány některé nosné konstrukce. Jedná se zejména o klenutý podzemní sál v západní části objektu (bývalý pivovarský sklep), historická fasáda do ul. Pivovarská a hmota schodiště a věže zakončené komínem. Tyto konstrukce jsou zakomponovány a využity v nové stavbě. Z původního pivovaru zůstanou zachovány jen některé části. Z východní části areálu budou zachovány 2 fasády v jejich historické podobě a to jižní fasádu směrem do Pivovarské ulice a částečně východní fasádu směrem ke klášteru. Cílem bylo zachování charakteristické podoby objektu hlavně směrem k centru města a klášteru. Dále zůstane zachována hmota věže komína, jako hlavní znak pivovaru. Věž bude doplněna o transparentní vyhlídkové podlaží, ze kterého se bude vstupovat na tobogánovou dráhu. V západní části areálu budou zachovány kompletně pouze podzemní prostory. Hlavní dominantou areálu je zachovávaný pivovarský komín, který má novou vyhlídkovou funkci. IV. 5 Dopravní spojení, přístup V současnosti je objekt napojen na veřejnou dopravní síť odbočením z Masarykovy třídy. Vjezd je umožněn po stávajících zpevněných plochách do ul. Pivovarská (slepá ulice) a také do dvora stávajícího objektu. Dextella, 2009 ~ str. 9 / 51

10 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov V prostoru mezi objektem pivovaru, Schrollovým parkem a vstupem do klášterních zahrad jsou nyní nezpevněné (štěrkové) plochy využívané jako parkoviště. Vjezd do dvora pivovaru je po stávající panelové komunikaci, která ve spodní části přechází ve zpevněnou panelovou plochu. Nezávisle na záměru výstavby Sportcentra Broumov jsou projektově připravovány úpravy stávajících ploch podél Masarykovi třídy resp. mezi objektem pivovaru a městským úřadem, které řeší parkoviště pro MěÚ. Projekt parkovacích ploch je ve fázi návrhu stavby a bude schvalován v samostatném územním řízení (zpracovatel BSS Broumov). Navrhovaný objekt Sportcentra využívá navrhované odbočení z Masarykovy třídy a část navrhované obousměrné obslužné komunikace. Hranice zájmových území obou projektů byla zkoordinována. Příjezdová komunikace k vjezdům do jednotlivých parkovacích podlaží navazuje na komunikaci výše zmiňovaného záměru a ve dvorní části objektu převážně kopíruje polohu stávající panelové cesty a v současnosti zastavěného pozemku st Výškový průběh komunikace je přizpůsoben v závislosti na poloze vjezdů do garáží. Hromadné garáže budou sloužit výhradně pro potřeby Sportcentra. Přístup pro chodce do ul. Pivovarská je zachováván stávající; nový objekt respektuje současnou uliční čáru. Změnou oproti stávajícímu stavu je umožnění průchodu chodcům a cyklistům přes navrhovaný objekt v úrovni 1.NP a navazující lávkou přímo do Schrollova parku. K vjezdu do klášterních zahrad je navržen nezpevněný chodník (cesta) s možností občasného pojezdu pro mechanizaci údržby zeleně klášterní zahrady. Chodník přímo navazuje na novou lávku do ul. Pivovarské a na stávající cesty Schrollova parku. Vstup do navrhovaného objektu (včetně vstupů vybavených pro vstup osob s pohybovým a zrakovým postižením) bude zajištěn z chodníkových ploch lemujících budovu pomocí vyrovnávacích schodišť a ramp. Chodníky budou splňovat základní požadavky na bezpečný pohyb chodců (sklony, bezpečnostní odstupy, atd.), včetně zrakově a pohybově postižených (vodicí a varovné prvky). Chodníkové plochy budou navazovat na již stávající síť chodníkových ploch. IV. 6 Viditelnost Areál Sportcentra Pivovar Broumov je umístěn v městské zástavbě ze tří stran obklopený souvislým blokem domů nebo masou benediktinského kláštera. Jediný směr s přímou viditelností ze vzdálenějšího místa je směr od klášterních zahrad a částečně rovněž ve směru od Městského úřadu. Objekt je viditelný při vstupu do kláštera, případně do budoucího VKC Broumov. Výškově objekt kopíruje okolní zástavbu. Z výše uvedených důvodu není z hlediska komerčního provozu viditelnost ideální, pro další řešení a provozní koncepty bude nutné počítat s řešením orientačního navigačního systému po městě a při vjezdu do centra města. Dextella, 2009 ~ str. 10 / 51

11 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov IV. 7 Vstupní parametry projektu dle dokumentace ke stavebnímu řízení Základní kapacitní údaje projektu jsou uvedeny v následující tabulce: Tab. 2 Základní charakteristiky projektu dle Technické zprávy z dokumentace ke stavebnímu řízení Popis Zastavěná plocha I. etapa: - bazén a parking - spojovací krček Obestavěný prostor I. etapa: - bazén a parking - spojovací krček - umělé kluziště Kapacita 926 m m m m m 3 Zastavěná plocha II. etapa: - sportovní hala 775 m 2 Obestavěný prostor II. etapa: - sportovní hala m 3 Zpevněné plochy: - komunikace - chodníky (pochozí) - chodníky (pojízdné) 734 m m m 2 Uvažované maximální kapacity provozu: - bazén, sauna, pára, vířivka - sportovní hala os / hod 60 dětí / hod nebo 20 sportovců / hod 60 diváků - cvičebna, masáže - kluziště - personál 15 os / hod 150 os / hod zaměstnanců Parkovací stání pro osobní automobily: - parkování v hromadných garážích - parkování na st. parkovišti před MěÚ - pro osoby se sníženou pohyblivostí 84 stání 12 stání 5 stání z celkových 96 V předcházející tabulce jsou uvedeny základní charakteristiky projektu dle Technické zprávy z dokumentace ke stavebnímu řízení, které nemusejí odpovídat vstupům a výstupům Modelu hospodaření předkládaném v Příloze č Ke změnám došlo zejména na základě propočtu kapacit jednotlivých středisek, počtu zaměstnanců, volbě využití prostoru ležáckých sklepů atd. Základní parametry obestavěnosti a zastavěnosti měněny nebyly. Dextella, 2009 ~ str. 11 / 51

