ZNALECKÝ POSUDEK č /16

Transkript

1 Ladislav Charvát Kancelář tel./fax: Člen Komory soudních znalců ČR mobil: e - mail: charvatladislav@seznam.cz Člen Asociace znalců a odhadců ČR Brno www: kancelář: Pražská 585, RESTAMO, Chomutov IČO: ZNALECKÝ POSUDEK č /16 o ceně nemovitosti: 1. Dvoupodlažní garáž bez čp/če na parc.č. 1561/2 s pozemkem parc.č. 1561/2 v obci Chomutov, katastrální území Chomutov I, ul. Moravská, kraj Ústecký, LV č Objednavatel posudku: Vězeňská služba ČR Věznice Všehrdy č.p Chomutov ČÍSLO N.O.: stav 17/04/16 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti prodej a stanovení ceny obvyklé. Předpis pro ocenění: Ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb.. Posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Chomutově,

2 2 Nález Znalecký úkol: Úkolem znalce je dle požadavku objednatele stanovit zjištěnou a obvyklou cenu nemovitostí: 1. Dvoupodlažní garáž bez čp/če na parc.č. 1561/2 s pozemkem parc.č. 1561/2 v obci Chomutov, katastrální území Chomutov I, ul. Moravská, kraj Ústecký, LV č Podklady pro ocenění: Výpis z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj náhled z Internetu, informace o pozemku, LV č.1895 ze dne Zápis o odevzdání a převzetí dokončených staveb nebo jejich ucelených částí ze dne Kopie katastrální mapy. Údaje sdělené zástupcem objednatele (Bc. Jan Mravec). Prohlídka a zaměření. Situační plánek. Fotodokumentace pořízená znalcem. Předložené podklady jsou dostačující pro vypracování znaleckého posudku. Vlastníci nemovitostí dle LV č. 1895: Vlastnické právo: Česká republika Příslušnost hospodařit s majetkem státu: Vězeňská služba České republiky, Soudní 1672/1a, Praha 4, Nusle Nájemci: Vojtěch Vetešník a Jaroslava Valtrová. Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, zástupce objednatele posudku a nájemců. Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni Základní informace: Název předmětu ocenění: Dvoupodlažní garáž Adresa předmětu ocenění: Moravská na parc.č. 1561/2, Chomutov Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Chomutov Katastrální území: Chomutov I Počet obyvatel:

3 3 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Poloha a popis: Jedná se o dvoupodlažní řadovou garáž pro osobní automobily, která je postavena na parcel. č. 1561/2 v katastrálním území Chomutov I v ulici Moravská. Objekt je přistavěn ke stávajícím patrovým garážím, je dvoupodlažní, nepodsklepený s pultovou střechou se spádem k vjezdu horní garáže. Základy jsou betonové, obvodové zdivo z plynosilikát. tvárnic, stropy železobetonové, vrata ocelová. Garáž je postavena na vlastním pozemku a netvoří příslušenství jiné stavby. Technický stav odpovídá stáří a nepravidelné až zanedbané údržbě. Prohlídkou na místě byly zjištěny tyto závady: Zdivo je vlhké, zatékání zemní vlhkostí. Kovové konstrukce rezavějí, nátěry neobnovovány. Podlaha je zničená. Obsah posudku: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dvoupodlažní garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

4 4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek, jehož součástí je stavba V 0,00 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,060 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku dvoupodlažní garáž 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba I 0,04 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Výborné parkovací možnosti na pozemku III 0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,10 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,928 Koeficient pp = I T * I P = 0,984 7 i = 2

5 5 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dvoupodlažní garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 36 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 033,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží spodní stavba: = 26,65 m 2 vrchní stavba: = 26,65 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška spodní stavba: 26,65 m 2 2,20 m vrchní stavba: 26,65 m 2 2,20 m Obestavěný prostor Obestavěný prostor dle PD: = 134,84 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 134,84 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné s plochou II typ B 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: s = 1-0,005 * 36 = 0,820 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,820 = 0,648 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 0,928

6 6 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 033,- Kč/m 3 * 0,648 = 669,38 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 134,84 m 3 * 669,38 Kč/m 3 * 1,060 * 0,928= ,17 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,17 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 0,928 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 0,928 = 0,984 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 1561/2 28, , ,04 Stavební pozemek - celkem 28,00 m ,04

7 7 Pozemek - zjištěná cena = ,04 Kč REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dvoupodlažní garáž ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jednostošestnácttisícosmsetdevadesát Kč V Chomutově ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne , č.j. 1618/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16.

8 8 OBVYKLÁ CENA (TRŽNÍ) V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: "Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena se vyjadřuje hodnotou věci a určí se porovnáním." Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé ceny použita následující metodika a přístupy: 1. Cena zjištěná - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu - ocenění je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb.. 2. Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. V principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. 3. Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

9 9 Srovnávací hodnota V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se přepokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání provádím na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu tj. GARÁŽE, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému techn. stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka vyšší než nabídka. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu techn. stavu, vybavení a způsobu využití jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná. Nemovitosti pro porovnání: Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Dle průzkumu se obdobné garáže v této lokalitě nabízejí za ceny v rozmezí tis. Kč. Garáž popis viz příloha Mostecká Chomutov 22 m Kč Garáž popis viz příloha Beethovenova Chomutov 17 m Kč Garáž popis viz příloha Zadní Vinohrady Chomutov 21 m Kč Po zvážení všech předcházejících faktorů stanovuji srovnávací hodnotu dvoupodlažní garáže ve výši: ,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč

10 10 Na nemovitosti váznou následující závady: Nejsou evidována žádná omezení. Slabé stránky nemovitosti: Špatný příjezd do vrchní garáže strmý sjezd. Při prudkém dešti dochází k záplavám do prostoru obou garáží z přilehlé stráně. Garáže jsou vystaveny zájmu zlodějů, již došlo ke vniknutí u obou garáží, vchody garáží jsou v proluce a neosvětleném prostoru. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Výsledná cena obvyklá cena nemovitosti jedna garáž ,- Kč slovy: Jednostotisíc Kč Výsledná cena obvyklá cena nemovitostí celkem dvoupodlažní garáž ,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč V Chomutově,

11 11 Koncesní listina Vydal: Okresní živnostenský úřad Okresního úřadu Chomutov Číslo jednací: ŽÚ/1340/01 Předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Evidenční číslo: IČO: Jméno a příjmení: Ladislav Charvát Místo podnikání: U Větrného mlýna 1647, Chomutov Den vzniku živnostenského oprávnění: Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1) v současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného tržního ocenění; výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2) zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3) při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem stanovení ceny obvyklé. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná obvyklá cena stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedenému v této zprávě. Informace o programu K sestavení elaborátu byl použit program NEM 3000, poskytovatel: PLUTO OLT Praha 6.

12 12 FOTODOKUMENTACE