ZNALECKÝ POSUDEK. 083 EX 466/15 - zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé)

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK SE STANOVENÍM OBVYKLÉ CENY (TRŽNÍ -V MÍSTĚ A ČASE OBVYKLÉ) číslo: 97/4257/2015 o ceně administrativní a ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č a LV č (byt č. 308/13 v budově, Příbram V - Zdaboř čp. 308 a čp. 309, na stavební parcele č a č. 2018/1, včetně podílu o velikosti 460/30178 na společných částech domu čp. 308 a čp. 309 a podílu o velikosti 460/30178 na stavebních parcelách č a č. 2018/1) pro obec Příbram a katastrální území Březové Hory, kraj Středočeský a příslušenství. Objednavatel posudku: JUDr. Kamil Souček Exekutorský úřad Náchod Masarykovo náměstí 56 Náchod Účel posudku: 083 EX 466/15 - zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé (tržní v čase a místě obvyklé) Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 7.listopadu 2015 Posudek vypracoval: Ing. Bohuslav Rohlena Nádražní 1500 Nové Město nad Metují Posudek byl vypracován ve 4 vyhotoveních, z nichž 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 8 stran textu a stran 14 přílohy. V Novém Městě nad Metují, dne 16.listopadu 2015

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitých věcí Předmětem zjištění ceny administrativní a ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č a LV č (byt č. 308/13 v budově, Příbram V - Zdaboř čp. 308 a čp. 309, na stavební parcele č a č. 2018/1, včetně podílu na o velikosti 460/30178 na společných částech domu čp. 308 a čp. 309 a podílu o velikosti 460/30178 na stavebních parcelách č a č. 2018/1) pro obec Příbram a katastrální území Březové Hory, kraj Středočeský a příslušenství. Oceňovaný byt se nachází v domě čp v ulici Šachetní v Příbrami - Zdaboři, na okraji zástavby bytových domů. Dům je užíván od roku Jedná se o bytový typový panelový dům, typ VVÚ -ETA. Dům má technické podlaží a 8 podlaží s byty. Dům má plochou střechu a každý vchod má výtah. Byty jsou v současné době vytápěny centrální kotelnou. Před dokončením je domovní plynová kotelna včetně solárních kolektorů. V roce 2007 bylo provedeno zateplení domu, vyměněna okna (plastová s termoizolačními skly). V roce 2014 byly vyměněny stoupačky. V roce 2015 byly provedeny nové výtahy. Město Příbram má dle Malého lexikonu obcí 2014 celkem obyvatel. Jedná se o bývalé okresní město. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 083 EX 466/15-35 ze dne Výpis z KN, LV č vypracovaný Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním dne dálkovým přístupem, prokazující stav evidovaný k datu kopie katastrální mapy (KÚ má chybně označené parcely pod domem, správně zvýrazňovačem) - údaje sdělené na MěÚ v Příbrami - údaje sdělené vlastníkem nemovitostí - údaje sdělené zástupci SVJ - vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí - realitní server sreality.cz - údaje sdělené realitními kancelářemi působícími v regionu - fotodokumentace ze dne prohlídka a zaměření dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č pro katastrální území Březové Hory, obec Příbram zapsán: Iveta Vanková, nar Byt 308/13-2 -

3 Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č pro katastrální území Březové Hory, obec Příbram zapsán: Iveta Vanková, nar podíl 460/30178 Ostatní spoluvlastníci podíl 29718/30178 Společné části domu a pozemku: Budova Příbram V-Zdaboř čp. 308, 309 Parcela č zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. 2018/1 zastavěná plocha a nádvoří 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Stavební parcela č a č. 2018/1 (podíl o velikosti 460/30178) 2) Byt č. 308/13 (včetně podílu na společných částech domu čp o velikosti 460/30178) 2. POSUDEK A OCENĚNÍ-ADMINISTRATIVNÍ CENA 2.1 Stavební parcela č a č. 2018/1 Oceněno podle 3 vyhlášky Popis LV č , obec Příbram, k.ú. Březové Hory Výměra pozemku Výměra pozemku = m Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem

4 Io = 1 + SUMA(Oi) = = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.nad 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem *

5 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1 = Výpočet ceny pozemku ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 1.380,- Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.284,78 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,56 Započtení spoluvl.podílu 460/30178 = Kč ,24 Stavební parcela č a č. 2018/1 podíl Cena celkem Kč ,- 2.2 Byt č. 308/13 Oceněno podle 38 vyhlášky Popis Bytová jednotka č. 308/13 v 6. nadzemním podlaží, skládá se ze dvou pokojů, kuchyňského koutu a příslušenství o celkové podlahové ploše 46,00 m 2 a skládá se z: Kuchyňský kout 5,10 m 2 Pokoj 18,00 m 2 Pokoj 10,10 m 2 Předsíň 7,00 m 2 Koupelna 2,10 m 2 WC 1,00 m 2 Sklep 813 2,70 m 2 Vybavení bytu: Kuchyňská linka El. trouba Dvouvařič Sprchový kout Umyvadlo WC mísa s nádržkou Míchací baterie Listovní schránka Zvonek včetně zvonkového tlačítka Účastnická zásuvka STA Topná tělesa včetně ventilů 1 ks 1 ks (není) 1 ks (není) místo těchto el. sporák 1 ks 1 ks 1 ks 3 ks 1 ks 1 ks 1 ks 2 ks Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubní rozvody teplé a studené vody a elektroinstalace od hlavního bytového jističe včetně a odpadů) mimo stoupacích vedení včetně uzávěrů

