ZNALECKÝ POSUDEK. č. 11/4131/2016

Transkript

1 Ing. Vladimír Hůda, MBA znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí člen Komory soudních znalců ČR Praha člen České komory odhadců majetku Praha ZNALECKÝ POSUDEK č. 11/4131/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 49/43 v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50 (bl. 603) včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Ing. Vladimír Hůda, MBA, Pod Vinicí 46, Most, IČ , tel , tel , fax v.huda@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 11/4131/2016 LV no.: Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. č. 49/43 v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50 na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kpt. Jaroše 49, Most Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, na základě Usnesení o ustanovení znalce č.j. 160 EXE 909/15-53, pro účely exekučního řízení Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nestanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: byt č. 49/43 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 4936/14, 4936/15, 4936/16 podíl 3973/ Appurtenances: Příslušenství: komora, sklepní kóje Size: Velikost 1085 m2, podíl 3973/422497, tj. 10,20 m2 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura úplná Unit price: Jednotková cena 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelových dílců plošných Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 39,73 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1983 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č je bytová jednotka č. 49/43 ve vlastnictví Zdeňka Lamberského, bytem Přivlaky 17, Žíželice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č je vlastnické právo k bytu omezeno: -předkupním právem na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne , právní účinky ke dni zahájením exekucí -exekučními příkazy k prodeji nemovitosti Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č není evidováno žádné věcné břemeno. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č není evidováno žádné zástavní právo. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb. se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům - omezené možnosti parkování v okolí domu Strong points / silné stránky: - situování domu nedaleko centra města - v docházkové vzdálenosti rekreační plochy (např.: městské koupaliště, sportoviště) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. Most II a obec Most, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Most II, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ kopie prohlášení vlastníka d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Pro provedení prohlídky oceňovaného bytu jsem se pokusil kontaktovat povinného Zdeňka Lamberského telefonicky, a to ve dnech 4.4., 5.4., 7.4. a 13.4., ve všech případech bezvýsledně. Proto jsem dne provedl prohlídku společných částí domu, v němž se jednotka nachází a při té příležitosti jsem se pokusil zastihnout povinného přímo v uvedeném bytě. V bytě byla zastižena příbuzná povinného Zdeňka Lamberského, paní Elena Zemanová, která však prohlídku interiéru bytu neumožnila. Z tohoto důvodu jsem pořídil pouze fotodokumentaci okolí domu, společných prostorů domu a vstupu do bytu. Výměry jednotlivých místností jsem zjistil z kopie prohlášení vlastníka získané na katastrálním úřadě. Stavební stav bytového domu je mi znám již z předcházejících oceňovacích prací

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního úz mí : Most II Kód obce : Název obce : Most Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0425 Název okresu : Most Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Most je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2000 je městem statutárním s více než 67 tisíci obyvateli a rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Dopravní spojení města Most je velmi dobré, státními silnicemi I/13 ve směrech Chomutov a Ústí nad Labem, I/27 ve směru Žatec Plzeň, I/15 ve směru Litoměřice Praha, dále tratěmi ČD Ústí nad Labem Most Cheb a Most Praha. Dálková silniční doprava je vedena obchvaty mimo zastavěné území města. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný byt je situován v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50, umístěném na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, městské čtvrti Výsluní. Jde o lokalitu zastavěnou začátkem 80. let min. století převážně panelovými bytovými domy a stavbami občanské vybavenosti. Lokalita je dobře dostupná, nachází se nedaleko centra Mostu. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 48, 49 a 50 (místně označený blok 603) je samostatně stojící budova na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží (bytové jednotky) a 1 podzemní podlaží (společné prostory, sklepní kóje). Oceňovaný byt je situován v 7. nadzemním podlaží bytového domu, v sekci č.p. 49. K bytu náleží podíl o velikosti 3973/ na společných částech domu č.p. 48, 49 a 50 a na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, Most II Oceňovaný byt o velikosti 2+kk sestává z chodby (6,74 m 2 ), pokoje s kuchyňským koutem (19,00 m 2 ), pokoje (10,52 m 2 ), koupelny (1,91 m 2 ), WC (0,93 m 2 ), komory vnější (0,63 m 2 ). Celková podlahová plocha bytu je 39,73 m 2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s krytinou z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou na štítech budovy opatřeny tepelnou izolací se strukturovanou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení bytu nebylo zjištěno, byt nebyl zpřístupněn. Pro účely ocenění se předpokládá standardní vybavení, tj. sprchový kout, umývadlo, záchod, kuchyňská linka, kuchyňský sporák, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, tepla, teplé užitkové vody apod. Krytina podlah se předpokládá z PVC

5 Stáří a stavební stav: Bytový dům byl kolaudován v roce 1983, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 33 let. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, byla vyměněna dřevěná okna za plastová, obnoveny vstupní vchodové dveře, obnovena střešní krytina, obnoveny výtahy apod.. Stavební stav domu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 49/43 náleží podíl o velikosti 3973/ na pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16 (celková výměra 762 m2), k.ú. Most II. Pozemky jsou rovinné konfigurace, napojeny na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a tepelných rozvodů. Pozemky jsou přístupné z okolních veřejně přístupných pozemků, které jsou ve vlastnictví Statutárního města Mostu. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb. č. 49/43 v bytovém domě č.p. 48, 49 a 50 včetně podílu na společných částech domu a pozemcích čís. parcel 4936/14, 4936/15 a 4936/16, k.ú. Most II, v ulici Kpt. Jaroše v Mostě, okres Most, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. Most II, obec Most u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Most, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21.dubna ,- Kč Slovy: Jednostosedmdesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č je evidováno: -předkupní právo na dobu 5-ti let ve prospěch MOSTECKÉ BYTOVÉ, a.s. podle smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne , právní účinky ke dni zahájení exekucí -exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Předkupní právo zaniklo uplynutím 5-ti leté lhůty, výmaz zaniklého práva na listu vlastnictví č není proveden. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.... vypracoval V Mostě, dne 22.dubna

7 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j. Spr. 2641/76, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11/4131/

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 11/4131/2016 LV no.: Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 49/43 39, , Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč /14 až 4936/16 zastavěná plocha a nádvoří Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Comments Komentář podíl o velikosti 3973/ Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 Most, ul. Javorová bl ,00 IV-16 34, , , ) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu 2 Most, ul. Javorová bl ,00 IV-16 34, , , ) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu 3 Mot, ul. Šeříková bl ,00 IV-16 40,00 2+kk , , ) osob. vlastnictví, panelový dům po revitalizaci, byt v původním stavu 1) nabídka, realitní kancelář Molík reality, s.r.o. Most 2) nabídka, realitní kancelář MOSTAV s.r.o. Most 3) nabídka, realitní kancelář Molík reality, s.r.o. Most Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,559 mil.kč nebyla stanovena 0,174 mil.kč 0,170 mil.kč

9 Byt č. 49/43 v ulici Kpt. Jaroše v Mostě Situace oblasti Situace lokality

10

11

12

13

14 Byt č. 49/43 v ulici Kpt. Jaroše v Mostě Bytový dům č.p. 48, 49 a 50 Bytový dům č.p. 48, 49 a 50 Komunikace u domu Komunikace u domu Vstup do domu č.p. 49 Vstupní chodba

15 Schodiště v domě Vstup do bytu č. 49/43-2 -

16

17