ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015

Transkript

1 Č.SPISU: 096- EX 3364/03-93 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUČNÍM ŘÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚŘAD V HODONÍNĚ ve smyslu 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Pozemek, parc.č.st.7357,zastavěný garáží č.e.2367,včetně příslušenství v k.ú. Hodonín obec: Hodonín okr. Hodonín LV č ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení Exekutorského úřadu v Hodoníně, ve věci oprávněného: Všeobecná zdravotní pojišťovna ČR, se sídlem Orlická 4/2020, Praha 3 IČ: proti povinnému: Zdenka Kristová, bytem I.Olbrachta 3551/27, Hodonín na základě usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský úřad v Hodoníně Mgr. Kamil Brančík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šetření: Datum zpracování: Počet stran celkem: 9 Počet vyhotovení: 3 Počet příloh: 0 Vyhotovení č. 3

2 OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem C) Výpočet ceny výnosovým způsobem D) Zjištění obvyklé ceny E) Rekapitulace NÁLEZ Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost: Pozemek, parc.č.st.7357, zastavěný garáží č.e.2367, včetně příslušenství LV č v k.ú. Hodonín, okr.hodonín Související pozemky: č.parc.st.7357 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19m 2 Poznámka: Do interiéru garáže nebyl znalci umožněn vstup. Povinný se na místo nedostavil i když byl o termínu prohlídky nemovitosti s dostatečným předstihem písemně uvědoměn. Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti podle stavu ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Garáž č.e.2367, včetně příslušenství Adresa předmětu ocenění: Hodonín, Hodonín Kraj: Jihomoravský, Okres: Hodonín Obec: Hodonín Katastrální území: Hodonín Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD pro LV č.5449 k.ú. Hodonín ze dne zjištění na místě samém při prohlídce nemovitosti dne Vlastnické a evidenční údaje Doklad: LV č.5449, k.ú.hodonín, obec Hodonín, okr.hodonín Druh vlastnictví: SJM Vlastník : SJM Krist Lubomír a Kristová Zdenka, I. Olbrachta 3551/27, Hodonín, Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské.nařízení exekuce. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiná omezení nezjištěná. 2

3 POSUDEK A) Popis objektů, výměra, hodnocení a administrativní ocenění Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V 0,00 stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté II 0,80 vody) Index trhu IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,752 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,80 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,02 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek nelze napojit III -0,02 na žádné sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné I -0,05 komunikaci 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,01 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Poloha bez II 0,00 vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Odlehlá část obce. I -0,05 Docházkové vzdálenosti z centra. Index polohy IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,712 Koeficient pp = IT * IP = 0,535 7 i = 2-3 -

4 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367 Ostatní stavební pozemek Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří St ,00 50,00 950,- Ostatní stavební pozemek - celkem 19,00 m 2 950,- Ocenění staveb na pozemcích Garáž bez č.e.2367 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 32 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 832,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3,00*6,2 = 18,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 18,60 m 2 2,20 m Obestavěný prostor VRCHNÍ STAVBA: (3,00*6,2)*(2,34) = 43,52 m 3 ZASTŘEŠENÍ: (3,00*6,2)*(0,3*0,5) = 2,79 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 46,31 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu II -0,05 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 32 let: s = 1-0,005 * 32 = 0,840 Index vybavení IV = (1 + Σ 5 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,752 Index polohy pozemku IP = 0,712 Vi) * V6 * 0,840 = 0,

5 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 832,- Kč/m 3 * 0,628 = 1 150,50 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 46,31 m 3 * 1 150,50 Kč/m 3 * 0,752 * 0,712= ,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,21 Kč Cena staveb celkem = ,21 Kč Pozemky - celkem + 950,- Kč Pozemek, zastavěný garáží č.e zjištěná cena = ,21 Kč REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek, zastavěný garáží č.e ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Paříkova 9, Praha 9. Licence na jméno. Administrativní cena je stanovena jako jeden z podkladů pro zjišťování obvyklé ceny a nelze ji využít k jiným účelům

