Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno k č.j. 97EX 10932/06-209

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /13 o ceně nemovitosti - podílu 1/4 na budově č.p. 100, Jindřichov, na pozemku p.č. st.2/4 s příslušenstvím a pozemkem p.č. st.2/4 a s podílem 1/6 na pozemcích p.č. st.2/5 a st.2/6, k.ú. Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Objednatel: Exekutorský úřad Brno-město Soudní exekutor JUDr. Karel Urban Minská Brno k č.j. 97EX 10932/ Zpracovatel: Ing. Quido Klečka Kozinova 338/ Šumperk Tento znalecký posudek obsahuje celkem třicet stran, z toho dvacet stran příloh, a předává se ve třech vyhotoveních; současně se zasílá i v elektronické podobě.

2 1 ÚVOD 1.1 Usnesením Soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Minská 54, Brno, č.j. 97EX 10932/ ze dne ve věci provedení exekuce byl ustanoven znalec. 1.2 Úkolem znalce je stanovit: - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - 1/4 pozemku parcelní číslo st.2/4, výměra 155 m 2, zastavěná plocha a nádvoří; - 1/4 budovy v části obce Jindřichov, č.p. 100, byt. dům, na pozemku parcelní číslo st.2/4; vše zapsáno na LV č. 340, obec Jindřichov, k.ú. Pusté Žibřidovice, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 10932/06-11 ze dne , - cenu nemovitostí a jejich příslušenství, a to: - 1/6 pozemku parcelní číslo st.2/5, výměra 38 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr; - 1/6 pozemku parcelní číslo st.2/6, výměra 427 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr; vše zapsáno na LV č. 341, obec Jindřichov, k.ú. Pusté Žibřidovice, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 10932/06-12 ze dne , - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, - a výslednou cenu Podklady. Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 340, pozemek p.č. st.2/4, stavba budova č.p. 100, Jindřichov, na pozemku p.č. st.2/4, k.ú. Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk, ze dne Kopie výpisu z katastru nemovitostí z listu vlastnictví 341, pozemky p.č. st.2/5 a st.2/6, k.ú. Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk, ze dne Usnesení Okresního soudu v Šumperku č.j. 6Nc 1592/ ze dne Exekuční příkaz od soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Cejl 99, Brno, č.j. 97EX 10932/06-11 ze dne Exekuční příkaz od soudní exekutor JUDr. Karel Urban, Exekutorský úřad Brno-město, Cejl 99, Brno, č.j. 97EX 10932/06-12 ze dne Místní šetření provedené dne za účasti manželky vlastníka - paní Fatima Pradyová. Sdělení účastníka místního šetření na tomto. 2

3 Kopie katastrální mapy z dálkového přístupu - nahlížení do katastru nemovitostí - ke dni Realitní inzerce. 1.4 Nebyly k dispozici žádné další významné podklady. 1.5 Použité právní předpisy. Zákon číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 sb. a 350/2012 Sb. - dále jen zákon o oceňování majetku. Vyhláška číslo 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/1011 Sb. a 450/2112 Sb. - dále jen oceňovací vyhláška. 1.6 Ocenění se provádí ke dni , dle stavu zjištěného na místním šetření. 2 NÁLEZ 2.1 Úkolem znalce je provést stanovení obvyklé ceny nemovitostí: I. podílu ve výši 1/4 na pozemku parcelní číslo st.2/4, výměra 155 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, a podílu ve výši 1/4 na budově v části obce Jindřichov, č.p. 100, byt. dům, na pozemku parcelní číslo st.2/4,vše zapsáno na listu vlastnictví 340, obec Jindřichov, k.ú. Pusté Žibřidovice, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, tak, jak jsou vymezeny v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 97EX 10932/06-11 ze dne ; II. podílu ve výši 1/6 na pozemku parcelní číslo st.2/5, výměra 38 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr, a podílu ve výši 1/6 na pozemku parcelní číslo st.2/6, výměra 427 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, společný dvůr, vše zapsáno na LV č. 341, obec Jindřichov, k.ú. Pusté Žibřidovice, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Šumperk. Dále pak cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou, a výslednou cenu Popis nemovitostí. Formálně právně je předmětem ocenění soubor podílů na nemovitostech. Ve skutečnosti však je oceňovaný spoluvlastnický podíl na nemovitostech spojen s reálným právem užívat konkrétní byt v budově číslo popisné 100 v části obce Jindřichov. Konkrétněji je tato problematika rozvedena dále. Budova číslo popisné 100 v části obce Jindřichov, na pozemku parcelní číslo st.2/4, tvoří část ( polovinu ) zděné budovy, když druhou část tvoří budova číslo popisné 128 v části obce Jindřichov, na pozemku parcelní číslo st.2/1. Pozemky parcelní číslo st.2/5 a st.2/6 pak tvoří společný dvůr bezprostředně navazující na budovu, na těchto se nachází stavby tvořící příslušenství obou budov. 3

