Kč. Znalecký posudek č /2015 stanovení obvyklé ceny nemovitosti. Předmět ocenění: Rodinný dům

Transkript

1 Předmět ocenění: Rodinný dům Číslo popisné: 152 Na pozemku parc. č.: st.219 Pozemky parc. č.: st.219, 761/1 Znalecký posudek č /2015 stanovení obvyklé ceny nemovitosti Vlastník stavby: Rudolf Minář, Rudoltice 152, Rudoltice, 1 / 1 Vlastník pozemku: Rudolf Minář, Rudoltice 152, Rudoltice, 1 / 1 Katastrální území: Rudoltice u Lanškrouna LV č.: 401 Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Rudoltice Část obce: Rudoltice Ulice: Číslo orientační: Objednatel: Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) Exekutorský úřad Pardubice, soudní exekutor JUDr. Ladislav Navrátil, IČ: Sladkovského Pardubice / Kč Vypracoval: Ing. Milan Nágl tel.: , Dolní Čermná 13 fax.: Dolní Čermná .: naglmilan@tiscali.cz Datum: Tento znalecký posudek obsahuje 6 stran textu + 6 stran příloh, je vyhotoven ve 2 vyhotoveních - originálech. vyhotovení č.1

2 SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: Rodinný dům Kraj: Pardubický Obec, část obce: Rudoltice Katastrální území: Rudoltice u Lanškrouna Ulice: Hlavní stavba stávající stav počet podlaží PP/NP 0 0 počet bytových jednotek / typy zastavěná plocha 1NP: obestavěný prostor: podlahová plocha - obytná část podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: opotřebení celkové: 90 % technický stav stavby: K celkové rekonstrukci vytápění: Lokální - tuhá paliva typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / provedené dílčí rekonstrukce: nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): Pozemky tvoří spolu s rodinným domem čp. 152 a stodolou jednotný funkční celek. výměra pozemků celkem: jednotková cena napojení na sítě vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): Plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné - 2 -

3 Obec Počet obyvatel: Budova:volně stojící Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Popis lokality: Okrajově zastavěná, jihozápadní část obce, u místní komunikace (nedaleko pošty a školy). Popis polohy oceňované nemovitosti: Okolní zástavbu tvoří volně stojící rodinné domy. Okolní zástavba nemá negativní vliv na obvyklou cenu. Dostupové vzdálenosti - centrální část obce (budova OÚ) 0,4 km, autobusová zastávka 0,2 km, železniční zastávka 0,5 km. Přístup k nemovitosti je zajištěn: Z místní komunikace (pč. 4467). Pozemek pč je ve vlastnictví Obce Rudoltice. Popis obce: Obec se nachází 2 km od města Lanškroun a 15 km od okresního města Ústí nad Orlicí, dobrá dostupnost je také do České Třebové. Obec se v posledních letech dynamicky rozvíjí zejména čilým stavebním ruchem (výstavba Pod Zámečkem), který již stavebně propojil obec s Lanškrounem a průmyslovou zónou u silnice I/43 při výjezdu z obce. V obci je základní občanská vybavenost (pošta, škola I. stupeň, obchod potravin, pohostinství), autobusové zastávky, železniční zastávka. Rizika: Ostatní omezení K omezením v části C LV č. 401 není přihlíženo. Popis / dispozice: Rodinný dům čp. 152: Je jednopodlažní, obdélníkového půdorysu, v podstřešním prostoru s půdou. Zastřešen je sedlovou střechou. Obvodové svislé k-ce jsou zděné z plných cihel. Je odpojen od elektřiny. Dispoziční rozdělení: V 1.NP se nachází: stavebně neupravené prostory - chodba 21,9 m 2, sklad 6,0 m 2, pokoj 23,4 m 2, pokoj 12,0 m 2, sklad 12,0 m 2. Celková započitatelná plocha je 75,3 m 2. Technický stav: Stavebně technický stav je v současné době zanedbaný a postrádá údržbu. Rodinný dům je neobyvatelný. Stodola: ZP (21,0 m x 10,2 m = 214,2 m 2 ). Nachází se jihovýchodně od RD. Má obdélníkový půdorys, obvodové stěny z cihelného zdiva, je zastřešena sedlovou střechou. Je bez jižního štítu. Stavebně technický stav je v současné době havarijní (vychýlené svislé k-ce, stavba otevřená povětrnostním vlivům)

