Dodatek č. 1 ke Znaleckému posudku č /2009

Transkript

1 Dodatek č. 1 ke Znaleckému posudku č /2009 který byl ve věci ocenění nemovitostí: spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/2 na pozemcích p.č. st. 162, st. 175, st. 179, 152/15, 683/2, PK st. 162 a na budovách čp. 159 na pozemku p.č. st. 179, bez čp/če na pozemku p.č. st. 162, bez čp/če na pozemku p.č. st. 175, se všemi součástmi, nemovitým příslušenstvím, vše v k.ú. Želetice u Znojma, obci Želetice, okrese Znojmo Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město soudní exekutor JUDr. Karel Urban č.j. 97EX 6371/07 Minská Brno Účel posudku: Znalecký posudek bude sloužit jako podklad pro exekuci. Jiné užití znaleckého posudku je nepřípustné. Podle stavu ke dni ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v platném znění, v současné cenové úrovni posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Doubek Vlkova 164/ Znojmo tel.: , fax: doubek@sky.cz znalec - ekonomika, ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví, stavby obytné a průmyslové odhadce majetku koncesní listina: oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité a obchodní závod certifikovaný SCOM, o.p.s. - dle ČSN EN 45013, ČSN EN ISO/IEC ev.č. certifikátu C 020/06, nemovitosti - Approved by TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations) člen České komory odhadců majetku ev.č. 340 člen České společnosti certifikovaných odhadců majetku člen Asociace znalců a odhadců ČR Dodatek posudku obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Znojmě,

2 - 2 - Tento dodatek původního znaleckého posudku se stává nedílnou součástí původního znaleckého posudku, který doplňuje, případně pozměňuje jen v dále uvedených skutečnostech. A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je aktualizovat závěry původního znaleckého posudku, který byl zpracován na základě usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Sp. zn. 97EX 6371/ ze dne Prohlídka a zaměření nemovitosti: Aktualizační prohlídka nemovitosti byla provedená dne v odpoledních hodinách na místě nemovitosti, v době od cca 15.15h. do cca 15.45h. Byl činěn pokus ze strany znalce kontaktovat někoho ke zpřístupnění nemovitosti. Starší telefonní číslo, které měl znalec k dispozici při zpracovávání původního odhadu, bylo použito neúspěšně (zřejmě přešlo jeho držení na někoho jiného). Znalec měl možnost zjistit informace od sousedů, že v domě se stále bydlí a většinou odpoledne bývá někdo doma. Proto byla učiněná návštěva na místě nemovitosti. Přestože bylo zřejmé, že je někdo v domě doma, nebylo znalci otevřeno a nebyla umožněná prohlídka nemovitosti staveb uvnitř. V rámci omezených možností znalce byla tedy provedená prohlídka staveb nemovitosti zvenku, z ulice, dle možností byla pořízená fotodokumentace. 4. Podklady pro vypracování posudku: a) dodané a zajištěné objednatelem aktuální výpisu z KN LV č. 17 pro k.ú. Želetice u Znojma ze dne elektronicky, podepsaný mailový požadavek na zpracování aktualizace posudku b) dodané a zajištěné znalcem původní znalecký posudek č. 379/12/2009 zpracovaný ke dni Vlastnické a evidenční údaje: Podle doložených podkladů by měly být nemovitosti v současnosti zapsány v KN u KÚ pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, na LV č. 17 pro k.ú. Želetice u Znojma jako: LV č. 17 Pozemky: p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku způsob využití způsob ochrany st zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba bez čp/če jiná stavba

