ZNALECKÝ POSUDEK. č. 28/7498/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 28/7498/2016 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku čís. parcely 855 s rodinným domem s provozovnou č.p. 59 a pozemku čís. parcely 856 v k.ú. Klíše, na třídě Masarykova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 28/7498/2016 LV no.: 533 Name of subject / Předmět ocenění: Celek pozemku čís. parcely 855 s rodinným domem s provozovnou č.p. 59 a pozemku čís. parcely 856 v k.ú. Klíše, na Masarykově třídě v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Masarykova 59/141, Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK Rodinný dům s provozovnou č.p. 59 inženýrské sítě okraj širšího centra krajského města úplná mj. Krajský úřad, Magistrát, krajská nemocnice, fakulty vysokých škol, obchodní centra MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: Zděný Odhad 180 m2 Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celý nebytový prostor : 95 m 2 Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: 850 m 3 Other and manufacturing: Ostatní byt : Kč/m 2 Income: Příjem: Odhad 1890 Odhad 65 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Kč Kč Nestanoven Kč 855, m Kč/m 2 Odhad 50 m 2 0 m 2 0 m 2 Odhad 50 m Kč Kč 8,5 % - 1 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovité věci ve vlastnictví pana Ing. Rudolfa Hájka, Masarykova 59/141, Klíše, Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní ani zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. evidovaná na listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje platný nájemní vztah k přízemní provozovně v rodinném dome č.p. 59 k.ú. Klíše, neboť nájemní smlouva nebyla předložena. Real burden / věcná břemena: Nebyla zjištěna Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavním právem smluvním a zástavními právy z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 59 k.ú. Klíše je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Žádné kolaudační rozhodnutí k objektu nebylo předloženo. Ze zevní prohlídky objektu je zřejmé, že v přízemí je nebytový prostor (k datu prohlídky jde o provozovnu servis jízdních kol). Nebyl umožněn vstup hlavním vchodem, nebyl umožněn vstup do 2.NP ani PP, bylo možné vstoupit pouze do provozovny. Podle dostupných informací (z archivu inzerce realitní kanceláře M&M reality holding a.s. viz přílohu ocenění č.6) je objekt z části podsklepený, ve sklepě je výměník pro parovodní vytápění, současně ve 2.NP je byt o dispozici 1+2 a pod krovem jsou 2 obytné místnosti a půda. Dle dostupných informací usuzujeme, že bytová část převažuje a objekt hodnotíme jako rodinný dům. Bylo ústně zjištěno, že nebytový prostor je provozovateli servisu jízdních kol pronajímán, nájemní smlouva nebyla předložena. Weak points / slabé stránky: - omezené parkování - málo udržovaný objekt, vysoké opotřebení, nutnost investic - žádná garáž ani parkovací plocha na pozemku - pro bydlení hluk a prach ze silničního provozu Strong points / silné stránky: - dobrá poloha pro podnikání - občanská vybavenost krajského města - přízemí s výlohou, zavedená provozovna/prodejna - možné výnosy z pronájmu prodejny - zahrádka Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 533, pro k.ú. Klíše obec Ústí nad Labem, prokazující stav k datu b/ zjištění při prohlídce na místě (hlavní místnost provozovny a zevně) c/ archiv inzerce realitní kanceláře M&M reality holding a.s. Tour / prohlídka: Prohlídka rodinného domu a pozemků byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne svolána na v 10h. Ve sjednaném čase na místě nikdo nečekal, bylo využito možnosti vstoupit do provozovny