4 Budova číslo popisné 100 v části obce Jindřichov tvoří část zděné budovy. Půdorys části je obdélníkový rozšířený drobný obdélník rozšiřující půdorys uprostřed jihozápadní obvodové zdi hlavní části budovy. Budova je zděná, se dvěmi nadzemními podlažími. Střecha je sedlová, nad částí rozšiřující půdorys sedlová s valbou. Krytina je z vlnitých živičných desek, nad částí rozšiřující půdorys z osinkocementových šablon. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, avšak žlaby a svody chybí. Vnější omítka dvouvrstvá vápennocementová. V prvním nadzemním podlaží se nachází společné chodby a schodiště a dva byty. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází rovněž společné chodby a schodiště a dva byty. Stropy jsou dřevěné trámové s rovnými podhledy. Okna jsou dřevěná dvojitá. Byt, jehož užívání je spojeno s oceňovaným spoluvlastnickým podílem na nemovitostech, se nachází v prvním nadzemním podlaží na jihovýchodní straně budovy. Byt sestává z kuchyně a dvou pokojů. Příslušenstvím je suchý záchod nacházející se mimo budovu. Podlahy jsou s povrchem z plastových podlahových povlaků. Okna jsou dřevěná dvojitá. Dveře převážně náplňové. V kuchyni je plynový sporák na propan butanovou bombu a kuchyňská linka s dřezem. Stáří budovy zřejmě přesahuje sto let. Celkově je ve špatném stavebně technickém stavu. Na budově sice v poměrně nedávné minulosti byla provedena rekonstrukce střešní krytiny, avšak od té doby byly odstraněny žlaby a svody. Byt, jehož užívání je spojeno s oceňovaným spoluvlastnickým podílem, je ve velmi špatném stavebně technickém stavu. Konstrukce a vybavení vykazují extrémní míru opotřebení - různá míra poškození - v důsledku dlouhodobého zanedbání údržby a oprav a v důsledku nestandardního způsobu užívání. Na vnitřních površích bytu se vyskytují projevy výskytu vlhkosti v plochách od podlahy směrem vzhůru. Příslušenstvím budovy jsou dřevěné vedlejší stavby (včetně suchých záchodů) a další venkovní úpravy - zpevněné plochy, oplocení. Nemovitost se nachází na okraji zástavby obce Jindřichov, v sousedství se nachází převážně provozní (skladové a výrobní) objekty a nezastavěné pozemky. Přístup a příjezd je z místní komunikace. Nemovitost je napojena na elektřinu a na vodovod. Ze stavu nejen bytu, jehož užívání je spojeno s oceňovaným spoluvlastnickým podílem na nemovitostech, ale i ze stavu společných prostor domu, je patrné, že nemovitost je užívána zcela, nebo minimálně v naprosto převažující části osobami, které ji užívají nestandardním způsobem. Tato skutečnost je patrná bez nutnosti provádět zvláštní šetření. 2.3 Informace ze sdělení z místního šetření. Oceňované podíly na nemovitostech, které jsou ve vlastnictví pana Šandora Paradyho, jsou spojeny s právem užívat byt v prvním nadzemním podlaží na jihovýchodní straně budovy číslo popisné 100 v části obce Jindřichov, na pozemku parcelní číslo st.2/4. Tento byt užívá jeho rodina. Tento byt tedy není pronajat. 2.4 Dle výpisů z katastru nemovitostí na nemovitostech váznou exekuční tituly. 2.5 Zpracovatel neměl k dispozici žádné informace o tom, že by na předmětných nemovitostech vázla nějaká práva a závady, které by nebyly zapsány v katastru nemovitostí. 4