12 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov IV. 8 Funkční členění a popis budoucího sportovního centra Objekt je pro snadnější orientaci rozdělen na východní a západní část a střední část - krček, který je hlavním vstupem do objektu. Tab. 3 Východní část - Struktura využití prostor Podlaží 1NP 2NP další Využití technologické podlaží; ve zbylém prostoru, který neomezuje bazénová vana, je rozmístěna bazénová technologie, v rámci podlaží je umístěno zázemí zaměstnanců a provoz sauny v komínové věži přístupný z bazénové haly v 2NP bazénová hala obsahuje bazén a doprovodné provozy - z prostoru bazénu je možné vystoupit na venkovní terasu, dále do komínové věže, kde jsou rozmístěny relaxační provozy bazénu. Ve shodné úrovni s bazénem je umístěn provoz prohřívárny - parní kabiny; o patro níže v 1NP je navržen provoz sauny; o patro výše v 3NP se v klenutém prostoru nalézá kruhová vířivka; ve 4NP pak ochoz komínové věže, který slouží pro nástup na tobogánovou dráhu a jako vyhlídkové podlaží na výšku původních 2 podzemních podlaží jsou navrženy 3 podlaží parkovacích stání Tab. 4 Střední část (krček) - Struktura využití prostor Podlaží 3PP 2PP 1PP 1NP 2NP Využití hygienické zázemí a sklad kluziště, technická místnost pro vytápění, vertikální komunikace sklad, technická místnost VZT je přes 2 podlaží 2PP a 1PP, vertikální komunikace rozvodna VN,NN, vertikální komunikace piazzeta, hlavní vstup do objektu Tab. 5 Západní část - Struktura využití prostor Podlaží hala s posezením, občerstvení se zázemím, pokladna, kancelář, ošetřovna, toalety, společná šatna s převlékacími kabinami, oddílné sprchy muži x ženy, šatna děti (matky s kojenci), úklid Využití Západní podzemní část obsahuje celkem 3 prostory, které jsou určeny k rekonstrukci a jsou zahrnuty v první etapě výstavby. Jedná se o nejzápadněji umístěný sál s valenou klenbou. Výšce sálu odpovídají 2 podlaží přiléhající z východní strany. Jedná se o čtvercové prostory se středovým pilířem, které jsou zaklenuté 4 křížovými klenbami. 3PP - odpovídá 3PP a 2PP východní části 1PP - odpovídá 1PP východní části 1NP 2NP sál s valenou klenbou, který bude adaptován pro účely umělé kluzištní plochy, prostor předsálí bude zázemím kluziště (převlékárna, šatna, půjčovna bruslí apod.) jedná se o rekonstrukci podzemního sálku pro účely adaptační místnosti bazénu (přechodový prostor pro děti) tělocvična 28 x 15m s horolezeckou stěnou na výšku haly, zázemí celkem 6 šaten, nářaďovna s uzamykatelnými kójemi ochoz pro diváky, klubovna, sklad, cvičebna s šatnami, prostor pro masáže (není trvalé pracoviště) a strojovna VZT Dextella, 2009 ~ str. 12 / 51

13 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov IV. 9 Ležácké sklepy variantní řešení Jedním z bodů zadání této studie je nalezení dalších variant využití prostoru bývalých ležáckých sklepů v 3PP západní budovy pod sportovní halou. Více se tomuto řešení studie věnuje v Kap. VIII.3., zde uvedeme základní přehled pro uvedení dalšího textu. Dispozice tohoto jinak velmi zajímavého prostoru omezují možnosti využití, pokud hledáme komerčně a finančně životaschopné varianty. Řada možných způsobů byla odložena z důvodu vysokých nákladů na provoz či reálnému riziku slabé poptávky. Pro účely dalšího postupu a zpracování celkové modelu byly nakonec vybrány tři varianty. Za prvé varianta základní, která počítá s návrhem dle projektu ke stavebnímu řízení, tzn. Instalace umělého kluziště. Druhá varianta propočítává provoz Bowling centra s barem a galerií. Třetí varianta počítá s provozem diskotéky nebo hudebního klubu. Dextella, 2009 ~ str. 13 / 51

14 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov V. STRUKTURA NABÍDKY VČ. ANALÝZY KONKURENČNÍCH SUBJEKTŮ V. 1 Nabídka srovnatelných služeb - srovnávací analýza z regionálního hlediska Vzhledem k parametrům a charakteru projektu v jeho vodní a sportovní části je možné vymezit věcně a prostorově relevantní trh jako trh krytých bazénů, aquacenter a sportovních hal s podobně širokou nebo širší nabídkou služeb jednak v regionu Broumovska, Náchodska a přilehlých pohraničních oblastí Polska a jednak pohledu trhu v rámci celé ČR. V oblasti provozování placeného parkingu je relevantní trh vymezen placenými parkovišti v Broumově, určujícími parametry potom cena a počet parkovacích stání. V Sekce plavecká a vodní atrakce Z analýzy trhu vyplynulo, že na území města Broumov a jeho nejbližší spádové oblasti (nejbližší menší obce, města Police n. Metují, Hronov a přilehlé polské příhraničí vč. města Nowa Ruda) se nachází jediné podobné sportovní zařízení. Jedná se o sportovní areál (Centrum Turystyczno Sportowe) v Nowe Rudě s podobnou kapacitní velikostí aquacentra. Město je vzdáleno pouhých 10 km od hraničního přechodu Tlumaczów Otovice, 20 km z Broumova, proto z regionálního hlediska se jedná o přímý konkurenční subjekt., Pro další posouzení propočty byla tato nejbližší spádová oblast uvažována jako primární zdrojová oblast potenciálních zákazníků. V širší spádové oblasti, tj. oblast okresu Náchod a širší pohraniční oblast v Polsku vymezené městy Nowa Ruda, Klodzko a Kudowa Zdroj lze za konkurenční subjekty označit mimo již zmíněného Turisticko Sportovního areálu v Nowe Rudě Plavecký bazén v Náchodě a především díky rozsahu a struktuře služeb areál Wodny Swiat Aqua Park v Kudowe Zdroji. V rámci analýzy nabídky tak byly jako potencionálně konkurenční zkoumány veřejné kryté bazény, v jejichž areálu existuje nabídka i jiných pohybových aktivit než plavání a ostatní navazující služby jako jsou masáže, solárium, parní komora, sauna, solné jeskyně apod. Tab. 6 Hlavní konkurenční subjekty Název zařízení Popis a struktura služeb Základní vstupné (bazén, dospělí, sezóna) Plavecký bazén Náchod Krytý plavecký bazén v Náchodě je v provozu od září do června. Návštěvníkům nabízí bazén s 25m dráhou a dětský bazén s 10m dráhou, pánskou a dámskou saunu, 2 parní komory a 2 masérny s nabídkou večerního plavání, aqua aerobiku či kondičně zdravotního cvičení ve vodě. V tělocvičně krytého bazénu pak cvičení kalanetiky a pilates orientálního tance. Centrum péče o matku a dítě pak nabízí možnost vodního tělocviku pro gravidní ženy spojený s besedami, plavání kojenců, batolat a dětí, kurzy první pomoci a další doplňkový program. Bazén je využíván i v rámci povinného plaveckého výcviku škol a to i pro školy a mateřské školy na Broumovsku. 40 Kč / hodina pobytu Název zařízení Centrum Turystycno Sportowe Nowa Ruda Dextella, 2009 ~ str. 14 / 51

