ZNALECKÝ POSUDEK. č. 320/5770/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 320/5770/2012 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 24/41 a spoluvlastnického podílu o velikosti 2/5 na rodinném domě č.p. 73 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 78 a 225, vše v k.ú. Kropáčova Vrutice, obec Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 320/5770/2012 LV no.: 80, 150 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 24/41 a spoluvlastnický podíl o velikosti 2/5 na rodinném domě č.p. 73 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 78 a 225, vše v k.ú. Kropáčova Vrutice, v obci Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Kropáčova Vrutice č.p. 73, Kropáčova Vrutice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: cca 4 (rodinný dům a několik vedlejších staveb) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 78; 225; 24/41 Appurtenances: Příslušenství: vedlejší stavby, přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy Size: Velikost 256; 273; 178 m 2 Location in the town: Poloha v obci: střední část obce Kropáčova Vrutice Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Infrastructure: Infrastruktura: občanská vybavenost odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena 200; 100; 100 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 140 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 79 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 600 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhadem 75 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Pozemek čís. parcely 24/41 a spoluvlastnický podíl o velikosti 2/5 na rodinném domě č.p. 73 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 78 a 225, vše v k.ú. Kropáčova Vrutice, v obci Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj, jsou ve vlastnictví p. Jiřího Müllera, bytem Jana Palacha 1103, Mladá Boleslav. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 80 je vlastnické právo k rodinnému domu č.p. 73 omezeno věcným břemenem bytu, oprávnění pro pí Marii Müllerovou, bytem Kropáčova Vrutice 73, Kropáčova Vrutice. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 80 je vlastnické právo k rodinnému domu č.p. 73 omezeno věcným břemenem bytu, oprávnění pro pí Marii Müllerovou, bytem Kropáčova Vrutice 73, Kropáčova Vrutice. Mortgages: / zástavní práva: Podle částí C listů vlastnictví č. 80 a č. 150 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným zástavním právem. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 73 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - stavby jsou ve zhoršeném stavebně technickém stavu zanedbanou údržbou - vlastnické právo k rodinnému domu je omezeno věcným břemenem bytu Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 80 pro k.ú. a obec Kropáčova Vrutice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 150 pro k.ú. a obec Kropáčova Vrutice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovištěm Most c/ katastrální mapa pro část k.ú. Kropáčova Vrutice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o. svolána na , 13:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky byla přítomna paní Jana Müllerová, která umožnila provedení prohlídky pouze vnitřních prostor rodinného domu č.p. 73, ve 13:30 hodin byla paní Janou Müllerovou prohlídka nemovitostí předčasně ukončena. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kropáčova Vrutice Kód obce: Název obce: Kropáčova Vrutice Počet obyvatel obce: 877 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0207 Název okresu: Mladá Boleslav Název kraje: Středočeský Poloha v obci: střední část obce Kropáčova Vrutice Infrastructure / infrastruktura: Obec Kropáčova Vrutice se nalézá ve Středočeském kraji, v okrese Mladá Boleslav, přibližně 23 km jihozápadně od města Mladá Boleslav a přibližně 50 km severovýchodně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2011 ČSÚ má obec Kropáčova Vrutice, včetně svých částí, 877 obyvatel. Obec má občanskou vybavenost odpovídající její velikosti (obecní úřad, pošta, ordinace lékaře, obchod, pohostinství). Po dopravní stránce je obec dostupná komunikacemi III. třídy, obec je také napojena na železniční dopravu. V obci je rozvod pitné vody. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nachází ve střední části obce Kropáčova Vrutice, v klidné lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 73: Rodinný dům č.p. 73 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 78, k.ú. Kropáčova Vrutice. Dispoziční řešení: Dům má jedno nadzemní podlaží (přízemí). Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 1+2 s příslušenstvím, sestávajícím z prostorů uvedených v následující tabulce: Přízemí Název prostoru Podlahová plocha (m 2 ) Veranda 5,3 Záchod 0,7 Chodba 8,7 Koupelna 4,0 Spíž 2,7 Kuchyně 19,0 Pokoj 1 23,6 Pokoj 2 15,0 Celkem 79,0 Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné pravděpodobně ze smíšeného zdiva, základy jsou pravděpodobně zděné z kamene, stropy jsou s rovným podhledem, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s krytinou převážně z osinkocementových šablon, podlahy jsou pravděpodobně betonové, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, povlaky z PVC a textilní krytiny, dveře jsou hladké plné i prosklené do kovových zárubní, okna jsou dřevěná, vnitřní povrchy stěn jsou hladké, vnější povrchy jsou převážně břízolitové. Vybavení domu nebylo z důvodu předčasného ukončení prohlídky přesně zjištěno, dům má pravděpodobně rozvod el. proudu, vody a kanalizace, topení je pravděpodobně lokální na tuhá paliva, příprava teplé vody je v zásobníkovém ohřívači na tuhá paliva, kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a el. pečící troubou, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem

5 Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, opotřebení stavby je stanoveno odhadem. Na stavebních prvcích a vybavení rodinného domu je patrná zanedbávaná údržba, stavebně technický stav lze tedy hodnotit jako zhoršený zanedbanou údržbou s předpokladem provedení rozsáhlejších stavebních úprav. Další stavby: V příslušenství rodinného domu jsou další stavby, jedná se o několik vedlejších staveb Vzhledem k neumožnění jejich prohlídky nejsou stavby samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Další příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod.). Venkovní úpravy v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 78, k.ú. Kropáčova Vrutice, o výměře 256 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 73, nezastavěná část pozemku tvoří dvůr. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce Kropáčova Vrutice. Pozemek čís. parcely 225, k.ú. Kropáčova Vrutice, o výměře 273 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Pozemek je užívaný pravděpodobně jako zahrada a tvoří jednotný funkční celek s rodinným domem č.p. 73 a stavebním pozemkem čís. parcely St. 78, k.ú. Kropáčova Vrutice. Podle katastrální ortofoto mapy z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí jsou na pozemku pravděpodobně umístěné vedlejší stavby tvořící příslušenství rodinného domu č.p. 73. Pozemek čís. parcely 24/41, k.ú. Kropáčova Vrutice, o výměře 178 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Pozemek je užívaný pravděpodobně jako zahrada a tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 73 a pozemky čís. parcel St. 78 a 225, k.ú. Kropáčova Vrutice. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze

