Znalecký posudek č. 2011/097

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2011/097 O ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši ½ k nemovitostem zapsaným na LV č pro katastrální území Kopřivnice, objektu garáže bez čp/če na parcele č a pozemku, parcele č. 3081, v katastrálním území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Frýdek - Mýstek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 11 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 143 EX 00176/ ze dne soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského provést: Ocenění nemovitosti povinného, ideální ½ objektu garáže na parc.č a pozemku, parcely č. 3081, vše v katastrálním území Kopřivnice. Znaleckým posudkem je stanovena cena jedné ideální poloviny nemovitosti povinného dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena ideální poloviny nemovitosti povinného, to je cena, kterou by bylo možno za ideální polovinu nemovitosti povinného, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vlastník nemovitosti místnímu šetření přítomen nebyl, přesto že byl o termínu informován doporučenou zásilkou, kterou si převzal. Zpracovatel posudku o ceně nemovitosti neměl při místním šetření možnost vstupu do objektu. 3. Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského, sp.zn. 143 EX 00176/08-029, ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Kopřivnice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Okres: Nový Jičín Obec: Kopřivnice Katastr. území: Kopřivnice (669393) List vlastnictví číslo: Vlastníci: Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 1. Jan Novobilský Podíl: ½ Dukelská 1059/18, Kopřivnice, Společné jmění manželů Podíl: ½ Stanislav Vančo Jolana Vančová Ke Koryčce 964/22, Kopřivnice, Předmětem ocenění je podíl ve výši ½ povinného Jana Novobílského, bytem Dukelská 1059/18, Kopřivnice. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši ½ na nemovitostech zapsaných ve prospěch vlastníků na LV č pro katastrální území Kopřivnice, objektu garáže bez čp/če na parcele č a pozemku, parcele č. 3081, v katastrálním území Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, kraj Moravskoslezský. Nemovitosti se nacházejí v okrajové části zastavěného území města Kopřivnice, v lokalitě zastavěné především objekty hromadného bydlení, v menší míře pak objekty užívanými pro bydlení individuální a objekty užívanými pro účely individuální rekreace. Přístup k nemovitostem je zajištěn po veřejně provozované pozemní komunikaci se zpevněným povrchem. Jedná se o ulici Na Koryčce na území města Kopřivnice. Objekt garáže na parcele č v katastrálním území Kopřivnice je součástí hromadné zástavby garáží pro osobní motorová vozidla nacházející se na ulici Na Koryčce. Jedná se o řadové garáže o dvou podlažích, postavené ve svažitém terénu a to tak, že každý objekt obsahuje dvě garážová stání umístěná nad sebou s tím, že spodním stání je přístupné z níže položeného terénu, vrchní stání je přístupné s výše položeného terénu. Pro účely ocenění podílu ve výši ½ na objektu garáže je pak uvažováno, že cena tohoto podílu se rovná ceně jednoho ze dvou nad sebou položených garážových stání v objektu garáže. 6. Obsah posudku a) Objekty 1) Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č v k.ú. Kopřivnice b) Pozemky 1) Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice c) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 364/2010 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres:Nový Jičín Obec: Kopřivnice Popisy objektů a) Objekty 1) Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č v k.ú. Kopřivnice Garáž bez čp/če na parcele č v katastrálním území Kopřivnice je garáží řadovou, koncovou. Za účelem ocenění podílu ve výši ½ na objektu garáže bez čp/če o dvou garážových stáních je uvažováno, že tento se rovná ceně jednoho garážového stání. Jedné se o garážové stání pro jedno motorové vozidlo v objektu zděné konstrukce, vybudovaném na betonových základech, s plochou střechou pokrytou živičnou krytinou a opatřenou klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Stěny jsou opatřeny vnitřními dvouvrstvými vápennými omítkami a vnější břízolitovou fasádou. Vrata jsou dřevěná, podlaha je betonová, v objektu je zřejmě proveden rozvod elektroinstalace. Stavebně technický stav objektu vyžaduje provedené oprav a úprav menšího rozsahu. b) Pozemky 1) Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice Parcela č o výměře 21 m 2 je pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Ocenění nemovitosti povinného a) Objekty a.1) Vyhláška 364/2010 Sb. a.1.1) Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č v k.ú. Kopřivnice 24 Obestavěný prostor (OP): Podlaží 2,30 3,00 7,00 = 48,30 m 3

5 5 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Kopřivnice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 1 902, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci II. Na okraji souvisle zastav. území obce 0,05 2 Dopravní dostupnost I. Nejbližší zastávka hromadné dopravy ve 0,03 vzdálenosti nad 300 m 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 5 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,920 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 0,8 6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 7): 0,660 i=1