15 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Popis a struktura služeb Centrum nabízí v plavecké části sportovní bazén 25 m, rekreační bazén s atrakcemi - vodní biče, gejzíry, masáže, 60 m skluzavka. Solárium, sauna, masáže, kadeřnictví Základní vstupné (bazén, dospělí, sezóna) 9,50-10,00 zlotých / hodinu pobytu tj. v přepočtu cca 61 Kč/hod. Název zařízení Popis a struktura služeb Základní vstupné (bazén, dospělí, sezóna) Wodny Swiat Aqua Park v Kudowe Zdroji Kudowské vody jsou využívány v léčbě srdečních nemocí, endokrinologických zdravotních potíží a chudokrevnosti Aqua Park Vodní svět jako součást lázní Kudowa Zdroj nabízí aktivní odpočinek v plaveckém bazénu (25m, 312 m2), dále pak je zde rekreační bazén o ploše 100m2, brouzdaliště, tobogán, sauny, jacuzzi, masáže. Areál nabízí rovněž možnosti vodních rehabilitací ,5 zl./hodinu pobytu Tj. v přepočtu Kč/hodinu pobytu Více informací a rozborů k výše uvedené přímé konkurenci je uvedeno v Příloze č. 8 jako součást celkové predikce hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov. Vzhledem ke zvolenému provoznímu konceptu Sportcentra Pivovar Broumov (časová struktura provozu v roce) nebyly jako přímo relevantní z hlediska konkurence hodnoceny letní koupaliště a přírodní nádrže. Soukromé bazény v hotelech rovněž nebyly posuzovány. V Srovnávací analýza srovnatelných aquacenter v rámci ČR Výstupy analýzy vychází z materiálů, ceníků, výročních zpráv, webových stránek, městských rozpočtů, stavebních projektů a jiných souvisejících materiálů těchto aquacenter a plaveckých bazénů v ČR: Plavecký bazén Náchod, Aqua centrum Jičín, Aquacentrum Nowa Ruda, Aquapark Hořice, Vodni swiat Kudova Zdroj, Vodní svět Kolín, Městské lázně Chomutov, Vodní svět Beroun (Tipsport Laguna), Aquacentrum Bohumín, Aquacentrum Kladno, Aquapark Slaný, Teza Hodonín, Aquapark Babylon Liberec, Sportplex Olešná, Aquapark Olomouc Konkrétní výstupy a číselné údaje jsou zakomponovány do předkládaného Modelu hospodaření, základní vstupy jsou potom prezentovány v Příloze č. 8. Vlastní materiály subjektů předkládány nejsou. V Sekce sportovní hala V současné době je v Broumově a v oblasti Broumovska k dispozici několik sportovních zařízení a hřišť, které mohou být označeny za konkurenční subjekty. Jedná se zejména o Sportovní halu města Broumov, která je provozovaná přímo městem Broumov, resp. Technickými službami města Broumov. Jedná se o víceúčelové sportovní zařízení s tělocvičnou, posilovnou, klubovnou, menším sálem a galerií s dostatečným provozním a sportovním zázemím. Hala je využívána jak sportovními oddíly, sportovci tak i školami. Sazba za pronájem haly se pohybuje okolo 200 Kč/hod. pronájmu v sezóně, 160 Kč/hod. pronájmu v období mimosezóny při opakovaném pronájmu. Dextella, 2009 ~ str. 15 / 51

16 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Z hlediska kapacit, kvality, umístění a dostupnosti lze tuto halu bezpochyby označit za největší konkurenci pro sportovní část Sportcentra Pivovar. Druhým areálem, kde se dnes realizují sportovně-společenské aktivity je sokolovna TJ Slovan. Nicméně z hlediska kvality a kapacity ji nelze označit za přímé konkurenční ohrožení. Ostatní sportovní zařízení jsou uvedeny přehledově - fotbalový stadion Opočenského v Broumově, stadion ve Velké Vsi, dětské a volejbalové hřiště v Masarykově ulici, sjezdovka na Jalovičkách, Sportovní střelnice v Olivětíně, kluziště TJ Jiskra Olivětín, fotbalové hřiště TJ Jiskra Olivětín, herna stolního tenisu, TJ Jiskra Olivětín či případně i Sportovní letiště Aeroklub Broumov. V Sekce kryté parkovací stání Zakomponování krytého parkování do celého projektu Sportcentra Pivovar Broumov jako jedné z klíčových služeb celého projektu vychází ze snahy Městského úřadu v Broumově, jakožto zadavatele zpracování stavebního projektu Sportcentra Pivovar Broumov, zlepšit stávající dopravně-parkovací situaci v centru města Broumov. V současné době se zde pohybuje či zajíždí denně cca aut se všemi nepříznivými dopady. Vzhledem k tomu, že není možné z mnoha ekonomicko-sociálních důvodů zakázat provoz a vjezd do centra, je nutné hledat nové možnosti navýšení kapacit parkovacích stání. Určitým prvkem regulace nekontrolovatelného navyšování intenzity a hustoty dopravy je potom řešení parkovacího schématu ve městě prostřednictvím zavedení placeného parkování na vymezených parkovištích. Proti tomuto řešení částečně působí v současnosti zejména tři volné parkoviště u supermarketů Penny Market a Lidl a parkoviště pod gymnáziem. Tab. 7 Kapacity parkovišť Broumov Lokalita parkoviště Kapacita Pozn. Náměstí Míru 90 Placená stání Městský úřad 30 Neplacená stání Gymnázium 25 Neplacená stání Penny Market 50 Neplacená stání Lidl 50 Neplacená stání Celkem 245 Celkem placených stání 120 Přímou konkurencí pro provoz krytého parkingu je dnes placené parkování na náměstí a parkoviště u Městského úřadu. Z parametrů těchto dvou lokalit vychází i uvažovaný koncept provozu parkingu (cena stání, kapacity) a predikce možných výnosů z parkingu. Stávající úroveň poptávky po parkovacích místech je schopna absorbovat navýšenou nabídku generovanou výstavbou Sportcentra Pivovar Broumov. Nicméně jedním z nutných předpokladů je nalezení provozního řešení v souladu s koncepcí Městského úřadu v oblasti parkování v centru města, tj. zejména sladění výše úhrad za parkování, provozní doby placeného parkování. Dextella, 2009 ~ str. 16 / 51

17 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov V Ležácké sklepy posouzení dle variant využití Tato část studie vychází z možných způsobů využití bývalých ležáckých sklepů popsaných v Kap. IV.9. a dále pak v Kap. VIII.3. V Varianta Bowling centra Přímou konkurencí je pro zvažovaný provoz bowling centra zejména Bowling Hronov, disponující 4 drahami, ricochetem, saunou, fitnessem a barem. Z pohledu srovnání podmínek, vybavení, cen a provozní doby byly v rámci srovnávací analýzy použity materiály bowling center Hronov, Laguna Náchod, Na Rychtě Nové Město n. Metují, Peklo Litomyšl, Bosq Svitavy a bowling centra v hotelu K-Triumf Velichovky. Z hlediska provozní doby se v případě provozu bowlingu jedná o odpolední a večerní provoz, nejčastěji od 14./15. hodiny do 23./24. hodiny. Cenová hladina se pohybuje u výše zmíněných center od 180 Kč za 1 hodinu provozu 1 dráhy až po 350 Kč (Laguna Náchod). Ceny se v průběhu provozní doby mění podle stupně vytížení. Úspěšnost provozu jednotlivých bowlingových center je závislá na počtu bowlingových drah a možnosti pořádání bowlingových turnajů. V případě Bowlingu Hronov jako přímé konkurence je provozní doba nastavena takto: Tab. 8 Provozní údaje Bowling Hronov Den Provozní doba Cena (1hodina/1dráha) Pondělí až čtvrtek 15:00 17:00 17:00 24:00 Pátek 15:00 17:00 17:00 01:00 Sobota 14:00 17:00 17:00 01: Kč 250 Kč 195 Kč 280 Kč 250 Kč 280 Kč Neděle 14:00 23: Kč V Varianta Kluziště Tato varianta vychází z návrhu obsaženého v projektu pro stavební řízení. Nejedná se o klasickou lední plochu, vyžadující potřebnou technologii a provozní zázemí. Jedná se o plochu z poskládaných polymerových desek umožňujících celoroční využití s omezenou nutností provozní údržby. Tato technologie je doposud využívána především u mobilních kluzišť jako součást různých atrakcí instalovaných např. při příležitosti vánočních svátků v městských centrech. V současné době nelze najít v ČR příliš srovnatelných zařízení, tzn. pevně instalovaná kluziště. V podstatě jde pouze o Ice Park v Plzni Lochotíně a Sportovní areál Vratislavice nad Nisou v Liberci. Co se týče provozních charakteristik, jak již bylo uvedeno výše, možnosti srovnání jsou velmi omezené. Vstupné v Plzni je nulové, v Liberci od 20 do 35 Kč za vstup se 100 Kč za použití umělého osvětlení. Provozní doba je v podstatě neomezená, neboť se jedná o kluziště umístěné ve volném prostoru venku. V Varianta Diskotéka Dextella, 2009 ~ str. 17 / 51