5 3 POSUDEK 3.1 Úkolem znalce je tedy odhadnout obvyklou cenu nemovitosti - podílu ve výši 1/4, slovy jedna čtvrtina, na budově číslo popisné 100 v části obce Jindřichov na pozemku parcelní číslo st.2/4, včetně příslušenství a pozemku parcelní číslo st.2/4 a včetně podílu ve výši 1/6, slovy jedna šestina, na pozemcích parcelní čísla st.2/5 a st.2/6, vše katastrální území Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk, kraj Olomoucký - pro účely exekuce. 3.2 Obvyklá cena dle zákona o oceňování majetku je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 3.3 Obecně se při odhadu ceny vychází z několika metod, případně jejich kombinací. Konkrétně se jedná za prvé o metodu odhadu věcné hodnoty, za druhé z metody odhadu výnosové hodnoty a za třetí z metody odhadu srovnávací hodnoty. 3.4 Metoda odhadu věcné hodnoty Metoda odhadu věcné hodnoty staveb vychází z teze, že v dlouhém časovém období by cena stavby měla být srovnatelná s cenou pořízení nové stavby, tedy s cenou, za kterou by předmětnou stavbu bylo možno postavit, sníženou o opotřebení, tedy jinými slovy s reprodukční cenou sníženou o opotřebení Předmětem ocenění je podíl na budově bytového domu, s příslušenstvím, když budova bytového domu je více než sto let stará. V současné době by nedocházelo k výstavbě stavby plně srovnatelných parametrů v tomto místě. Vypovídací hodnota věcné hodnoty je proto snížená; z toho důvodu tato metoda není použita. 3.5 Metoda odhadu výnosové hodnoty Metoda odhadu výnosové hodnoty vychází z teze, že nemovitost je investice, přinášející výnos, a že tedy její hodnota se odvíjí od výše výnosu a míry kapitalizace. Metoda je tedy postavena na odhadu očekávaných výnosů a odhadu požadované míry výnosů Předmětem ocenění je podíl na budově bytového domu, s příslušenstvím, reálně spojeným s právem 5

6 užívat konkrétní byt v tomto domu. V současné době se takovýto typ nemovitosti v místě pořizuje zpravidla za účelem užívání vlastníkem, nikoliv pro příjem z pronájmu. Proto není použita k odhadu metoda odhadu výnosové hodnoty, neboť tato metoda předpokládá především určení nemovitostí k získání výnosů z jejich vlastnictví. Vypovídací hodnota výnosové hodnoty by byla proto zásadně snížená. 3.6 Metoda odhadu srovnávací hodnoty Tato metoda vychází ze srovnání s cenami porovnatelných nemovitostí, k jejichž převodům došlo a jejichž cena je tedy známa Prvním základním problémem pro použití této metody je naprosto nedostatečná existence přístupných relevantních databází o uskutečněných prodejích nemovitostí. Proto je běžně používáno náhradní řešení - tím je vycházet místo z uskutečněných převodů z nabídek nemovitostí na trhu. Dochází tedy ke srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří. S tímto postupem je spojena nutnost zohlednit některé skutečnosti ovlivňující výši obvyklé ceny. Jednou z věcí, kterou je třeba zohlednit, je skutečnost, že nemovitost nebývá prodána za nabídkovou cenu, nýbrž v mnoha případech buď není prodána vůbec, nebo je prodána za cenu nižší, než je nabídková. Dalším problémem, se kterým je třeba se vypořádat je skutečnost, že až na výjimky je každá nemovitost jedinečná (svým umístěním, provedením, stavebně technickým stavem, aj.). Tato jedinečnost pak ovlivňuje výsledek srovnání. Řešením je odhad cenových rozdílů v důsledku reálných rozdílů mezi srovnávanými nemovitostmi. 3.7 Vlastní odhad ceny nemovitosti Mimořádné vlastnosti předmětu ocenění Oceňovaný podíl ve výši 1/4, slovy jedna čtvrtina, na budově číslo popisné 100 v části obce Jindřichov na pozemku parcelní číslo st.2/4, včetně příslušenství a pozemku parcelní číslo st.2/4 a včetně podílu ve výši 1/6, slovy jedna šestina, na pozemcích parcelní čísla st.2/5 a st.2/6, pana Šandora Paradyho je reálně spojen s právem užívat byt v prvním nadzemním podlaží na jihovýchodní straně budovy. (Popis tohoto bytu je uveden výše v části nález) Takovéto právo - podíl na nemovitosti, jehož vlastnictví je spojeno s právem užívání bytu v této nemovitosti - svým charakterem je do značné míry srovnatelné s vlastnictvím bytu v nemovitosti, tedy v tomto konkrétním případě s vlastnictvím bytu v bytovém domu s příslušenstvím. Z této srovnatelnosti vychází i tento znalecký posudek při ocenění Výraznou zvláštností nemovitosti je to, že je užívána zcela (včetně sousední budovy číslo popisné 128 v části obce Jindřichov, na pozemku parcelní číslo st.2/1) nebo minimálně v naprosto převažující části osobami, které ji užívají nestandardním způsobem. 6