6 B) Výpočet ceny porovnávacím způsobem PRAMEN ZJIŠTĚNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodejů nemovitostí a realizace prodejů, získaná a tříděná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kanceláří a na servrech nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reálně nabízené nebo byl uskutečněn jejich prodej nejpozději ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl dříve než před dvěma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: srpen CHARAKTERISTIKA OBCE: Bývalé okresní město Jihomoravského kraje Hodonín leží v úrodném Dolnomoravském úvalu s nadmořskou výškou 170 m n. m. a průměrnou roční teplotou 9,5 C, která je nejvyšší v celé České republice. Město je průmyslovým a obchodním centrem Slovácka. Hodonín bývá přiřazován k nejstarším městům Českého státu vůbec. Severní Ferdinandova dráha, první parostrojní železnice na evropském kontinentě otevřená v roce 1841, byla základním předpokladem pro průmyslový rozvoj města. Cukrovary, strojírny, cihelny ale hlavně tabáková továrna těžily z bezprostřední blízkosti železnice a předurčily Hodonín za jedno z velkých průmyslových center jižní Moravy. Počet obyvatel: V blízkosti centra pramení minerální vody s velkým množstvím jódu, kterými jsou léčeny v Lázních Hodonín. rozloha: 6305 ha Průměrný věk: 35,3 Pošta: Ano Škola: Ano Zdravotnické zařízení: Ano Policie: Ano Kanalizace (ČOV): Ano Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. V centru města velké stavební změny, které by měly přispívat postupně i ke zlepšení rozvoji trhu s nemovitostmi. Vytvořena pěší zóna a mnoho nově vznikajících provozních prostor. Trh s nemovitostmi zaznamenává postupný nárůst poptávky v této lokalitě. V centru města a nejbližším okolí se zvyšuje počet převodů rodinných domů a bytů. V oblasti služeb a rozvoji malých firem s administrativním zaměřením je zaznamenán nárůst. V oblasti je nadále poměrně vysoká nezaměstnanost proti průměru Jm. kraje. Projevuje se spíše převaha nabídky. 1. Porovnávané nemovitosti - přehled: Cihlová garáž 6 x 3 m v Hodoníně na Kapřiskách. Betonová podlaha, plechová vrata, bez elektřiny. 2. Garáž o výměře 18 m2 v Hodoníně v oblasti Kapřiska. Stránka 6

7 3. Řadová, panelová garáž, při ulici u Kyjovky v Hodoníně. Celková výměra činí 17m2, bez inženýrských sítí. Nový nátěr vnitřních stěn a vstupních vrat. Garáž stojí na vlastním pozemku 4. Garáž stojící v zástavbě garáží v lokalitě za Černým mostem. Garáž je zděná s rovnou střechou, plechovými vraty a je napojena na elektřinu. Ke garáži patří pozemek zastavěná plocha o výměře 15 m2. Garáž je dlouhá 6 m a široká 3 m. ZJIŠTĚNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Porovnávaná nemovitost Cena před a po redukci na pramen ceny Koef red. *) Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oceňované nemovitosti: K 1 lokalita K 2 funkční využitelnost K 3 velikost garáže K 4 velikost pozemku K 5 vybavení garáže K 6 dosrtupnost IS K 7 stavebně technický stav 1. Garáž v Hodoníně Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Kč Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Kč 2. Garáž v Hodoníně Kč 0,85 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1, Kč Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Kč 3. Garáž v Hodoníně Kč 1,00 0,95 0,95 1,00 1,00 0,90 0,90 1, Kč Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Obdobné Kč 3. Garáž v Hodoníně Kč 0,85 0,85 0,95 1,00 1,00 0,90 0,90 1, Kč Lepší Lepší Obdobné Obdobné Lepší Lepší Obdobné Kč *)Koef. redukce = 1; uskutečněný prodej. Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od průměru: Kč Kč 0,15 Cena nemovitosti, zjištěná porovnáním: Cena nemovitosti, zjištěná porovnávacím způsobem činí: Kč Kč Cena porovnávaná Stránka 7