6 OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Podle části C listu vlastnictví č. 80 je vlastnické právo k rodinnému domu č.p. 73 omezeno věcným břemenem bytu, oprávnění pro pí Marii Müllerovou, bytem Kropáčova Vrutice 73, Kropáčova Vrutice. Ocenění výše uvedeného věcného břemene je provedeno výpočtem obecné ceny věcného břemene jako užitku oprávněného. Výpočet ceny věcného břemene ukazuje následující tabulka: Dosažitelné jednotkové nájemné za byt v rodinném domě č.p. 73 Kč/m 2 /rok 600,00 Výměra bytu v rodinném domě č.p. 73 m 2 79,00 Dosažitelné roční nájemné celkem Kč/rok ,00 Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč/rok ,00 Stáří oprávněného roků 85 Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet (předpokládaná doba dalšího života do 99 roků) n roků 14 Uvažovaná míra kapitalizace % 5,00 Uvažovaná míra kapitalizace setinná i 0,05 Úročitel q 1,05 Vzorec použitý pro výpočet (součet diskontovaných konstantních příjmů po určitou dobu) U (q n 1) / (q n i) Cena věcného břemene Kč ,60 Cena věcného břemene evidovaného na LV č. 80 (zaokrouhleno na desetitisíce) Kč ,00 Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna

7 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 2/5 na rodinném domě č.p. 73 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 78 a 225, dále je předmětem ocenění pozemek čís. parcely 24/41, vše v k.ú. Kropáčova Vrutice, v obci Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou rodinný dům č.p. 73 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 78 a 225 oceněny jako celek, z této ceny bude odečtena cena věcného břemene zjištěná v předcházející části posudku, poté bude cena spoluvlastnického podílu na rodinném domě č.p. 73 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 78 a 225 zjištěna jako podíl z ceny rodinného domu č.p. 73 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel St. 78 a 225 jako celku. K výsledné ceně bude připočtena cena pozemku čís. parcely 24/41. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny rodinného domu č.p. 73 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel St. 78 a 225 velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 60 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Výpočet výsledné obvyklé ceny nemovitostí ukazují následující tabulky: Obvyklá cena rodinného domu č.p. 73 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel St. 78 a 225 stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Obvyklá cena rodinného domu č.p. 73 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel St. 78 a 225 po odečtení ceny věcného břemene bytu Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 2/5 z obvyklé ceny rodinného domu č.p. 73 s příslušenstvím a pozemků čís. parcel St. 78 a 225 po odečtení ceny věcného břemen bytu Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 2/5 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech Obvyklá cena pozemku čís. parcely 24/41 stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Kč = Kč x 2/5 = Kč x 60 % = Kč Kč Obvyklá cena pozemku čís. parcely 24/41 a spoluvlastnického podílu o velikosti 2/5 na rodinném domě č.p. 73 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 78 a 225, vše v k.ú. Kropáčova Vrutice, v obci Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj, se zohledněním věcného břemene evidovaného na listu vlastnictví č = Kč - 7 -

8 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 24/41 a spoluvlastnického podílu o velikosti 2/5 na rodinném domě č.p. 73 s příslušenstvím a na pozemcích čís. parcel St. 78 a 225, vše v k.ú. Kropáčova Vrutice, v obci Kropáčova Vrutice, okres Mladá Boleslav, Středočeský kraj, se zohledněním věcného břemene evidovaného na listu vlastnictví č. 80, stanovená na základě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 10. července 2012 Slovy: Dvacetpěttisíc Kč ,- Kč ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 320/5770/2012. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 13. července

9 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 320/5770/2012 LV no.: 80 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Comments Komentář m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 78 zastavěná plocha a nádvoří zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 2 Rodinný dům Hrdlořezy, okres Mladá Boleslav Rodinný dům Kropáčova Vrutice, okr. Mladá Boleslav Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč , nestanoven ,00 1, , nestanoven ,00 0, prodej *1), RD se zanedbnou údržbou, dispozice 5+1 s přísl. nabídka RK *2), RD po částečné rekonstrukci, dispozice 2+1 s přísl. 3 Rodinný dům Kropáčova Vrutice, okr. Mladá Boleslav , nestanoven ,00 0, nabídka RK *2), RD se zanedbanou údržbou 1) z vlastní databáze 2) nabídka realitní kanceláře BURDAREALITY, Neratovice 3) Nabídka realitní kanceláře FINOSA REALITY, Děčín Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,754 mil.kč nebyla stanovena 0,504 mil.kč 0,500 mil.kč

10 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 320/5770/2012 LV no.: 150 Item no. Pol.č Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 0 Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 24/41 zahrada Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Name Název Total / Celkem Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč Comments Komentář Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized price Date of sale Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná cena Datum prodeje Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) Kč nebyla stanovena nebyla stanovena Kč

11

12

13

14

15

16 Rodinný dům č.p. 73 s příslušenstvím v obci Kropáčova Vrutice, okr. Mladá Boleslav Pohled na dům z ulice Pohled na dům z ulice Pohled na dvůr z ulice Pohled ulicí Kuchyně Kuchyně

17 Pokoj 1 Pokoj 2 Koupelna Záchod