7 3.7.2 Dále je použito běžně používané náhradní řešení metody odhadu srovnávací hodnoty - které vychází místo z uskutečněných převodů z nabídek nemovitostí na trhu - tedy srovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi, které jsou nabízeny k prodeji ze strany realitních kanceláří Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 2+1 za Kč v Hanušovicích, ve zděném domě, o výměře 66 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality do značné míry srovnatelné nemovitosti, srovnávaná nemovitost je mírně atraktivněji umístěna na okraji města Hanušovice. Stavebně technicky je srovnávaná nemovitost v daleko lepším stavebně technickém stavu, umožňujícím užívání. Nevýhodou oceňované nemovitosti je vyšší rozsah osídlení osobami s nestandardním způsobem užívání. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na dvacet procent. Rozdíl v lokalitě je zanedbán. Rozdíl ve stavebně technickém stavu je zohledněn snížením ceny o padesát procent. Osídlení nemovitosti osobami s nestandardním užíváním je zohledněno snížením ceny o třicet procent. Odtud jednotková cena: x (1-0,20) x (1-0,50) x (1-0,30)/66 = 590 Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 1+1 za Kč v Hanušovicích, ve zděném domě, o výměře 82 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality do jisté míry srovnatelné nemovitosti, srovnávaná nemovitost je atraktivněji umístěna ve městě Hanušovice. Stavebně technicky je srovnávaná nemovitost v horším stavu, než oceňovaná. Nevýhodou oceňované nemovitosti je osídlení osobami s nestandardním způsobem užívání. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na dvacet procent. Rozdíl v lokalitě je zohledněn snížením ceny o patnáct procent. Rozdíl ve stavebně technickém stavu je zohledněn zvýšením ceny o deset procent. Osídlení nemovitosti osobami s nestandardním užíváním je zohledněno snížením ceny o šedesát procent. Odtud jednotková cena: x (1-0,20) x (1-0,15) x (1 + 0,10) x (1-0,60)/82 = 530 Kč.m Dle inzerce serveru sreality.cz se nabízí byt 3+1 za Kč v Jindřichově, v panelovém domě, o výměře 68 m 2. Srovnání: Z hlediska lokality srovnatelné nemovitosti. Stavebně technicky je srovnávaná nemovitost v daleko lepším stavebně technickém stavu, umožňujícím užívání. Nevýhodou oceňované nemovitosti je osídlení osobami s nestandardním způsobem užívání. Nadsazení nabídkové ceny je odhadnuto na dvacet procent. Rozdíl ve stavebně technickém stavu je zohledněn snížením ceny o padesát procent. Osídlení nemovitosti osobami s nestandardním užíváním je zohledněno snížením ceny o šedesát procent. Odtud jednotková cena: x (1-0,20) x (1-0,50) x (1-0,60)/68 = 660 Kč.m Obvyklá jednotková cena je odhadnuta v průměrné úrovni korigovaných srovnávaných, to je: ( )/3 = 590 Kč.m -2. 7