18 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Vzhledem k faktu, že zadavatel této studie a potenciální provozovatel Sportcentra pivovar ve svých záměrech neuvažuje o vlastním provozu diskotéky či podobného zařízení, bude nutné v případě této volby hledat nájemce těchto prostor. Z tohoto důvodu je relevantním údajem výše reálného nájmu za podobný prostor. Zde byla využita hodnota z pronájmu Městského kina v Broumově, kdy podobný provoz se všemi jeho doprovodnými efekty a problémy byl pronajímán za zhruba 100 tis. Kč ročně. Dextella, 2009 ~ str. 18 / 51

19 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov V. 2 SWOT analýza projektu Tab. 9 SWOT analýza Silné stránky kombinace zaměření Vodní svět s doprovodnými wellness službami sportovní aktivity ve sportovní hale krytý parking jako významný zdroj potenciálních návštěvníků Sportcentra) dostatečná kapacita bazénu dostatečná kapacita parkingu dostatečná kapacita sportovní haly a galerie lokalita návaznost projektu na: na přímé centrum města, což je důležité pro sekci Vodního světa i krytého parkingu navýšení zdrojové základny na oddechovou lokalitu ve městě tvořenou dnes parkem u Městského úřadu a Klášterní zahrady, což umožní využít vzájemných synergií na dopravní vstup do centra města vytváří předpoklad pro využívání krytého parkingu postavení města Broumov v regionu participace města Broumov na projektu je zde více vyvolaných efektů, od zázemí silného partnera projektu až po synergie s městem jakožto zřizovatele škol zájem města Broumov a vedení kraje na realizaci projektu možné provázání provozu Sportcentra Pivovar Broumov s aktivitami Agentury pro rozvoj Broumovska, s projektem VKC Broumov a aktivitami v cestovním ruchu Příležitosti vysoký kulturně historický potenciál města Broumov čistá příroda, kvalitní životní prostředí blízkost k hranicím Polska zvýšení počtu turistů v Broumovsku potenciál pro široké spektrum turistiky síť cyklotras fungující turistické informační centrum propagace města existence kulturních a společenských programů realizovaných prostřednictvím Agentury pro rozvoj Broumovska aktivní přístup města k propagaci, cestovnímu Slabé stránky konkurenční prostředí v oblasti vodních sportovních aktivit zejména v letní sezónně vysoce sezónní charakter návštěvnosti v oblasti provozu Vodního světa nový subjekt na trhu absence obchodních ploch v projektu znemožňující vytvoření areálu s komplexní strukturou služeb, i s výhledem na možnost vzniku VKC Broumov Ohrožení rozsah předpokládaných služeb, které jsou definovány současnou podobou projektu pro realizaci projektu finanční predikce vývoje hospodaření, především z důvodu nutnosti pokrytí předpokládané finanční ztráty z provozu rostoucí konkurence ze strany letních koupališť a vodních center (např. Meziměstí, Police n. Metují) finanční možnosti obyvatel Broumovska vzhledem k sociálně-demografické struktuře pokles poptávky ze strany zdravotních pojišťoven z důvodu úspor nákladů Dextella, 2009 ~ str. 19 / 51

20 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov ruchu, sportovním aktivitám obyvatel rozvoj aktivit v cestovním ruchu ze strany Agentury pro rozvoj Broumovska o.s. realizace projektu VKC Broumov obtížně prognózovatelné ceny energií jako položky determinující výnosnost projektu v případě krytí provozní ztráty dotacemi z rozpočtu města Broumov riziko dopadů stavu státního rozpočtu na hospodaření měst zvyšující se cenová hladina, stejně jako posilující koruna může odradit zahraniční turisty zhoršující se dopravní infrastruktura a zvyšující se intenzita dopravy jakákoliv změna dopravně-parkovacího schématu MÚ Broumov další kroky daňové reformy v oblasti DPH změna ve vedení města Broumov a Královéhradeckého kraje potenciální negativní aktivity občanských aktivit směřujících proti samotné realizaci projektu nedokončení celého projektu, tj. realizace pouze jedné z částí z důvodu uvažované etapizace výstavby v případě komerčního provozu prostřednictvím APRB servisní s.r.o. zvýšený a aktivní podíl města Broumov na řízení Sportcentra z důvodu pokrytí provozních ztrát dotacemi z rozpočtu města Dextella, 2009 ~ str. 20 / 51

21 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VI. VI. 1 STRUKTURA, ROZSAH A ZDROJE POPTÁVKY Úvod Odhad relevantní poptávky vychází z vymezení základních cílových skupin, popsaných dále v textu této Kapitoly. VI. 2 Intenzita poptávky, obchodní segmenty VI Business mix návštěvníků Sportcentra Pivovar Poptávku po službách Sportcentra Pivovar Broumov lze očekávat zejména ze strany následujících cílových skupin, které tvoří poptávkovou stranu trhu. Tab. 10 Cílové skupiny obyvatelé města Broumov obyvatel k obyvatelé správního obvodu města Broumov - Broumovsko obyvatel k s následující charakteristikou struktury obyvatelstva: Podíl mužů a žen 49,0 % / 51,0 % Podíl obyvatel ve věkové skupině 0-14 let 18,7 % Podíl obyvatel ve věkové skupině 60 let a více 17,1 % Podíl ekonomicky aktivních obyvatel 50,0 % Podíl vyjíždějících za prací z obcí bydliště z ekonomicky aktivních 43,3 % Podíl nezaměstnaných z ekonomicky aktivních 9,6 % Zdroj: ČSÚ, Skladba obyvatelstva podle sčítání lidu 2001 obyvatelé okresu Náchod a přilehlé pohraniční oblasti cca 150 tis. obyvatel k Mezi doplňkové obchodní, cílové skupiny je možná zařadit: obyvatelé okolních obcí mimo obce ve správním obvodu návštěvníci města a okolí V rámci uvedených cílových skupin bude služby Sportcentra Pivovar Broumov v celé její struktuře využívat široké spektrum návštěvníků, jak individuální návštěvníci, tak i skupiny, které budou tvořeny žáky škol, klienty dětských domovů, plaveckých škol a sportovních oddílů. Potenciálním segmentem jsou i maminky s dětmi, zdravotní pojišťovny, rehabilitace apod. Specifickým segmentem jsou incentivní akce firem v regionu, které mohou poptávat služby Sportcentra pro své zaměstnance. Nicméně vzhledem k absenci podobných aktivit v regionu není tento segment v business mixu uvažován. V případě vzdálenější budoucnosti lze za velmi zajímavý označit segment klientů generovaný projektem VKC Broumov, který je v současné době připravován. A to jak z pohledu intenzity poptávky, tak zejména z pohledu finančních možností, kterými tento segment disponuje. Nicméně vzhledem k tomu, že realizace tohoto projektu je v okamžiku zpracování této studie teprve připravována, není v Modelu hospodaření uvažován. Dextella, 2009 ~ str. 21 / 51