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Klíše Kód obce : Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : okraj širšího centra krajského města Infrastruktura: Město Ústí nad Labem ( obyvatel) je sídlem Ústeckého kraje. Infrastruktura krajského města je úplná mj. Magistrát, Krajský úřad, Katastrální úřad, Ředitelství finančního úřadu, Krajský soud, Krajská nemocnice, Univerzita J.E.Purkyně, střední školy, zimní stadión, sportoviště, hypermarkety, divadlo, hotely, lodní doprava po řece Labi, autobusové a železniční nádraží. Ústí nad Labem je průmyslovým městem mj. chemická a potravinářská výroba. Město je dobře dostupné silniční dopravou do Drážďan po dálnici D8 (ve směru na Prahu se dálnice buduje) a shodně železniční dopravou (Praha- Drážďany). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek se nachází na okraji širšího centra Krajského města Ústí nad Labem, na Masarykově třídě s obchody a službami a s mnohými linkami městské hromadné dopravy. Jde o frekventovanou polohu rušenou silniční dopravou, tzn. pro bydlení méně vhodnou, avšak pro podnikání vyhledávanou. Parkování v blízkosti celku je možné, byť omezené. Jedná se o území se zvýšeným rizikem povodně/záplavy. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům s provozovnou č.p. 59 k.ú. Klíše : Rodinný dům s provozovnou č.p. 59 k.ú. Klíše je součástí pozemku parc.č. 855 k.ú. Klíše. Jde řadový vnitřní objekt situovaný ve východní části parcely, směrem na Masarykovu třídu.. Nebyla poskytnuta přesná informace o stáří stavby, usuzujeme na cca let. Dispoziční řešení: Oceňovaný objekt je podsklepený (usuzujeme na částečné podsklepení), má 2 NP a sedlové zastřešení. Podle dostupných informací je v PP výměník (lokalita je vytápěna parovodem). V přízemí je provozovna se soc. zázemím. V patře je údajně byt 1+2 a výše 2 místnosti (jejich skutečný charakter nelze odhadnout). Konstrukční řešení a vybavení: Objekt je zděný včetně vnitřních příček, základy jsou nejspíš ze smíšeného zdiva. Střecha je sedlová s vikýři, krytina eternit, klempířské prvky z pozinkovaného plechu s nátěrem. Okna jsou směrem na Masarykovu třídu obnovená plastová, stejně tak výloha a vstup do provozovny. Do zahrady jsou okna původní stará dřevěná. Fasáda je stará, opotřebená, usuzujeme, že původní, dochovaly se některé architektonické fasádní prvky. Zevnějšek stavby je nově upravený pouze do úrovně provozovny (1.NP do ulice). Dle dostupných informací je objekt napojen na elektřinu, vodovod, kanalizaci a parovod, také na plyn (údajně není rozveden). Stáří a stavební stav: Nebyly zjištěny žádné vážné nebo statické stavební závady, nicméně nebyla umožněna prohlídka objektu - vyjma shlédnutí přízemní provozovny. Opotřebení objektu zevně i shlédnutých vnitřních prostor je zřejmé, údržba je slabá. Přízemí je v pronajímatelném stavu (je pronajímáno). Opotřebení ostatních prostor nelze stanovit, usuzujeme dle zevnějšku na horší stav. Celkové opotřebení stavby je stanoveno odborným odhadem ve výši 65%. Další stavby : Součástí pozemku parc.č. 855 k.ú. Klíše je kolna, odpovídá přibližně půdorysu evidovanému v jižním rohu pozemku. Nelze s jistotou tvrdit, že jde o nemovitou stavbu. Jiné stavby nebyly pohledem z ulice Bezručova zjištěny, avšak vstup na zahradu nebyl umožněn. Zákres katastrální mapy mezi oceňovanými pozemky znázorňuje vyrovnávací zídky v mírně svažitém terénu

5 Pozemky: Součástí celku jsou pozemky čís. parcel 855 a 856 k.ú. Klíše v Ústí nad Labem. Pozemky jsou mírně svažité směrem k východu, k Masarykově třídě. Celek je napojený na inženýrské sítě a je přístupný z ulice Masarykova, ze silnice a chodníku na parcele čís. 1939/1 k.ú. Ústí nad Labem (v KN jako ost. plocha/silnice ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem). Přístup i příjezd k celku je právně i fyzicky zajištěn. Dle dostupných informací je celek napojen na elektřinu, vodu, plyn, kanalizaci a parovod. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 855, jejíž součástí je rodinný dům s provozovnou č.p. 59 a pozemku čís. parcely 856 k.ú. Klíše, na třídě Masarykova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 533 pro k.ú. Klíše a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. ledna 2016 (po zaokrouhlení) ,- Kč Slovy: Dvamilióny Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní právo smluvní ani zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. evidovaná na listu vlastnictví. Ocenění nezohledňuje žádné nájemní vztahy, neboť nebyla předložena žádná nájemní smlouva. Zakreslení severní vedlejší stavby na parc.č. 856 k.ú. Klíše spíše neodpovídá skutečnosti, stavba nebyla zjištěna. Jedná se o záplavové území (stupeň II. zvýšené riziko povodně/záplavy). V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 28/7498/2016. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 1. února

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 28/7498/2016 LV no.: 533 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 Rodinný dům č.p , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří 144, zahrada 212, Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yield value 1 Nebyt. prostory 1.NP 50, , Byt 2.NP 50, , Yield value - Výnosová hodnota Výnosová hodnota Comments Komentář Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of residential / utility area Price per object Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Neupravená cena Koeficient Celková cena obytné / užitné Cena za objekt cenové úpravy plochy Komentář Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 RD Ve Strži, UL ,00 I , , , RD V Pískovně, UL ,00 I ,00 2x , , Objekt v Plynárenské, UL ,00 I ,00 nebytové prostory , , nabídka RK nabídka RK nabídka RK 1 RD o 3 NP včetně podkroví, svažité pozemky 222 m2, širší centrum krajského města, nabídková cena RK Realitní kancelář PPS - reality 2 RD je o 2 NP, je po částečné modernizaci, 3x garáž, svažitá zahrada, širší centrum krajského města, nabídková cena RK Real Home 3 Objekt je o 2 NP (kanceláře, zázemí, dílna, garáže) je po rekonstrukci, parkovací plochy, pozemky 701 m2, okraj krajského města, nabídková cena RK ELEVEN 05 s.r.o. Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,057 mil.kč 1,202 mil.kč 1,980 mil.kč 2,000 mil.kč

8

9

10 æ ªµ ÎÁ µú&ú 3ܪ À Ú Ÿ ± ªº ø ±æ ªµ ª ø øæßµ± øú Ÿ Õ ± ªº ø ±æ ªµ ª ø øæßµ± ø Ó Ú Ÿ Õ ± ªº ø ±æ ªµ ª ø øæßµ± øú Ÿ Õ ± ªº ø ±æ ªµ ª fiª Æ ± ø Ó Ú Ÿ Õ ± ªº ø ±æ ªµ ª fiª Æ ± øú Ÿ Ʊºª ø? ª 3Ú Ÿ ÔÚ Æ±ºª ø? ±ºÚ Ÿ