4 Porovnávací hodnota Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 orlickoústecko 114, , Rodinný dům čp. 89, Rudoltice: Popis lokality: 1 km od silnice I/č.43 (Lanškroun - Svitavy), resp. křižovatky se silnicí procházející obcí. Zastavěná střední část obce, severozápadně od budovy obecního úřadu, po pravé straně 200 m od silnice procházející obcí ve směru na Ostrov. Popis polohy oceňované nemovitosti: Volně stojící RD, u místní zokruhované zpevněné komunikace. V nejbližším okolí se nacházejí volně stojící a řadové RD, severním směrem volná krajina. Okolní zástavba nemá negativní vliv na obvyklou cenu. Centrální část obce (budova OÚ) 0,2 km, autobusová zastávka 0,5 km, železniční zastávka (Rudoltice) 1,1 km. Popis nemovitosti: Nemovitost je osazena v rovinném terénu. Skládá se z rodinného domu, garáže č.2 (UP 21,3 m2), dožité zděné kolny (UP 33,0 m2), garáž č.2 a kolna navazují na RD na severovýchodní straně. Rodinný dům je částečně podsklepený (sklípek o nevyhovující světlé výšce), jednopodlažní, v podstřešním prostoru s půdou, zastřešen je sedlovou střechou. Garáž č.2 se skladem je jednopodlažní, zastřešena pultovou střechou (resp. protaženou střechou RD). Do podlahové plochy RD není zahrnuta garáž č.1 o UP 23,3 m2 (je stavebně propojená s RD). Rodinný dům je v technickém stavu, který vyžaduje celkovou rekonstrukci. Garáž je v průměrném technickém stavu. Zděná kolna je v havarijním technickém stavu, bude demolována, na místo ní bude na stávajícím půdorysu postavena zimní zahrada. Klady nemovitosti - RD bude po SÚ v dobrém technickém stavu, obec se základní občanskou vybaveností, dobrá dostupnost města Lanškroun (město s dobrou pracovní příležitostí), velikost zahrady, klidná lokalita. Zápory nemovitosti - RD ve stávajícím stavu vyžaduje SÚ. orlickoústecko 73, , Rodinný dům čp. 214, Horní Třešňovec: Popis lokality: Zastavěná, jižní část obce, po levé straně silnice ve směru na Horní Čermnou. Popis polohy: V nejbližším okolí se nacházejí rodinné domy, provozovna kovoobrábění. Okolní zástavba nemá negativní vliv na obvyklou cenu. Centrální část obce (budova OÚ), autobusová zastávka 0,3 km. Popis nemovitosti: Nemovitost je osazena v rovinném terénu. Skládá se z rodinného domu a vedlejší stavby - zděné kolny. Rodinný dům je nepodsklepený, jednopodlažní, v podstřešním prostoru s půdou. V půdorysu obdélníkového tvaru, zastřešen je sedlovou střechou. Hlavní vstup do RD je od východu do verandy. Napojení na technickou infrastrukturu: Rodinný dům je napojen na el. energii, veřejný vodovod, plyn. Odpadní vody jsou předčištěny v septiku. Rodinný dům čp. 214: Stavebně technický popis: Rodinný dům má podstandardní konstrukce a tepelně izolační parametry. Obvodové nosné k-ce nadzemní části jsou zděné na tl. 45 cm, stropy s rovným omítnutým podhledem, krov dřevěný vázaný s vaznicemi a krytinou Onduline, klempířské prvky z pozinkovaného plechu. Okna dřevěná špaletová, vnitřní dveře dřevěné - 4 -