22 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Model hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov a v něm zanesené provozní koncepty jednotlivých středisek uvažují s následující strukturou segmentů business mixu (podíl segmentů na realizovaných tržbách Vodního světa). Graf 1 Business mix Vodní svět Je možné konstatovat, že nejvýznamnějším segmentem je dospělý jedinec, dále v kombinaci s dítětem, rodiny s dětmi a sportovci. VI Dětské plavecké kurzy Významným segmentem jsou nejenom z důvodu velikosti tržeb, ale i sociálních důvodů základní a mateřské školy realizující ve Sportcentru povinné kurzy plavání. Model uvedený v Příloze č. 1 a 2 rozpracovává konstrukci tržeb do detailu, zde uvádíme základní předpoklady tohoto segmentu. Plaveckého výcviku se povinně účastní žáci třetích a čtvrtých ročníků. Jeho úhrada je třífázová dopravné si hradí sami žáci, náklady na instruktora plavání jsou hrazeny ze SR v rámci přidělených ONIV, pronájem bazénu a příspěvek na provozní výdaje bazénu jsou hrazeny z rozpočtových prostředků obce (MÚ Broumov). Tab. 11 Dětské plavecké kurzy stávající podmínky plaveckých kurzů Délka kurzu... 9 lekcí Cena celého kurzu Kč z toho na pronájem bazénu Kč / kurz úhrada provozních nákladů bazénu Kč / kurz Cena 1 lekce / 1 žák Kč Dextella, 2009 ~ str. 22 / 51

23 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Tab Podmínky plaveckých kurů uvažované v Modelu Délka kurzu... 9 lekcí Cena celého kurzu Kč z toho na pronájem bazénu Kč / kurz úhrada provozních nákladů bazénu Kč / kurz Cena 1 lekce / 1 žák Kč Tab. 13 Základní a mateřské školy počty žáků absolvujících plavecké kurzy Škola / ZŠ - MŠ Počet žáků Počet žáků ZŠ MŠ celkem Hradební Masarykova Martínkovice Meziměstí Teplice n. Metují Jetřichov 7 7 Vernéřovice 9 9 Křinické Masarykova MŠ Police n. Metují Suchý důl Machov Bukovice Celkem Ve školním roce 2008/2009 tak za těchto předpokladů činily celkové náklady (resp. tržby) u ZŠ Hradební (102 žáků) cca Kč, u ZŠ Masarykova (109 žáků) Kč. Dextella, 2009 ~ str. 23 / 51

24 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VI Intenzita poptávky - odhad návštěvnosti Odhad návštěvnosti Sportcentra Pivovar Broumov je možné rozdělit podle jednotlivých sekcí centra, tj. základních (Vodní svět, Sportovní haly a Parking) a variantních (Bowling, Kluziště nebo Diskotéka). VI Kvantifikace poptávky základní struktura služeb Vodní svět Roční návštěvnost Denní průměrná návštěva Odhad návštěvnosti zde vychází z analýzy návštěvnosti srovnatelných aquacenter a plaveckých areálů v České republice v korelaci s počty obyvatelstva příslušných nejbližší spádové oblasti. Na základě těchto propočtů byl v Modelu použit průměrný koeficient 6,982 popisující vazbu mezi počtem návštěvníků a velikosti spádově zdrojové oblasti. Detailní informace a konstrukce Modelu pro Vodní svět jsou uvedeny v Příloze č. 3. Sportovní haly Roční návštěvnost Denní průměrná návštěva Definice poptávky po sportovní hale a souvisejících prostorách je detailně popsána v Příloze č. 3. Určujícím parametrem je zde způsob využití Sportovní haly města Broumov a návštěvnost v obdobných zařízeních v ČR. Detailní informace a konstrukce Modelu pro Sportovní haly jsou uvedeny v Příloze č. 4. Krytý parking Roční hodnota parkohodiny Propočet poptávky po službách krytého parkingu vychází ze stávající intenzity dopravy v centru města, potřeby parkovacích míst, okamžité současné potřebě parkovacích míst, dopravně-parkovacího řešení města Broumov a rozboru stávající kapacity parkovišť. Je nepochybné, že stávající intenzitu poptávky po parkování navýšení kapacity díky realizaci projektu Sportcentra Pivovar Broumov rozmělní. Takto poníženou hodnotu intenzity poptávky jsme v Modelu jednak obecně z důvodu opatrnosti, jednak z důvodu rizika velkého dopadu v případě chybně nastaveného počtu parkujících na celý výsledek Modelu ponížili z hodnoty 61% na hodnotu 41%, což představuje na výstupu výslednou hodnotu 35,9% využití celkové kapacity krytého parkingu Sportcentra Pivovar Broumov. Detailní informace a konstrukce Modelu pro Parking jsou uvedeny v Příloze č.5. VI Kvantifikace poptávky variantní struktura služeb V Modelu hospodaření jsou zpracovány tři možné varianty celkového hospodaření v závislosti na způsobu využití prostoru ležáckých sklepů. Dvě z těchto variant jsou, co se týče úrovně návštěvnosti prezentovány dále. Varianta diskotéky není vzhledem k pravděpodobnému pronájmu prostoru v tomto ukazateli upřesněna. Bowling centrum Kluziště Roční návštěvnost Denní průměrná návštěva Roční návštěvnost Denní průměrná návštěva Dextella, 2009 ~ str. 24 / 51

25 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VI Souhrnný přehled intenzita poptávky dle Modelu hospodaření Následující tabulka počtu klientů využívajících jednotlivé služby Sportcentra Pivovar Broumov vychází z Modelu předkládaného v kompletní podobě v Příloze 1 až 7. Tab. 14 Propočtené kapacitní charakteristiky jednotlivých sekcí Sportcentra Pivovar Broumov Sekce / středisko Počet návštěvníků v tis. Základní struktura služeb Vodní svět počet návštěvníků 56,2 Středisko Bazén 54,5 Středisko Sauna 5,6 Středisko Pára 5,6 Středisko Vířivka 5,6 Masáže 1,4 Restaurace & Letní terasa 21,1 Sportovní haly (hrubý odhad počtu návštěvníků) 47,6 Parking (parkohodiny) 149,3 Variantní struktura služeb Bowling centrum 34,7 Kluziště 16,3 Diskotéka - VI. 3 Vliv sezónnosti na intenzitu poptávky Vliv sezónnosti je vzhledem ke struktuře služeb značný. Největší dopad má na provoz sportovní haly s přilehlými prostorami. Obecně dochází v měsících květen až září k výraznému útlumu provozu, velmi často u podobných zařízení i k uzavření v období letních prázdnin. V Modelu vzhledem k souvisejícímu provozu Vodního světa neuvažujeme o úplném uzavření v létě, nicméně nelze očekávat významný finanční přínos do hospodaření Sportcentra. U Vodního světa je situace obdobná. Cílové skupiny v období letních prázdnin využívají letní koupaliště nebo přírodní nádrže, zároveň realizují dovolené. Úplně jsou vzhledem k prázdninám nulové příjmy z potenciálních návštěv segmentu škol, školních akcí apod. Částečně lze očekávat kompenzaci díky nárůstu segmentu turistů v letní sezóně, nicméně je to bez přímé úměry vzhledem k možnosti využití venkovních bazénů. Propad poptávky v létě je v Modelu řešen sanitárními týdny (celkem tři týdny) v měsíci srpnu, kdy předpokládáme uzavření provozu Vodního světa a celý prostor projde sanitací a kompletní údržbou. U parkingu nepočítáme s výrazným propadem zájmu o služby, samozřejmě v rámci nastavené intenzity poptávky v průběhu jednotlivých měsíců roku. V případě volby Bowlingu není počítáno v Modelu hospodaření s výraznějšími výkyvy sezóny. Propad počtu domácích návštěvníků v letních měsících z důvodu dovolených je kompenzován zvýšením počtu turistů. Kluziště je svým technickým řešením střediskem s možností celoročního využití, nicméně vzhledem k nízkému stupni využití není počítáno s dopadem vlivu sezónnosti. U Diskotéky není vzhledem k předpokládanému řešení provozu formou pronájmu (viz Kap.IV.1.4.) s vlivem sezónnosti uvažováno. Dextella, 2009 ~ str. 25 / 51