6 6 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,920 0,660 = 0,607 Cena upravená (CU = IPC I): 1 902, 0,607 = 1 154,51 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 48, ,51 = ,83 Kč Garáž - podíl ½ na objektu bez čp/če na parc.č v k.ú. Kopřivnice zjištěná cena: ,83 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 364/2010 Sb. b.1.1) Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 198,43 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Úprava celkem: 12 % 0,880 Koeficient změny cen staveb K i : 2,113 Koeficient prodejnosti K p : (Garáže) 1,205 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha ,43 444, ,75 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = 4 668,38 Kč Podíl ve výši ½ k pozemku, parc.č. 3081, v k.ú. Kopřivnice zjištěná cena: 4 668,38 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cena nemovitosti se obecně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji nebo koupěmi v daném místě a čase. Pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, je pro účely porovnání možné využit také nabídkové ceny obdobných nemovitostí v dané, nebo srovnatelné lokalitě, získaných z inzerce a nabídek realitních kanceláří. V principu se jedná o vyhodnocení trhu s nemovitostmi srovnatelnými svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná porovnávací cena se

7 7 zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Za účelem ocenění podílu ve výši ½ na objektu garáže bez čp/če o dvou garážových stáních je uvažováno, že tento se rovná ceně jednoho garážového stání. Pro účely tohoto posudku o ceně nemovitosti jsou pro potřebu porovnání použity nemovitosti obdobného charakteru, v dané nebo srovnatelné lokalitě, nabízené na trhu s nemovitosti v 1. čtvrtletí roku Rozdíly v poloze, stavebně technickém stavu, vybavení, jsou zohledněny v porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. V porovnávací tabulce je rovněž zohledněna skutečnost, že předmětem ocenění je ve skutečnosti podíl na určitém objektu a ne objekt celý, z čehož mohou vyplývat určitá omezení, a to koeficientem K podíl. Srovnávací nemovitosti : Nemovitost č.1) Prodej, garáž, 24 m 2 Cena: ,- Kč Cena zahrnuje: včetně provize Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb a provize RK. Adresa: Kopřivnice Datum vložení: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha zastavěná: 24 m 2 Plocha užitná: 24 m 2 Plocha podlahová: 24 m 2 Elektřina: 230V Doprava: Autobus Popis: K prodeji garáž v Kopřivnici na ul. Moravská v blízkosti sídliště Sever. Výměra 24 m 2, elektřina, velmi dobrá dostupnost. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Nemovitost č.2) Prodej, garáž, 19 m 2 Cena: ,- Kč Adresa: Pod Bílou horou, Kopřivnice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: A Budova: Smíšená Stav objektu: Dobrý Plocha užitná: 19 m 2 Plocha pozemku: 19 m 2 Popis: Nabízíme k prodeji prostornou, řadovou garáž nacházející se v centru Kopřivnice. Garážový komplex je situován na dobré místo do ulice Pod Bílou horou. Garáž stojí na vlastním pozemku a

8 8 celková výměra je 19 m 2. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá, suchá a udržovaná. Garáž má střechu krytou lepenkou, která nezatýká, podlaha je betonová, vrata plechová, opatřená bezpečnostními zámky. Přímo v garáži je instalovaný alarm. V garáži je zavedena elektřina 220V. Garáž lze využít pro uschování automobilu nebo jako dílnu. Ke garážím vede velice dobrá příjezdová cesta. Kontaktovat PROLUX Consulting Int., s.r.o. Václavské náměstí 819/43, Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K stav K vybav. K pramen K podíl Jednotková Váha (V) cena (JC) Nemovitost č.1) , Kč 24,00 m 2 1,20 1,30 1,00 1,25 1, ,31 Kč 1,0 Nemovitost č.2) , Kč 19,00 m 2 1,05 1,00 1,00 1,25 1, ,29 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K stav K vybav. K pramen K podíl ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 4 459,31 Kč 4 600,80 Kč 4 742,29 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 4 600, Kč Množství: 21,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

9 9 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů podíl ½ Cena pozemků podíl ½ Celková cena podílu ½ podle cenového předpisu Cena podílu ½ zjištěná porovnávacím způsobem , Kč 4 670, Kč , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ½ na nemovitostech zapsaných na LV č pro k.ú. Kopřivnice podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: devadesátsedmtisíc Kč O c e n ě n í jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Jan Novobílský Dukelská 1059/18 Kopřivnice Jan Novobílský Dukelská 1059/18 Kopřivnice id ½ stavba bez čp/če na parc.č id ½ parc.č Nařízení exekuce Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 Nc-2954/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti soudního exekutora Mgr. Jana Raicha 73 EX 176/ ze dne O c e n ě n í závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2011/097 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 088/11 podle připojené likvidace.

11 11 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Kopřivnice, vedený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrálním pracovištěm Nový Jičín. Kopie katastrální mapy. Doklad o podání informace povinnému ohledně termínu místního šetření. Letecký snímek. Fotodokumentace. Srovnávací nemovitosti.