5 obyčejné. Podlahy obytných místností s nášlapnou vrstvou (PVC, jekor). Vnitřní omítky vápenocementové štukové, vnější omítka prakticky opadaná. Vybavení koupelny (sprchový kout). Je vytápěn ústředním topením, teplovodní systém s deskovými radiátory a kotlem na plyn, ohřev TUV elektrickým bojlerem. Dispoziční rozdělení: 1.NP - veranda 6,5 m 2, chodba 10,1 m 2, pokoj 17,3 m 2, komora 1,9 m 2, záchod 1,3 m 2, koupelna 3,0 m 2, kuchyně 9,7 m 2, spíž 5,5 m 2, pokoj 10,3 m 2, pokoj 7,4 m 2. Technický stav: Rodinný dům je v neudržovaném technickém stavu, vyžadujícím provedení větších stavebních úprav (to jest celkovou rekonstrukci). Převážná část prvků krátkodobé životnosti je dožitá. orlickoústecko 103, , Rodinný dům čp. 222, ul. Na Valech, Lanškroun: Nemovitost se u centrální části města mezi ulicemi Na Valech a Údolní. Zástavbu v nejbližším okolí tvoří rodinné domy, v širším okolí základní škola, bývalý závod východočeských papíren. V okolí nemovitosti se nenachází žádné stavby ovlivňující negativně životní prostředí, ani jiné závady které by znepříjemňovaly užívání nemovitosti. Okolní zástavba nemá negativní vliv na obvyklou cenu. Přístup k nemovitosti je zajištěn z ul. Na Valech (hlavní přístup, pč. 3669/1) a z ul. Údolní (pč. 520/2). Pozemky pč. 3669/1, 520/2, jsou ve vlastnictví města Lanškroun. Centrální část města (nám. J.M. Marků) 0,2 km, autobusové a železniční nádraží 0,4 km. Rodinný dům je napojen na el. energii, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci. V místě je možnost napojení na plyn. Západně od RD se nachází na pč.st. 191 dřevěná kolna o zastavěné ploše 26 m 2. Má štěrkovou podlahu, zastřešena je pultovou střechou. Je v podprůměrně udržovaném technickém stavu. Rodinný dům čp. 222 V původních konstrukcích je značného stáří (stáří odhaduji více jak 100 roků). Je v půdoryse obdélníkového tvaru, částečně podsklepený (sklep přístupný z vnější strany z ul. Údolní), jednopodlažní, zastřešen je sedlovou střechou směrem do ul. Údolní s dvěma štíty. Dispoziční rozdělení: V RD se nachází jedna bytová jednotka velikosti 1+1, upravená podlahová plocha 103,0 m 2. Hlavní vstup je od jihu do chodby. V 1.PP se nachází: sklípek 6,0 m 2. V 1.NP se nachází: chodba 16,0 m 2, kuchyně 16,6 m 2, pokoj 24,8 m 2, spíž 1,7 m 2, koupelna s WC 4,8 m 2, sklad 18,2 m 2, sklad se schodištěm 17,9 m 2. U podsklepené části je do celkové podlahové plochy započítána 1/2. Technický stav konstrukcí: Rodinný dům je v podprůměrně udržovaném technickém stavu, má nevyhovující koupelnu, je bez kuchyňské linky a sporáku. V roce 2005 byly osazeny el. přímotopy včetně el. rozvodů. Rodinný dům vyžaduje provedení menších stavebních úprav (rekonstrukci koupelny, osazení kuchyňské linky, menší opravu vnitřních omítek obytných místností)

6 Stanovená jednotková cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 75 m 2 Porovnávací hodnota Kč Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Usnesení č.j. 052 EX 269/14-41 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1 Mapa širší, fotomapa 2 Zdůvodnění obvyklé ceny: V současné době jsou rodinných domů v lokalitě stabilizované. Klady nemovitosti: - klidná lokalita s výhledem do krajiny - obec se základní občanskou vybaveností - dobrá dostupnost do okolních měst (Lanškroun, Česká Třebová, Ústí nad Orlicí) - pozemky u RD Zápory nemovitosti: - neobyvatelný RD - havarijní stav stodoly Závěrečná rekapitulace: 1. Obvyklá cena nemovité věci na LV č. 401 je stanovena na Kč. (slovy: Dvěstětisíckorunčeských). 2. Zjistit věcná břemena nebo nájemní, pachtovní, předkupní práva nebo výměnky. Nebyly zjištěny (věcná břemena nebo nájemní, pachtovní, předkupní práva nebo výměnky). Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr. 2040/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí s rozšířením o obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské ze dne , č.j. Spr. 77/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. číslem 3957 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu

7 Usnesení č.j. 052 EX 269/14-41 ze dne

8 - 8 -

9 Katastrální mapa - 9 -

10 Fotodokumentace pokoj neobyvatelný pokoj neobyvatelný stodola stodola

11 Mapa širší

12 Fotomapa