ZNALECKÝ POSUDEK. č. 238/7328/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 238/7328/2015 Pozemky čís. parcel St. 214, 858/3, rodinný dům č.p. 204 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Družec, v ulici Ve Štědrém, v obci Družec, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 238/7328/2015 LV no.: 338 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 214, 858/3, rodinný dům č.p. 204 a další stavby tvořící součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Družec, v ulici Ve Štědrém, v obci Družec, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Ve Štědrém 204, Družec Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům jako součást pozemku Čísla parcel Parcel of land nr. St. 214, 858/3 Appurtenances: Příslušenství: další stavby: přípojky IS (elektro, veř. vodovod, kanalizace, plyn), soubor zděných drobných staveb, zděná prádelna, studna, zděná udírna, oplocení, vrátka, zpevněné plochy Size: Velikost 1066 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura jižní část obce Družec obec Družec disponuje základní občanskou vybaveností MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří zahrada Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděné Whole property: Celá nemovitost: 265,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 226,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 202,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): 265,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: sklep v 1.PP 63,00 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: 1.194,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: nestanovena Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1939, přístavba léta 20.století, další přístavba 1997 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 45 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 338 ze dne jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví: pana Michala Bendla, bytem Smetanova č.p. 330, Unhošť. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 338 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 4x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 338 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 338 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 4x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 204 evidován se způsobem využití jako rodinný dům. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Vedlejší stavby na pozemku čís. parcely 858/3 nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavby na pozemku čís. parcely 858/3 jsou součástí pozemku. Weak points / slabé stránky: - přístavby k RD bez vnějších omítek - situování pozemku ve svahu Strong points / silné stránky: - dostatečná výměra pozemku - situování v blízkosti Statutárního města Kladno - 2x jednotka byt možnost využití pro dvougenerační bydlení - dobré dopravní spojení s okolními městy včetně Hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 338 pro k.ú. Družec, obec Družec, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální a ortofoto mapa pro část k.ú. Družec vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na , 10:00 hodin. Prohlídka nemovitých věcí byla provedena za přítomnosti otce vlastníka nemovitých věcí

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Družec Kód obce: Název obce: Družec Počet obyvatel obce: 1043 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0203 Název okresu: Kladno Název kraje: Středočeský Poloha v obci: jižní část obce Družec Infrastructure / Infrastruktura: Obec Družec patří se svými více než obyvateli ke středně velkým obcím okresu Kladno a z důvodu situování v blízkosti Statutárního města Kladno a velmi dobrého dopravního spojení s Hlavním městem Prahou po silnici R6 vhodnou a vyhledávanou pro potřeby bydlení. Obec Družec disponuje pro danou velikost obce dostatečnou občanskou vybaveností (obecní úřad, škola, mateřská škola, pošta, obvodní lékař, restaurace, obchody se základním sortimentem, sportoviště, služby). S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Kladno (cca 5 km severovýchodním směrem), případně na Hlavní město Prahu. Po dopravní stránce je obec velmi dobře dostupná po silnicích I/238 (Kladno Kamenné Žehrovice) a I/118 (Kladno Beroun), které v dalším průběhu navazují na rychlostní komunikaci R6 (Karlovy Vary Praha). V obci je zavedena autobusová doprava. Okolí obce je tvořeno poměrně nenarušenou krajinou. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v jižní části obce Družec, v zástavbě obdobných objektů (původní zástavba), v ulici Ve Štědrém. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů v příloze ocenění)