26 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VI. 4 Trendy vývoje poptávky V současné době je možné sledovat tendenci výstavby aquacenter a plaveckých bazénů nejenom v městech, kde již podobné zařízení existovalo, ale i v nových lokalitách. Díky narůstající kapacitě nabídky aquacenter v současné době poptávka po službách těchto zařízení obecně stagnuje či mírně klesá. Výhodou Sportcentra Pivovar Broumov může být z tohoto pohledu určitá geografická uzavřenost regionu, kdy uvnitř regionu nelze očekávat vzhledem k velikosti měst a obcí výstavbu podobného zařízení mimo již existující (mimo projektu rekonstrukce koupaliště v Meziměstí). Zároveň jsou pro obyvatelstvo Broumovska obtížně dostupná vzdálenější aquacentra, takže je zde předpoklad udržení zdrojové cílové skupiny obyvatelstva, resp. velikosti poptávky i v budoucích letech. Co se týče poptávky po parkingu, je možné konstatovat, že předpokládaná nová výstavba parkovacích míst bude kompenzována (minimálně) dalším nárůstem dopravy v regionu. I zde tedy můžeme očekávat spíše stagnaci poptávky. U bowlingu lze očekávat minimálně stagnaci uvažované poptávky. Přes vzrůstající oblibu těchto center a růst počtu hráčů a bowlingových meziměstských turnajů není v Modelu z důvodu opatrnosti uvažováno s progresivním růstem poptávky. VI. 5 Možná rizika Dle našeho názoru jsou největšími riziky pro provozovatele Sportcentra Pivovar Broumov výše a další vývoj vstupních cen energií, růst nezaměstnanosti v regionu a sociální struktura obyvatelstva. V neposlední řadě lze jako rizikový faktor budoucího vývoje Sportcentra Pivovar Broumov označit nutnost řešení krytí předpokládané provozní ztráty (viz dále). Dextella, 2009 ~ str. 26 / 51

27 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VII. VII. 1 PŘEDPOVĚĎ BUDOUCÍCH PODMÍNEK TRHU Strukturální změny nabídky a poptávky Tato studie a předkládaný Model hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov nepředpokládá ve sledovaném období 10 let od otevření Sportcentra významné strukturální změny ve struktuře nabídky a poptávky tak, jak byla definována v Kap. V. a VI. Neuvažovanými, nicméně potenciálně možnými jsou změny v případě dokončení projektu VKC Broumov. Projekt VKC Broumov však do Modelu hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov není zahrnut vzhledem k obtížně odhadnutelné době realizace. Dextella, 2009 ~ str. 27 / 51

28 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII. VIII. 1 POSOUZENÍ KONCEPCE SPORTCENTRA PIVOVAR BROUMOV Rozbor a vyhodnocení současného návrhu řešení a uspořádání VIII Produkt V rámci analyzovaného projektu dojde k výstavbě a zprovoznění sportovně - wellness centra jako multifunkčního zařízení pro sport, aktivní trávení volného času, nabízející široké spektrum možností pohybových aktivit a relaxace a vzhledem k dispozicím sportovní haly i částečně pro kulturně-společenské aktivity. Koncepce areálu Sportcentra Pivovar Broumov dle zpracovaného stavebního projektu předpokládá kombinaci poskytovaných služeb díky třem relativně samostatným sekcím, tj. Vodní svět, Sportovní haly a Parkingu. Další možnou službou poskytovanou v rámci Sportcentra Pivovar a zmíněnou ve stavebním projektu je celoročně provozované Kluziště v 3PP v prostoru bývalých ležáckých sklepů. Variantní řešení tohoto prostoru je uvedeno v Kap. VIII.3. VIII Vodní svět První, klíčová bude sekce Vodní svět s provozem plaveckého bazénu, rekreačního bazénu s doplňkovými aktivitami, dále pak saunou, vířivkou, párou, prostorem pro masáže a tobogánem. Pro návštěvníky Vodního světa bude určena restaurace s možností využití rozlehlé letní terasy. Restauraci je možné navštívit vstupem přes bazén, případně vstupem z haly před recepcí. Hlavní vstup do Vodního světa s recepcí je umístěn v 1NP, odkud může návštěvník pokračovat přes prostor šaten a umýváren do prostoru bazénů. Doplňkové služby jsou umístěny především v tubusu komína, do jednotlivých podlaží v rámci tubusu se dostane klient po schodech. Na vrcholu tubusu bude umístěna vyhlídková terasa a vstup do tobogánu. Prostor masáží je umístěn v opačné části budovy, není za hranicí prostoru uzavřeného pod recepcí. Tab. 15 Střediska sekce Vodní svět, plochy, kapacity Středisko v rámci sekce Plocha v m 2 Současná okamžitá kapacita osob Plavecký bazén Rekreační bazén Dětský bazén 9 3 Sauna Pára Vířivka Masáže 25 1 Restaurace Letní terasa Dextella, 2009 ~ str. 28 / 51

29 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII Sportovní hala Vstup je ze spojovacího krčku z 1NP, střední části objektu. Návštěvník nemusí dojít do prostoru recepce, aby se dostal do haly. Malá sportovní hala je umístěna v NP vpravo při vstupu na ochozí galerii nad velkou sportovní halou. Tab. 16 Střediska sekce Sportovní hala, plochy, kapacity Středisko v rámci sekce Plocha v m 2 Současná okamžitá kapacita osob Malá sportovní hala Velká sportovní hala 437 dle způsobu využití, až 100 Fitness kapacity budou upřesněny na základě řešení umístění architektem projektu VIII Parking Jedná se o tři podzemní patra pod prostorem bazénu a bazénové technologie se samostatnými vjezdy vždy do každého patra parkingu. Příjezdová komunikace je řešena příjezdem od Městského úřadu mezi Sportcentrem Pivovar a Klášterními zahradami. Ze středního krčku, tj. hlavního vstupu bude do prostorů Klášterní zahrady ústit pěší lávka. Tab. 17. Sekce Parking, plochy, kapacity Parking Plocha v m 2 Počet stání Počet parkovacích stání VIII Kluziště / Ležácké sklepy Pod sportovní halou je umístěn bývalý ležácký pivovarský sklep s klenutým stropem ve výšce cca 6,8 m. Podle původního stavebního projektu je zde počítáno s vybudováním umělého kluziště. Tab. 18 Sekce Kluziště, plochy, kapacity Kluziště Plocha v m 2 Současná okamžitá kapacita osob Kluziště specifikace Na základě zadání této studie bylo zpracováno variantní řešení tohoto prostoru, to je samostatně uvedeno v Kapitole VIII.3. Dextella, 2009 ~ str. 29 / 51