6 K vlastnictví jednotky dále patří podlahová krytina, nenosné příčky, veškeré vnitřní omítky a obklady, vnitřní dveře, nacházející se uvnitř bytu, jakož i vstupní dveře, včetně jejich vnitřních nátěrů a vnitřních nátěrů oken. Byt je ohraničen vstupními dveřmi do bytu a příslušenství, umístěného mimo byt (sklepů) včetně zárubní, hlavními uzavíracími ventily přívodu teplé a studené vody a hlavním elektrickým bytovým jističem. Společné části domu jsou popsány v příloze posudky Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: Typ podle účelu užití: J - budovy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných Výměry pro ocenění (sklepní kóje započtena 10%) Výměra bytu *0.10 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Cen.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické chybí % * Okna nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 27, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu

7 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav b) Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 22 let) Celkem * 0.00 * hodnota 10. znaku se do sumy nezapočítává Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 38 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč ,- Iv: index konstrukce a vybavení x It: index trhu x Ip: index polohy x Cena upravená uvedenými indexy = Kč ,91 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,32 Byt č. 308/13 Cena celkem Kč ,

8 3. REKAPITULACE-ADMINISTRATIVNÍ CENA 1) Stavební parcela č a č. 2018/1 (podíl o vel. 460/30178) Kč ,- 2) Byt č. 308/13 (vč. podílu na spol. č. domu 308 a 309) Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Slovy: Čtyřistaosmdesáttřitisícešestsetsedmdesát Kč V Novém Městě nad Metují, dne 16.listopadu vypracoval 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr. 449/89, pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a rozhodnutím ze dne , č.j. Spr. 2259/92 pro obor Stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 97/4257/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Bohuslav Rohlena - 8 -

9 OCENĚNÍ VĚCNÝCH BŘEMEN A ZÁVAD Na LV č a LV č (byt č. 308/13 v budově, Příbram V - Zdaboř čp. 308 a čp. 309, na stavební parcele č a č. 2018/1, včetně podílu na o velikosti 460/30178 na společných částech domu čp. 308 a čp. 309 a podílu o velikosti 460/30178 na stavebních parcelách č a č. 2018/1) pro obec Příbram a katastrální území Březové Hory, kraj Středočeský a příslušenství, nejsou zapsána žádná věcná břemena. Věcné břemeno: 0,- Kč STANOVENÍ OBECNÉ CENY NEMOVITOSTÍ (TRŽNÍ CENY - V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÉ) DEFINICE: - Tržní hodnota: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. - Obvyklá cena (obecná cena): Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Citace: porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným, nebo podobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Předmětem zjištění ceny obvyklé jsou nemovitosti zapsané na LV č a LV č (byt č. 308/13 v budově, Příbram V - Zdaboř čp. 308 a čp. 309, na stavební parcele č a č. 2018/1, včetně podílu o velikosti 460/30178 na společných částech domu čp. 308 a čp. 309 a podílu o velikosti 460/30178 na stavebních parcelách č a č. 2018/1) pro obec Příbram a katastrální území Březové Hory, kraj Středočeský a příslušenství