8 C) Výpočet ceny výnosovým způsobem Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367, včetně přísl. v k.ú. Hodonín okr. Hodonín LV č I) STAVBY Hlavní stavby: Zastavěná plocha: Obestavěný prostor: Garáž č.e m 2 46 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 0 m 2 0 m 3 Zastavěná plocha staveb celkem: 19 m 2 46 m 3 II) POZEMKY A POROSTY: zastavěná plocha a nádvoří parc.č. St.7357 o výměře 19 m 2 D) Zjištění obvyklé ceny Výměra pozemku celkem: 19 m 2 Výnosová hodnota není zjišťována. Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367, včetně přísl. v k.ú. Hodonín okr. Hodonín LV č I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Dílčí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemků: I) Garáž II) Pozemky a porosty III) Stavby příslušenství Součet: Administrativní cena nemovitosti podle cenového předpisu, platného v den podání posudku po zaokrouhlení činí: z toho: stavby pozemky a porosty, náležející k domu ,21 Kč 950,00 Kč 0,00 Kč ,21 Kč Kč Kč 950 Kč Výnosová hodnota Cena dle platných cenových předpisů: Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = Kč není zjišťována Kč Kč III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOŘÁDNÝM MOŽNÝM VLIVŮM NA USKUTEČNĚNÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahů bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy Riziko neznalosti stavu interiéru. negativní Hodnocení: Index vyjadřující možné vlivy na uskutečnění prodeje nemovitosti v místě a čase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : 1,00 1,00 0,80 0, Kč Stránka 8

9 IV) KOMENTÁŘ K OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI: Garáž je situovaná do skupinové zástavby garážemi v lokalitě Kapřiska, kde je příjezd po nezpevněné komunikaci. Navíc je tato lokalita v okrajové části města a je od centra vzdálená téměř 4km. V místě jsou garáže málo žádané a obtížně prodejné. Stavba je umístěna do řadové zástavby, jako vnitřní a je v rovinatém terénu. Je přízemní, nepodsklepená a má plochou střechu. Stavební řešení je na obvyklé úrovni. Konstrukčně se jedná o zděnou stavbu. Vstup a vjezd do objektu je vraty v hlavním průčelí z úrovně terénu. Přístup na pozemek a ke garáži je z veřejného pozemku veřejná komunikace místního významu. Výměra pozemku je standardní, a je shodná se zastavěnou plochou. Zjištěná hladina cen srovnatelných nemovitostí v místě a okolí se ke dni ocenění pohybuje v intervalu od 30 do 57tis. Kč. Pokládám za odůvodněné zvažovat obvyklou cenu nemovitosti vzhledem k popsanému technickému stavu objektu, pod dolní hranicí tohoto cenového rozpětí. Předpokládá se, že objekt je v interiéru s podprůměrnou údržbou. Polohu nemovitosti na okraji města hodnotím záporně, pro prodej velmi omezující. Objekt při vnějším ohledání nevykazuje závady statického charakteru a je možné jej po účinném obnovení údržby účelně využívat, v případě běžného vybavení interiéru (alespoň kompletními povrchovými úpravami). E) REKAPITULACE PŘEHLED OCENĚNÍ NEMOVITOSTI: Pozemek, zastavěný garáží č.e.2367, včetně přísl. v k.ú. Hodonín okr. Hodonín LV č na pozemku parc.č. St.7357 zastavěná plocha a nádvoří Obvyklá cena: Kč slovy: Dvacetčtyřitisíce Kč Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (věcná břemena), které by určoval zvláštní předpis, a které by pro svůj charakter z hlediska celospolečenských zájmů měly být nadále zajištěny, nebyly zjištěny. Nebylo zjištěno žádné další právo, odpovídající věcnému břemenu, ani jiné právo, např. nájemní, které by se vztahovalo na oceňovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí přísl. Katastrálního úřadu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištěny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodoníně: Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČR ze dne , čj. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/15 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodoníně: Stránka 9