3 - 3 - p.č. výměra (m 2 ) druh pozemku způsob využití způsob ochrany st zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba bez čp/če garáž st zastavěná plocha a nádvoří součástí je stavba Želetice, čp. 159 bydlení 152/ zahrada zemědělský půdní fond 683/2 482 zahrada zemědělský půdní fond Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK): Parcela Díl Typ výměra (m 2 ) Původní kat. území st Vše ve vlastnictví: Josef Hrůza, r.č /4727 id. ½ Slovenská 1703/ Znojmo a Marek Hrůza, r.č /4737 id. ½ Želetice Horní Dunajovice Další podrobnosti viz kopie LV ze dne v příloze posudku (jedná se o nejaktuálnější LV, které měl znalec k dispozici). B. Posudek Uvádí se následující: Po provedeném místním šetření, kdy nebylo umožněno prohlédnout vnitřní prostory staveb a tedy aktualizační místní šetření bylo provedeno pouze v rámci omezených možností znalce (pokud není znalci dobrovolně umožněno pořádné ohledání nemovitosti, fakticky nemá žádné zákonné nástroje, jak si toto vynutit), lze z pohledu znalce konstatovat, že se jeví, že stav nemovitosti se od doby zpracování původního posudku nezměnil. Určitě se jeví, že exteriér staveb je v zásadě stále stejný, ovšem dochází k nárůstu opotřebenosti. Ke stavu interiéru staveb se nelze vyjádřit z uvedených důvodů nemožnosti stavby uvnitř prohlédnout. S ohledem na zjištění, že se ve stavbách bydlí, lze očekávat stav určitým způsobem horší, než byl zjištěn při zpracování původního znaleckého posudku před 5 lety. Horší proto, že dochází k opotřebovávání a navíc, pokud jsou podobné stavby v exekucích, insolvencích apod., jejich uživatelé případně vlastníci je spíše než cokoliv jiného vybydlují, užívají bez řádné a bez běžné údržby. Dá se tedy očekávat rychlejší nárůst opotřebení. Pokud by tedy měla být aktualizována věcná hodnota, je vhodné provést korekci hlavně u zohlednění opotřebení. - Věcná hodnota nemovitosti 1) Rodinný dům čp. 159 s přístavbou na pozemcích p.č. st. 179, st. 162 Kód CZ - CC: 1121 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 1 900,- Kč/m 3

4 - 4 - Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9705 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1300 Základní cena upravená = 3 339,- Kč/m 3 Plná cena: 1 741,18 m 3 * 3 339,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0, Nedokončená stavba = ,76 Kč Celkové opotřebení bylo v původním posudku stanoveno na 24,62%. Po zvážení časového odstupu a zjištěných skutečností na místě, rovněž má vliv nemožnost prohlídky vnitřních prostor staveb, se nyní opotřebení určuje odborným odhadem na 35%. Opotřebení: 35 % ,- Kč Rodinný dům čp.159 s přístavbou - na pozemcích p.č. st. 179 a st. 162 věcná hodnota = ,- Kč 2) Garáž Kód CZ - CC: 1274 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 9): = 1 375,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,0750 Základní cena upravená: = 2 425,- Kč/m 3 Plná cena: 77,60 m 3 * 2 425,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 45 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 45 / 80 = 56,25 % ,- Kč Garáž věcná hodnota = ,- Kč Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti 1) Rodinný dům čp.159 s přístavbou - na pozemcích p.č. st. 179 a st. 162 = ,- Kč 2) Garáž = ,- Kč

5 - 5-4) Pozemky = ,- Kč Věcná hodnota celkem Věcná hodnota po zaokrouhlení ,- Kč ,- Kč - Práva a závady spojené s nemovitostí V části C LV, jenž byl k dispozici, je uvedeno několikero omezení vlastnických práv váznoucích na nemovitosti: zástavní právo pro Sparkasse Haugsdorf; nebyly zjištěny žádné podrobnosti o stavu (zůstatku dluhu) tohoto zástavního práva, nelze je tedy zohlednit v závěrečném návrhu hodnoty nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a dražební vyhláška a podaná žaloba na soudní prodej zástavy; tato omezení podle všeho souvisí se zpracováváním tohoto posudku, není třeba je jakkoliv zohledňovat ve výsledném návrhu ceny obvyklé, protože prodejem v exekuci zaniknou věcné břemeno užívání pro Josefa Hrůzu, r.č /448, a Marii Hrůzovou, r.č /122, váznoucí na pozemku p.č. PK st. 162; břemeno spočívá ve spoluužívání pozemku p.č. PK st. 162 (břemeno dříve vázlo na celém souboru nemovitostí, později bylo zrušeno, ovšem tak špatně, že v KN zůstalo evidováno ve vztahu k pozemku p.č. PK st. 162); pozemek p.č. PK st. 162 se rozkládá před domem, podle všeho pod chodníkem či dokonce pod silnicí, fakticky je tak veřejně užíván, přitom význam pro nemovitost jako celek je mizivý nepřispívá ani k lepším užitným vlastnostem nemovitosti, ani negativně nepůsobí na hodnotu nemovitosti či její užitné vlastnosti, pokud by šlo hovořit o vyčíslitelném vlivu břemena na hodnotu nemovitosti, byl by tak nízký, že nemá smysl se jím podrobněji zabývat (s ohledem na hodnotu pozemku by obvyklá cena věcného břemena spoluužívání pozemku byla značně nízká řádově do max. 2 tis. Kč ); hodnotu břemena lze tedy zaokrouhlit na 0,- Kč a to v přímé vazbě na celkovou hodnotu nemovitosti, kterou by mělo břemeno ovlivňovat Jiná práva a závady, jež by byly spojeny s nemovitostí a byly samostatně ocenitelné, nebyly zjištěny.