30 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII. 2 Identifikace slabých míst s rizikem pro budoucí provoz Po rozboru projektu, řešení umístění jednotlivých služeb, posouzení struktury těchto středisek a kapacitních možností středisek jednotlivých sekcí jsme z pohledu provozovatele identifikovali dle našeho názoru tyto potenciálně slabá místa provozu Sportcentra Pivovar (posuzováno dle dokumentace ke stavebnímu řízení s datem zpracování ). Tab. 19 Identifikace slabých či problematických míst z hlediska budoucího provozu Slabé místo: Popis: Řešení: Rozsah služeb Vodní svět a Sportovní haly V této části práce neřešíme problematiku ležáckých sklepů de facto uvolněných po vypuštění varianty kluziště. Struktura služeb Sportcentra Pivovar je dle stávajícího projektu v souhrnu dle našeho názoru nepříliš široká a nedává příliš prostoru pro generování příjmů. Navíc je zde riziko, že poptávka návštěvníků bude kapacitami Sportcentra ve špičce pravidelně neuspokojitelná. Na druhou stranu je nutné konstatovat, že hrubé propozice objektu při respektování umístění hlavních ploch (bazénová hala & sportovní haly) nedávají příliš možností, jak jej upravit s cílem vytvořit předpoklady pro úspěšný komerční provoz. Samostatně uvedeno v Kap. VIII.3. Slabé místo: Sauna, pára, vířivka v tubusu komína (č. m. 422, 5007, 601) Popis: Řešení: V projektu je řešen jediný vstup do bazénové haly přes prostor recepce. Stávající řešení by předpokládalo, že buď: - návštěvník uvedených středisek si při zakoupení vstupu do těchto středisek zároveň zakoupí vstup i do bazénu nebo - vstup do těchto středisek bude v rámci ceny do bazénu Obě varianty přinášejí komplikace. U první to bude neproveditelné z hlediska nutného navýšení nákladů návštěvníka, pokud to bude vůbec akceptovat, u druhé varianty se přichází o zdroj příjmů. Zabezpečit možnost samostatných vstupů do středisek. Slabé místo: Popis: Řešení: Sportcentrum Pivovar centrální obslužné místo V případě provozu Sportcentra Pivovar jedním provozovatelem by bylo výhodnější soustředit obsluhu centra a jeho jednotlivých sekcí (mimo sklepů) do jediného místa, ať již z důvodu šetření mzdových nákladů, získání většího přehledu o pohybu osob či bezpečnosti provozu. Umístění centrální recepce do spojovacího krčku ve střední části Slabé místo: Popis: Křížení tras mezi návštěvníky restaurace V prostoru restaurace u bazénu (č. m. 515 a 534) dochází k průniku tras návštěvníků bazénu hledajících občerstvení a návštěvníků restaurace. Dextella, 2009 ~ str. 30 / 51

31 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Řešení: Za stávající situace lze obtížně využít restauraci a zejména letní terasu pro návštěvníky z ulice, kteří zároveň nepůjdou do bazénu, což může být vzhledem k ploše a umístění terasy velmi slibný zdroj příjmů. Řešením může být pevné oddělení odpočinkových zón pro bazén a terasu, které by obsluhoval bar uprostřed s výdajem na obě strany, provoz na letní terase pro pasantky měl být řešen s obsluhou, nikoliv s donáškou od baru. Slabé místo: Popis: Řešení: Sportcentrum Pivovar samostatný výstup z parkingu Stávající řešení centrální komunikační vertikální osy předpokládá současný pohyb návštěvníků Vodního světa, sportovních aktivit či restaurace s klienty využívajícími pouze Parking po společném schodišti Samostatné schodiště / výstup v prostoru centrálního krčku (1NP) nebo severovýchodním rohu východní budovy Slabé místo: Popis: Řešení: Fitness V aktuálním projektu není uvažováno s prostorem vhodným pro zřízení fitness. Umístění v 2NP v západní budově naproti malým sportovním halám s tím, že zrušené volné prostory budou řešeny využitím prostor v 1PP této budovy, potřeba šaten potom využitím šatnového zázemí v 1NP téže budovy Slabé místo: Oddělení cvičebny a klubovny (č. m. 585 a 586) Popis: Řešení: Dle projektu jsou obě místnosti odděleny, zbytečně se projekt zbavuje větší plochy pro cvičení (aerobik, fitness) apod. Mobilní stěna Slabé místo: Popis: Řešení: Sportovní hala galerie bez obslužného uzlu V případě využití galerie sportovní haly pro diváky, při společenských akcích apod. je možné tyto hosty obsloužit až ve vzdálenějším středisku restaurace, což je jednak komplikace při pohybu hostů, nápojů atd., jednak restaurace není na očích, čím se provozovatel může připravit o zákazníky. Celkové otevření prostoru místnosti 579 (2NP), dispozice výdajového místa, zásobování z restaurace, nicméně toto řešení bude záviset na koncepci řešení fitness v prostoru současných šaten a masérny v 2NP západní budovy (Sportovní hala). Další body vyplývající z diskuze s vedením Městského úřadu, vedením APRB o.s. a architektem projektu jsou uvedeny v Příloze č. 12. Dextella, 2009 ~ str. 31 / 51

32 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII. 3 Návrh a doporučení změn projektu v uspořádání středisek, doplnění struktury služeb Předcházející kapitola vyjmenovala několik slabých míst projektů. Dle našeho názoru nejproblematičtější je rozsah služeb, což může v budoucnu limitovat možnosti Sportcentra Pivovar. Definované služby, umístění a kapacita dle projektu ke stavebnímu řízení jsou dle našeho názoru v pořádku. Rádi bychom doporučili její doplnění. Nicméně jak bylo uvedeno výše, příliš možností bez expanze vně objekt však není. Na základě diskuze se zadavatelem, vedením Městského úřadu a architektem byly navrženy možné úpravy projektu, změny vnitřních dispozic služeb, příp. způsobu využití jednotlivých ploch v objektu. Přehled těchto návrhů je uveden v Příloze č. 12. Nejvýraznější možností výrazné změny či doplnění služeb je prostor ležáckých sklepů. Ve stavebním projektu zde bylo předpokládáno vybudování kluziště. VIII Změna využití prostoru ležáckých sklepů Jedná se o prostor bývalých ležáckých sklepů v 3PP, s klenutým stropem ve výšce cca 6,8 m. V rámci zpracování této studie bylo propočteno a rozebráno několik, z nichž v podstatě dvě dávají komerční a ekonomický smysl. Za prvé, varianta s pracovním názvem Diskotéka, tj. přestavba na provoz restaurace, vinárny, nočního klubu apod., čili změna využití směrem k provozu zařízení restauračního typu. Problémem u tohoto řešení může být řešení zásobování, sklady a technické řešení výdajového místa. Další problém je pohyb hostů především ve večerních a nočních hodinách v případě nočního klubu po areálu a omezení počtu návštěvníků ze strany požárních předpisů. Druhou variantou využití je vybudování Bowling centra. Tato varianta počítá s instalací bowlingových drah (ideálně 4), s umístěním drah na opačné straně směrem od vstupu do prostoru (tj. k zadní straně sklepů). Při vstupu (v dnešní místnosti č. 170) bychom navrhovali vybudování výdajového baru s možností distribuce nápojů, studeného občerstvení, příp. jednoduchých minutkových jídel. Z důvodu rozšíření kapacit k sezení je uvažováno s vybudováním samonosné galerie nad prostorem bowlingových drah s možností umístění kapacity k sezení. Tato druhá varianta má přece jenom sportovnější charakter se třemi výhodami: - umožňuje generovat příjmy - umožňuje eliminovat nejproblematičtější skupiny návštěvníků nočních barů a produkcí - služby bowlingu a ostatních středisek se dají kombinovat. Třetí možností zůstává původní koncept využití ležáckých sklepů, tj. instalace kluzištní plochy s celoročním využitím. VIII Bowling centrum možnosti nabídky a intenzita poptávky Na základě analýzy popsané v Kapitole VIII.3.1. byly připraveny základní informace k variantě vybudování bowlingové dráhy s barem (nápoje, studená kuchyň) v prostoru bývalých ležáckých sklepů. Jedná se o jednu ze tří variant využití bývalých ležáckých sklepů v západní části objektu v 3PP západní budovy. Dispoziční možnosti v rámci 3. podzemního podlaží umožňují vybudování až 3-4 bowlingových drah (v místnosti č. 171) s barem a případně galerií nad prostorem bowlingových drah s využitím pro restaurační provoz. Dextella, 2009 ~ str. 32 / 51