8 3.7.3 Vlastní propočet Výměry uvažovaných místností. kuchyně 4,05 x 2,85 = 11,54 m 2 pokoj 5,95 x 3,20 = 19,04 m 2 pokoj 4,10 x 2,90 = 11,89 m 2 Celkem 42,47 m Vlastní propočet ceny. 42,47 x 590 = Kč. 3.8 Výsledná hodnota nemovitosti po zaokrouhlení Kč. 3.9 Závěr I. Obvyklá cena nemovitosti - podílu ve výši 1/4, slovy jedna čtvrtina, na budově číslo popisné 100 v části obce Jindřichov na pozemku parcelní číslo st.2/4 včetně příslušenství a pozemku parcelní číslo st.2/4, a včetně podílu ve výši 1/6, slovy jedna šestina, na pozemcích parcelní čísla st.2/5 a st.2/6, vše katastrální území Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk, kraj Olomoucký, je odhadnuta (při neuvažování jejího zatížení) na asi Kč, slovy dvacetpěttisíc korun Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Z podkladů, které měl zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence nějakých věcných břemen váznoucích na nemovitosti Z podkladů, které měl zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence nějakých nájemních práv váznoucích na nemovitosti Z podkladů, které měl zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence nějakých dalších práv váznoucích na nemovitosti. 8

9 3.11 Závěr II. Na nemovitostech nebyla zjištěna žádná věcná břemena ani nájemní práva, ani jiná (kromě exekučních titulů a zástavních práv uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí) práva či závady Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Z podkladů, které měl zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence nějakých věcných břemen váznoucích na nemovitostech (podrobněji viz ) Z podkladů, které měl zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence nějakých nájemních práv váznoucích na nemovitostech Z podkladů, které měl zpracovatel k dispozici, nevyplývá existence nějakých dalších práv, neuvedených ve výpisu z katastru nemovitostí, váznoucích na nemovitostech Závěr III. Zpracovatelem nebyly zjištěny žádné závady spojené s nemovitostmi, které prodejem v dražbě nezaniknou Závěr IV. Výsledná cena je Kč Dle telefonického požadavku ze strany objednatele je požadováno samostatné ocenění nemovitostí zapsaných na jednotlivých listech vlastnictví Jak již bylo uvedeno, oceňovaný podíl ve výši 1/4 na budově číslo popisné 100 v části obce Jindřichov na pozemku parcelní číslo st.2/4, včetně příslušenství a pozemku parcelní číslo st.2/4 a včetně podílu ve výši 1/6 na pozemcích parcelní čísla st.2/5 a st.2/6, pana Šandora Paradyho, tvoří ve skutečnosti z hlediska uživatelnosti jeden funkční celek - který je reálně spojen s právem užívat byt v prvním nadzemním podlaží na jihovýchodní straně budovy. Jestliže by došlo k oddělení podílu ve výši 1/6 na pozemcích parcelní čísla st.2/5 a st.2/6, bylo by ztraceno právní zajištění přístupu do nemovitosti a užívání příslušenství budovy, které se nachází na těchto pozemcích - došlo by tedy k znehodnocení nemovitosti. 9

10 Z důvodů popsaných v předchozím odstavci je samostatné ocenění nemovitostí na jednotlivých listech vlastnictví věcně nesmyslné Pro případnou formální potřebu rozdělení je postupováno dále uvedeným způsobem Cena pozemků (na LV 341) je přímo zjednodušeně odhadnuta v úrovni jednotkové ceny asi 25 Kč.m -2. Odtud cena podílu ve výši 1/6 na pozemcích parcelní čísla st.2/5 a st.2/6. ( ) x 25 x 1/6 = Kč. Cena po zaokrouhlení je asi Kč Cena zbývající nemovitosti (na LV 340) je pak odhadnutá cena snížená o cenu pozemků (na LV 341) = Kč Závěr V. Rozdělení obvyklé ceny nemovitosti (dle výše uvedených závěrů) na podíly připadající na jednotlivé listy vlastnictví je navrženo takto: A) cena podílu ve výši 1/4, slovy jedna čtvrtina, na budově číslo popisné 100 v části obce Jindřichov na pozemku parcelní číslo st.2/4 včetně příslušenství a pozemku parcelní číslo st.2/4 (LV 340) je Kč; B) cena podílu ve výši 1/6, slovy jedna šestina, na pozemcích parcelní čísla st.2/5 a st.2/6 je Kč; vše katastrální území Pusté Žibřidovice, obec Jindřichov, okres Šumperk, kraj Olomoucký. Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne pod číslem jednacím Spr 1880/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, specializace vady a poruchy staveb, a odvětví stavby dopravní, specializace mosty, zdi. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace. V Šumperku Přílohy: fotografická příloha (jedna strana) použité výpisy z katastru nemovitostí (devatenáct stran) Ing. Quido Klečka Kozinova Šumperk 10