6 Stanovení (návrh) obvyklé ceny V tomto dodatku byla aktualizovaná věcná hodnota, která se určuje celkem exaktně. V původním posudku byla stanovená porovnávací hodnota, a to na částku 1,8 mil. Kč v roce 2009, v lednu. Jak je docela obecně známé, nemovitostní trhy v roce 2008 cenově kulminovaly, pak došlo k poklesu, který byl již zaznamenáván v roce 2009, nicméně o pomyslném dnu poklesové tendence lze hovořit v letech , později došlo k mírnému oživení, nicméně ani dnes nejsou cenové hladiny nemovitostí na úrovni roku 2008-první polovina Z uvedeného plyne, že lze na základě závěrů původního posudku a známého cenového vývoje po roce dovodit možnou současnou porovnávací hodnotu, ovšem také ve vazbě, že nebylo umožněno prohlédnout nyní vnitřní prostory staveb. Pokud tedy aktualizovat porovnávací hodnotu na základě původního posudku a zde uvedených skutečností, lze z mého pohledu hovořit o částce max. 1,5 mil. Kč. Úkolem znalce je určit hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/2 na specifikovaných nemovitostech. Zde může vyvstanout polemika o tom, že podíl na nemovitosti je samostatně obtížně obchodovatelný a že by se tedy měl problém samostatné obchodovatelnosti zohlednit v hodnotě samotného podílu. Nicméně lze uplatnit úvahu, že hraje roli velikost podílu (zda 1/10, třetina či polovina či více jak polovina) a že v případě záměru prodeje pouze podílu bude jednání o ceně stejně vycházet z hodnoty nemovitosti jako celku. Pak je na místě určovat obvyklou cenu podílu ideální ½ prostým násobením podílu obvyklou cenu nemovitosti jako celku. Po provedené revizi původního posudku, na základě vykonaného místního šetření a po zvážení cenového vývoje nemovitostního trhu v místě a uplynulé době lze v současné době stanovit obvyklou cenu nemovitosti pro účely exekuce takto: obvyklá cena současná ideální 1/2 nemovitosti ,- Kč / 2 = ,- Kč slovy: sedm set padesát tisíc Kč K nemovitosti se vážou práva a závady samostatně ocenitelné. Jde o věcné břemeno viz kopie LV v příloze. Jeho vliv je však takového charakteru, že jej lze číselně zaokrouhlit na =0,- Kč. Nebyla zjištěná jiná práva a závazky samostatně ocenitelné. Zástavní právo nelze bez podkladů do hodnoty promítat podklady dodány nebyly. Ostatní omezení uvedená na doloženém LV se v závěrech zde uvedených nepromítají. Při exekučním prodeji nemovitosti by tato měla zaniknout. Ve Znojmě, Ing. Zdeněk Doubek

7 - 7 - C. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Tento dodatek č. 1 Znaleckého posudku je evidován v rámci evidence původního posudku pod poř. č /2009 znaleckého deníku. D. Seznam příloh: počet listů příloh - aktuální fotografická dokumentace pořízená dle možností znalce 1 x A4 - LV č. 17 pro k.ú. Želetice u Znojma ze dne x A4 Celkem 5