10 Pro objektivní stanovení ceny tržní (obvyklé v čase a místě) jsem čerpal informace od realitních kancelářích působících v regionu (např. GOLDEN CASTLE, s.r.o. Příbram, MPB REAL, s.r.o. Příbram, REALITY ŠTADLEROVÁ, s.r.o. Rokycany, M&M reality holding a.s. Praha, JADOMI spol. s r.o. Příbram, apod.). POROVNÁVACÍ ZPŮSOB: Realizované prodeje bytů 2+1 ve městě Příbram, osobní vlastnictví: Oslovení realitní makléři realizovali v posledních 12 měsíců několik bytů v Příbrami. Ceny bytů velikosti 2+1 v panelových domech se pohybovaly v rozmezí tis. Kč. Byty ve zděných domech o velikosti 2+1 se realizovaly za ceny v rozmezí tis. Kč. Nabídky bytů 2+1 a 3+1 ve městě Příbram, panelové domy, osobní vlastnictví: V nabídkách internetového portálu sreality.cz jsem našel v nabídkách pro Příbram v panelových domech celkem 65 nabídek bytů bez rozlišení velikosti, z toho bytů o velikosti 2+1 je celkem 24. S několika realitními makléři jsem mluvil telefonicky. Konzultoval jsem hlavně výši cen jimi nabízených bytů a zájem o bydlení v městě Příbram a hlavně rozdíly mezi jednotlivými lokalitami. Toto je statistika ze dne Realitní server sreality.cz je největší realitní server v České republice. Inzeruje na něm cca realitních kanceláří a developerských firem. Je zřejmé, že nabídky výrazně převažují nad poptávkami. 1) ulice Brodská, 2+kk, panelový dům po částečné revitalizaci zateplení, nová okna, střecha, rozvody vody, kanalizace a plynu, podlahová plocha 43 m 2, osobní vlastnictví, 5. podlaží, byt po rekonstrukci koupelny, kuchyně a podlah Realitní makléř: REALITY ŠTADLEROVÁ, s.r.o. Rokycany Nabídková cena: ,-Kč Dle informace od realitní makléřky se ceny bytů 2+1 pohybují v rozmezí ,-Kč až ,-Kč (dle stavu a případné provedené rekonstrukci bytu). Názor na byt č. 308/13 v ulici Šachetní ,-Kč až ,-Kč. 2) ulice Šachetní, byt 3+1, panelový dům po revitalizaci zateplení, nová okna, střecha, rozvody vody, kanalizace a plynu, nový výtah, podlahová plocha bytu 72 m 2, osobní vlastnictví, 7. patro, byt po kompletní rekonstrukci koupelny, kuchyně a podlah Realitní makléř: GOLDEN CASTLE, s.r.o. Příbram Nabídková cena: ,-Kč Názor realitního makléře na byt č. 308/13 v ulici Šachetní ,-Kč až max ,- Kč. 3) ulice Průběžná, byt 2+1 s lodžií, panelový dům po revitalizaci, podlahová plocha bytu 49 m 2, osobní vlastnictví, 2. podlaží, byt v původním stavu bytové jádro původní. Realitní makléř: JADOMI spol. s r.o. Příbram Nabídková cena: ,-Kč Její názor na mnou oceňovaný byt cca 700 tis. Kč až 750 tis. Kč. Nabízený byt v ulici Průběžná je nad cenou obvyklou, která je dle názoru realitní makléřky ve výši cca 700 tis. Kč. O byty v Příbrami zájem je, rozhodující je lokalita a cena

11 4) Názor realitní makléřky společnosti MPB REAL, s.r.o. Příbram obvyklá cena mnou oceňovaného bytu: 700 až 710 tis. Kč Skutečná cena obvyklá se vždy zjistí až při jejím prodeji. ZÁVĚREČNÉ HODNOCENÍ: Jedná se o byt, nacházející se v domě v dobré lokalitě v Příbrami. Dům byl zateplen, vyměněna okna za plastová s termoizolačním dvojsklem (rok 2007), výměna krytiny ploché střechy (rok 2009), nové stoupačky vody, kanalizace (rok 2014) a nové výtahy (rok 2015). V současné době je dokončována vlastní domovní plynová kotelna s přihříváním TUV solárními panely. Na nové výtahy, plynovou kotelnu a solární kolektory si SVJ vzalo od bankovního domu úvěr ve výši ,-Kč). Tento bankovní úvěr bude splácen (od roku 2015 do 10/2023). Předchozí úvěr byl splacen. Do fondu oprav (FO) je platba za 1 m 2 podlahové plochy bytu ve výši 24,40 Kč. V bytě byla provedena úprava vstupu do kuchyně. Typové bytové jádro je původní. Dle názoru realitních makléřů se cena obecná mnou oceňovaného bytu pohybuje v rozmezí ,-Kč až ,-Kč. Dle provedených zjištění je cena obvyklá bytu č. 308/13 ve výši ,-Kč. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č a LV č (byt č. 308/13 v budově, Příbram V - Zdaboř čp. 308 a čp. 309, na stavební parcele č a č. 2018/1, včetně podílu o velikosti 460/30178 na společných částech domu čp. 308 a čp. 309 a podílu o velikosti 460/30178 na stavebních parcelách č a č. 2018/1) pro obec Příbram a katastrální území Březové Hory, kraj Středočeský a příslušenství (tak jak je popsáno ve znaleckém posudku) je ve výši: Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč ,- Kč Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnu nebude mít prospěch z činností souvisejících s předmětem zjištění ceny obvyklé. Honorář za provedeny posudek není závislý na stanovené výše ceny obvyklé. Posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nejsou shledány skutečnosti svědčící o nepravdivých nebo zkreslených skutečnostech. Má se za to, že získané informace jsou pravdivé a věrohodné. Pokud by bylo v budoucnosti doloženo, že informace byly předány zpracovateli nepravdivé a nevěrohodné, nenese zpracovatel za ně zodpovědnost. V Novém Městě nad Metují, dne 16.listopadu vypracoval

12 Byt č. 308/13 v domě čp. 308, 309, ulice Šachetní, v obci Příbram, k.ú. Březové Hory Celkový pohled na dům čp hlavní vstupy Zadní strana domu

13 Chodba se vstupními dveřmi Koupelna původní bytové jádro Pokoj 1 (pohled od okna, vlevo dveře do chodby, naproti vstup do kuchyňského koutu)

14 Pokoj 2 Sklepní kóje