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 204: Rodinný dům č.p. 204 je stavba, která je součástí pozemku čís. parcely St. 214, k.ú. Družec. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako řadový krajní, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí), podkroví a půdní prostor ve střeše sedlového tvaru a přístavbu s pultovou střechou. Vnitřní dispozice je tvořena dvěma byty, v původní části BJ o velikosti 4+1 s příslušenstvím a v přistavěné části BJ o velikosti 2+1 s příslušenstvím. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice: 1. PP (přístupné z vně objektu) sklep, sklep, chodba, úložné prostory, prostor pro domácí vodárnu BJ v původní části: 1. NP - zádveří, kuchyně, chodbička, koupelna, WC, pokoj, pokoj, technická místnost, koupelna Podkroví chodba, pokoj, pokoj BJ v přistavěné části - zádveří, chodba, spíž, kuchyně, pokoj, koupelna s WC, pokoj Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihel a tvárnic, základy jsou zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti a betonové, stropní konstrukce jsou nad 1. PP betonové a nad 1. NP dřevěné trámové, schodiště do 1. PP je betonové, do podkroví dřevěné samonosné a do půdního prostoru betonové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového a pultového tvaru, střešní krytina je tašková a plechová, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou prkenné a betonové, podlahové krytiny jsou tvořeny keramickou dlažbou, PVC, plovoucí laminátovou podlahou a textilní krytinou. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou hladké plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálních zázemích doplněné keramickým obkladem. K datu místního šetření je rodinný dům v sociálních zázemích vybaven standardními zařizovacími předměty (WC, vana, sprchové kouty, umývadla). Vnější omítky jsou břízolitové, v části chybějící (u přístaveb). Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Rozvody vody jsou plastové, napojené na veřejný řad. Rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění je samostatné pro oba byty, pomocí plynových kotlů (2x), v BJ v přistavěné části jsou navíc krbová kamna. Zdrojem teplé užitkové vody je elektrický zásobníkový ohřívač a v kombinaci s vytápěním. K datu místního šetření jsou kuchyně vybaveny sektorovými kuchyňskými linkami a el. sporáky. Stáří a stavební stav: Původní rodinný dům byl postaven v roce 1939, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 76 let. V letem byla postupně prováděna přístavba RD směrem do zahrady. V cca v roce 1997 byla provedena přístavba k původnímu RD včetně vestavby podkroví. V roce 2005 byla provedena plynofikace RD. Dále je prováděna běžná údržba a drobné udržovací práce. Ke dni ocenění je rodinný dům v dobrém stavebně technickém stavu. Vnitřní vybavení je v běžném standardu. Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná zejména o soubor zděných drobných staveb na pozemku p.p.č 858/3, užívaných jako drobné stavby pro chov domácího zvířectva a zděnou prádelnu na p.p.č. 858/3. Celkový stavebně technický stav vedlejších staveb lze hodnotit jako průměrný. Dále se jedná o přípojky IS (elektro, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu), vlastní studnu s užitkovou vodou, která je napojena na domácí vodárnu umístěnou v 1.PP rodinného domu, zděnou udírnu, oplocení, vrátka a zpevněné plochy. Poznámka: Vedlejší stavby na pozemku čís. parcely 858/3 nejsou zapsány v katastru nemovitostí. Při ocenění je předpokládáno, že stavby na pozemku čís. parcely 858/3 jsou součástí pozemku. Další stavby a stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 214, 858/3, k.ú. Družec a obec Družec. Pozemky jsou nepravidelného tvaru, svažité konfigurace se severní orientací. Pozemek čís. parcely St. 214 je zcela zastavěn rodinným domem č.p. 204, který je součástí pozemku. Pozemek čís. parcely 858/3 je částečně zastavěn souborem vedlejších staveb a vedlejší stavbou prádelny, nezastavěnou část tvoří zahrada k rodinnému domu. Pozemky jsou napojeny na inženýrské sítě, a to elektrický proud, veřejný rozvod vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup a příjezd k pozemkům je veden po zpevněné veřejné komunikaci (ulice Ve Štědrém a ulice Lesní), pozemku čís. parcely 858/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha, vlastník Obec Družec). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání je patrné z katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 214, 858/3, rodinného domu č.p. 204 a dalších staveb tvořících součást a příslušenství oceňovaných pozemků, k.ú. Družec, v ulici Ve Štědrém, v obci Družec, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. září 2015 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Třimiliónytřistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 338 ze dne jsou oceňované nemovité věci omezeny: - 4x zástavní právo exekutorské (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - zástavní právo smluvní (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 3x zahájení exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - rozhodnutí o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). - 2x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 238/7328/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. září