33 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Vstup je předpokládán směrem od středního krčku přes místnost č V tomto prostoru také navrhujeme vybudovat výdejní pult/bar se zázemím přímo u baru. Pro zvýšení kapacity míst k sezení je navrženo umístění samonosné galerie nad bowlingové dráhy s místy k sezení. Provozní doba tohoto střediska je uvažována v rozmezí od 14./15. hodiny minimálně do konce provozní doby Vodního světa, spíše však do 23./24. hodiny. Cena hodinového pronájmu jedné dráhy se může pohybovat okolo 200 Kč ve všední den až po Kč v sobotu a pátek večer. Uvedené návrhy byly zakomponovány do Modelu hospodaření, výsledky samostatného střediska Bowling centra jsou uvedeny v Příloze č. 5. A to i v dílčí struktuře tohoto nově uvažovaného střediska. Model Bowling centra uvažuje s těmito dílčími odbytovými úseky: 1) Bowlingové dráhy 2) Bowling bar pro návštěvníky bowlingových drah 3) Restaurace s galerií Tab. 20 Možnosti nabídky Středisko v rámci sekce Plocha v m 2 Současná okamžitá kapacita osob Bowlingové dráhy 3-4 dráhy Bowling bar 45 m2 23 Restaurace & Galerie 120 m2 60 V rámci Modelu hospodaření Sportcentra Pivovar Broumov byla propočtena možná návštěvnost Bowling centra celkem i za jednotlivé uvažované dílčí úseky. Tab. 21 Intenzita poptávky Sekce / středisko Počet návštěvníků v tis. Bowling centrum počet návštěvníků 34.7 Bowlingové dráhy & Bowling bar 34.7 Restaurace & Galerie 11.4 Odhad celkové návštěvnosti vychází z analýzy návštěvnosti srovnatelných bowlingových center a barů. Bowling centrum Roční návštěvnost Dextella, 2009 ~ str. 33 / 51

34 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII Bowling centrum technické informace Obr. 1 Technické parametry bowlingu Tab. 22 Šířka drah bowlingu Počet drah Šířka drah 2 3,45 4 6, , , ,99 Variantním technickým řešením je instalace minibowlingových drah s menším nárokem na délku bowlingových drah, tj. délka zhruba 13 m. Dextella, 2009 ~ str. 34 / 51

35 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII Kluziště Jak již bylo uvedeno, v rámci stavebního projektu se jedná o původně navrhovaný způsob využití ležáckých sklepů v západní části objektu v 3PP. Dispozice prostoru umožňují instalaci až 278 m 2 kluzištní plochy z polymerových desek. Tab. 23 Střediska, plochy, kapacity Středisko v rámci sekce Plocha v m 2 Současná okamžitá kapacita osob Kluziště VIII Diskotéka Diskotéka je poslední uvažovanou variantou využití. Kapacitní předpoklady vycházejí z povoleného maximálního počtu osob, což je v tomto případě cca Vyšší kapacita prostoru (cca os.) by vyvolala mj. nutnost vyšších investic do řešení odvětrávání. Zadavatel neuvažuje o vlastním provozu, toto odbytové středisko by tedy bylo nutné pronajmout externímu provozovateli se všemi možnými riziky z toho plynoucími. Z tohoto důvodu není v rámci této studie tato varianta propočítávána z pohledu vlastního provozu, pouze se zohledňuje výše možného pronájmu. Dextella, 2009 ~ str. 35 / 51

36 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII. 4 Provozní koncepty jednotlivých druhů služeb Sportcentra Pivovar VIII Provozní koncepty Provozně bude Sportcentrum Pivovar řešeno jako jediné obchodní centrum s jediným vedením, které bude odpovědné za celý provoz jako celek. Dělení na jednotlivé sekce se jmenováním odpovědných osob je velmi kontraproduktivní a nedoporučujeme jej. Obchodní politiku (celé centrum) bude mít na starosti ředitel se sales asistentem/managerem. Obchodní politiku doporučujeme nedělit podle sekcí, ve většině případů začnou střediska hrát na sebe bez zájmu o obchodní případy ostatních. Navíc je zde mnoho vzájemných synergií, které oddělením nemusí fungovat. Nezanedbatelným faktorem je zjednodušení komunikace pro klienty, kdy nemusí každou jednotlivou poptávku po jednotlivé službě řešit s jinou odpovědnou osobou. Fyzický prodej produktů a služeb Sportcentra Pivovar Broumov bude probíhat v recepci Sportcentra Pivovar v 2NP. Obdobně platí i řešení zásobování. Řediteli centra je přímo podřízený ekonom jednak s odpovědností za zpracování účetních podkladů, dokumentů atd., ale i zároveň s dohledem nad zásobováním. Obzvláště důležitá je tato otázka u restaurační části, proto bychom u této pozice doporučili zkušenosti s ekonomikou, kalkulacemi či provozem restaurace. Druhým úsekem s přímou odpovědností řediteli je úsek údržby s odpovědností za stav a údržbu technologií, opravy HIM a DHIM, zároveň má na starosti řízení úklidu. Mimořádně důležitá odpovědnost tohoto úseku je spojená s hygienickými, provozními ad. normami provozu bazénů stejně jako zabezpečení všech testů, zkoušek, rozborů vody ad. u Vodního světa. Pro dosažení maximální vytíženosti zařízení je nutné nejenom nabízet kvalitní služby spolu s nastavenou optimální provozní strukturou řízení, ale také zvolit dobrou strategii propagace nabízených služeb. Pro zajištění propagace služeb nabízených v rámci Sportcentra Pivovar Broumov u hlavních cílových skupin budou využity formy propagace, které již např. město využívá k propagaci a informování svých občanů a ostatních návštěvníků města. Vzhledem k tomu, že hlavními cílovými skupinami budou obyvatelé města a nejbližšího okolí, měly by být pro propagaci využity místní a regionální sdělovací média (tisk, rozhlas) a také webové stránky či města. Nutností vzhledem k výše zmíněné viditelnosti objektu je rozmístění orientačního systému ve městě a na přístupových trasách do města ze směru od Náchoda a z Polska, jehož součástí by mělo být i umístění informačních tabulí o sportcentru Pivovar ve městě. Otázka ceny jednotlivých služeb Sportcentra byla řešena především srovnávací analýzou cen služeb a produktů srovnatelných aquacenter v rámci ČR. Cenové hladiny byly konfrontovány s předpokládanou úrovní reálné poptávky po jednotlivých službách. Ceník služeb a produktů je diferencován na základě délky pobytu v zařízení a dle skupin a je uveden v Příloze č. 9. Dextella, 2009 ~ str. 36 / 51

37 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov VIII Lidské zdroje a organizační schéma maximální varianta Následující grafy uvádí přehled s organizačním řešením zaměstnanců Sportcentra Pivovar, návrhy platové struktury a počty zaměstnanců s výslednou představou o mzdových nákladech za Sportcentrum Pivovar. Jedná se o maximální variantu, tj. zahrnující Bowling centrum. V případě volby jiného využití je nutné relativně samostatné toto středisko z organizačního schématu vyjmout. Graf č. 2 Organizační schéma Dextella, 2009 ~ str. 37 / 51

38 Feasibility Study ~ Sportcentrum Pivovar Broumov Graf č. 3 Lidské zdroje Dextella, 2009 ~ str. 38 / 51